未來中國(guó)土地市場(chǎng)的幾大問題

摘要：傳統(tǒng)城市運(yùn)營(yíng)商能否更有效地獲取土地資源，取決于以下三點(diǎn)：第一，尋找新機(jī)會(huì)或行業(yè)切入，整合產(chǎn)業(yè)資源、構(gòu)筑自身競(jìng)爭(zhēng)力。未來新機(jī)會(huì)主要來自于“創(chuàng)新中國(guó)”“健康中國(guó)”“數(shù)字中國(guó)”“更新中國(guó)”“文旅中國(guó)”“軌道中國(guó)”。第二，就是要模式轉(zhuǎn)型，創(chuàng)造全新的玩法。要摒棄以土地為核心的傳統(tǒng)玩法，要練就“產(chǎn)業(yè)、金融、土地”三位一體的新玩法、新模式，同時(shí)還要學(xué)會(huì)生態(tài)模式、場(chǎng)景模式、國(guó)企混改“傍大款”模式等新型拿地模式。第三，關(guān)注集體土地這一新賽道。集體土地入市，在集地上做產(chǎn)業(yè)、建租賃住房等，都將是未來城市運(yùn)營(yíng)的重要內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：城市更新;人工智能;科創(chuàng)興城

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）12-0036-40 收稿日期：2021-12-09

文章來源：本文由智綱智庫(kù)北京中心供稿。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在面臨深刻的變革，而這一變革的深度、廣度將會(huì)波及到所有人，無論是開發(fā)商還是個(gè)體，都概莫能外。本文總結(jié)了這場(chǎng)行業(yè)變革中最令人關(guān)注的幾個(gè)問題，分享給大家。

1 城市化進(jìn)程放緩，城市運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪

官方數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率高達(dá)63.89%，預(yù)估到2035年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)75%至80%，達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家同等水平。城市化進(jìn)程放緩，預(yù)告大規(guī)?？焖俪鞘谢臅r(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

城市化進(jìn)程放緩，城市運(yùn)營(yíng)內(nèi)容重心在變化，土地來源也從增量為主變成存量為主。城市運(yùn)營(yíng)也呈現(xiàn)出新機(jī)會(huì)和新領(lǐng)域，比如城市更新。

可以看到，我國(guó)城市化進(jìn)程呈現(xiàn)多個(gè)階段疊加的現(xiàn)象。長(zhǎng)三角、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)在上一階段的快速城市化之后，很多地區(qū)出現(xiàn)逆城市化，城市運(yùn)營(yíng)已經(jīng)進(jìn)入了存量土地開發(fā)的階段，城市更新成為新一輪城市開發(fā)的主要手段。

城市更新，成為開發(fā)城市存量空間的新奶酪，也成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、一線城市和區(qū)域中心城市的城市化重要戰(zhàn)場(chǎng)，更是這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的土地主要供應(yīng)來源，尤其是在珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)。同時(shí)，從市場(chǎng)推進(jìn)的情況來看，各大房企已經(jīng)紛紛強(qiáng)化城市更新業(yè)務(wù)布局，爭(zhēng)奪項(xiàng)目機(jī)會(huì)，比如萬科、保利等。

筆者一直認(rèn)為城市更新不是簡(jiǎn)單的“翻舊樓蓋新樓”，實(shí)踐中用這種思想去操作的項(xiàng)目也很難取得明顯效益。

城市更新的背后是經(jīng)濟(jì)的更新、產(chǎn)業(yè)的更新、文化的更新、環(huán)境的更新，由此推動(dòng)區(qū)域結(jié)構(gòu)的更新、人群組成的更新和個(gè)體生活的更新。

所以，怎么做好城市更新也成為眾多城市運(yùn)營(yíng)企業(yè)迫切關(guān)注的問題。不同于傳統(tǒng)新增土地的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，城市運(yùn)營(yíng)商也需要更新自身的開發(fā)運(yùn)營(yíng)邏輯。

2 發(fā)展產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)興城成為新一輪城市運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵

產(chǎn)業(yè)興則城市興，城市運(yùn)營(yíng)的目的在于提高城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而一座城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力往往體現(xiàn)于其創(chuàng)新能力上。

國(guó)家“十四五”和二零三五遠(yuǎn)景規(guī)劃明確提出“科技創(chuàng)新是第一驅(qū)動(dòng)力”，并按照“1+4”（即新能源、數(shù)字中國(guó)、制造業(yè)基礎(chǔ)、新興產(chǎn)業(yè)、前瞻研究）的構(gòu)架布局。結(jié)合對(duì)城市運(yùn)營(yíng)的探索和經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為未來城市運(yùn)營(yíng)的三個(gè)重要方向是綠色革命的雙碳城市、數(shù)字中國(guó)的智慧城市、發(fā)展科技的創(chuàng)新載體。

城市發(fā)展需求已經(jīng)從重建設(shè)向重經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)成為城市運(yùn)營(yíng)不可或缺的內(nèi)容，不管是城投公司還是大型開發(fā)房企，必須要強(qiáng)化其產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力，為城市未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的支撐。

開發(fā)企業(yè)開展產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)一般分為三種類型。

第一種，科技投資。投資未來產(chǎn)業(yè)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，布局新賽道，這種模式不僅是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，更是企業(yè)戰(zhàn)略的重要選擇。比如合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的元知科技，以數(shù)字化、智能化為核心，服務(wù)于教育、醫(yī)療、政務(wù)、交通、農(nóng)業(yè)、能源、園區(qū)、社區(qū)、文娛、商業(yè)、金融、建筑和企業(yè)等領(lǐng)域，累計(jì)投入近410億元。

第二種，地產(chǎn)科技。在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城市運(yùn)營(yíng)智慧化是必然趨勢(shì)，發(fā)展地產(chǎn)科技，依托城市運(yùn)營(yíng)開發(fā)的海量規(guī)模，將地產(chǎn)科技應(yīng)用到城市運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景之中。

第三種，聯(lián)合打獵。開發(fā)企業(yè)聯(lián)合行業(yè)龍頭，搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)生態(tài)，以合力塑造產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

三種模式參與產(chǎn)業(yè)的深淺不一，企業(yè)如何選擇取決于企業(yè)的戰(zhàn)略選擇與資源能力等。寄希望于只靠傳統(tǒng)的一級(jí)土地整理、房地產(chǎn)開發(fā)參與到城市運(yùn)營(yíng)之中，越來越難了。

3 智能時(shí)代背景下，未來城市會(huì)與人工智能結(jié)合模式

隨著科技發(fā)展的突飛猛進(jìn)，世界的城市化進(jìn)程也在不斷地加速。如果說互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展更多地是從行為上改變了每一個(gè)個(gè)體的生活習(xí)慣，那么未來大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)的發(fā)展，將有可能從根本上對(duì)人類的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行重塑，從而在生產(chǎn)關(guān)系和空間關(guān)系的層面對(duì)城市產(chǎn)生更為深刻的影響。

城市涵蓋的范圍非常廣泛，幾乎任何一個(gè)行業(yè)都與城市的生產(chǎn)和生活息息相關(guān)?？萍既招略庐惖倪M(jìn)步在各個(gè)領(lǐng)域顛覆傳統(tǒng)的思維模式，也在各個(gè)方面更新著人們的生活節(jié)奏，數(shù)字化、信息化已經(jīng)成了各個(gè)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)。

然而，與之相悖的是當(dāng)今我們所生活的城市都是依據(jù)20世紀(jì)的理念規(guī)劃設(shè)計(jì)的。目前城市設(shè)計(jì)理念帶來的除了鱗次櫛比的摩天大樓、盤根錯(cuò)節(jié)的路網(wǎng)，還有節(jié)節(jié)高攀的房?jī)r(jià)和擁堵的交通。這與三五十年前、甚至是一百年前的城市并沒有本質(zhì)的不同。

今天，多數(shù)公司還是在用過去的、單一的模版套用到現(xiàn)在的城市中，與此同時(shí)，很多突破性的研究和創(chuàng)新成果卻滯留在學(xué)術(shù)界中無法實(shí)現(xiàn)。

未來的城市與人工智能怎么結(jié)合，這是一個(gè)開放的、充滿各種可能性的話題。

筆者認(rèn)為，這既是一個(gè)自上而下做理論突破的過程，需要綜合各個(gè)行業(yè)的思考，為城市未來的發(fā)展方向提供新的理論基礎(chǔ)和實(shí)踐指導(dǎo)，同時(shí)也是一個(gè)自下而上的過程。設(shè)計(jì)和創(chuàng)造更多的智慧城市應(yīng)用場(chǎng)景，尋求突破，從需求端出發(fā)，整合基礎(chǔ)設(shè)施、平臺(tái)搭建、場(chǎng)景應(yīng)用等，以點(diǎn)帶面，上下結(jié)合，可能會(huì)重新定義出真正的未來城市形態(tài)。

從城市運(yùn)營(yíng)的角度來看，自下而上的智慧場(chǎng)景突破可能是很多企業(yè)，不管是開發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，還是技術(shù)類企業(yè)，參與其中最有效的方式。

4 在當(dāng)前的土地新政下，傳統(tǒng)城市運(yùn)營(yíng)商如何才能更有效的獲取土地資源

2020年，新《土地管理法》頒布，土地集中入市正式生效，集體土地成為土地供給的重要來源。

2021年2月，土地供給側(cè)改革再一次迎來“地震”，22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施土地供給地“兩集中”，且每年不超過三次。土地供給側(cè)的改革給房地產(chǎn)企業(yè)、城市運(yùn)營(yíng)商等帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

今天，城市運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)出全新的變化和趨勢(shì)，傳統(tǒng)以土地為核心的城市運(yùn)營(yíng)模式在發(fā)生變化，城市運(yùn)營(yíng)進(jìn)入到以平臺(tái)運(yùn)營(yíng)和專業(yè)服務(wù)為核心的新階段。

政府的關(guān)注點(diǎn)和需求也在發(fā)生變化。以往政府引入城市運(yùn)營(yíng)商，更多是希望企業(yè)幫助政府解決土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的前期投融資以及片區(qū)開發(fā)建設(shè)問題，看重的是企業(yè)的投資開發(fā)能力。

今天中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式正在發(fā)生變化，傳統(tǒng)招商引資時(shí)代已成為過去，政府則更加關(guān)注企業(yè)城市運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入能力、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。因此，傳統(tǒng)城市運(yùn)營(yíng)商能否更有效地獲取土地資源，取決于以下三點(diǎn)。

第一，尋找新機(jī)會(huì)或行業(yè)切入，整合產(chǎn)業(yè)資源、構(gòu)筑自身競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前“風(fēng)口”很多，筆者認(rèn)為未來新機(jī)會(huì)主要來自于創(chuàng)新中國(guó)、健康中國(guó)、數(shù)字中國(guó)、更新中國(guó)、文旅中國(guó)、軌道中國(guó)六方面。

傳統(tǒng)城市運(yùn)營(yíng)商要根據(jù)自身的基礎(chǔ)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型選擇全新的行業(yè)、開拓全新的賽道，真正在某一行業(yè)扎實(shí)深入去做，才有可能獲取地方政府的關(guān)注和青睞。“編個(gè)概念，以產(chǎn)業(yè)之名拿地、行地產(chǎn)之實(shí)”的做法早已行不通了。

第二，模式轉(zhuǎn)型，創(chuàng)造全新的玩法。企業(yè)要摒棄以土地為核心的傳統(tǒng)發(fā)展模式，練就“產(chǎn)業(yè)、金融、土地”三位一體的新模式。同時(shí)，還要布局生態(tài)模式、場(chǎng)景模式、國(guó)企混改模式等新型拿地模式。

第三，關(guān)注集體土地這一新賽道。集體土地入市，在集地上做產(chǎn)業(yè)、建租賃住房等，都將是未來城市運(yùn)營(yíng)的重要內(nèi)容。尤其是在珠三角、長(zhǎng)三角等高度工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的區(qū)域，城市更新之中很多都是集體土地的再利用和再開發(fā)，而集體土地在珠三角地區(qū)很多城市是可以協(xié)議出讓的。

5 城市運(yùn)營(yíng)新變局的大背景下，企業(yè)必須抓住的四大機(jī)會(huì)

城市運(yùn)營(yíng)1.0時(shí)代的主戰(zhàn)場(chǎng)是園區(qū)與新城區(qū)，那城市運(yùn)營(yíng)2.0時(shí)代呢？筆者認(rèn)為是在城市與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，主要集中在“四個(gè)中國(guó)”：即軌道中國(guó)、健康中國(guó)、創(chuàng)新中國(guó)、城市中國(guó)（城市更新）上。

5.1 軌道中國(guó)是獲取土地資源的新奶酪

從城市運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)流程來看，第一步就是土地資源的獲取。有一種城市發(fā)展模式叫TOD，即以高鐵、地鐵、輕軌、巴士等公共交通為中樞，以5～10分鐘步行路程為半徑，建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的城市樞紐經(jīng)濟(jì)。

軌道交通建設(shè)的周期、長(zhǎng)度、輻射范圍就決定了這塊奶酪能有多大。國(guó)家曾提出到2035年，高鐵要達(dá)到7萬公里左右，50萬人口以上城市要求高鐵通達(dá)。而截至2018年全國(guó)的高鐵總里程是3萬公里。因此，筆者預(yù)測(cè)，軌道交通還存在至少15年高速增長(zhǎng)期。

5.2 健康中國(guó)是堪比住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的新奶酪

自2016年《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》正式出臺(tái)以來，基本上每一年都有國(guó)字頭的關(guān)于“健康中國(guó)”的政策和指導(dǎo)意見頒布。據(jù)預(yù)測(cè)，到2030年，健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達(dá)到16萬億元，市場(chǎng)規(guī)模巨大，將成為與房地產(chǎn)行業(yè)同數(shù)量級(jí)的產(chǎn)業(yè)之一。

筆者通過在大健康領(lǐng)域的持續(xù)探索，發(fā)現(xiàn)一個(gè)十分有趣的現(xiàn)象，即中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老健康的社區(qū)管理和運(yùn)營(yíng)服務(wù)上相對(duì)完善，與國(guó)外的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)差距不大。

當(dāng)下亟待完善的是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老健康服務(wù)。很多企業(yè)甚至選擇了錯(cuò)誤的服務(wù)方向。例如，《“健康中國(guó)2030”規(guī)劃綱要》的重點(diǎn)在改變“重治療”的現(xiàn)狀，基于此，前期預(yù)防、慢病管理、療養(yǎng)保健是未來發(fā)展的方向和重點(diǎn)，但是國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)卻更傾向投資臨床治療，企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家規(guī)劃及時(shí)調(diào)整布局方向，以達(dá)到與行業(yè)整體發(fā)展的同步。

5.3 創(chuàng)新中國(guó)是驅(qū)動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新奶酪

城市運(yùn)營(yíng)的目的在于提高城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而一座城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力往往體現(xiàn)于其創(chuàng)新能力上。

創(chuàng)新城市、智能城市、生態(tài)城市、文化城市、宜居城市是雄安新區(qū)面向未來產(chǎn)業(yè)、未來格局、未來生活提交的城市發(fā)展“中國(guó)方案”，也是未來更多城市運(yùn)營(yíng)努力的方向。

5.4 城市更新是開發(fā)城市存量空間的新奶酪

上文已經(jīng)討論過城市更新不是簡(jiǎn)單的“翻舊樓蓋新樓”。城市更新的背后是經(jīng)濟(jì)的更新、產(chǎn)業(yè)的更新、文化的更新、環(huán)境的更新，由此推動(dòng)區(qū)域結(jié)構(gòu)的更新、人群組成的更新和個(gè)體生活的更新。

因此，如何做好城市更新也是眾多城市運(yùn)營(yíng)企業(yè)迫切關(guān)注的問題。

無論是以獲取土地資源為核心的軌道中國(guó)和城市更新領(lǐng)域，還是以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和發(fā)展為依托的健康中國(guó)和創(chuàng)新中國(guó)領(lǐng)域，中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)模式與城市運(yùn)營(yíng)商類型息息相關(guān)。不同的城市運(yùn)營(yíng)商的能力、習(xí)慣和風(fēng)格不盡相同，就決定了企業(yè)在路徑選擇上的差異，沒有最好的城市運(yùn)營(yíng)模式，只有最適合的城市運(yùn)營(yíng)模式。在這個(gè)過程中，企業(yè)要做的是根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。