舊樓加裝電梯面臨的困境及解決策略研究

褚艷萍 青島恒星科技學(xué)院副教授

柳青華 青島恒星科技學(xué)院講師

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，截止到2020 年底，全國(guó)已經(jīng)有210 萬(wàn)幢以上多層住宅提出了加裝電梯的迫切需求，但是從舊樓加裝電梯項(xiàng)目推行以來(lái)，盡管部分取得成效，但也受一些問(wèn)題的牽制，沒(méi)有很好地滿(mǎn)足民眾對(duì)舊樓加裝電梯的需求。對(duì)比傳統(tǒng)的電梯市場(chǎng)，舊樓加裝電梯市場(chǎng)也存在資金籌措、項(xiàng)目立項(xiàng)以及施工驗(yàn)收等多方面的問(wèn)題，實(shí)施實(shí)踐遇到了不少阻力，亟待探討與解決。

1 老舊住宅加裝電梯的背景

近幾年，我國(guó)舊樓加裝電梯的呼聲越來(lái)越高。我國(guó)的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，七層及七層以上的住宅必須在入口處安裝電梯。而原有的興建于七八十年的多層住宅多不設(shè)電梯，導(dǎo)致群眾出行不便。特別是當(dāng)前我國(guó)老齡化問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，為多層舊住宅加裝電梯的需求也更為迫切。只有及時(shí)安裝電梯，才能解決原有多層住宅用戶(hù)的出行便捷問(wèn)題[1]。舊樓加裝電梯也成為老舊小區(qū)改造、城中村規(guī)劃以及社區(qū)配套建設(shè)等的重點(diǎn)項(xiàng)目，國(guó)家也加大了對(duì)舊樓加裝電梯的政策引導(dǎo)和財(cái)政補(bǔ)貼，而各個(gè)地方也積極出臺(tái)有關(guān)舊樓加裝電梯的規(guī)范性文件，多數(shù)地區(qū)業(yè)主都紛紛響應(yīng)。這意味著舊樓加裝電梯的條件更加成熟，為老舊多層住宅加裝電梯已經(jīng)成為民生改善的重點(diǎn)項(xiàng)目[2]。

2 舊樓加裝電梯面臨的困境

2.1 業(yè)主意見(jiàn)難統(tǒng)一

當(dāng)前，舊樓加裝電梯首先要解決的問(wèn)題是業(yè)主意見(jiàn)統(tǒng)一的問(wèn)題。只有業(yè)主達(dá)成安裝電梯的一致意見(jiàn)，才可以順利加裝電梯。但目前卻因?yàn)槎喾N因素導(dǎo)致業(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一，矛盾較多。一些老舊小區(qū)存在沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的情況，加裝電梯時(shí)就面臨缺乏牽頭主體的問(wèn)題。而即使有業(yè)主委員會(huì)，也需要確保老舊小區(qū)同意安裝的業(yè)主人數(shù)達(dá)到一定比例[3]。就目前來(lái)說(shuō)，這一比例要求的門(mén)檻較高。在達(dá)成一致意見(jiàn)后，需要經(jīng)過(guò)房管局的審批并及時(shí)公示。接著要面臨選定加裝方案的問(wèn)題。部分老舊小區(qū)情況特殊，加裝電梯難度較大，加裝的位置、停站的位置、是否需要增加連廊等問(wèn)題都需要重點(diǎn)商討決定。之后要明確成本分?jǐn)偙壤?。由于加裝電梯對(duì)每樓層的居民影響不同，必須協(xié)調(diào)好不同樓層用戶(hù)的利益，特別是要關(guān)注1 樓業(yè)主的意見(jiàn)。此外，在意見(jiàn)統(tǒng)籌過(guò)程中也要同時(shí)開(kāi)展建筑設(shè)計(jì)圖紙意見(jiàn)征集、地下管網(wǎng)圖的意見(jiàn)征集等相關(guān)問(wèn)題，還有備案簽字等系列手續(xù)，處理難度較大。眾口難調(diào)，在業(yè)主意見(jiàn)統(tǒng)籌的過(guò)程中，可能會(huì)由于個(gè)體利益的損傷而引發(fā)一定的沖突和爭(zhēng)議，甚至導(dǎo)致舊樓加裝電梯暫時(shí)擱置，影響項(xiàng)目推進(jìn)。

2.2 施工方面的安全擔(dān)憂(yōu)

由于舊樓加裝電梯是在原有建筑上進(jìn)行安裝，可能會(huì)改變?cè)械慕ㄖY(jié)構(gòu)，因此帶有一定的施工風(fēng)險(xiǎn)和使用安全隱患，需要重點(diǎn)關(guān)注。本身舊樓安裝電梯需要多部門(mén)的協(xié)同，一旦分工不合理或者協(xié)同不到位，會(huì)影響施工質(zhì)量。例如，舊樓加裝電梯涉及到燃?xì)?、污水、通信及電力等多個(gè)部門(mén)，需要提前協(xié)調(diào)好管線(xiàn)分布，合理地統(tǒng)籌安排，難度較大。而加裝電梯一般需要采用混凝土底坑+鋼結(jié)構(gòu)井道的方式，對(duì)應(yīng)的施工周期一般在2 個(gè)月以?xún)?nèi)，施工過(guò)程中的安全問(wèn)題需要特別關(guān)注。如何確保施工不影響現(xiàn)有居民的出行、生活，是施工需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題。此外，老舊小區(qū)本身有特殊性，電梯安裝可能會(huì)面臨時(shí)間受限、噪聲及物料堆放等系列問(wèn)題，引發(fā)住戶(hù)不滿(mǎn)，而電梯安裝后還需要無(wú)縫完成各洞口的修補(bǔ)裝修工作，以便及時(shí)通過(guò)安全驗(yàn)收。因此，對(duì)施工中的細(xì)節(jié)問(wèn)題的關(guān)注必須到位[4]。

2.3 施工技術(shù)問(wèn)題

舊樓安裝電梯是近幾年新興的事物，技術(shù)上的不完善不可避免，舊樓加裝電梯的過(guò)程可能也面臨技術(shù)上的考驗(yàn)。加裝電梯的鋼結(jié)構(gòu)井道是電梯安全運(yùn)行的載體，同時(shí)是需建筑及地基承載的構(gòu)件，與建筑原有結(jié)構(gòu)可能存在不兼容的問(wèn)題，影響建筑整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。一般來(lái)說(shuō)，加裝電梯井道多位于建筑外部，與建筑相連接但是又獨(dú)立存在。其安裝于建筑外面，就面臨著露天環(huán)境的考驗(yàn)，要充分考慮到地震、狂風(fēng)、暴雨等惡劣天氣情況，確保具有相應(yīng)的壓力承載能力。加裝電梯的鋼結(jié)構(gòu)井道面雖然屬于建筑鋼結(jié)構(gòu)的一種，但與建筑鋼結(jié)構(gòu)又顯著不同，大部分時(shí)間承受樓面及屋頂構(gòu)件的自重荷載，疲勞性問(wèn)題十分突出，需要重點(diǎn)關(guān)注[5]。因此，舊樓安裝電梯的施工技術(shù)問(wèn)題解決仍然需要持續(xù)探討，不斷進(jìn)行優(yōu)化。

3 舊樓加裝電梯既有困境的解決對(duì)策

3.1 多措并舉，確保意見(jiàn)統(tǒng)一

為了確保業(yè)主意見(jiàn)統(tǒng)一，各建筑主體利益得到合理的滿(mǎn)足，必須多措并舉，進(jìn)行多方協(xié)調(diào)溝通。特別是要考慮業(yè)主的安裝意愿，重點(diǎn)解決1 樓住戶(hù)的問(wèn)題?？山o予1 樓住戶(hù)對(duì)應(yīng)的頂樓天臺(tái)的使用權(quán)，使用權(quán)的增加可以帶來(lái)房產(chǎn)的增值，以此抵消加裝電梯對(duì)1 樓通風(fēng)采光的不利影響。加裝電梯會(huì)使建筑面積增大，出行方便會(huì)帶來(lái)建筑的整體升值，可以此作為動(dòng)員業(yè)主舊樓加裝電梯的關(guān)鍵點(diǎn)。要確保業(yè)主意見(jiàn)的統(tǒng)一，還必須合理分?jǐn)傎M(fèi)用。考慮安裝樓層合理分配，可隨著樓層的增加，增加一定比例的分?jǐn)傎M(fèi)用，一般越往上對(duì)應(yīng)的分?jǐn)偝杀驹蕉?，同時(shí)要確保分配系數(shù)的合理性，防止在費(fèi)用分?jǐn)偵铣霈F(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化，影響頂層用戶(hù)加裝電梯的積極性[6]。

當(dāng)前，政府也加大了對(duì)舊樓加裝電梯的財(cái)政扶持，因此舊樓加裝電梯的費(fèi)用可以得到合理控制。只有大力宣傳舊樓加裝電梯的好處，輔之以政策宣傳和優(yōu)惠引導(dǎo)等，多溝通多協(xié)調(diào)，積極解決業(yè)主的擔(dān)憂(yōu)與困擾，才能使舊樓安裝電梯項(xiàng)目順利進(jìn)行。

3.2 注重施工管理，確保施工質(zhì)量

在舊樓加裝電梯的過(guò)程中，施工方要規(guī)范施工，減少與業(yè)主當(dāng)前出行和生活的矛盾，這樣既可以順利施工，也不打擾現(xiàn)有住戶(hù)的生活。施工過(guò)程要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保施工過(guò)程的合理與規(guī)范，施工工藝選擇的科學(xué)與靈活。施工要以質(zhì)量安全為保障，決不能偷工減料或者選材以次充好。要防止出現(xiàn)因電梯井道與既有建筑的連廊設(shè)計(jì)不合理而出現(xiàn)電梯井道圍壁脫落的情況，最大限度減少電梯鋼結(jié)構(gòu)井道設(shè)計(jì)、制造及安裝的缺陷。為了確保舊樓加裝電梯項(xiàng)目的順利施工，必須提前協(xié)商好、規(guī)劃好相關(guān)施工內(nèi)容，盡可能一次性施工到位，防止后續(xù)出現(xiàn)問(wèn)題需要反復(fù)整改[7]。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，舊樓安裝電梯是大事情，必須全面向業(yè)主介紹舊樓安裝電梯的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)要以通俗易懂的方式向業(yè)主說(shuō)明施工可能存在的問(wèn)題，開(kāi)誠(chéng)布公地談價(jià)格等，真正做到征集業(yè)主意見(jiàn)、科學(xué)設(shè)計(jì)、規(guī)范施工，避免二次改造帶來(lái)不必要的麻煩。在一些特殊的問(wèn)題上要確保多數(shù)業(yè)主滿(mǎn)意，如梯控方式的確定、轎廂是否考慮觀光性、井道位置設(shè)計(jì)、停電應(yīng)急平層的問(wèn)題等，都需要深入溝通與協(xié)商。

3.3 加大技術(shù)研究，提升技術(shù)水平

鑒于當(dāng)前舊樓加裝電梯項(xiàng)目存在的技術(shù)缺陷，也需要在技術(shù)方面攻克。在綜合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，可以學(xué)習(xí)其他國(guó)家舊樓加裝電梯的經(jīng)驗(yàn)，借鑒其先進(jìn)的施工技術(shù)，合理地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。特別是可以系統(tǒng)學(xué)習(xí)外國(guó)舊樓加裝電梯方面的理論文獻(xiàn)，獲得相應(yīng)的技術(shù)指導(dǎo)等，從不同方面進(jìn)行試驗(yàn)分析，以提高舊樓加裝電梯的技術(shù)水平。例如，我國(guó)學(xué)者林宏偉采用線(xiàn)性屈曲分析的方法，對(duì)井道的穩(wěn)定性能、側(cè)向約束力、結(jié)構(gòu)初始缺陷以及井道支撐布置等問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)分析和嚴(yán)格驗(yàn)證，配合有限元軟件計(jì)算出了鋼結(jié)構(gòu)井道在水平荷載作用下其井道結(jié)構(gòu)與原有建筑結(jié)構(gòu)連接部位的受力情況。試著從結(jié)構(gòu)自振特性分析、層間剛度試驗(yàn)等進(jìn)行了其地震作用下、風(fēng)荷載情況下的受力分析和穩(wěn)定性分析，其提出的井道結(jié)構(gòu)受力分析及承載力驗(yàn)算理論對(duì)于技術(shù)改進(jìn)具有積極意義?；诋?dāng)前先進(jìn)的技術(shù)可以進(jìn)行結(jié)構(gòu)井道的整體建模分析，使得技術(shù)方面的缺陷越來(lái)越小，為舊樓加裝電梯提供技術(shù)支持和安全保障。

4 結(jié)語(yǔ)

舊樓加裝電梯在設(shè)計(jì)、制造及施工等過(guò)程中牽涉因素較多，涉及的施工主體多，加上舊樓加裝電梯作為新興事物，其申報(bào)流程也較為煩瑣，真正的推行與施工存在很多問(wèn)題，影響了施工的進(jìn)度和施工成本，也影響業(yè)主舊樓加裝電梯的積極性。鑒于這些問(wèn)題，必須高度重視，認(rèn)真分析，按照建筑管理法規(guī)條例綜合分析與統(tǒng)籌，制定舊樓加裝電梯的最合理方案。施工過(guò)程也要確保選擇有資質(zhì)的企業(yè)施工，必須確保對(duì)應(yīng)的鋼結(jié)構(gòu)等材料性能穩(wěn)定、質(zhì)量過(guò)關(guān)，進(jìn)行科學(xué)地設(shè)計(jì)與規(guī)范，最大限度減少二次施工的成本壓力。在節(jié)約成本、縮短施工周期的基礎(chǔ)上推出質(zhì)量合格、性能優(yōu)良的外加電梯，更好地滿(mǎn)足業(yè)主的出行需要。當(dāng)前，國(guó)家針對(duì)舊樓加裝電梯方面的法規(guī)、技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)還不夠健全，依然需要加大立法研究，給予舊樓加裝電梯足夠的立法支持和技術(shù)引導(dǎo)。