2021年11月全國土地市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)

克而瑞研究中心

截至11月28日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積達(dá)14337萬平方米，環(huán)比10月全月上漲8%，同比卻下降43%;成交幅數(shù)共計(jì)2339幅，環(huán)同比分別下降了5%和42%;成交總價(jià)方面，成交總金額升至4118億元，環(huán)比微增2%，但同比下降了33%。成交單價(jià)方面，受三四線城市成交占比提升影響，平均地價(jià)降至2872元/平方米，環(huán)比下降了6%，但同比上漲了16%。

市場(chǎng)熱度方面。盡管三批次集中土拍規(guī)則略有松綁，但仍未扭轉(zhuǎn)溢價(jià)率的下滑趨勢(shì)。11月平均溢價(jià)率環(huán)比減少0.6個(gè)百分點(diǎn)，降至2.7%，再度創(chuàng)下歷史新低。各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，溢價(jià)率環(huán)比均呈下降趨勢(shì)，并且各能級(jí)城市溢價(jià)率均降至5%以下，尤其是二線城市，溢價(jià)率再度創(chuàng)下歷史新低，僅有1.1%，熱度在三個(gè)能級(jí)城市中也處于最低位。

11月，一線城市成交總量達(dá)362萬平方米，環(huán)比下降43%;成交主力為11月開啟第三輪集中土拍的深圳，總成交金額高達(dá)372億元，平均地價(jià)也漲至19571元/平方米。此外，上海和廣州11月掛出少量商辦，均底價(jià)成交;北京11月無土地出讓。二線城市成交量?jī)H為2219萬平方米，較10月下降6%，同比亦有超四成的降幅;成交主力南京和蘇州供地質(zhì)量相對(duì)較佳，因此成交金額略有上升，增至1255億元，但同比下降15%;平均價(jià)格也因此增至5654元/平方米，環(huán)比增加13%。11月，南京、蘇州、寧波和鄭州進(jìn)行了集中土拍，熱度均較上輪有所下降，撤牌與底價(jià)成交成為主流，尤其是寧波，原計(jì)劃出讓的46宗地中僅有28宗順利成交，且26宗為底價(jià)出讓，溢價(jià)率直接降至冰點(diǎn)，僅有0.26%。

三四線城市也加快了土地供應(yīng)節(jié)奏，土地成交量連續(xù)兩月回升，但仍不及去年同期;價(jià)格方面，受無錫、南通、徐州、常州等城市有集中土拍影響，11月三四線城市平均地價(jià)較10月環(huán)比回升18%，增至1945元/平方米。徐州的成交規(guī)模最高，11月總成交建筑面積達(dá)519萬平方米，涉及63幅地。南通、常州等集中土拍的城市新一輪土拍熱度也較此前明顯走低，尤其是常州，11月開拍的第三次集中出讓，計(jì)劃出讓8宗地，最終僅有3宗地順利成交，流拍率較前兩輪大幅飆升。

整體來看，11月的土地市場(chǎng)延續(xù)了低溫態(tài)勢(shì)，但穩(wěn)定性在逐步加強(qiáng)。同時(shí)，在企業(yè)融資環(huán)境邊際放松以及政府在供地端調(diào)整門檻、提升項(xiàng)目利潤(rùn)空間的影響下，企業(yè)拿地積極性有所調(diào)動(dòng)。不過，企業(yè)拿地仍舊十分謹(jǐn)慎，高競(jìng)爭(zhēng)熱度僅存在于利潤(rùn)空間充裕、樓市去化快的優(yōu)質(zhì)地塊上，去化速度較慢的郊區(qū)、利潤(rùn)空間不足的主城區(qū)地塊仍然會(huì)遭遇提前撤牌或由本地國企托底。

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