地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)研究

劉玉

（中鐵第五勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司，北京102600）

0 引言

地鐵車輛基地作為城市軌道交通當(dāng)中最為主要的形式之一，具有以下特點(diǎn):占地面積大，建筑密度較小，用地強(qiáng)度低；運(yùn)用庫、檢修庫占地面積大，其閑置的上部空間具有很大的利用價值；車庫內(nèi)柱網(wǎng)齊整，布置靈活，具有綜合開發(fā)的優(yōu)勢。因此，為了實(shí)現(xiàn)城市綜合利用效率最大化，應(yīng)該對土地利用上部空間進(jìn)行住宅以及公共建筑物業(yè)開發(fā)，以便于充分展現(xiàn)出其商業(yè)價值。

近年來,越來越多的城市采用了地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)模式，尤其是北京、上海、廣州等地，地鐵車輛基地上蓋物業(yè)模式逐步完善，實(shí)現(xiàn)了城市用地率最大化。從土地利用角度、改善城市環(huán)境角度出發(fā)，車輛基地實(shí)行上蓋物業(yè)開發(fā)將是地鐵物業(yè)開發(fā)的發(fā)展趨勢,本文將針對地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)分析。

1 地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)必要性

地鐵車輛基地是地鐵線路最為基礎(chǔ)的配套設(shè)施，能夠?yàn)榈罔F車輛運(yùn)行、檢測、維修、清潔等地鐵運(yùn)營工作提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)保障。

地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)，便是指在地鐵車輛基地用地位置，建設(shè)“大蓋”，以此來進(jìn)行綜合建筑項(xiàng)目開發(fā)工作。地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)工作不僅可以實(shí)現(xiàn)土地資源高效利用，還能夠完善周邊的配套設(shè)施，切實(shí)有效地增強(qiáng)軌道交通以及周邊土地綜合利用效率。

此外，地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)還可以為軌道交通涵養(yǎng)客流量奠定基礎(chǔ)，切實(shí)有效地增強(qiáng)城市軌道交通的運(yùn)營收入，為地鐵建設(shè)、交通運(yùn)營提供資金來源。在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加深的當(dāng)下，城市發(fā)展工作當(dāng)中應(yīng)進(jìn)行地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)研究，以便于充分挖掘土地的經(jīng)濟(jì)價值與潛力，實(shí)現(xiàn)周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)反哺地鐵建設(shè)這一目標(biāo)[1]。

2 地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)原則

結(jié)合地鐵車輛基地的特點(diǎn)及目前國內(nèi)外實(shí)際案例，總結(jié)出在以車輛基地為載體，實(shí)現(xiàn)上蓋物業(yè)開發(fā)及蓋下車輛基地運(yùn)營的統(tǒng)一設(shè)計(jì)時，應(yīng)遵循以下幾點(diǎn)原則。

2.1 空間利用最大化

在地鐵車輛基地的上蓋物業(yè)開發(fā)中，集約用地是最重要的設(shè)計(jì)原則，也是地鐵車輛基地上蓋物業(yè)建設(shè)的主要目的。地鐵車輛基地主要由運(yùn)用庫、連接出入段線、落地區(qū)三個部分構(gòu)成的，在實(shí)際開展工程建設(shè)時，應(yīng)該結(jié)合地鐵車輛基地實(shí)際情況，對蓋上、蓋下空間進(jìn)行分析，在滿足地鐵車輛運(yùn)行的基礎(chǔ)上，科學(xué)合理開展蓋上物業(yè)建筑設(shè)計(jì)，確?？臻g利用最大化。

2.2 結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)化

地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)一般以住宅開發(fā)為主，蓋下部分空間應(yīng)該滿足地鐵車輛檢修與運(yùn)行需求，并且應(yīng)注重地鐵列車日常檢查、清潔等設(shè)備的實(shí)際工作需求，所以對空間高度一般要求較高。綜合近幾年的實(shí)際情況來看，越來越多的上蓋物業(yè)建筑使用高層建筑形式。因此，結(jié)合不同的建筑形式選擇合理的轉(zhuǎn)換層至關(guān)重要，這也為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提出了巨大挑戰(zhàn)。故在進(jìn)行工程建設(shè)時，要合理排布柱網(wǎng)及轉(zhuǎn)換層，保證柱網(wǎng)的經(jīng)濟(jì)性，不浪費(fèi)空間。

2.3 消防系統(tǒng)化

車輛基地內(nèi)車庫、廠房屬于工業(yè)類用房，而上部開發(fā)的辦公、住宅等建筑屬于民用建筑，上蓋物業(yè)開發(fā)將兩類建筑相結(jié)合。針對這種建筑形式，目前國內(nèi)還未有明確規(guī)定，在設(shè)計(jì)過程當(dāng)中經(jīng)常出現(xiàn)無法可依的尷尬境地。比如，在深圳前海灣車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)中，建設(shè)單位委托了具有相關(guān)資質(zhì)的研究單位進(jìn)行消防性能專題化研究，充分確保了上蓋與下蓋部分的消防安全。因此，在方案設(shè)計(jì)中，就要注重消防系統(tǒng)化的設(shè)計(jì)，避免反復(fù)修改[2]。

2.4 使用人性化

車輛基地的運(yùn)用庫和檢修庫大多為封閉式建筑，特別是完全位于地下的車輛基地，在運(yùn)用庫中僅有安全出入口區(qū)域有小部分自然光照，且由于車輛基地實(shí)施上蓋物業(yè)開發(fā)，對蓋下的自然采光條件以及自然通風(fēng)條件造成嚴(yán)重影響，會導(dǎo)致工作環(huán)境相對較差，人員長期在蓋下工作會對身心造成傷害。若采光與通風(fēng)完全依賴人工照明和機(jī)械通風(fēng)，勢必會提高成本與能耗。因此，利用技術(shù)完善環(huán)境的人性化設(shè)計(jì)也是蓋下設(shè)計(jì)的原則之一。

3 地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)策略

地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)與一般的建筑設(shè)計(jì)存在很大不同，應(yīng)在以上設(shè)計(jì)原則的基礎(chǔ)上合理設(shè)計(jì)，具體設(shè)計(jì)思路有以下幾點(diǎn)。

3.1 宏觀規(guī)劃用地

根據(jù)國內(nèi)外的實(shí)際開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和社會發(fā)展趨勢可知，上蓋物業(yè)開發(fā)不單是大庫蓋上的范圍，無論是從城市規(guī)劃、空間銜接還是從交通體系、建筑功能等方面，都需要從整體性和全局性來考慮上蓋空間的功能布局。由于車輛基地上下空間的建設(shè)時序不同，車輛基地在初期設(shè)計(jì)時，就需要有一定的包容性，預(yù)留出調(diào)整空間。如，深圳前海車輛基地上蓋工程，從最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就把場段周邊的“白地”納入設(shè)計(jì)范圍，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，這樣避免出現(xiàn)上蓋開發(fā)與周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)、城市空間銜接關(guān)系不強(qiáng)等問題。

3.2 設(shè)置復(fù)合功能空間

可根據(jù)周邊用地性質(zhì)、空間界面等設(shè)置豐富的物業(yè)形態(tài)組合，目前國內(nèi)外大多數(shù)車輛基地的上蓋開發(fā)功能主要分為3類：一是商業(yè)、辦公等公共建筑，這類公共建筑密度小，滿足車輛基地上蓋的結(jié)構(gòu)要求，且列車出入頻繁的早晚高峰也是上蓋工程使用人員的通勤時間，因此互不干擾；二是住宅建筑，由于車輛檢修多是在夜晚，列車對軌道產(chǎn)生的沖擊會引起上蓋建筑的震動，雖然可以利用特定的技術(shù)方法來解決問題，但對住宅的品質(zhì)仍有一定影響，因此不適合做高端住宅的開發(fā)；三是城市公園、綠化景觀等綠化空間，此類空間對結(jié)構(gòu)的要求最小，在設(shè)計(jì)中要遵循可達(dá)性、功能性和親和性的原則、點(diǎn)線面相結(jié)合的布置方式，面狀多用于上蓋入口處，對上蓋物業(yè)及周邊地區(qū)的輻射性最強(qiáng)，線狀多用于上蓋道路兩側(cè)，形成獨(dú)特的道路景觀，點(diǎn)狀多用于景觀節(jié)點(diǎn)處，對人群的聚集效應(yīng)最強(qiáng)。

3.3 布置經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)尺寸

在地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)的過程中，車輛基地平面布置中柱網(wǎng)尺寸是重要基礎(chǔ)條件，科學(xué)合理的柱網(wǎng)尺寸必須要結(jié)合蓋下工藝的實(shí)際要求，結(jié)合蓋上空間情況進(jìn)行綜合確定。在結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)尺寸設(shè)計(jì)時，應(yīng)該從以下幾個層次進(jìn)行設(shè)計(jì)分析。其一，配合蓋上建筑開間尺寸，確保盡可能多的結(jié)構(gòu)柱可以直接落地，減少轉(zhuǎn)換的數(shù)量。此外，還應(yīng)該使每個結(jié)構(gòu)分區(qū)布置更加簡潔，增加結(jié)構(gòu)體系的穩(wěn)定性與可靠程度。其二，保障夾層車庫柱網(wǎng)滿足3個停車位的凈寬度要求，切實(shí)有效的提升汽車庫空間的實(shí)際應(yīng)用效率。

3.4 合理消隱通風(fēng)口

由于地下空間的通風(fēng)排煙、采光的需要，需要在地上設(shè)置一定數(shù)量的通風(fēng)采光口。一般低風(fēng)亭的高度在3m以上，高風(fēng)亭的高度在7m以上，巨大的體量嚴(yán)重破壞了上蓋空間的整體景觀、降低了地面可利用率，因此需采用一定設(shè)計(jì)手段對通風(fēng)采光口進(jìn)行消隱。對于低風(fēng)亭，可利用常綠灌木（紅葉石楠、法國冬青、小葉黃楊等）、草坪、座椅、建筑小品等營造休息空間，拉近空間的親切感，提高空間利用率；對于高風(fēng)亭，可結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣幕M(jìn)行設(shè)計(jì)，打造專屬的城市建筑小品，也可根據(jù)上蓋建筑不同的功能進(jìn)行個性化設(shè)計(jì)，削弱大體量建筑的壓迫感，如商業(yè)建筑可利用金屬質(zhì)感的禮盒、魔方等時尚元素進(jìn)行裝飾，城市公園旁利用格柵、浮雕等手法、運(yùn)動、樹葉等元素進(jìn)行裝飾。

3.5 注重消防設(shè)計(jì)

由于場庫區(qū)長度較長，空間布局緊湊，且受上蓋開發(fā)建筑布局影響，場庫區(qū)消防樓梯的擺放非常受限，往往位于場庫區(qū)短邊兩側(cè)，一旦發(fā)生火災(zāi)，人員疏散時間就會變長，因此上蓋物業(yè)開發(fā)最為重要的便是消防設(shè)計(jì)。目前，國內(nèi)在車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)方面缺乏相關(guān)規(guī)范規(guī)定，使得做具體項(xiàng)目時，只能靠設(shè)計(jì)人員自身經(jīng)驗(yàn)和理解及消防審查部門的審核判定。因此，在消防設(shè)計(jì)初期，可設(shè)計(jì)不同方案，并建立場庫區(qū)的模型，通過模擬不同方案下人員的逃生時間，確定最佳的消防設(shè)計(jì)方案，同時加強(qiáng)與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的溝通，加強(qiáng)場庫區(qū)的消防設(shè)計(jì)。此外，建議加強(qiáng)消防系統(tǒng)化設(shè)計(jì)，完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，從而確定車輛基地消防的安全性與合理性，同時為未來建設(shè)累積經(jīng)驗(yàn)。

3.6 改善蓋下環(huán)境

首先，在設(shè)計(jì)當(dāng)中可合理規(guī)范上蓋開發(fā)范圍，避免在人員密集處實(shí)施上蓋開發(fā)，根據(jù)作業(yè)區(qū)域大小、作業(yè)時間、使用頻率等方面，來合理設(shè)計(jì)照明面積。其次，由于車輛基地面積偏大，一般照明可采用時控、光控等智能照明模式，從而達(dá)到節(jié)能目的。也可利用節(jié)能環(huán)保的自然光光導(dǎo)照明系統(tǒng)，能將白天自然光導(dǎo)入蓋下，可部分替代白天電力照明，給車輛基地帶來長達(dá)10h的自然光照明，改善蓋下采光條件。最后，還通過蓋下室內(nèi)裝修，營造美觀、溫馨的環(huán)境，保證人員的身心愉悅。

4 結(jié)語

總而言之，地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)的意義重大，不僅可以確保城市土地資源合理利用，而且還可以確保地鐵周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善。在實(shí)施地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)時，必須嚴(yán)格按照我國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)開展設(shè)計(jì)，從宏觀規(guī)劃用地、設(shè)置復(fù)合功能空間、布置經(jīng)濟(jì)柱網(wǎng)尺寸、合理消隱通風(fēng)口、注重消防設(shè)計(jì)及改善蓋下環(huán)境六個方面科學(xué)合理進(jìn)行籌劃，確保地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)安全與質(zhì)量，為我國城鎮(zhèn)化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。