房貸集中度新規(guī)的影響及銀行業(yè)應(yīng)對(duì)之策

王振　聶燕峰

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。《通知》的頒布實(shí)施將推動(dòng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置優(yōu)化調(diào)整，促進(jìn)銀行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步增強(qiáng)我國金融系統(tǒng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極落實(shí)新規(guī)要求，優(yōu)化增量、盤活存量，嚴(yán)格控制房貸占比，將信貸資源更多地投向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、民營小微企業(yè)、三農(nóng)等重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，服務(wù)新發(fā)展格局的構(gòu)建和實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

《通知》頒布背景和主要內(nèi)容

《通知》頒布的重要意義

長期以來，兼具居住屬性和投資屬性的房地產(chǎn)行業(yè)是我國資本市場(chǎng)競(jìng)相追逐的投資熱點(diǎn)，對(duì)社會(huì)資源的虹吸作用推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，政府也從土地與房地產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲得高額財(cái)政收入，為我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政建設(shè)提供了財(cái)力保障，這加速了我國城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的高速增長。然而，隨著我國經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度不斷加深，巨額資金持續(xù)涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)其他行業(yè)的“擠出效應(yīng)”日益凸顯。房價(jià)持續(xù)上漲，更使居民部門住房杠桿高企，透支了居民消費(fèi)能力，抑制了居民的消費(fèi)需求，阻礙了消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長基礎(chǔ)性作用的充分發(fā)揮，影響國內(nèi)大循環(huán)的暢通。

從房地產(chǎn)行業(yè)角度看，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中偏離居住屬性的定位、扭曲社會(huì)生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)路徑依賴等問題有待進(jìn)一步化解，房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化現(xiàn)象以及其高度關(guān)聯(lián)性問題更是成為影響我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)有序發(fā)展的重大風(fēng)險(xiǎn)隱患，蘊(yùn)含巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。從金融業(yè)角度看，房地產(chǎn)行業(yè)位于產(chǎn)業(yè)鏈樞紐位置，與其相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)眾多，隨著與房地產(chǎn)相關(guān)的融資規(guī)模持續(xù)攀升，一旦形成泡沫并破裂，將對(duì)經(jīng)濟(jì)金融體系的穩(wěn)健運(yùn)行產(chǎn)生巨大沖擊。銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清指出，在過去世界上130多次金融危機(jī)中，有100次以上與房地產(chǎn)有關(guān)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀?！?，必須堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。

我國政府高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)防范，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，租購并舉、因城施策，從房地產(chǎn)市場(chǎng)資金需求端和供給端共同發(fā)力，逐步構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制，努力維系房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融體系的平穩(wěn)運(yùn)行。2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，從融資需求端構(gòu)建“三道紅線”監(jiān)管要求，房企融資環(huán)境開始收緊。此次《通知》的頒布針對(duì)資金供給端進(jìn)行監(jiān)管制度設(shè)計(jì)，意在嚴(yán)控信貸資金供給超標(biāo)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

至此，針對(duì)房企融資需求端的“三條紅線”監(jiān)管制度以及針對(duì)融資供給端的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度構(gòu)筑起防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的兩道鐵閘，成為健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制的重大舉措。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的主要內(nèi)容

概括而言，房地產(chǎn)貸款集中度管理是指我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比不得高于中國人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。《通知》內(nèi)容主要包括以下幾點(diǎn)：

設(shè)定五檔管理要求。《通知》將機(jī)構(gòu)分為五檔：中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，對(duì)各檔機(jī)構(gòu)分別設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限。但與住房租賃有關(guān)的貸款，以及資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

保持適度彈性空間。為體現(xiàn)區(qū)域差異，各地監(jiān)管機(jī)構(gòu)可結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)具體情況以及系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，在確定地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時(shí)，以第三、四、五檔的管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定相應(yīng)檔次的占比上限。

針對(duì)不同情況設(shè)置過渡期。為保證政策的平穩(wěn)有序落實(shí)，《通知》為2020年12月末相關(guān)貸款占比超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置了過渡期。對(duì)占比超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的業(yè)務(wù)、超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的業(yè)務(wù)，分別給予2年和4年的過渡期。

我國主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款情況

整體上看，近年來我國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)涉房貸款增長較快。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2011～2020年房地產(chǎn)貸款余額從10.73萬億元增長到49.58萬億元，年均增長率達(dá)18.5%。新增房地產(chǎn)貸款從1.26萬億元增長到5.17萬億元，年均增長率達(dá)17%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額從3.11萬億元增長到11.91萬億元，年均增長率為16.1%;個(gè)人住房貸款余額從7.14萬億元增長到34.44萬億元，年均增長率為19.1%。

從我國上市銀行分檔統(tǒng)計(jì)結(jié)果看（見表1），大型銀行調(diào)整壓力相對(duì)較小。截至2020年6月末，6家位于第一檔位的大型銀行的房地產(chǎn)貸款平均余額約為4.5萬億元，平均占比為35.2%;個(gè)人住房貸款平均余額為3.8萬億元，平均占比為30%。僅建設(shè)銀行和郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人住房貸款占比超標(biāo)，且超標(biāo)幅度不大，調(diào)整相對(duì)容易。部分中型銀行房地產(chǎn)貸款占比超標(biāo)。截至2020年6月末，表1中統(tǒng)計(jì)的11家位于第二檔位的中型銀行房地產(chǎn)貸款平均余額約為0.8萬億元，平均占比為26.4%;個(gè)人住房貸款平均余額約為0.5萬億元，平均占比為16.5%。在兩項(xiàng)占比指標(biāo)中，僅興業(yè)銀行等四家銀行小幅超標(biāo)。小型銀行調(diào)整壓力相對(duì)較大。截至2020年6月末，表1中統(tǒng)計(jì)的14家位于第三檔位的小型銀行的房地產(chǎn)貸款平均余額為539.8億元，平均占比為20.6%;個(gè)人住房貸款平均余額為355.2億元，平均占比為13.6%。第三檔中指標(biāo)超標(biāo)銀行相對(duì)較多、超標(biāo)幅度較大，且兩項(xiàng)貸款余額增速相對(duì)較快，部分銀行兩項(xiàng)貸款增速大幅超過貸款余額增速，指標(biāo)壓降壓力較大。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響

有利于我國金融體系韌性與穩(wěn)健性的提升，增強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)抵御能力

降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。通常，銀行融資體系中涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口越大，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化傾向越嚴(yán)重，銀行資產(chǎn)質(zhì)量越容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的沖擊，進(jìn)而增加金融體系脆弱性。一方面，《通知》的頒布為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比設(shè)置了安全邊界，抑制了銀行融資體系中涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口的過快擴(kuò)張，從而增強(qiáng)了我國金融系統(tǒng)穩(wěn)定性。另一方面，《通知》的落實(shí)能防止銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)行業(yè)的野蠻擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，助力拔除房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)性泡沫和房地產(chǎn)投資高杠桿率這兩個(gè)很可能誘發(fā)我國系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)性根源。

增強(qiáng)中小商業(yè)銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)能力?！锻ㄖ返念C布實(shí)施對(duì)銀行業(yè)涉房貸款調(diào)整帶來的壓力整體可控。但相對(duì)而言，位于第一檔位的大型國有銀行和位于第二檔位的股份制銀行的涉房貸款壓降壓力較小，位于三檔至五檔的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)超標(biāo)相對(duì)嚴(yán)重，涉房貸款占比調(diào)整壓力較大。與大型銀行相比，城商行、農(nóng)商行等中小型金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營區(qū)域集中、客戶結(jié)構(gòu)單一、風(fēng)險(xiǎn)管理水平相對(duì)落后，抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力有限，此次房地產(chǎn)貸款集中度調(diào)整將有助于降低此類金融機(jī)構(gòu)對(duì)涉房貸款的依賴度，夯實(shí)中小型金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健經(jīng)營的基礎(chǔ)，增強(qiáng)其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

有利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)形成內(nèi)在約束機(jī)制，助推信貸資產(chǎn)配置優(yōu)化

涉房貸款投放速度將放緩。房貸集中度管理制度的建立，將推動(dòng)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的投放形成內(nèi)在約束，進(jìn)一步降低商業(yè)銀行業(yè)績?cè)鲩L對(duì)房地產(chǎn)貸款的依賴。一方面，《通知》要求未超標(biāo)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。這將使未超標(biāo)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放更加謹(jǐn)慎，涉房貸款投放速度將有所減緩。另一方面，《通知》給予占比超標(biāo)者2～4年的過渡期。過渡期內(nèi)，超標(biāo)銀行大體有兩種選擇，控制涉房貸款增量或者壓減涉房貸款存量。出于對(duì)操作難度和風(fēng)險(xiǎn)防控方面的考慮，預(yù)計(jì)大部分超標(biāo)銀行將側(cè)重于控制涉房貸款增量，使涉房貸款占比穩(wěn)妥下降至符合監(jiān)管要求，這也將減緩房地產(chǎn)貸款投放增速。

銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有望得到進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。受新規(guī)影響，銀行信貸投向?qū)⑹艿竭M(jìn)一步制約，信貸資源將從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸析出并投向其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)。由于不同檔位銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比上限不同，銀行間信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)差異將會(huì)逐步顯現(xiàn)。未來，銀行信貸資金將更多參與我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí)，更多轉(zhuǎn)向制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)，保障性住房開發(fā)貸款、普惠型小微企業(yè)貸款、綠色貸款等或?qū)⒊蔀殂y行信貸支持的熱點(diǎn)。

有利于房地產(chǎn)行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。新規(guī)實(shí)施后，房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)、資金周轉(zhuǎn)率高、項(xiàng)目布局好、債務(wù)負(fù)擔(dān)輕的優(yōu)質(zhì)房企，其行業(yè)地位將進(jìn)一步鞏固，融資難度相對(duì)較低;相反，部分經(jīng)營素質(zhì)一般、更多依賴中小銀行融資的中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難度增加，或?qū)⒅饾u被市場(chǎng)邊緣化。在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)格局將加速形成，行業(yè)集中度也將不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)“洗牌”的同時(shí)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)或?qū)⑼癸@。

房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過熱局面將有所降溫。繼“三道紅線”新規(guī)之后，此次《通知》的頒布實(shí)施，從資金供給端又一次為房地產(chǎn)企業(yè)融資套上了一道“緊箍咒”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提出了更高的要求。今后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要落實(shí)降杠桿、減負(fù)債的要求，還要持續(xù)化解融資困局。受融資政策收緊影響，房地產(chǎn)企業(yè)投融資能力均會(huì)受限，部分地區(qū)樓市過熱局面將得到進(jìn)一步控制。

資金或?qū)⒘飨虮Ｕ闲宰》块_發(fā)領(lǐng)域。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議高度重視保障性租賃住房建設(shè)，強(qiáng)調(diào)要加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)。此次房地產(chǎn)貸款集中度管理機(jī)制在設(shè)計(jì)中貫徹了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于重視保障性租賃住房建設(shè)的要求，未將住房租賃相關(guān)貸款計(jì)入房地產(chǎn)貸款占比，沒有將住房租賃相關(guān)貸款納入集中度管理范疇，為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)留出空間。今后，在保障房、租賃房建設(shè)方面，或?qū)⒌玫椒康禺a(chǎn)企業(yè)更多關(guān)注以及更大的資金支持。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的應(yīng)對(duì)之策

狠抓整改，堅(jiān)決落實(shí)新規(guī)要求。對(duì)部分占比超標(biāo)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)而言，須堅(jiān)持“與國家戰(zhàn)略保持一致、與市場(chǎng)環(huán)境相吻合、以監(jiān)管要求為底線”的基本原則，依照《通知》要求，加快信貸業(yè)務(wù)調(diào)整方案的制定與落實(shí)，確保在規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成房地產(chǎn)貸款占比調(diào)整。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，把握好房地產(chǎn)貸款占比調(diào)整的工作節(jié)奏，既要如期達(dá)標(biāo)，也要顧及市場(chǎng)需求，避免“一刀切”“急剎車”，以免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展造成負(fù)面影響，確保企業(yè)、居民合理的貸款需求能得到及時(shí)、有效的滿足，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。

回歸本源，優(yōu)化新增信貸投向。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)需要堅(jiān)守為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的本源，優(yōu)化信貸投向，圍繞人民群眾和實(shí)體經(jīng)濟(jì)多樣化的需求進(jìn)行金融創(chuàng)新，暢通融資血脈，降低融資成本，不斷提升信貸服務(wù)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)融資需求的匹配度。要堅(jiān)定不移地貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的新發(fā)展理念，聚焦區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)領(lǐng)域、普惠金融、綠色金融等薄弱環(huán)節(jié)，加大對(duì)國家戰(zhàn)略科技力量、產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈自主可控、民營小微企業(yè)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域的信貸支持力度，全面提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

多措并舉，盤活房地產(chǎn)貸款存量。指標(biāo)調(diào)整壓力較大的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，需有計(jì)劃地控制涉房貸款增速，壓減存量，加強(qiáng)與金融資產(chǎn)管理公司合作，加速處理不良，提高涉房存量貸款流轉(zhuǎn)速度，千方百計(jì)壓降表內(nèi)涉房貸款占比。對(duì)于個(gè)人住房貸款占比存在指標(biāo)壓力的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，也可以采用發(fā)行RMBS（住房抵押貸款支持證券）的方式將住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，轉(zhuǎn)讓債權(quán)，以便提高房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)流動(dòng)性，降低表內(nèi)個(gè)人住房貸款規(guī)模。

嚴(yán)守底線，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)做好涉房貸款資金監(jiān)控，對(duì)有貸款需求的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況、還款能力等進(jìn)行嚴(yán)格審查，從房地產(chǎn)貸款需求端嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步強(qiáng)化涉房貸款分類管理，嚴(yán)把資金流向，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)已經(jīng)授信的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)強(qiáng)化貸款資金使用管理，加強(qiáng)信息收集整理，及時(shí)掌握資金使用情況與工程進(jìn)度，主動(dòng)查找風(fēng)險(xiǎn)隱患，并建檔備查，明確責(zé)任人，扎實(shí)做好存量涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

（作者單位：北京銀行博士后科研工作站）