躋身千億房企 降杠桿超預(yù)期合景泰富長期經(jīng)營格局日趨穩(wěn)固

超弋

在去年疫情中實(shí)現(xiàn)經(jīng)營和降杠桿超預(yù)期的房企中，合景泰富位居前列。據(jù)其2020年業(yè)績報(bào)告，公司去年業(yè)績超預(yù)期增長，成功躋身千億房企梯隊(duì)。同時(shí)，對(duì)應(yīng)“三道紅線”，公司去杠桿力度明顯，相關(guān)指標(biāo)全部或接近“健康區(qū)間”。

核心利潤大增24.9%銷售額成功突破千億

合景泰富集團(tuán)控股有限公司（01813.HK）最近披露的2020年業(yè)績公告顯示，公司報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約297.4億元，同比增長約24.2%;實(shí)現(xiàn)毛利約為93.6億元，較上年增長約25.7%;毛利率為31.5%，同比增加0.4個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)核心利潤約65.1億元，同比增長24.9%。匯豐研究對(duì)此認(rèn)為，合景泰富去年業(yè)績強(qiáng)勁，而強(qiáng)勁盈利增長將支持合景泰富發(fā)展前景向好，維持買入評(píng)級(jí)。

與業(yè)績顯著增長同步，合景泰富銷售額規(guī)模成功躋身千億房企梯隊(duì)。財(cái)報(bào)顯示，2020年，合景泰富集團(tuán)實(shí)現(xiàn)預(yù)售額達(dá)1036億元，同比增長20.3%，超額完成預(yù)定目標(biāo)。而據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國商品房銷售額約為17.36萬億元——?jiǎng)?chuàng)歷史新高，同比增長8.7%。合景泰富銷售增速顯著高于行業(yè)整體表現(xiàn)。另外，合景泰富去年實(shí)現(xiàn)銷售面積同樣創(chuàng)出新高，達(dá)到611萬平方米。

受疫情影響，2020年成為房地產(chǎn)行業(yè)的分化之年，而合景泰富卻成功做大做強(qiáng)。其中的秘密，應(yīng)與其立足地產(chǎn)并向商業(yè)運(yùn)營等多領(lǐng)域布局、強(qiáng)大的品牌支撐以及聚焦一、二線核心城市群的戰(zhàn)略定位等不無關(guān)系。

作為成立26年的老牌房企，合景泰富經(jīng)年深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域，已發(fā)展成為集地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)與商業(yè)運(yùn)營、輕資產(chǎn)運(yùn)營、文旅、教育、大健康等戰(zhàn)略板塊為一體的城市綜合運(yùn)營商。這期間，合景泰富獲譽(yù)無數(shù)，僅2020年就獲得了“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合發(fā)展10強(qiáng)”“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)——盈利性TOP10”“中國房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)”以及“中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP50”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。

合景泰富一直秉持長期經(jīng)營理念，并通過優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的布局為未來數(shù)十年發(fā)展奠定基礎(chǔ)。據(jù)2020全年業(yè)績公告顯示，截至2020年12月31日，合景泰富集團(tuán)旗下共擁有175個(gè)項(xiàng)目，分布于41個(gè)城市，主要集中在粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域等一、二線核心城市。另外，公司擁有土地儲(chǔ)備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1663萬平方米，總建筑面積約2442萬平方米，總可售貨值約人民幣5300億元。公司預(yù)計(jì)2021年總可售貨值為人民幣2050億元。

對(duì)于今年的目標(biāo)，合景泰富預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)1240億元的銷售目標(biāo)，同比增長20%。

值得一提的是，合景泰富不斷發(fā)力利潤豐厚的城市更新項(xiàng)目。目前，合景泰富在廣州、深圳等核心城市持續(xù)推進(jìn)34個(gè)城市更新項(xiàng)目，據(jù)公司表示，“今年將加速推進(jìn)舊改步伐，力爭快速轉(zhuǎn)化供貨”?；ㄆ煅芯恐赋?，“公司訂立今年銷售額1240億元人民幣，預(yù)期在2050億元人民幣可售資源中，有100億元人民幣來自城市更新項(xiàng)目，預(yù)期項(xiàng)目毛利率可達(dá)到30%至35%，為集團(tuán)增長提供一定支持”。

降杠桿成效明顯扎實(shí)推進(jìn)長期穩(wěn)健發(fā)展目標(biāo)

去年下半年，住建部及央行頒布了“三道紅線”。在該新規(guī)約束下，“降杠桿、穩(wěn)經(jīng)營”是去年底房企經(jīng)營最為重要的事項(xiàng)之一。合景泰富在保證業(yè)績增長、銷售規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，總借款規(guī)模與融資成本均進(jìn)一步下降，并且進(jìn)一步拓展了境外融資渠道，杠桿率進(jìn)一步下降，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，整體保持了穩(wěn)健發(fā)展。業(yè)績公告顯示，合景泰富總借款規(guī)模從2019年末的855.8億元下降至2020年末的778.6億元。凈負(fù)債率大幅下降13.7個(gè)百分點(diǎn)至61.7%，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于100%的監(jiān)管要求。截至2020年12月31日，合景泰富持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約445.8億元，短期債項(xiàng)為252.6億元。這顯示其現(xiàn)金短債比遠(yuǎn)大于1倍。這兩項(xiàng)指標(biāo)均進(jìn)入“綠”檔管理范圍。

合景泰富2020末扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，在去年成功壓降了5.7個(gè)百分點(diǎn)，降至75.1%，已經(jīng)接近相關(guān)要求。

據(jù)了解，合景泰富融資成本也出現(xiàn)顯著下降。據(jù)業(yè)績公告顯示，2020年合景泰富的融資成本較2019年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.2%。其中銀行及其他借款的利息支付降幅更為明顯，由2019年的62.1億元下降6.3個(gè)百分點(diǎn)至58.2億元。此外，公司發(fā)展了境外融資渠道，2020年全年公司共發(fā)行了三筆共計(jì)9億美元的美元債。合景泰富通過開展多重融資渠道，有利于構(gòu)建公司更加完善的融資體系，有效保障公司持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營。

合景泰富董事局主席孔健岷近期表示，“公司正在進(jìn)行債務(wù)結(jié)構(gòu)的置換，主要是把債務(wù)的利率優(yōu)化，還有把期限盡量延長，使得長短債的結(jié)構(gòu)比例更加合理，以利于公司長遠(yuǎn)的發(fā)展”。