新形勢下中小房地產企業(yè)稅收籌劃及風險防范策略研究

摘要：進入21世紀以后，房地產企業(yè)逐漸成為我國的支柱型產業(yè)，為調節(jié)我國的國民經濟做出了巨大的貢獻。如今我國經濟已經進入了新常態(tài)，經濟由高速發(fā)展進入高質量發(fā)展，在此時間點，房地產企業(yè)應當緊跟時代變化，做好稅務籌劃工作，稅收籌劃是為實現稅后受益最大化，使企業(yè)科學地安排投資、生產經營和各種財務活動的籌劃管理方式，企業(yè)進行稅收籌劃的目的之一是為了降低成本，提升經濟效益，房地產企業(yè)規(guī)模比較大，資金和經濟鏈較長，生產經營活動復雜，因此應當根據實際情況，做好稅務籌劃工作。

關鍵詞：房地產企業(yè);稅收籌劃;風險防范;策略探究

引言：稅收籌劃是一種合法和合理的行為，使企業(yè)財務管理的重要組成部分，也是企業(yè)降低成本，實現可持續(xù)發(fā)展的重要前提。在房地產企業(yè)中，通過開展稅務籌劃，能夠改變與調整財務行為，提升財務管理的效率，尤其是對于經營性房地產企業(yè)，開展稅務籌劃活動能夠有效防范和降低稅務風險，降低稅務負擔，使企業(yè)維持正常運轉，使企業(yè)的經濟效益增加。房地產企業(yè)是一種高利潤企業(yè)，實行稅務籌劃能夠合理管控企業(yè)資金，持續(xù)地提升企業(yè)的經營管理能力。

1 房地產企業(yè)稅收籌劃和風險防范的具體背景

房地產企業(yè)在經營活動中涉及到多個稅種，在進行稅務籌劃時尤其需要考慮到土地增值稅和使用稅等稅種，有的稅種的稅收計算方式過于復雜，給實際工作帶來了不利的影響。因此應當合理管控稅收籌劃，運用合適的方法對其進行改進，提升其管理能力。

在房地產企業(yè)中，稅收籌劃具體是指在房地產項目運營和開發(fā)的進程中進行整體的稅務籌劃，尤其在制定銷售規(guī)劃時，通過稅務籌劃的方法對相關項目的理論進行預測，能夠分攤好成本，使得每一個階段的盈利都能實現大致上的平衡，從而降低稅務負擔。稅收籌劃在執(zhí)行的進程中，還需要根據實際情況制定一個可執(zhí)行性強的方案，并合理對接每一個部門的業(yè)務，使得整體工作實現同步平衡發(fā)展。在現階段由于房地產企業(yè)開展稅收籌劃的時間比較晚，一些員工尚不能形成稅收籌劃的意識，不能從思想和行動上重視該項工作的開展，再加上不能根據稅收籌劃制定一個完備的管理機制，直接導致稅收籌劃工作實踐性不足，因此在實際工作中，加快房地產稅收籌劃工作的調節(jié)，能夠加快房地產內部自我調控能力，提升其經營發(fā)展水平[1]。

當前房地產企業(yè)內部的稅務風險主要來自于以下的幾個方面：一是來自于法律方面的風險，法律方面的風險主要是指在當前的法律條文中并沒有對一些稅務籌劃的經濟行為做出明確的法律限定，在實際操作的層面具有一些風險;二是政策方面的風險，政策風險具體是指隨著經濟的發(fā)展，國家為了穩(wěn)定經濟大局對房地產企業(yè)做出的一些宏觀上的經濟調控，政策上的風險隨著經濟的發(fā)展趨勢變化而逐漸變動;第三種是財務方面的風險，此種風險屬于房地產企業(yè)內部的風險，大都體現在資金上，例如，無法償還借入資金，內部資金周轉困難;第四部分是行業(yè)內部風險，行業(yè)內部風險主要來自于房地產企業(yè)內部涉及到的多方面風險，從全局的角度來看，應當對整個行業(yè)的風險進行精準把握，對整個行業(yè)的的運營思維和運營模式進行深入了解，當前的房地產市場極不穩(wěn)定，容易出現較為極端的變化，給企業(yè)帶來了不穩(wěn)定因素。例如在實務操作中，房地產企業(yè)的決策者期望值過高，制定稅務籌劃方案時沒有考慮到企業(yè)的實際情況，就會提高稅務成本，或者在經營活動期間直接忽視間接和直接成本導致的內部風險[2]。

2 新形勢下房地產企業(yè)開展稅收籌劃的作用及意義

2.1 提升企業(yè)的市場競爭力

當前房地產企業(yè)和經濟發(fā)展同步協(xié)調，已經進入新常態(tài)，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭正在逐漸加劇，在此階段開展稅收籌劃能夠幫助企業(yè)獲得更多的經濟利益，更有利于進一步降低稅務負擔，維持房地產企業(yè)內部協(xié)調穩(wěn)定發(fā)展，提升中小房地產企業(yè)的市場競爭力，激活其市場潛能，使其獲得更快發(fā)展。

2.2 提升納稅意識，化解相關風險

房地產企業(yè)是我國重要的支柱型行業(yè)，每年能夠為我國財政提供大量的收入，但是由于房地產企業(yè)本身具有特殊的性質，在其實現高利潤的同時也會伴隨一些高風險，因此各級財政部門對其進行征稅工作。因此在新時期房地產企業(yè)開展稅收籌劃，不但能夠調節(jié)企業(yè)內部的稅務結構，優(yōu)化納稅流程，合理避稅，更能夠提升納稅意識，化解相關風險[3]。

2.3 重新構造企業(yè)的運營模式

自從營改增政策實施后，房地產企業(yè)為了更好地進行稅務籌劃，應當運用多種政策手段進行調整，并重新構造企業(yè)的運營模式。雖然從整體的角度來看，房地產企業(yè)的目標是為了得到更多的經濟效益，但是稅收籌劃并不只是簡簡單單地對個別稅負進行管理，而應當著眼于整個企業(yè)發(fā)展的大局，注重從整體發(fā)展入手，拓展企業(yè)的經營與生產業(yè)務，完善企業(yè)的價值鏈。因此從整體來看，房地產企業(yè)要想獲得發(fā)展先進，在日益增長的市場競爭中占據一席之地，應當調整發(fā)展的戰(zhàn)略，一方面要去庫存，另一方面要穩(wěn)增長，盡力去尋求最新的增長點，從這個視角來看，必將重構企業(yè)的運營模式，改變傳統(tǒng)的、單一的商業(yè)模式，不斷提升其價值增長的空間[4]。

3 新形勢下開展稅收籌劃及抗風險策略

3.1 在宏觀戰(zhàn)略上做好管理

3.1.1 合理利用好國家政策

稅收籌劃工作本身就與政府部門的政策息息相關，具有較強的政策引導性，因此房地產企業(yè)要想做好稅收籌劃工作首先需要了解國家的稅務政策，根據國家的稅務政策來做出一些具體的調整。當前正處于營改增政策實施初期，有的稅務政策明細的規(guī)則還沒有出臺和頒布，再加上房地產企業(yè)稅收籌劃本身就具有一定的復雜性，因此在開展稅收籌劃前，房地產企業(yè)既要密切聯(lián)系自身實際，又要時刻關注國家的政策動態(tài)，認真解讀好每一項國家政策，并將其運用到自身的稅務調控中來。

3.1.2 就稅收籌劃開展相關培訓

稅收籌劃工作本身比較復雜，涉及到房地產企業(yè)的多項涉稅費用，需要考慮到外界的許多的客觀因素。因此房地產企業(yè)在開展稅收籌劃時常常咨詢外界的稅務師事務所，但是咨詢機構往往只能給出一些專業(yè)的意見和建議，應當如何落實還需要結合房地產企業(yè)的具體情況，跟他們的日常工作相結合，并發(fā)揮好企業(yè)稅務籌劃人員的作用。因此中小企業(yè)房地產應當對稅收籌劃工作做出相關培訓，使得稅務籌劃人員盡快了解新政策和新形勢，使他們能夠及時運用新思維和新手段來做好稅務籌劃工作，提升業(yè)務素養(yǎng)，降低相關風險。

3.1.3 提升各部門之間的溝通協(xié)作

在實際的房地產企業(yè)中，相關管理人員簡單地認為稅收籌劃只是財務部門和稅務籌劃部門的工作，事實上稅收籌劃是一種全體性的管理活動，和企業(yè)的許多部門都有關聯(lián)。稅收籌劃的對象是企業(yè)的各種經營和生產性業(yè)務，企業(yè)內部各種部門和組織主要負責對應業(yè)務的開展和運行，因此稅務籌劃工作需要多個部門參與進來，加強各個部門的溝通協(xié)作，稅務和財務部門需要與營銷、開發(fā)和項目策劃等部門做好業(yè)務對接，以獲得更精準、更全面的第一資料，能夠分析不同的項目的不同情況，并做出具體的應對策略[5]。

3.2 做好增值稅的籌劃

營改增政策實施后，增值稅逐漸代替營業(yè)稅成為房地產企業(yè)繳納的主要稅種，增值稅稅率也升到了11%，因此房地產企業(yè)應當及時把握新政策，注重營改增之后的增值稅變化，增強對增值稅稅收籌劃研究的新方法：首先應當選擇合適的計稅方式，當前我國增值稅有三種計稅方式，分別為扣繳計稅、一般計稅和簡易計稅，房地產企業(yè)應當根據自身遇見的實際情況開展合適的計稅方式;其次應當增強對增值稅專用發(fā)票的管理，在營改增政策實施以后，企業(yè)進行稅額決定了企業(yè)的稅負水平，因此應加強增值稅發(fā)票管理，發(fā)票在抵扣環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要的職能。一是在日常接受勞務或進口貨物時，應關注對方是否具有正常的銷售資質，在外界條件具備的前提下，應盡量選擇具有增值稅一般納稅人資格的企業(yè)進行業(yè)務合作。二是在與施工企業(yè)開展核算時，應盡量獲取發(fā)票。

3.3 重新調整融資方法

房地產內部的融資方式多種多樣，主要有以下幾點：發(fā)行債券股票、銀行貸款和內部積累，在所有的融資方式中，又分為權益性融資和債務性融資，債務性融資雖然成本低，如果在規(guī)定的時間內不能還款的話，將會付出更高的本息支出;權益性融資的成本比較高，但不受還款的時間限制。對這兩種方法進行綜合對比可以發(fā)現，債務性融資利息費用雖高，但是在實際的執(zhí)行中卻能夠降低企業(yè)的稅負，優(yōu)惠性也比較強。但是債務性融資方法比較特別，房地產企業(yè)在制定稅收籌劃時，需要衡量企業(yè)的風險承受水平，因此房地產企業(yè)應當根據自身實際，選取最合適的融資方法，使融資部門和財務部門加強合作，規(guī)范并完善工作流程，并建立對應的溝通機制，對稅務籌劃的工作進程進行優(yōu)化，最大限度地降低相關風險。

3.4 優(yōu)化籌劃流程

在新稅制施行后，房地產企業(yè)應當不斷地優(yōu)化籌劃流程，最大限度降低企業(yè)內部的書屋負擔，促進自身實現可持續(xù)發(fā)展。當前外界的稅收政策發(fā)生了較大的改革，房地產企業(yè)也應當做出一些調整與改革，對生產和服務條件進行密切關注，對企業(yè)的各項支出成本和服務價格進行精準核算和預算，使之處在企業(yè)可控的范圍內，與企業(yè)的實際經營情況相符，并重新對服務市場價格、各種房地產產品重新定義，使其在能夠滿足市場需要的同時平衡好市場和自身的關系，穩(wěn)定好房地產商品價格的杠桿，使房地產企業(yè)能夠不斷地繼續(xù)擴大規(guī)模，擴大市場份額，并最終能夠行穩(wěn)致遠。為了能夠適應新稅制變化的需要，并增強抵御風險的能力，在具體的管理中應當加大對績效考核的重視力度，對成本費用預算等各種指標進行合理編制，以提升內部的經濟利潤，此外還應建立科學有效的評估和預警機制，對控制目標及計劃成本等各項因素進行合理管控，并善于運用激勵手段提高成本管理的質量效果，最終能夠運用科學的方法來進行稅務籌劃。

3.5 及時改變經營方法，并引進高素養(yǎng)稅務人才

當前房地產行業(yè)整體處于一個平穩(wěn)運轉但略有下行的階段，無論是下游的企業(yè)還是個人的購房者對房價的變化都比較關注，就增值稅價外稅而言，這一部分款項有時會嫁接到上述兩類購房者身上，一旦稅務費用太高，就會使得企業(yè)的盈利空間下降。因此在營改增之后，房地產企業(yè)應當對經營方法做出調整，即將增值稅稅額在下游企業(yè)和個人消費者中的比例降低，以減輕對房產銷售產生的沖擊力度。

在營改增實施后，需要進一步提升房地產企業(yè)內部的財務管理質量及稅務籌劃水平，為了進一步適應新的形勢和新的格局，需要引進大量高素質稅務人才，將其補充到人才隊伍中去。在房地產企業(yè)內部，有的企業(yè)在運行中發(fā)生的增值稅業(yè)務內容比較少，有的財務人員對增值稅的發(fā)票管理及納稅申報流程不熟悉，對相關的稅務流程不能熟練掌握，這樣會給實際的稅收籌劃工作帶來困難，因此應當根據實際情況加快對稅務人才的培訓，使其對內部的稅務流程精準掌握，還應當加大人才的引進力度，將高學歷、高素養(yǎng)的稅務人才引進企業(yè)內部，使他們能夠充分發(fā)揮自身的能力，貢獻自身的力量，為企業(yè)的稅收籌劃工作出謀劃策。

3.6 建立稅收風險防范與控制體系

稅務風險有時是不可避免的，但是可以將其調控在一定的單位內，最大限度地減輕其對企業(yè)的沖擊和損害。為了有效避免稅務風險，應當建立一套集風險防范與控制為一體的安全體系，可以按照以下的工作思路來開展：一是應當建立稅收風險的預警機制、稅收風險評估機制和稅收風險的應對及評價機制，運用這三種機制從源頭和根本上對稅收風險進行科學管理。首先稅務風險預警機制是提前發(fā)現稅務風險問題，通過企業(yè)建立的風險預警模型，對可能出現的潛在風險進行早發(fā)現、早整改，將風險扼殺在萌芽狀態(tài);建立風險評估機制是對企業(yè)已經出現的稅務風險進行精準地評估、系統(tǒng)地分析，運用行之有效的分析方法對其危害程度、影響后果進行評估，從而做出定量及定性的判斷，及時運用合適的方法及手段進行修正和改善，加強對整體企業(yè)的稅務控制效果，使企業(yè)對稅收規(guī)劃始終沿著正確的軌道前進。

最后一個環(huán)節(jié)也是重點工作，即在前兩個階段的工作做完以后，首先運用完善的策略來處置和應對風險，將企業(yè)出現的稅務風險給企業(yè)帶來的危害降到最低，并做好最終的防范工作，其次就是評價稅收籌劃風險的控制效果，在具體的評價階段既要將顯性收益考慮進去，也應當通過正確的計算來得出稅收籌劃使得企業(yè)少繳納或免繳納了多少稅款，還要將隱性收益考慮進去，使企業(yè)能夠從稅收籌劃中增強稅收意識，為未來的發(fā)展贏得一個良好的先機。

3.7 保障信息溝通及交流的通暢

在房地產企業(yè)內部，稅務信息發(fā)揮著重要的作用，因此應當盡力保障信息溝通及交流通道的順暢。信息溝通交流主要分為兩個部分，分別為外部溝通和內部溝通，內部溝通主要是通過企業(yè)內部各個部門之間的密切合作對接，共同完成稅收籌劃工作，內部溝通前文已經闡述過。外部溝通即企業(yè)與當地的稅務機關等行政部門做好信息交流工作，以保障稅收籌劃的工作思路不發(fā)現偏差，使其始終能夠合理合法。近年來房地產市場波動較大，不穩(wěn)定因素在逐漸增加，稅法經常隨著國家政府部門相關的政策變動和市場經濟的發(fā)展情況而變動，尤其是營改增政策實施后，稅收政策變化的更是頻繁，因此企業(yè)在進行稅務籌劃時，應當密切關注外界的政策變動情況，根據實際工作需要調整自身的稅務計劃及方案，使其能夠始終適應外界形勢的改變，并提升自身的稅收籌劃的質量水平。房地產企業(yè)還應當及時更新稅務籌劃知識，在法律規(guī)范及保障的前提下運用稅務籌劃知識解決發(fā)展中遇見的一系列問題，加強自身的抵抗力，降低稅務風險，還要與稅務機關保持密切溝通，使的稅務機關對自身的稅務請情況有一個客觀、正確的評價，同時房地產企業(yè)還應當使自身的稅務籌劃工作得到稅務機關的認可和支持，從而降低稅務風險對自身造成的沖擊。

4 總結

如今我國經濟已經進入了新常態(tài)，在新常態(tài)背景下，房地產企業(yè)應當與時俱進，不斷地提升稅收籌劃的質量效果并有效降低稅務風險。當前房地產企業(yè)應當對自身的發(fā)展狀況有一個正確的認知，積極轉變經營的理念，運用科學的手段及方法提升稅收籌劃的水平，有效防范和化解企業(yè)的稅收風險，不斷拓展工作思路，使工作更加完善，提升企業(yè)的經濟效益和社會效益，使得房地產企業(yè)在服務國家經濟發(fā)展的大局中發(fā)揮更加重要的引領作用，為社會主義建設添磚加瓦。

參考文獻

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作者簡介：蔡彪，（1987.10-），男，土家族，重慶人，學歷本科，房地產財務。