房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的意義簡析

摘要：近年來，資產(chǎn)證券化發(fā)展逐步成熟，優(yōu)勢逐漸凸顯，正在一步一步成為企業(yè)的首選融資方式，也將成為金融領(lǐng)域去杠桿的主要辦法。資產(chǎn)證券化的規(guī)模逐漸擴大，范圍更加廣泛，品種、類型等正朝著多元化方向發(fā)展。在“新常態(tài)”的大環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)通過開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，拓寬自身融資渠道，加速盤活存量資產(chǎn);同時，迎合“三去一降一補”的“供給側(cè)”的改革信條，調(diào)整自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進多元化融資。資產(chǎn)證券化這一新型的融資方式，不論是對于房地產(chǎn)企業(yè)本身，還是對于我國的實體經(jīng)濟，都有著重大的意義。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化;房地產(chǎn);融資

1 引言

2005年，我國開始了信貸資產(chǎn)證券化試點，這是我國資產(chǎn)證券化賣出的第一步。2008年美國爆發(fā)次貸危機，波及到我國本土經(jīng)濟，此時，資產(chǎn)證券化的審批在我國實質(zhì)上被暫時終止。經(jīng)過長達三年的發(fā)展與恢復(fù)，2012年，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)再一次回到了市場上。雖然資產(chǎn)證券化得到了重啟，但作為一種新型的融資方式，此時的的資產(chǎn)證券化的接受度還比較低，大多數(shù)企業(yè)還是對其持觀望的態(tài)度。由于資產(chǎn)證券化這一融資手段在激活存量資產(chǎn)、提高資金配置效率具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，為鼓勵資產(chǎn)證券化的發(fā)展，在2014年，國家推出了備案制、注冊制、試點規(guī)模擴容等一系列利好政策。在這些政策的推動下，資產(chǎn)證券化市場發(fā)行日漸常態(tài)化，規(guī)模持續(xù)增長，流動性明顯提升，創(chuàng)新迭出，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型持續(xù)豐富，市場參與主體類型更加多樣，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計更加豐富，資產(chǎn)證券化正在逐漸成為一種重要的企業(yè)融資工具。房地產(chǎn)行業(yè)本就受到融資端和銷售端限制的現(xiàn)金流受到嚴峻的考驗，現(xiàn)金流關(guān)乎房企的命脈，此時，獲得現(xiàn)金流成為重中之重。同時，國內(nèi)市場經(jīng)過國家的調(diào)控，運行趨于平穩(wěn)，發(fā)行利率震蕩下行，在此情況下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇通過資產(chǎn)證券化的方式籌集資金，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)的作用和意義愈發(fā)增大。

2 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化概念及主要類型

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是資產(chǎn)證券化的一種形式，是房地產(chǎn)企業(yè)將自身流動性較差但本身質(zhì)量較好的、在未來有穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金流的房地產(chǎn)資產(chǎn)或者房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)從企業(yè)中剝離出來，并將其轉(zhuǎn)換成股票、股份或債券，發(fā)行到證券市場上進行公開自由交易，使房地產(chǎn)資本的運轉(zhuǎn)社會化。[1]房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化最終就是將房地產(chǎn)企業(yè)原有的資產(chǎn)直接物權(quán)，經(jīng)過資產(chǎn)證券化這個過程過轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶛?quán)的關(guān)系，使得證券持有人獲得房地產(chǎn)投資收益的分配權(quán)利。

目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品主要有購房尾款資產(chǎn)證券化、物業(yè)費資產(chǎn)證券化、CMBS、類Reits、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化和長租公寓資產(chǎn)證券化六種類型。

2.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化發(fā)行概況

根據(jù)圖2的統(tǒng)計，2014年至2020年底，市場上已發(fā)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項目共計276單，總規(guī)模達5365.55億元，發(fā)行情況呈現(xiàn)波動增長趨勢。2016年增長速度最快，發(fā)行規(guī)模同比增長 250.34%。2019年發(fā)行數(shù)量最多，同比增長84.09%，這說明國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場仍存在較大的發(fā)展空間。[2]

2020年，受到影響，發(fā)行規(guī)模和發(fā)行數(shù)量都大幅下降，2020年4月份，隨著海外資本市場持續(xù)震蕩，內(nèi)地房企海外債直接歸零，房企銷售回款難度大，同時租金收益受到影響，因此房企轉(zhuǎn)向資產(chǎn)證券化等更多元化的融資渠道。從圖3來看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行量在2020年4月份迎來發(fā)行小高峰，以融資度過難關(guān)。

3 我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化的意義

3.1 有利于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展

近幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，一直是宏觀經(jīng)濟增長的重要支撐。房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境及自有的特征決定了房企的融資方式，但這種傳統(tǒng)的、單一的以銀行貸款為主的方式也有著極大的制約性，且無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)日益增大的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)的政策風(fēng)險高，受國家政策影響明顯，如果還是僅僅以銀行貸款作為主導(dǎo)的融資方式，那么一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的變動，就會波及到整個金融市場，甚至?xí)l(fā)金融危機，進而導(dǎo)致各行業(yè)經(jīng)濟的倒退。由于房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，所需的資金量是極大的，單一的融資方式不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，還會導(dǎo)致商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)選擇資產(chǎn)證券化的方式籌集資金，直接將手頭流動性較差直接變現(xiàn)，用于生產(chǎn)經(jīng)營和投資，這樣一來，房企的資金回籠速度明顯提高，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也得到了優(yōu)化;融資渠道拓寬，融資范圍更廣。[3]房地產(chǎn)企業(yè)運用籌集到的資金，可以償還債務(wù)，也可以投資在收益更高的項目上，盈利水平會隨之提高。

3.2 有利于促進我國資本市場的良性循環(huán)

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化對標(biāo)的資產(chǎn)的要求相對嚴格，而且受政策環(huán)境的影響也相對較大。在選擇房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進行融資時，不僅要選擇合適的證券化的標(biāo)的資產(chǎn)，而且要具備相應(yīng)的環(huán)境經(jīng)濟政策，如稅收、財政、信貸等也是必不可少的因素。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化雖然只是一種融資方式，但它的出現(xiàn)為房地產(chǎn)市場和資本市場提供了聯(lián)結(jié)的橋梁。[4]一方面它可以集聚社會上利用率較低的資金，另一方面也開辟了投資者新的投資路徑，提供了共同分享房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營所得的可能性。資產(chǎn)證券化作為房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新，使個人投資者原本用于儲蓄的資產(chǎn)流向房地產(chǎn)行業(yè)，是產(chǎn)品的投資者與資本市場的雙贏，能夠有效促進資本市場的良性循環(huán)，對于我國資本市場的突破與創(chuàng)新具有關(guān)鍵作用。

3.3 有利于推動房地產(chǎn)供給側(cè)改革

資產(chǎn)證券化作為一種新興的融資方式，是金融工具的創(chuàng)新，能夠促進金融行業(yè)的推陳出新，更重要的是，資產(chǎn)證券化的充分利用，有利于推進房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革。[5]在資產(chǎn)證券化出現(xiàn)之前，房企大多依賴傳統(tǒng)的融資方式，例如銀行貸款，房企需要的資金量較大且對銀行貸款的依賴程度較高，融資方式也相對單一，這就大大增加了房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險。資產(chǎn)證券化融資是一種直接融資，它可以提高房企的直接融資比重、調(diào)整房企的資金構(gòu)成、優(yōu)化房企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而為房地產(chǎn)供給側(cè)改革打下堅實的基礎(chǔ)。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)將資產(chǎn)證券化作為融資的新型模式，有利于保證其融資渠道的多樣性，并且在控制企業(yè)的杠桿率方面能夠起到重要作用。同時，資產(chǎn)證券化通過將流動性較差的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流動性較強的資金，在優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)上的效果也十分顯著。房地產(chǎn)企業(yè)資本流動性的增強，將有力推動房地產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從而促成我國整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

參考文獻

[1] 王英杰.中國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)淺析[J].時代金融（下旬），2014.02.

[2] 張紅，施嘉瑋，李維娜.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展現(xiàn)況與趨勢研究[J].中國房地產(chǎn)，2018.18.

[3] 劉昱辰.房地產(chǎn)投資信托REITs研究：理論闡述及現(xiàn)實例證.現(xiàn)代經(jīng)濟信息.2016.19.

[4] 田豐.房地產(chǎn)企業(yè)融資方式分析[J].前沿新論，2019.06.

[5] 吳玲.我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化相關(guān)問題研究[J].中國市場，2019.22.

作者簡介：王雪彤，女，東北電力大學(xué)會計專業(yè)碩士研究生，研究方向：資產(chǎn)證券化。