存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)模式淺析

楊陽

摘要：存量房資金監(jiān)管是存量房交易過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心部分。因此，在開展存量房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)中，確保監(jiān)管資金的安全性和真實(shí)性，提升監(jiān)管服務(wù)的時(shí)效性和便利性，實(shí)現(xiàn)信息化、無紙化的綜合模式，具有重要意義。圍繞秦皇島市存量房交易資金監(jiān)管制度的建立及資金監(jiān)管信息化建設(shè)中的經(jīng)驗(yàn)，從制度、現(xiàn)狀、信息化平臺(tái)建設(shè)等角度，描述構(gòu)建秦皇島市存量房交易資金監(jiān)管的發(fā)展歷程。

關(guān)鍵詞：存量房;交易;資金監(jiān)管;安全;保障

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）11-0064-67 收稿日期：2021-10-13

存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，通常稱為二手房。因以往房地產(chǎn)業(yè)投資的高回報(bào)率，很多人愿意將資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)。近年來，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，成套交易的存量房涉及的資金也越來越多，隨之而來的資金安全問題也逐漸被房地產(chǎn)投資者或購房人所重視。2018年住建部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房〔2018〕128號(hào)）提出，加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案的配套制度建設(shè)，加強(qiáng)交易資金監(jiān)管，這無疑給如何開展交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)指出了方向。

秦皇島地處我國華北地區(qū)、河北省的東北部、南臨渤海，是我國首批沿海開放城市、首都經(jīng)濟(jì)圈的重要功能區(qū)、京津冀輻射東北的重要門戶和節(jié)點(diǎn)城市，除本地購房人群外還有大批東北及全國各地的購房人群，每年存量房交易量上萬筆，涉及交易資金過百億元。面對(duì)不同地區(qū)、不同購房需求的人群，保障房屋交易安全、便捷的完成，是房屋交易管理最終的目的。

1 建立存量房交易資金監(jiān)管制度的必要性

第一，傳統(tǒng)的存量房交易多數(shù)依托于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，少部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為謀取不當(dāng)利益，利用消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律政策不甚了解的特點(diǎn)，直接或間接的通過押房、倒房、違法提供“過橋費(fèi)”、越權(quán)經(jīng)營、挪用交易資金等行為，牟取非法利益，使房屋交易雙方蒙受經(jīng)濟(jì)損失。房屋交易過程中因?qū)λ灰追课莸木唧w使用情況、是否存在查封、抵押等限制登記情況不了解，造成買方給付資金后辦理不了權(quán)屬證書，拿不到房且要不回錢;賣方將產(chǎn)權(quán)過戶給買方后收不到尾款，房錢兩失等現(xiàn)象。存量房資金監(jiān)管制度的建立，可有效保障交易雙方的資金安全，避免上述情況的發(fā)生。

第二，近年來，住建部一直著力于全面推行網(wǎng)簽制度，房屋網(wǎng)簽備案價(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來源，應(yīng)確保真實(shí)準(zhǔn)確。但存量房網(wǎng)簽價(jià)格因交易主體（買賣雙方）的主觀意識(shí)和自行申報(bào)原則的影響，真實(shí)性和準(zhǔn)確性都不能保證。隨著存量房交易資金監(jiān)管制度的開展，將交易資金更大范圍地納入監(jiān)管范圍，其中包括交易雙方的自籌資金及銀行貸款，大大提高了存量房交易價(jià)格數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

2 秦皇島市存量房交易資金監(jiān)管模式

2.1 秦皇島市存量房交易資金監(jiān)管的原則

依托于房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺(tái)，通過與各銀行搭建資金監(jiān)管系統(tǒng)專線，堅(jiān)持“安全、便捷、計(jì)息、免費(fèi)”的原則：安全——通過交易資金監(jiān)管專用賬戶給付房款，實(shí)現(xiàn)交易資金“零風(fēng)險(xiǎn)”;便捷——監(jiān)管銀行服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)分布廣，買賣雙方可根據(jù)需要就近選擇監(jiān)管銀行辦理業(yè)務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)登記過戶或不動(dòng)產(chǎn)抵押登記完成后完成資金撥付;計(jì)息——繳存至監(jiān)管專戶的交易資金按天計(jì)息，結(jié)算后的本息一并劃轉(zhuǎn)給收款人;免費(fèi)——申請(qǐng)交易資金監(jiān)管服務(wù)完全免費(fèi)。秦皇島市存量房交易全流程，如圖1所示。

2.2 全面優(yōu)化流程，推進(jìn)數(shù)據(jù)共享平臺(tái)建設(shè)

存量房網(wǎng)簽及資金監(jiān)管業(yè)務(wù)通過對(duì)存量房交易管理流程全面改造，充分利用不動(dòng)產(chǎn)登記的共享平臺(tái)數(shù)據(jù)共享時(shí)效性，完善推送機(jī)制，取消當(dāng)事人到窗口辦理業(yè)務(wù)時(shí)需提交的劃款通知書和退款通知書等紙質(zhì)材料，實(shí)現(xiàn)存量房資金撥付自動(dòng)撥款。在存量房合同撤銷后可實(shí)現(xiàn)自動(dòng)退款，并針對(duì)交易過程中銀行卡丟失、合同丟失等情況，提供變更、修改、補(bǔ)打合同等功能。通過改造實(shí)現(xiàn)資金監(jiān)管業(yè)務(wù)“一趟清”，避免了群眾奔波于銀行和大廳窗口之間，實(shí)現(xiàn)將資金監(jiān)管流程全面優(yōu)化提速，給群眾帶來更多的便利，確保交易流程一體化的便民舉措落地。

（1）自動(dòng)撥付：存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)中，房產(chǎn)交易服務(wù)中心與銀行之間通過報(bào)文協(xié)議的方式進(jìn)行通訊。由于撥付流程從手動(dòng)模式要調(diào)整為自動(dòng)模式，報(bào)文通訊中資金撥付通訊和退款通訊都做了較大變動(dòng)，由原銀行根據(jù)交易當(dāng)事人到銀行提供的劃款通知書和退款通知書的信息向房管端發(fā)起請(qǐng)求，并根據(jù)返回的劃款信息和退款信息辦理劃款和退款業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)辦理模式，改為銀行固定時(shí)間請(qǐng)求，房管端返回該天固定時(shí)間以前的所有需要?jiǎng)澘詈屯丝畹暮贤畔?。銀行通過接收房管端返回的所有合同信息，逐一進(jìn)行劃款和退款業(yè)務(wù)，將劃款金額、劃款利息和退款金額、退款利息打入交易當(dāng)事人的賬戶，該通訊協(xié)議實(shí)現(xiàn)資金自動(dòng)撥付和自動(dòng)退款，并優(yōu)化了對(duì)賬通訊相關(guān)功能。

（2）對(duì)賬業(yè)務(wù)：銀行需要每天按規(guī)定時(shí)間將該時(shí)間段所有交易合同的繳款和劃款、利息等信息推送到房管端，房管端工作人員需將信息與該購房合同的繳款表、劃款表、利息表進(jìn)行一一核對(duì)，并將有誤信息標(biāo)記展示，以方便記錄。

（3）信息推送失敗補(bǔ)救機(jī)制：系統(tǒng)在辦理資金撥付和存量房網(wǎng)簽合同撤銷業(yè)務(wù)過程中，會(huì)自動(dòng)向銀行通過報(bào)文通訊推送數(shù)據(jù)，由于網(wǎng)絡(luò)問題、斷電、通訊時(shí)間過長等意外原因可能會(huì)出現(xiàn)一些自動(dòng)推送失敗的報(bào)文數(shù)據(jù)。對(duì)于監(jiān)控推送失敗的，綜合考慮數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性要求和服務(wù)器的壓力，通過協(xié)同銀行端采用短時(shí)間輪詢檢查推送失敗的數(shù)據(jù)，每天定時(shí)整庫檢查的策略，以確保推送報(bào)文數(shù)據(jù)的及時(shí)性和完整性。存量房資金監(jiān)管交易中心端與銀行端數(shù)據(jù)交互內(nèi)容，如圖2、圖3所示。

2.3 簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)資金監(jiān)管自動(dòng)撥付

存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)動(dòng)態(tài)提取房屋交易流程信息，工作人員可以更簡(jiǎn)便地進(jìn)行業(yè)務(wù)操作核對(duì)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管資金的自動(dòng)撥款、自動(dòng)退款。通過以上措施，簡(jiǎn)化了同銀行之間的業(yè)務(wù)流程，極大縮短撥款、退款時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了與不動(dòng)產(chǎn)登記中心的登簿、發(fā)證幾乎同步辦理，資金監(jiān)管劃款后即到即付，并結(jié)合微信公眾平臺(tái)的自助查詢服務(wù)，可讓群眾實(shí)時(shí)了解資金劃轉(zhuǎn)情況，真正實(shí)現(xiàn)存量房資金監(jiān)管的交易、登記、劃款一體化。

3 秦皇島市存量房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)目前存在的問題

3.1 銀行系統(tǒng)異步造成對(duì)賬難度大

秦皇島市存量房交易資金監(jiān)管采取一個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)多家銀行開設(shè)監(jiān)管賬戶的模式。銀行通過與交易中心合作為買賣雙方提供房產(chǎn)過戶交易中的資金擔(dān)保服務(wù)。該模式對(duì)擴(kuò)大客戶交易規(guī)模、提高業(yè)務(wù)處理能力、促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展都會(huì)有極大的推動(dòng)，而大量托管資金沉淀相對(duì)穩(wěn)定，又會(huì)極大地推動(dòng)銀行負(fù)債業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。因銀行系統(tǒng)開發(fā)的異步性，不能同步資金信息，為確保資金安全需要與各開戶銀行需做好對(duì)賬工作。

3.2 屬地管理導(dǎo)致個(gè)別無法監(jiān)管

秦皇島存量房資金監(jiān)管賬戶是行政管理部門設(shè)立的專屬賬戶，各銀行開設(shè)賬戶都需要政府審批，這就造成了部分銀行開戶難，影響了銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的開展。同時(shí)，因?qū)俚毓芾?，不同行政區(qū)設(shè)立多個(gè)專屬賬戶，某個(gè)貸款銀行在辦理不同行政區(qū)域房屋貸款業(yè)務(wù)時(shí)，因監(jiān)管不到位，存在個(gè)別業(yè)務(wù)脫離了資金監(jiān)管體系的問題。

3.3 各個(gè)地區(qū)資金監(jiān)管不同步

存量房交易資金監(jiān)管的安全高效管理，依托于房屋交易數(shù)據(jù)的信息化數(shù)字化建設(shè)。秦皇島各行政區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完善程度不同，房屋交易數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的共享程度不同，交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的進(jìn)展與模式也有所區(qū)別，部分行政區(qū)為適應(yīng)本區(qū)的實(shí)際情況，在存量房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)流程上有所變通。秦皇島市各個(gè)行政區(qū)因?qū)俚毓芾?、交易?shù)據(jù)的數(shù)字化建設(shè)程度等不同原因，造成了存量房資金監(jiān)管的流程、范圍、時(shí)效、便捷程度等不同差異。

4 存量房交易資金監(jiān)管的發(fā)展建議

4.1 加大交易資金監(jiān)管制度宣傳和普及

存量房交易資金監(jiān)管過程中存在交易雙方拒絕如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格情況，存量房資金監(jiān)管制度需要被更廣泛的人群了解和接受，讓交易雙方認(rèn)識(shí)到存量房買賣雙方當(dāng)事人選擇對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管，相當(dāng)于為交易資金上了一道“安全鎖”：通過將交易資金繳存至監(jiān)管專用賬戶，可以充分保障資金在房屋交易、登記過程中的安全。過戶成功，資金撥付給賣方，反之則退回給買方。存量房資金監(jiān)管可以切實(shí)維護(hù)買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障交易資金安全。在加大宣傳力度的同時(shí)，應(yīng)積極推進(jìn)建立相應(yīng)的誠信體系，對(duì)房屋交易買賣雙方的行為予以規(guī)范。

4.2 統(tǒng)一資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房屋交易市場(chǎng)

存量房資金監(jiān)管制度不完善，不同地區(qū)、城市資金監(jiān)管的監(jiān)管機(jī)構(gòu)也不一致，監(jiān)管方式、方法都有所不同。隨著房屋交易管理的日趨完善，房屋交易資金監(jiān)管需要統(tǒng)一的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易管理的分離，大家應(yīng)該對(duì)重“登記”輕“交易”的思想有所轉(zhuǎn)變。房屋交易行為并非一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的行為，而是從開始到結(jié)束的一個(gè)過程，存量房交易資金監(jiān)管就是在這個(gè)過程中對(duì)交易資金的安全提供一種保障。國家已針對(duì)房屋交易管理出臺(tái)一系列指導(dǎo)性文件，但缺少上位法作為有力支持。建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，可以更好地規(guī)范房屋交易市場(chǎng)，存量房資金監(jiān)管制度的進(jìn)一步完善和發(fā)展，同樣需要有力的法律支撐。

4.3 加強(qiáng)信息化建設(shè)

（1）根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提示網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號(hào)）的文件精神，積極推行“互聯(lián)網(wǎng)大廳”模式，利用“人臉比對(duì)、電子簽名、區(qū)塊鏈”等技術(shù)，加快移動(dòng)服務(wù)端的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)買賣雙方、房屋交易管理部門工作人員均不見面的情況下，在手機(jī)端完成存量房買賣合同網(wǎng)簽備案和交易資金監(jiān)管相關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。

（2）加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)及信息安全的管理和基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)安全設(shè)施建設(shè)，樹立安全意識(shí)，務(wù)必把好信息安全的關(guān)口。由于存量房資金監(jiān)管涉及的交易資金巨大，在信息傳遞過程中，需嚴(yán)格保護(hù)個(gè)人隱私信息和資金安全，避免不法分子通過網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)進(jìn)行信息的查詢和篡改，造成交易雙方的信息泄露和經(jīng)濟(jì)損失。