房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究

楊偉菁

摘 要：本文主要探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃工作，文中首先闡述了新時期房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)納稅籌劃的意義和房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃過程中的變量過程，最后結(jié)合實(shí)際情況提出了房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃工作的具體途徑，希望借此為加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作提供信息參考意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);納稅籌劃;財務(wù)利益;具體途徑

一、新時期房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)納稅籌劃的意義

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營中稅收與其經(jīng)營利益具有密切的關(guān)系，因此合理控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收成本，有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)是社會典型的資金密集型企業(yè)，在國家宏觀調(diào)控下，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步改革，其利潤逐步壓縮，使其經(jīng)營中的“暴利行為”逐漸消失，要求企業(yè)積極開展納稅籌劃，減輕稅收負(fù)擔(dān)。

納稅籌劃最主要的作用是幫助納稅人在企業(yè)經(jīng)營中，通過法律許可的財務(wù)操作對經(jīng)營活動中的主要環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃安排，并借助稅法所提供的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅過程中的理財行為。通過納稅籌劃可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅負(fù)，為納稅人帶來稅收利益，它同納稅人追求企業(yè)價值最大化的目標(biāo)一致。因此房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中積極開展納稅籌劃工作有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和會計核算水平，有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，節(jié)約企業(yè)稅收成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃中的變量過程

房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過程中的變量過程，簡單的闡述便是指對當(dāng)前稅收政策進(jìn)行差異化的選擇，縮減企業(yè)在納稅籌劃中的數(shù)額變化。如土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅、增值稅等，土地增值稅中可以將其劃分為四級超率累進(jìn)稅率，增值率越高那么稅率也會隨之提高。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以將房產(chǎn)在出售過程中的簡單裝修單獨(dú)作為業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，進(jìn)而分解房地產(chǎn)的價值，降低房地產(chǎn)的增值稅;選擇性條款是指稅收政策和稅制設(shè)計過程中不同的納稅處理模式，在納稅過程中可以根據(jù)納稅人的自行測算，選擇適宜企業(yè)進(jìn)行納稅的處理模式。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)納稅籌劃的積極措施

目前，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等。再加上房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，要精確計算各個稅種的納稅情況，以下從土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、增值稅等方面闡述了企業(yè)納稅籌劃的一些措施。

（一）利用土地增值稅“臨界點(diǎn)”稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用土地增值稅的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃工作，根據(jù)我國的稅法規(guī)定納稅人建造普通住宅出售，增值額（房產(chǎn)轉(zhuǎn)入收入減去符合稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的余額）沒有超過可扣除項(xiàng)目金額的20%，即可免予其土地增值稅的繳納。這里的“20%”的增值額就是臨界點(diǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃中，可以將普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目總額的“20%”以內(nèi)，那么在納稅過程中不繳納土地增值稅。同時也可以減輕土地增值稅帶來的增值額及扣除項(xiàng)目金額的比率。控制增值額，須從稅法規(guī)定的五個可扣除項(xiàng)目入手：取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（主要是指取得土地使用權(quán)的金額和開發(fā)成本之和的20%）。房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分開核算，并將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在允許扣除項(xiàng)目的20%以內(nèi)，從而免交土地增值稅，減輕企業(yè)稅負(fù)。將普通住宅增值率控制在20%，有兩種方法①增加可扣除項(xiàng)目金額：比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，企業(yè)可以將房地產(chǎn)在建造期間的費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中，如房地產(chǎn)在建造期間企業(yè)內(nèi)部員工工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，這些人員成本費(fèi)用都可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中，并在計算土地增值稅時進(jìn)行扣除。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)某領(lǐng)導(dǎo)兼任房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，在進(jìn)行房地產(chǎn)納稅項(xiàng)目策劃工作中，可以將房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中的部分費(fèi)用分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中，這就可以讓房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，增大增值稅中允許扣除開發(fā)項(xiàng)目的金額。②降低房產(chǎn)銷售價格：降低房產(chǎn)銷售價格從而降低銷售收入，在可扣除項(xiàng)目金額不變的前提下，增值率自然會降低。使用這一方法，要比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金的大小，作出選擇。

（二）利用房產(chǎn)稅進(jìn)行納稅籌劃

企業(yè)房產(chǎn)稅是以企業(yè)擁有的房產(chǎn)作為征稅對象，依據(jù)房屋價格或租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有從價計算和從租計算兩種計征方式。從價計征，需根據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算進(jìn)行繳納，稅率為1.2%;從租計征，則需根據(jù)房產(chǎn)出租租金為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，其稅率為12%。對于從價計征，是按房產(chǎn)余值計稅，所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的金額，合理減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵。財務(wù)人員要將可以與房屋主體分開核算的其他建筑部分盡量分開。對于從租計征，房租的金額直接決定了房產(chǎn)稅的多少。房地產(chǎn)企業(yè)在簽署租賃合同時，應(yīng)將水費(fèi)、電費(fèi)等從租金中剔除，由承租人自己承擔(dān)，即便由出租人繳納，也應(yīng)在租賃合同中明確為代繳項(xiàng)目，通過“其他應(yīng)收應(yīng)付款”核算，從而減少房產(chǎn)稅的稅基。

（三）利用企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)所得稅進(jìn)行納稅籌劃工作，盡量減輕自己的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，而這一行為是政策允許的，不是違法行為。根據(jù)納稅申報表項(xiàng)目：企業(yè)數(shù)量、資產(chǎn)總額等指標(biāo)，判斷其是否能享受高于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的稅收優(yōu)惠;其次，考慮到稅收分類，收入的確認(rèn)可能要推遲，今年的部分收入可能要推遲到明年確認(rèn)，可以在合同中分階段確認(rèn)。企業(yè)所得稅也可以在未來幾年內(nèi)繼續(xù)征收，今后企業(yè)將享受最高稅率，由稅務(wù)部門核定，全額繳納。運(yùn)用企業(yè)附加扣除政策如企業(yè)工作不復(fù)雜，可考慮合理增加企業(yè)支出，通過增加公益捐贈、員工獎金和增加產(chǎn)品促銷活動，使應(yīng)稅收入控制在納稅范圍以內(nèi)。降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，上述方法可用于企業(yè)所得稅籌劃中，使年度應(yīng)納稅所得額保持在一定的水平。

合理運(yùn)用房地產(chǎn)企業(yè)分立終身制是必要的，為了讓企業(yè)長期享受優(yōu)惠政策，必須對其進(jìn)行合理的稅收籌劃。例如某房地產(chǎn)企業(yè)年度的企業(yè)所得稅為20000萬×25%=5000萬元。接著把房地產(chǎn)企業(yè)分成A，B，C三個獨(dú)立裝飾房地產(chǎn)企業(yè)，裝飾房地產(chǎn)企業(yè)，建筑安裝房地產(chǎn)企業(yè)。A房地產(chǎn)企業(yè)100%控股B、C房地產(chǎn)企業(yè)，按照《房地產(chǎn)企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，制定房地產(chǎn)企業(yè)的會計政策。全面掌握稅收法規(guī)、規(guī)章的具體規(guī)定：在稅務(wù)處理中，會計準(zhǔn)則與稅法中的扣除范圍和扣除標(biāo)準(zhǔn)不一致的，會計準(zhǔn)則不得超出稅法中的扣除范圍，不得調(diào)整。比如，小型和微型企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照小企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn)固定資產(chǎn)折舊。為了提高企業(yè)的支出扣除標(biāo)準(zhǔn)，縮小會計與稅法的差異，如果企業(yè)的會計估計折舊年限低于稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，則應(yīng)盡可能采用折舊年限最短的攤銷方法。

（四）利用企業(yè)增值稅稅進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中營運(yùn)環(huán)節(jié)的稅收籌劃主要是通過采購、銷售和生產(chǎn)這三個部門結(jié)合而成。在采購環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過核算自身的經(jīng)營規(guī)模，來選擇通過何種最優(yōu)惠的方式進(jìn)行納稅，這樣就可以減免房地產(chǎn)企業(yè)采購環(huán)節(jié)中的進(jìn)項(xiàng)稅額和運(yùn)費(fèi)。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用增值稅進(jìn)行納稅籌劃工作，通過增值稅籌劃便可以合理地拆分企業(yè)在經(jīng)營中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，進(jìn)而剝離房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中的價外費(fèi)用。根據(jù)我國現(xiàn)有增值稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅應(yīng)繳納稅收入應(yīng)當(dāng)為納稅人提供相應(yīng)的供應(yīng)稅勞務(wù)，同時房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者在轉(zhuǎn)讓無形財產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的過程中，需要向?qū)Ψ绞杖∪績r款及價外費(fèi)用，如房地產(chǎn)企業(yè)在售賣房產(chǎn)中通常會代收天然氣初裝費(fèi)用、有線電視初裝費(fèi)用、供暖設(shè)備出裝費(fèi)用等。如果企業(yè)在房產(chǎn)銷售過程中，將上述的各項(xiàng)代收款項(xiàng)計入房地產(chǎn)的銷售收入中，并在納稅策劃過程中計算增值稅繳納額度，那么就會大幅度增加企業(yè)繳納的稅收額度，但是如果通過納稅籌劃工作將房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入進(jìn)行分離，就可以將本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用進(jìn)行剝離，進(jìn)而幫助房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到降低負(fù)稅的目的。

（五）通過減少企業(yè)賬面收入或遞延納稅時間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)無償或收取極少部分的手續(xù)費(fèi)，委托中介公司在市場上幫助其銷售房產(chǎn)，中介公司可以根據(jù)合同規(guī)定開具相應(yīng)的銷售清單，通過這種方式進(jìn)行房產(chǎn)銷售，并可以將實(shí)際的房產(chǎn)銷售額轉(zhuǎn)化到代銷單位，當(dāng)代銷清單在進(jìn)行收入確定的過程中，并可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)延長其納稅義務(wù)發(fā)生時間，同時也可以幫助中介公司緩延增值繳納時間。此外，還可以將原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承擔(dān)的管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用轉(zhuǎn)移到中介公司，這樣便可以減少中介公司在所得稅中的繳納額度，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用都可以轉(zhuǎn)嫁到中介公司，將避免因上述費(fèi)用超標(biāo)而增加了納稅所得額。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)在開展納稅計劃工作過程中的根本目的是為了降低房地產(chǎn)企業(yè)面臨的負(fù)稅成本，減少納稅人的費(fèi)用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)利益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)通過合法不違法開展納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、防范、降低納稅風(fēng)險，避免自身陷入當(dāng)前稅法的“陷阱”之中，避開那些概念較為模糊的可繳可不繳的稅款，進(jìn)而在幫助納稅人在不影響政府的宏觀利益前提下，避開法律風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的財務(wù)利益最大化。

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