房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期報(bào)建管理分析

李晨曦

[摘 要]報(bào)建工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)建設(shè)工程項(xiàng)目時(shí)的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)建工作涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)工作環(huán)節(jié)都需要上報(bào)繁雜的材料，經(jīng)歷嚴(yán)格的審核流程;任何細(xì)微的變動(dòng)都可能延長(zhǎng)項(xiàng)目建設(shè)周期，提高項(xiàng)目建設(shè)成本?；诖?，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期報(bào)建管理的分析有著重要意義。文章將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期報(bào)建管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期報(bào)建工作，探究加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期報(bào)建管理的有效策略。

[關(guān)鍵詞]報(bào)建工作;房地產(chǎn);政府職能部門

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.05.100

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期報(bào)建管理現(xiàn)狀

從整體角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)住宅項(xiàng)目的前期報(bào)建工作主要就是房地產(chǎn)企業(yè)向設(shè)計(jì)單位進(jìn)行委托，深入探究工程項(xiàng)目的整體規(guī)劃和建筑方案，并將相應(yīng)計(jì)劃上交給各地區(qū)行政建設(shè)主管單位，由各地區(qū)行政建設(shè)主管單位開展審批工作，上述流程即是項(xiàng)目的前期報(bào)建;報(bào)建設(shè)計(jì)檔案向上級(jí)部門提交且經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)單位的審核批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)企業(yè)可以著手制訂技術(shù)性文件及詳細(xì)的施工計(jì)劃，并將相應(yīng)的施工文件再次交由當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建設(shè)主管行政單位進(jìn)行審核。

通常情況下，為增強(qiáng)住宅項(xiàng)目報(bào)建管理效率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取以下措施：其一，增強(qiáng)對(duì)企業(yè)各部門員工的培訓(xùn)力度，提升報(bào)建工作人員的管理水準(zhǔn)和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。其二，在工程項(xiàng)目報(bào)建工作進(jìn)程中，依照工程項(xiàng)目的進(jìn)度與實(shí)際狀況，對(duì)報(bào)建工作計(jì)劃與工程項(xiàng)目的建設(shè)技術(shù)文件進(jìn)行編制，便于在后續(xù)施工階段能夠依照有關(guān)記錄督促工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度。其三，在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)程中，需要與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管行政單位建立良好的溝通交流關(guān)系，尤其是與單位中負(fù)責(zé)工程審批的有關(guān)部門，應(yīng)時(shí)常保持密切聯(lián)絡(luò)，積極主動(dòng)地參與當(dāng)?shù)匦姓ㄔO(shè)主管單位的有關(guān)活動(dòng);在后續(xù)工程項(xiàng)目審批進(jìn)程中，盡可能地在規(guī)則允許的前提下快速完成審批工作;此外，各大房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)在報(bào)建工作進(jìn)程中，保證資料填寫的精確性，提升工程項(xiàng)目申報(bào)材料的通過(guò)率，尤其是一次性過(guò)關(guān)率。房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)攜帶完備的工程項(xiàng)目資料，協(xié)助當(dāng)?shù)匦姓ㄔO(shè)主管單位的審批部門進(jìn)行預(yù)審批工作，確保準(zhǔn)備的申報(bào)資料能夠迅速通過(guò)預(yù)審批流程，在確保通過(guò)預(yù)審批后方可進(jìn)入正式審批環(huán)節(jié)。為進(jìn)一步提升工程項(xiàng)目申報(bào)的一次性過(guò)關(guān)率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切注意當(dāng)?shù)匦姓ㄔO(shè)主管單位審批部門的有關(guān)要求與相關(guān)細(xì)節(jié)，例如反復(fù)核對(duì)原件與復(fù)印件，標(biāo)注原件與復(fù)印件的相同處并在材料的復(fù)印件上標(biāo)明審批專供使用，必要時(shí)可在復(fù)印件上加蓋企業(yè)公章。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期報(bào)建工作

2.1 立項(xiàng)

各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行報(bào)建前期管理工作時(shí)涉及的行政審批程序大體相同，但由于工程項(xiàng)目規(guī)模不同，在具體的工程步驟與程序方面也存在差異。各地方政府主管單位為提升工程項(xiàng)目的審批效率會(huì)持續(xù)調(diào)整、優(yōu)化工程項(xiàng)目的報(bào)建工作流程，依照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定對(duì)規(guī)模不同、投資形式不同的項(xiàng)目，將報(bào)批、立項(xiàng)程序分為備案制、核準(zhǔn)制、審批制三種類型。

政府有關(guān)單位主導(dǎo)開展的工程項(xiàng)目通常會(huì)通過(guò)國(guó)外貸款、各類型基礎(chǔ)建設(shè)基金以及預(yù)算內(nèi)投資獲取資金。對(duì)于部分依靠政府單位注入資本金或直接投資的工程項(xiàng)目，當(dāng)?shù)匦姓芾韱挝粫?huì)從投資決策角度審批工程項(xiàng)目的可行性報(bào)告以及項(xiàng)目建議書;除非遇到特殊情況，通常不會(huì)審批工程項(xiàng)目的開工報(bào)告。對(duì)于政府投資并主導(dǎo)的工程項(xiàng)目，需要重點(diǎn)審批項(xiàng)目概算開展與初步設(shè)計(jì)，確保政府有關(guān)部門投入的項(xiàng)目資金產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

企業(yè)主導(dǎo)進(jìn)行投資的工程項(xiàng)目不隸屬于限制類與重大建設(shè)項(xiàng)目，相關(guān)部門也不會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)范圍領(lǐng)域內(nèi)的項(xiàng)目核準(zhǔn);企業(yè)只需向當(dāng)?shù)匦姓鞴軉挝惶峤还こ添?xiàng)目的申請(qǐng)報(bào)告。對(duì)于不在國(guó)家核準(zhǔn)與禁止范圍內(nèi)，也不使用政府資金的工程項(xiàng)目，無(wú)論該項(xiàng)目規(guī)模多大，都需要使用備案制參與項(xiàng)目的核準(zhǔn)與審批，工程項(xiàng)目的投資者需要向當(dāng)?shù)匦姓顿Y管理機(jī)關(guān)進(jìn)行從屬地備案。在一般情況下，相關(guān)地方管理單位會(huì)審查備案項(xiàng)目的合法性與合規(guī)性，在審批備案項(xiàng)目時(shí)主要會(huì)涉及以下內(nèi)容：是否符合國(guó)家法律法規(guī);是否符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求;是否符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 報(bào)建內(nèi)容與流程

報(bào)建內(nèi)容主要涵蓋商品房預(yù)售許可證、工程建筑施工許可證、工程建設(shè)規(guī)劃許可證、規(guī)劃建筑用地許可證、國(guó)土使用證等房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)證、預(yù)售許可證以及物業(yè)招標(biāo)證;住建委的監(jiān)督驗(yàn)收施工許可、規(guī)劃報(bào)批;發(fā)展改革委項(xiàng)目備案;國(guó)土局土地證照以及土地的拍招掛。

項(xiàng)目報(bào)建流程會(huì)因各地區(qū)工作流程不同出現(xiàn)差異，由于工程項(xiàng)目存在不同建設(shè)性質(zhì)，在工程項(xiàng)目的步驟與操作流程方面也存在顯著差別;但在整體方向上大體相似。房產(chǎn)工程項(xiàng)目報(bào)建工作通常分為以下三個(gè)階段：產(chǎn)權(quán)銷售階段、施工建設(shè)監(jiān)督管理階段、前期報(bào)批階段。其中報(bào)建工作前期報(bào)批階段是指施工圖設(shè)計(jì)文件與建筑節(jié)能文件的備案審查，包括防雷、人防、消防等審核設(shè)計(jì);工程項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃許可證，包含建筑設(shè)計(jì)方案、建設(shè)設(shè)計(jì)條件、環(huán)境影響評(píng)價(jià);用地建設(shè)規(guī)劃許可證，包含規(guī)劃總平圖、紅線、設(shè)計(jì)文件;項(xiàng)目備案;土地證。施工建設(shè)管理監(jiān)督階段包括對(duì)工程項(xiàng)目竣工備案驗(yàn)收、檔案資料移交、工程建設(shè)規(guī)劃審核、施工沿線與放線的管理監(jiān)督，工程保險(xiǎn)、勞務(wù)合同、備案合同、價(jià)格備案、質(zhì)量監(jiān)督備案、工程項(xiàng)目建筑招標(biāo)、建筑報(bào)建備案等許可。產(chǎn)品銷售階段是指房產(chǎn)證、預(yù)售許可證，包含門牌、資金監(jiān)管、預(yù)售合同、物業(yè)招投標(biāo)、白蟻防治等。近些年，上海市政府為充分踐行便民、利民原則，在市中心設(shè)置行政審批集中辦理服務(wù)大廳，采取聯(lián)合方式開展審批關(guān)聯(lián)項(xiàng)目與報(bào)建管理工作，優(yōu)化工程項(xiàng)目的報(bào)建流程[1]。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期報(bào)建管理的有效策略

3.1 緊跟政策風(fēng)向

國(guó)內(nèi)各級(jí)政府主管單位始終在完善并規(guī)范項(xiàng)目的報(bào)建制度，行政主管單位采取宏觀政策對(duì)當(dāng)?shù)赝恋卣哌M(jìn)行調(diào)控和調(diào)整。比如，2002年，各地區(qū)紛紛實(shí)行土地招掛拍制度;2014年，建筑工程建筑計(jì)算面積規(guī)范方法出臺(tái);2015年，不動(dòng)產(chǎn)暫行登記條令出臺(tái)。2018年，上海全力推進(jìn)“一網(wǎng)通辦”，旨在將面向企業(yè)和群眾的全部服務(wù)事項(xiàng)整合為一網(wǎng)受理、一次辦成。2018年9月，上海市的“一網(wǎng)通辦”移動(dòng)端試運(yùn)行。2020年5月，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2020年國(guó)務(wù)院工作報(bào)告中指出，推動(dòng)更多服務(wù)事項(xiàng)“一網(wǎng)通辦”，做到企業(yè)開辦全程網(wǎng)上辦理。各地區(qū)政府有關(guān)單位應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目的行業(yè)秩序進(jìn)行有效規(guī)范，對(duì)建筑工程前期報(bào)建管理制度進(jìn)行完善;在宏觀政策背景下，確保工程項(xiàng)目報(bào)建體系得到進(jìn)一步規(guī)范與完善。報(bào)建體系能夠有效規(guī)范和約束建筑工程業(yè)主的各項(xiàng)行為，規(guī)范并約束工程項(xiàng)目施工單位的相關(guān)行為;與此同時(shí)，報(bào)建制度體系的完善也確立了市場(chǎng)秩序;而多樣化的報(bào)建對(duì)象也導(dǎo)致監(jiān)管更為多元化。因此，各級(jí)地方政府行政建設(shè)主管單位應(yīng)把握對(duì)市場(chǎng)主體監(jiān)管的側(cè)重點(diǎn)，確保自身的監(jiān)督管理工作擁有明確的對(duì)象。此外，通過(guò)建立與完善報(bào)建制度，也對(duì)工作程序進(jìn)行了進(jìn)一步梳理，保障從業(yè)人員依照相關(guān)規(guī)定程序作業(yè)，有效確保市場(chǎng)秩序與建筑工程項(xiàng)目的質(zhì)量。

3.2 增強(qiáng)政府職能部門與企業(yè)的溝通聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)主要與政府有關(guān)單位進(jìn)行報(bào)建領(lǐng)域的溝通、聯(lián)系。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極主動(dòng)地與消防、人防、發(fā)展改革委、房產(chǎn)局、國(guó)土局、住建委等當(dāng)?shù)卣男姓鞴軉挝粯?gòu)建緊密聯(lián)系，提高自身的工作質(zhì)量與工作效率。在完善報(bào)建工作制度體系的同時(shí)，各級(jí)地方政府的行政主管單位應(yīng)加強(qiáng)報(bào)建管理工作的培訓(xùn)力度，工程建設(shè)單位應(yīng)積極主動(dòng)地與當(dāng)?shù)芈毮軉挝粯?gòu)建良好、暢通的溝通渠道，及時(shí)獲取工程報(bào)建領(lǐng)域的制度變動(dòng)與政策導(dǎo)向，方便對(duì)工程項(xiàng)目報(bào)建工作進(jìn)行調(diào)整并完善相關(guān)工作流程。與此同時(shí)，政府的各級(jí)管理監(jiān)督部門應(yīng)相互配合，加強(qiáng)交流合作，推動(dòng)建筑工程報(bào)建工作的質(zhì)量與效率[2]。

3.3 梳理報(bào)建工作流程

報(bào)建工作的流程較為復(fù)雜煩瑣，在進(jìn)行報(bào)建工作期間穿插了各類辦事程序。房地產(chǎn)企業(yè)在開展報(bào)建工作前，應(yīng)充分依照工程項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際政策，對(duì)業(yè)務(wù)內(nèi)容與報(bào)建工作流程進(jìn)行系統(tǒng)性編制，統(tǒng)一構(gòu)建各工作環(huán)節(jié)的時(shí)限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、資料清單;完善主管單位審核部門的各類信息，標(biāo)注出報(bào)建工作流程的各項(xiàng)關(guān)系圖表，并從中深入挖掘各類報(bào)建流程、資料的聯(lián)系。與此同時(shí)，工作人員應(yīng)以工程管理的標(biāo)準(zhǔn)與態(tài)度，將報(bào)建工作的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)與非關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)逐一找出，并標(biāo)注出工作的關(guān)鍵點(diǎn)、難點(diǎn)與重點(diǎn)，充分提升報(bào)建工作質(zhì)量與效率。例如，報(bào)建工作的關(guān)鍵通常在于對(duì)五證的辦理，工作人員應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目的主線報(bào)建內(nèi)容進(jìn)行梳理，同時(shí)進(jìn)行人防、消防、環(huán)保評(píng)估等報(bào)建流程的非關(guān)鍵性工作，進(jìn)一步提升報(bào)建工作效率。

3.4 增強(qiáng)報(bào)建業(yè)務(wù)水準(zhǔn)

現(xiàn)階段，各地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)建立統(tǒng)一的報(bào)建團(tuán)隊(duì)，并對(duì)各崗位職責(zé)、工作范圍、工作內(nèi)容進(jìn)行逐步明確。在建設(shè)工作團(tuán)隊(duì)時(shí)，充分踐行“分工不分家”的基本原則。與此同時(shí)，在報(bào)建團(tuán)隊(duì)的關(guān)鍵崗位實(shí)行AB崗制度，發(fā)揮老員工的關(guān)鍵作用，通過(guò)對(duì)新員工的傳、幫、帶進(jìn)一步完善工作團(tuán)隊(duì)各成員的工作業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，確保做到主動(dòng)報(bào)建、聯(lián)合報(bào)建、同步報(bào)建，豐富報(bào)建工作措施，提升報(bào)建工作效率[3]。

房地產(chǎn)企業(yè)各部門應(yīng)對(duì)報(bào)建工作人員進(jìn)行定期的國(guó)家法規(guī)政策知識(shí)與房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的系統(tǒng)性培訓(xùn)，確保每位保健工作人員在具備人際關(guān)系技能的前提下，熟知相應(yīng)國(guó)家政策規(guī)范與房地產(chǎn)專業(yè)系統(tǒng)性知識(shí)，積極主動(dòng)地參與相應(yīng)的培訓(xùn)講座，深入學(xué)習(xí)報(bào)建專業(yè)知識(shí)，努力獲得行業(yè)證書并發(fā)表專業(yè)文章，持續(xù)提升自身的管理水準(zhǔn)與報(bào)建業(yè)務(wù)能力，進(jìn)一步增強(qiáng)報(bào)建工作質(zhì)量與效率。

4 結(jié)論

綜上所述，房產(chǎn)工程的報(bào)建工作具有一定專業(yè)性，且與政府系統(tǒng)程序密切交織，融合了項(xiàng)目管理、人際關(guān)系、政策法規(guī)、項(xiàng)目建設(shè)等多個(gè)學(xué)科的專業(yè)理論知識(shí)。通過(guò)緊跟政策方向，增強(qiáng)與各級(jí)地方政府職能單位的溝通聯(lián)系，梳理報(bào)建工作流程，增強(qiáng)報(bào)建業(yè)務(wù)水準(zhǔn)能夠有效提高報(bào)建工作質(zhì)量與效率，減少反復(fù)報(bào)、漏報(bào)、少報(bào)、誤報(bào)等工作失誤。

參考文獻(xiàn)：

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