淺談高層商務(wù)寫字樓的功能設(shè)計(jì)與工程管理

□ 陳代松

隨著我國城市化進(jìn)程的高速發(fā)展，高層商務(wù)寫字樓如雨后春筍拔地而起，而伴隨著商務(wù)寫字樓的投入使用，其在功能布局的缺陷和工程質(zhì)量問題日益顯現(xiàn)，成為建設(shè)單位和業(yè)主的關(guān)注和投訴重點(diǎn)。本文結(jié)合多年來關(guān)于高層寫字樓工程建設(shè)開發(fā)和運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，對建筑功能設(shè)計(jì)[1]、工程管理、后期使用和運(yùn)營方面發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行簡要論述，提出注意事項(xiàng)和解決辦法。

1 ??電梯

1.1 合理配置電梯數(shù)與保證安裝質(zhì)量

電梯的配置數(shù)量和安裝質(zhì)量是用戶關(guān)注重點(diǎn)。每天上下班高峰期，商務(wù)寫字樓經(jīng)常會出現(xiàn)眾人在候梯廳排隊(duì)的情景，給大廈運(yùn)營管理單位和用戶帶來極大不便。造成該現(xiàn)象的原因主要是電梯配置數(shù)量不足或電梯出現(xiàn)故障。當(dāng)前，電梯配置數(shù)量和乘梯舒適度是影響大廈招商、運(yùn)營的一個(gè)重要因素之一，建議設(shè)計(jì)人員根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際功能和電梯故障等可能出現(xiàn)的突發(fā)情況來設(shè)計(jì)電梯數(shù)量，在完成初步設(shè)計(jì)后，應(yīng)與建設(shè)單位進(jìn)行深入溝通，最終確定電梯安裝位置和安裝數(shù)量，而不僅僅是按設(shè)計(jì)規(guī)范或以往工程設(shè)計(jì)案例來確定電梯的配置數(shù)量和安裝位置?，F(xiàn)實(shí)中，在運(yùn)營期增加電梯數(shù)量或調(diào)整電梯安裝位置，不僅面臨報(bào)裝審批程序困難，還直接影響商務(wù)寫字樓運(yùn)營，且電梯安裝成本相對于大廈建設(shè)期安裝成本成數(shù)倍增加。以上因素導(dǎo)致后期增設(shè)電梯的可行性極低。

1.2 消防梯與客梯不應(yīng)合用候梯廳

一般消防梯在運(yùn)營中作為貨梯使用，如大廈客梯和貨梯合用電梯候梯廳，將導(dǎo)致人流、物流不能有效分流。該問題不僅影響電梯運(yùn)輸效率，也易導(dǎo)致發(fā)生安全事故。同時(shí)，未對商務(wù)寫字樓服務(wù)人員和客戶進(jìn)行分流還將影響大廈物業(yè)管理，也在一定程度上影響商務(wù)寫字樓形象[2]。

1.3 電梯載荷不能過小

建議高檔寫字樓不使用載荷小于或等于1000kg的電梯，因?yàn)樵撔吞栆?guī)格電梯門偏小，最寬只有1m。建議對大型公共建筑或出入人數(shù)較多的采用載荷1350kg以上的建筑電梯，該型電梯可采用非標(biāo)配置，門寬可達(dá)到1.3m，經(jīng)濟(jì)適用性也較高。

1.4 需重點(diǎn)加強(qiáng)乘梯管理和裝修工程管理

在項(xiàng)目建設(shè)后期和裝飾工程施工期間，電梯還處于運(yùn)行磨合期，而施工電梯和塔吊已經(jīng)拆除，施工單位如不做好預(yù)防管理措施，而繼續(xù)高頻次、高負(fù)荷使用電梯運(yùn)輸建筑材料，必然導(dǎo)致電梯磨損較大，后期故障頻發(fā)。建議在工程管理和交付運(yùn)營期間，不僅要采取嚴(yán)格規(guī)范的用梯管理措施，還要嚴(yán)防裝修期間管網(wǎng)滲漏或工程用水灌入電梯井，導(dǎo)致電梯電氣元件泡水損壞。

1.5 減少電梯配置的危害

為低價(jià)競標(biāo)，電梯承包單位可能會采取減少電梯配置和降低施工標(biāo)準(zhǔn)的做法以獲得較高收益。以下為常見的幾種減少電梯配置的情形。（1）取消應(yīng)急平層功能。這會導(dǎo)致當(dāng)商務(wù)寫字樓遇到停電或其他突發(fā)故障情況時(shí)，電梯應(yīng)急平層裝置不起作用或不能迫降到1樓，困梯人員被困在樓層中間，物業(yè)管理人員難以快速發(fā)現(xiàn)被困樓層，且需人工降電梯至平層，才能施救。（2）采用質(zhì)量低劣的控制電纜或外呼系統(tǒng)。這會導(dǎo)致后期使用電梯時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)線路故障、外呼黑屏、系統(tǒng)故障等。（3）電梯井安裝電梯轎廂門位置未設(shè)置圈梁，電梯轎門安裝在非承重結(jié)構(gòu)上。這會導(dǎo)致電梯投入使用后轎廂門或?qū)к壸冃螄?yán)重，易出現(xiàn)電梯困人的安全事故，給物業(yè)管理和用梯人員造成困擾。因此，建設(shè)單位在電梯選型和商務(wù)招標(biāo)洽商中，需重點(diǎn)關(guān)注、明確要求電梯的配置，并采取相關(guān)預(yù)防、規(guī)避措施減少安全事故的發(fā)生。

2 ??地下停車庫

隨著私家汽車日漸成為普通大眾上班出行的常用交通工具，停車位數(shù)量不足已成為商務(wù)寫字樓最普遍存在的問題。目前，停車位數(shù)量是否充足成為大廈品質(zhì)高低的評價(jià)指標(biāo)之一，也成為招商的核心賣點(diǎn)之一。

3 ??消防系統(tǒng)

3.1 消防自動報(bào)警系統(tǒng)回路劃分不合理

有的商務(wù)寫字樓存在消防自動報(bào)警系統(tǒng)施工中未按規(guī)范設(shè)置隔離裝置的情況。在現(xiàn)實(shí)中，一般商務(wù)寫字樓都需分層招商和銷售，用戶入駐和裝修時(shí)間通常不同步。當(dāng)一個(gè)樓層的業(yè)主已經(jīng)裝修入住辦公，使用同一個(gè)消防自動報(bào)警系統(tǒng)回路的另一個(gè)樓層業(yè)主正在施工或未入駐，若報(bào)警系統(tǒng)回路設(shè)置不合理，容易相互影響，不僅影響樓層用戶辦理消防驗(yàn)收手續(xù)和正常投入使用，還危害消防安全。該問題需在設(shè)計(jì)和施工中進(jìn)行特別關(guān)注，采取相應(yīng)預(yù)防措施。

3.2 設(shè)計(jì)和施工未考慮消防栓系統(tǒng)的檢修

一是采用同一區(qū)消防栓系統(tǒng)的消防豎管穿越幾個(gè)樓層，在豎管上設(shè)置消防支管安裝消防栓，且前端未設(shè)置檢修閥。這會導(dǎo)致二次裝修施工時(shí)因遷移消防栓或?qū)ο浪ü收暇S修，需要關(guān)閉并排空整條豎管的消防水，甚至?xí)和Ｊ褂谜麄€(gè)區(qū)域消防栓系統(tǒng)，消防安全隱患極大。建議在消防設(shè)計(jì)和施工中，明確豎管上的消防栓前應(yīng)設(shè)置檢修閥，且閥門應(yīng)設(shè)有明顯開閉標(biāo)志。

二是在各樓層噴淋進(jìn)水管處，自制信號蝶閥或采取質(zhì)量品質(zhì)較低的信號蝶閥。這會導(dǎo)致商務(wù)寫字樓運(yùn)行幾年后，信號蝶閥容易出現(xiàn)操作桿斷裂、滲水漏水等問題，影響該樓層的裝修和噴淋系統(tǒng)維修改造。

3.3 消防管網(wǎng)未統(tǒng)一設(shè)計(jì)

同一地塊建設(shè)多棟建筑，未合理規(guī)劃，未統(tǒng)一進(jìn)行水電管網(wǎng)設(shè)計(jì)。在實(shí)際參觀或驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)，按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，同一地塊的兩棟或多棟建筑本可以設(shè)置一個(gè)水泵房和一個(gè)水箱，公用同一個(gè)消防管網(wǎng)即滿足消防規(guī)范和使用需求，但因?yàn)閮蓷澖ㄖ脑O(shè)計(jì)單位不同或其他方面因素，導(dǎo)致各個(gè)商務(wù)寫字樓的水電管網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施重復(fù)設(shè)置，不僅增加了建造成本投入，增加物業(yè)管理難度，還因建造安裝設(shè)備房而浪費(fèi)了地下車庫本可用來設(shè)置停車位的有效面積。

4 ??中央空調(diào)

前幾年，商務(wù)寫字樓普遍采用集中供冷供暖中央空調(diào)機(jī)組。采用該系統(tǒng)普遍的問題就是大廈用戶對空調(diào)計(jì)費(fèi)和公攤存在爭議，不能滿足用戶特殊時(shí)間加班使用空調(diào)的需求。每次使用空調(diào)，需專人啟動空調(diào)系統(tǒng)的水泵和主機(jī)，空調(diào)使用成本較高，節(jié)能效果差。據(jù)調(diào)研，部分采用商務(wù)寫字樓集中供冷的中央空調(diào)機(jī)組的用戶，空調(diào)使用費(fèi)高達(dá)到10元/m2·月，用戶普遍投訴公攤和計(jì)費(fèi)的公正合理性，或者投訴空調(diào)費(fèi)用高而加班時(shí)卻不能使用中央空調(diào)、辦公體驗(yàn)較差等問題。

一般中央空調(diào)用電負(fù)荷較高，占商務(wù)寫字樓用電負(fù)荷的比重較大[3]。建議設(shè)計(jì)單位采用各樓層獨(dú)立建設(shè)機(jī)房，安裝多聯(lián)機(jī)中央空調(diào)機(jī)組。各樓層用戶可根據(jù)自己的需要，隨時(shí)使用中央空調(diào)，獨(dú)立計(jì)費(fèi)，空調(diào)使用費(fèi)約為3元/m2·月。建議單獨(dú)設(shè)置空調(diào)專用變壓器進(jìn)行供電，方便對空調(diào)的維護(hù)保養(yǎng)。

5 ??變配電系統(tǒng)

近年來，我國政府積極支持電動汽車的發(fā)展，電動汽車得到廣泛使用。因?yàn)樯虅?wù)寫字樓原設(shè)計(jì)用電負(fù)荷不足、充電樁的用電負(fù)荷較大、電壓波動較大等，導(dǎo)致電動汽車用房關(guān)于配置電動汽車充電樁的需求很難得到滿足。由于電動汽車有相應(yīng)的用電補(bǔ)貼政策，因此建議設(shè)計(jì)師在寫字樓的變配電設(shè)計(jì)中，預(yù)留電動車充電樁所需負(fù)荷，最好設(shè)置單獨(dú)的充電樁專用變壓器，敷設(shè)獨(dú)立的充電樁電源回路供電動汽車充電使用，保障用電安全，同時(shí)方便物業(yè)成本考核和使用管理。

當(dāng)前部分商務(wù)寫字樓設(shè)計(jì)采用消防應(yīng)急電源獨(dú)立回路電源集中供電。但在施工中，由于動作程序設(shè)置不合理，導(dǎo)致當(dāng)所在樓層或相鄰樓層發(fā)生火災(zāi)等應(yīng)急聯(lián)動狀態(tài)時(shí)，所在樓層的消防應(yīng)急照明和安全疏散指示標(biāo)志燈不能按消防規(guī)定程序正確響應(yīng)、正常照明。基于此，商務(wù)寫字樓各樓層應(yīng)設(shè)置獨(dú)立開關(guān)箱和適當(dāng)數(shù)量的計(jì)量電表，方便后期使用、物業(yè)管理和成本考核。

6 ??給排水系統(tǒng)

一是給水系統(tǒng)應(yīng)確保最不利點(diǎn)的水壓滿足使用需求。在各樓層水表前端還應(yīng)設(shè)置單向閥，防止倒流而影響水表計(jì)量準(zhǔn)確性。

二是低樓層地漏接入天面雨水排水系統(tǒng)，且未設(shè)置防止雨水反灌措施和檢修口。因此，當(dāng)發(fā)生暴雨或管網(wǎng)年久堵塞，則低樓層的地漏易出現(xiàn)雨水反灌入大廈室內(nèi)的情況。建議低樓層的地漏應(yīng)另外設(shè)置排水管，直接排出室外。

三是空調(diào)冷凝水未設(shè)計(jì)獨(dú)立排水管。在施工中，施工單位或樓層用戶，將空調(diào)冷凝水接入屋面雨水管，導(dǎo)致異味反灌入室內(nèi)問題，當(dāng)出現(xiàn)暴雨天氣，還會出現(xiàn)雨水反灌室內(nèi)現(xiàn)象。 所以，空調(diào)冷凝水應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的排水管，排出到室外。

7 ??玻璃幕墻

7.1 玻璃幕墻的質(zhì)量與安裝

幕墻的玻璃產(chǎn)品質(zhì)量低劣和安裝水平較低，是導(dǎo)致玻璃幕墻突然爆裂的主要因素。高層商務(wù)寫字樓的人員或車輛來往密集，玻璃幕墻爆裂和高處墜落成為高層寫字樓的隱型殺手。通常玻璃幕墻的設(shè)計(jì)使用年限為25年，雖然寬幅全玻璃幕墻外觀美麗，景觀視野廣闊，彰顯“高大上”，卻成為商務(wù)寫字樓最大的安全隱患之一。框架式玻璃幕墻安全隱患較小，但是建造成本較高，在100m以下的高層商務(wù)寫字樓通常未被建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位采用。建議設(shè)計(jì)人員在玻璃幕墻下方設(shè)置適當(dāng)安裝防護(hù)遮擋措施，降低高處墜落危害風(fēng)險(xiǎn)，這是在玻璃幕墻設(shè)計(jì)和施工中需重點(diǎn)關(guān)注的預(yù)防措施。

7.2 樓板與玻璃幕墻的縫隙

樓層間幕墻與樓板之間的縫隙封堵[4]，特別在幕墻室內(nèi)還砌筑砌體部位，是建設(shè)單位在工程管理的盲區(qū)或遺漏點(diǎn)，部分施工單位也會因?yàn)榇中拇笠馕窗匆?guī)范封堵該間隙，密封效果較差。

按設(shè)計(jì)，在樓層之間應(yīng)采用上下層鍍鋅鋼板，中間采用夾100mm厚的防火巖棉進(jìn)行封堵。但在實(shí)際施工中，經(jīng)常出現(xiàn)鍍鋅板安裝縫隙未使用防火封堵密封膠進(jìn)行填縫的情況。因?yàn)槊芊庑Ч缓茫?jīng)常出現(xiàn)樓層間隔音差且異味在樓層間飄散的情況，嚴(yán)重影響辦公品質(zhì)。一旦發(fā)生火災(zāi)，會導(dǎo)致煙、火未能被有效地控制在著火層內(nèi)，火勢或濃煙會穿越該區(qū)段的樓板向上蔓延，安全隱患較大。在設(shè)計(jì)或施工中，一定要明確幕墻與樓板之間的縫隙必須采用防火密封材料進(jìn)行有效封堵，并通過專項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收，確認(rèn)安裝質(zhì)量。

8 ??屋面工程

目前高層建筑屋面工程需要通過混凝土高壓泵遠(yuǎn)距離輸送進(jìn)行澆筑，因此，屋面混凝土澆筑質(zhì)量是施工中的一個(gè)控制難點(diǎn)，屋面工程的結(jié)構(gòu)防水功能難盡如人意[5]。而高質(zhì)量的屋面防水保溫工程是做好屋面防水防滲的必要手段，在工程設(shè)計(jì)和工程管理上應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，嚴(yán)控施工質(zhì)量。

9 ??結(jié)語

高層商務(wù)寫字樓建筑功能布局和工程質(zhì)量是建設(shè)單位和業(yè)主的關(guān)注和焦點(diǎn)。設(shè)計(jì)師和建設(shè)同行應(yīng)有針對性地研究相關(guān)問題的解決辦法，合理優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格規(guī)范工程管理，完善建筑使用功能，全面提升建筑質(zhì)量和品質(zhì)。