住房租賃市場之國際比較

何偉 殷文凱

摘要：近年來，我國對于住房租賃市場給予了很大的政策支持，使之日漸活躍，規(guī)模明顯增長。不過，在住房租賃市場向縱深發(fā)展的進程中，一些制度性和操作上的問題逐漸顯現(xiàn)，迫切需要借鑒發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，規(guī)范住房租賃市場行為，保障住房租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展。基于此，對德國、日本、丹麥和美國等不同經(jīng)濟體的房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展軌跡進行梳理，探究深層次邏輯，用更開闊的視野和更深入的維度總結(jié)管理經(jīng)驗，同時結(jié)合我國住房租賃市場特點提出建議。

關(guān)鍵詞：住房租賃;國際比較;建議

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）11-0025-29 收稿日期：2021-10-20

1 國外住房租賃市場發(fā)展歷程

1.1 德國房地產(chǎn)租賃市場高福利控穩(wěn)定

從第二次世界大戰(zhàn)后，德國住房就出現(xiàn)短缺，為了滿足低收入者的租房需要，相當(dāng)規(guī)模的福利性公共住房由德國政府建設(shè)?！兜聡穹ǖ洹肥且?guī)范德國民事活動的最基本法律，1900年1月1日起實施，在住房租賃方面《德國民法典》做出了專門規(guī)定，依托這一基本法律德國社會房地產(chǎn)租賃市場得到了發(fā)展，房地產(chǎn)租賃關(guān)系進一步穩(wěn)定。

《德國民法典》對于住宅租金的提高實施了租金約束，做出較為詳細的規(guī)定，有代表性的是（1）房租上限限制，3年之內(nèi)出租人不得提高房租20%以上;（2）兩次房租提高的間隔不得小于1年，第1次房租提高必須在承租人入住的15個月以后;（3）對于已經(jīng)存在的房屋租住合同，房租不得高于政府給出的“租金參照價格”，這個價格根據(jù)當(dāng)?shù)胤课菰谝欢螘r間內(nèi)相對平均價格由政府測算。但是，新出租房屋可以超過此價格的20%。

2015年6月1日起，各州政府可以在5年期限內(nèi)各自出臺限制新租房合同租金額度的法案。法案要求對于沒有時間限制的長期租約，新租房合同不得漲房租超過原租房合同的10%。但是2014年后的新建住房，在第一次出租的時候，不受此法案影響。如果房屋重新徹底修整翻新，則不受此法案影響，在小規(guī)模改造的現(xiàn)代化改造基礎(chǔ)上，也不受影響。租客可以要求房東在簽約后出示所有信息，證明其漲價的合理性。為了保護承租人權(quán)益，1971年德國頒布了《住房租賃法》，2001年出臺了《住房租賃法改革法案》，既要保護房地產(chǎn)租賃活動，又欲推動用租賃解決長期居住問題的消費理念。3年內(nèi)房租累計漲幅不得超過30%出于1974年德國《租房法》;3年內(nèi)房租累計漲幅不得超過20%出于2001年德國修訂的《租房法》;3年內(nèi)房租漲幅不得超過15%出于2013年5月1日德國新《租房法》，且超過20%屬違法，超過50%房東被視為賺取暴利，可入獄判刑。

德國的住房合作社聞名于世，至今已有150年，是其住房市場上的典型房屋供給方。住房合作社是有章程、有組織、有退出機制，由白領(lǐng)、學(xué)生、普通工人、退休老人等不同社會人群構(gòu)成，通過繳納會費的合作方式籌集建房款，是解決社員住房問題的主要建房組織形式。它被稱為德國房價的穩(wěn)定器。住房合作社作為一種中間形式，一方面可以供自己使用，另一方面也可以用于出租，住房合作社房屋的擁有者、使用者或者是擁有永久居住權(quán)的人，可以通過住房合作社獲得很多益處。

從存量住房的擁有者結(jié)構(gòu)來看，2010年德國有41.84%的住房是家庭自有自住;45.88%的住房為居民家庭、小型物業(yè)企業(yè)以及專業(yè)的住房物業(yè)供應(yīng)商持有并向社會出租;5.36%的住房是住房合作社持有并向社員出租;還有6.81%的住房由市政及教堂所有，面向社會底層人群廉價甚至免費提供;超過55%的家庭依然選擇租房住。

可以說，德國住房租賃市場是歐洲最大也是最成熟的。有較為完善的租房法律體系和健全的配套執(zhí)行體系，2009年后德國經(jīng)濟的強勁增長使其在歐盟中發(fā)揮著中流砥柱的作用，也使得德國的房地產(chǎn)業(yè)成為極具投資吸引力的資產(chǎn)類型。

1.2 日本房地產(chǎn)租賃市場保品質(zhì)拓鏈長

由于住房緊張，日本政府多次出臺新建廉租房等政策和住房保障制度，鼓勵業(yè)主對外出租，來預(yù)防種種社會問題。二戰(zhàn)結(jié)束后，日本政府頒布了對土地和房屋租金進行限價的《房屋統(tǒng)制令》，低廉的房租誘使超過75%的居民選擇租房居住。隨著居民關(guān)系的變化，社會關(guān)系重構(gòu)，居住關(guān)系也隨即發(fā)生變化，新居住需求逐漸呈現(xiàn)，這一靈活的居住需求需要住房租賃市場，作為可循環(huán)供應(yīng)體系，充分實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的高效配置，可以為其提供靈活、多元、舒適的居住方案選擇。

日本在1945-1975年快速城鎮(zhèn)化時期，規(guī)模人口流向城市，高房價使得廣大的年輕人選擇租賃，租賃家庭最高時占比至40%。1975年以后隨著城鎮(zhèn)化進程進入新階段，二代城市人口的出生，人口老齡化的到來，大城市人口流入規(guī)模逐漸減少，占比逐漸下降。從房屋租金來看，2013年日本的租金處于較合理水平，即使是租房壓力最大的東京，房租收入比也僅為26.7%，處于30%的合理范圍內(nèi)。

自20世紀90年代，日本租金長期維持在較低水平，甚至呈現(xiàn)不斷下降的趨勢，租賃家庭占比不斷上升。人均租房面積也不斷擴大，租房主體越發(fā)多元化，日本房地產(chǎn)進入主動租賃時代。截至2013年，日本房地產(chǎn)租賃市場滿足了35.4%的家庭居住需求，這表明日本住房供應(yīng)體系中房地產(chǎn)租賃市場的重要性，尤其是民營租賃越來越重要。日本租賃房屋結(jié)構(gòu)整體呈現(xiàn)以私人房源供給為主，政府及單位供給為輔的格局，私人房源占比78.7%，政府房源占19.3%，單位房源占比6.1%，租賃房屋高層樓房占比81%以上，房齡20年以上的房屋占比約44%。為了追求更好的居住品質(zhì)，部分居民主動選擇靈活性更高的租房居住方式，最典型的做法是將老舊住房出租，自己選擇租房居住，以此來提升居住品質(zhì)。

日本租賃市場由于市場力量不斷增強，政府逐漸減少公租房的直接供給，民營租賃住宅占比不斷增長。日本房地產(chǎn)租賃市場逐漸顯現(xiàn)出拉動經(jīng)濟、私人房源增多、機構(gòu)化趨勢、區(qū)域集中度高、租客多元化、租房品質(zhì)提升、注重老年人居住品質(zhì)、共享居住、租期穩(wěn)定、提高支付保障的特征，逐漸形成“建造-使用-改造-翻新-再使用”的獨特生命周期。

1.3 美國房地產(chǎn)租賃市場強法制減稅費

美國的金融業(yè)高度發(fā)達，房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性尤為突出，以不動產(chǎn)為標(biāo)的物的金融衍生產(chǎn)品種類繁多。19世紀晚期紐約成立了第一個住宅合作社，其發(fā)展遵循有限權(quán)益和市場等級兩條路線，一戰(zhàn)以后住宅合作發(fā)展主要涉及高收入人群，20世紀50年代保障性住房合作社取得了發(fā)展，進入60年代，開始施行聯(lián)邦政府補貼項目，州立機構(gòu)也開始發(fā)展保障性住房，但大量為低收入及中低收入家庭服務(wù)的住宅合作社在1970年代停止。

美國公共住房政策始于1937年，政府重視公共住房建設(shè)始于1948年，《住宅法》1949年通過。20世紀60年代得到美國政府鼓勵，私人建設(shè)者積極從事低收入家庭住房的大規(guī)模興建和維修，但效果不佳;以房租補貼的低收入家庭住房保障模式是70年代主要手段。廉租房僅限于美國家庭的最低收入人群申請，由政府提供，租金通常為市場租金的50%至80%，領(lǐng)取住房補貼是其他低收入者解決居住問題的主要方式。包含低收入家庭的房租補貼、私人發(fā)展商的建造補貼、地方政府建造公共住房公共租賃房資金等主要來自聯(lián)邦政府財政預(yù)算。

政府建造的廉租房、開發(fā)商開發(fā)的公共住房（配建不少于總開發(fā)面積20%）、私人住房是美國公共租賃房的主要房源。在有關(guān)退出機制中，租期沒有限制，當(dāng)其收入超過相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)時必須退出，否則收取的租金比市場房租更高。低收入家庭租住私人出租房當(dāng)收入超過政府要求時則停止補貼。18歲到62歲之間沒有工作或者全日制大學(xué)學(xué)習(xí)者且享受政府補貼的低收入者，必須履行每個月參加社區(qū)服務(wù)8小時以上的義務(wù)。

發(fā)行債券是地方政府建設(shè)公共住房籌集資金的方式，本金和利息由中央政府支付;政府對于除自有資金和商業(yè)貸款外的私人發(fā)展商建造公共住房資金給予貼息，發(fā)展商僅承擔(dān)1%的利息。公共住房收取的租金還用于支付房屋的維修和運營費，當(dāng)租金不足時，由中央政府提供資金補貼。

美國房地產(chǎn)租賃市場規(guī)?；覍I(yè)化，市場主體中相當(dāng)大比例是機構(gòu)出租房，在各類租賃住房的供給主體中，公寓出租業(yè)占住房出租業(yè)總體的90%以上。機構(gòu)運營方逐步提供了多樣化的服務(wù)，比個人房東提供了更加良好的租住體驗和服務(wù)體驗;同時，完善的底層法律也充分保障了租戶權(quán)益。房地產(chǎn)投資信托的建立，為住房租賃市場培育了大量專業(yè)化程度較高的機構(gòu)主體，使得美國住房租賃市場發(fā)展良好，其收益主要來自資本增值收益和租金收益，美國法律規(guī)定房地產(chǎn)投資信托90%的稅后利潤強制分配給持有人。美國還運用稅收手段支持租賃住房經(jīng)營者，如將住房租賃投資經(jīng)營的正常成本（裝修改造費用、折舊費、維修費等）納入經(jīng)營者收入稅基扣減項目，大大降低了租賃機構(gòu)的運營成本。

2 國際比較與建議

全球各經(jīng)濟體在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出極大差異性，陷人高房價困境會帶來各類經(jīng)濟和社會問題;暴漲暴跌會引發(fā)金融危機;房價長期穩(wěn)定使得居者有其屋。中國在防止過熱流通的嚴厲調(diào)控政策下，房地產(chǎn)銷售市場逐漸回歸理性，消費心態(tài)逐漸趨于平和，房地產(chǎn)租賃市場不斷發(fā)展;同時伴隨著激勵政策的助推，在房地產(chǎn)租賃市場不斷擴大基礎(chǔ)上，租金水平穩(wěn)定持續(xù)增長。

2.1 國際比較

在房地產(chǎn)領(lǐng)域必須法律法規(guī)先行。美國先后出臺了《住宅抵押貸款法》《住宅和社區(qū)發(fā)展法》《住宅與經(jīng)濟復(fù)蘇法》《國家住房法》《住宅與城市發(fā)展法》等近30部對低收入群體的住房保障相關(guān)法案。英國先后出臺了《住宅法》《住宅補貼法》《住宅租金和補貼法》《社會保險和住房福利法》《租賃改革、住宅和城市發(fā)展法》等。德國先后出臺了《住宅法》《房租補貼法》《租房法》等。日本先后出臺了《住宅金融公庫法》《公營住宅法》《住宅公團法》《地方住宅供給公社法》《住宅建設(shè)計劃法》《居住生活基本法》等。韓國先后出臺了《住房供應(yīng)法》《住房建設(shè)促進法》《租賃住房建設(shè)促進法》 《租賃住房法》等。南非通過《憲法》明確規(guī)定“人人有權(quán)獲得適當(dāng)居所”，先后出臺了《住房法》 《住房消費者保護措施法》 《租賃住房法》《社會住房法》等。中國先后出臺了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》《經(jīng)濟適用住房管理辦法》《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》《關(guān)于進一步強化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知》《關(guān)于加強保障性安居工程質(zhì)量管理的通知》等。

中國城鎮(zhèn)居民租賃比例低于多數(shù)發(fā)達國家，2000-2010年城鎮(zhèn)家庭租房比例維持在21%左右，其中2000年有14%的家庭租公房，6%的家庭租商品房;2010年有2%的家庭租公房，19%的家庭租商品房。而租賃市場是發(fā)達經(jīng)濟體住房供給的主力，多數(shù)發(fā)達經(jīng)濟體的租賃比例在35%以上，如德國（55%）、日本（39%）、美國（37%）、瑞士（57%）、韓國（45%）。發(fā)達經(jīng)濟體住房市場的發(fā)展普遍遵循“管制（房荒與介入管制） -供給 （改善與規(guī)模建設(shè)） -租賃（存量與轉(zhuǎn)向租賃） -市場（制度與抑制投機） ”的發(fā)展脈絡(luò)。

2016年房屋交易市場GMV （城市年租金）中、美、日排序中國雖位列第一，但是租金規(guī)模與交易市場規(guī)模比值僅為7%，美國為50%，日本高達72%，國內(nèi)一線城市與國際大都市的GMV也存在顯著差距，在近40年的房地產(chǎn)發(fā)展中中國住房租賃市場始終處于自發(fā)狀態(tài)。

2016年《日本住宅經(jīng)濟數(shù)據(jù)集》統(tǒng)計顯示，在部分發(fā)達國家中，德國存量住房中出租住房占比最高，達54.3%，美國、英國、法國、日本四國存量住房中，出租住房占比相似，均在34.7%-37.1%間。

2.2 相關(guān)建議

第一，從社會文化層面大力宣傳租房居住理念，剖析租房居住優(yōu)勢，結(jié)合人口流動性、學(xué)業(yè)流動性和擇業(yè)流動性特征，啟發(fā)新一代家庭嘗試公寓酒店式居住模式。

第二，根據(jù)中國市場環(huán)境及生活水平發(fā)展趨勢，提供政府房源、機構(gòu)房源、私人房源共存均衡發(fā)展環(huán)境，提供公共租房服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈（使用-維護-改造-修繕-再使用），提供線上全程全區(qū)域連帶責(zé)任服務(wù)，減少租戶的負擔(dān)，降低租戶維權(quán)成本，引導(dǎo)新一代家庭主動選擇租賃居住方式。

第三，建立健全有針對性的專屬政策制度，對于不同收入階層有相應(yīng)的制度政策保障其居住權(quán)。建立健全監(jiān)督、退出機制，并引入義工服務(wù)機制，用力所能及的勞動換取福利，充分運用社會力量喚起人性勤勞、責(zé)任、擔(dān)當(dāng)?shù)男袨椤?/p>

第四，增加持有住房稅賦，按照房產(chǎn)持有單位（與人口相關(guān)）確定稅率，隨持有房產(chǎn)增多，稅率遞增;減少租賃住房稅賦，按照租賃單位（與人口相關(guān)）租賃期長短確定稅率，隨租賃期長，稅率遞減。

第五，增加福利補貼方式，創(chuàng)新補貼供給方。集政府、企業(yè)、公益組織、個人等多元化補貼，提供非政府補貼供給方其供給價值轉(zhuǎn)化途徑。按照租賃期長短確定不同補貼標(biāo)準(zhǔn)。

第六，提供不同品質(zhì)的租賃住房，滿足不同消費理念消費者的租賃需求，用租賃房屋產(chǎn)品品質(zhì)提升，保護革新的思想和革新認識。

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