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    集體土地上非宅基地房屋買賣合同的效力認(rèn)定

    2021-04-04 05:20:35覃剛
    長江蔬菜 2021年2期
    關(guān)鍵詞:制衣房屋買賣裁判

    覃剛

    一起關(guān)于確認(rèn)房屋買賣合同無效的糾紛歷經(jīng)一審、二審和再審,省高級法院最終認(rèn)定涉案房屋雖是集體土地上的房屋,但不是宅基地上的房屋,確認(rèn)房屋買賣合同有效。我們通過一個案例探討集體土地上非宅基地房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題。

    1 基本案情

    2007年4月22日,SH服飾有限公司(以下簡稱SH服飾公司)租賃了位于D縣某街道辦事處的一宗土地后,在該土地上建設(shè)了教學(xué)樓、宿舍樓各2座,鋼結(jié)構(gòu)廠房4間。次年,SH制衣有限公司(以下簡稱SH制衣公司)在該宗地上設(shè)立,法定代表人李某某。

    2016年2月16日,SH制衣公司與申某某、王某某簽訂了《房屋買賣合同》,約定將上述租賃土地及地上建筑物全部轉(zhuǎn)讓給申某某和王某某。SH制衣公司以被轉(zhuǎn)讓的土地系SH服飾公司從D縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、D縣FG鎮(zhèn)政府租賃而來為由,訴請至法院,請求確認(rèn)雙方簽訂的《房屋買賣合同》為無效合同。

    2 法院判決

    一審法院認(rèn)定涉案土地為集體土地,SH制衣公司沒有取得涉案土地的使用權(quán),不具備土地出讓的主體資格,雙方簽訂的以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及土地附著物為內(nèi)容的《房屋買賣合同》違反《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定,認(rèn)定合同無效。

    申某某、王某某不服一審判決,向HZ市中級法院提起上訴。二審改判認(rèn)定合同有效。原告不服,向省高級法院申請再審,再審裁定駁回SH制衣公司的申請。

    3 律師分析

    3.1 《合同法》關(guān)于合同的效力問題

    本案的焦點(diǎn)在于對雙方簽訂的《房屋買賣合同》的效力認(rèn)定。原告SH制衣公司以其不具備合同主體資格、合同內(nèi)容違法主張合同無效。合同無效的法律規(guī)定在《合同法》第五十二條,該條規(guī)定了合同無效的5種法定情形:①一方當(dāng)事人在訂立合同時采用了欺詐、脅迫的手段,并損害了國家利益;②雙方當(dāng)事人惡意串通,損害國家、集體、或者第三人的利益;③以合法形式掩蓋非法目的而訂立的合同;④訂立的合同損害了社會公共利益;⑤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。只要存在以上情形之一,就屬于無效合同。對于無效合同,從一開始就沒有法律約束力。如果合同只是部分無效,那么其他部分仍然有效。同時,合同無效,不影響合同中獨(dú)立存在的爭議解決條款的效力。合同被宣告無效后,因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方還應(yīng)當(dāng)賠償對方因此而受到的損失。如果雙方都有過錯,各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。本案中,再審申請人雖主張涉案房屋是違法建筑,但并未提供當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政主管部門作出的認(rèn)定結(jié)論,且涉案房屋買賣合同也不具有合同法第五十二條規(guī)定的其他無效情形,故認(rèn)定雙方訂立的涉案房屋買賣合同有效。

    3.2 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對建筑是否違法的規(guī)定

    2019年修正的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定:“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的,限期改正,處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實(shí)物或者違法收入,可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款?!钡诹鍡l規(guī)定:“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的,可以拆除?!笨梢?,未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑屬于非法建筑,城鄉(xiāng)規(guī)劃局可以根據(jù)具體情形,有權(quán)作出責(zé)令停止建設(shè)、限期改正、罰款、限期拆除及沒收實(shí)物或者違法收入等行政處罰。

    3.3 原告方明知違法,仍轉(zhuǎn)讓房屋,并以此為由主張合同無效,屬于惡意抗辯行為

    原告SH制衣公司明知其轉(zhuǎn)讓的土地系從D縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、D縣FG鎮(zhèn)政府租賃而來,租賃土地的性質(zhì)為集體性質(zhì),其不是土地所有權(quán)人,無權(quán)對外轉(zhuǎn)讓,然而其仍將土地和地上建筑物轉(zhuǎn)讓給申某某和王某某,現(xiàn)又主張轉(zhuǎn)讓行為無效,屬于惡意抗辯。

    3.4 什么情況下可以申請再審及再審受理?xiàng)l件

    再審屬于審判監(jiān)督程序,是對法院已經(jīng)發(fā)生效力的判決、裁定、調(diào)解書的糾錯程序。各級法院發(fā)現(xiàn)本院的裁判有錯誤,在提交審判委員會討論決定后可以啟動再審。最高人民法院對地方各級法院的錯誤裁判,有權(quán)提審或者指令下級法院再審。另外,當(dāng)事人如果認(rèn)為裁判有錯誤,也可以向上一級法院申請再審,當(dāng)事人一方人數(shù)眾多或者雙方為公民的案件,也可以向原審法院申請再審。

    以下是當(dāng)事人申請再審的情形,只要符合其一,法院就應(yīng)當(dāng)受理再審申請:①有新證據(jù)足以推翻原裁判;②原裁判認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明;③原裁判認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)是偽造的;④原裁判認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證;⑤當(dāng)事人因客觀原因不能自行收集的主要證據(jù),書面申請法院調(diào)取后法院不理睬的;⑥原裁判適用法律錯誤;⑦審判組織的組成不合法或者應(yīng)當(dāng)回避的審判人員沒有回避的;⑧當(dāng)事人非本人原因未參加訴訟;⑨當(dāng)事人的辯論權(quán)被剝奪;⑩違法缺席判決;11○原裁判遺漏訴訟請求或者超出訴訟請求;12○據(jù)以作出原裁判的法律文書被撤銷或者變更;13○在審理案件時審判人員有貪污受賄、徇私舞弊、枉法裁判的。對于已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書,當(dāng)事人有證據(jù)證明調(diào)解違反自愿原則,或者調(diào)解協(xié)議的內(nèi)容違法,可以申請再審,情況屬實(shí),法院應(yīng)當(dāng)再審。需要指出的是,對涉及解除婚姻關(guān)系的判決書、調(diào)解書,當(dāng)事人不得申請再審。

    法院收到當(dāng)事人的書面再審申請后,應(yīng)當(dāng)在3個月內(nèi)審查再審申請是否符合規(guī)定,符合規(guī)定的裁定再審,不符合的裁定駁回。

    當(dāng)事人應(yīng)該在多長時間內(nèi)申請再審呢?這是申請再審的時效問題。有前述第①、③、12○、13○情形的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起6個月內(nèi)提出;其余情形當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)在裁判文書生效后的6個月內(nèi)提出,否則法院不予受理。

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