關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的思考

汝捷

摘要：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)必不可少的工作，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)改革日益推進(jìn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有更高的要求，由于其關(guān)乎到房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作，在最大限度上控制和減少項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，這樣可以為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益?；诖耍疚膹姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)特性、造成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的有效風(fēng)險(xiǎn)管理策略以及具體投資措施四個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)分析，希望可以提供一定的參考意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 風(fēng)險(xiǎn)管理

近年來(lái)，我國(guó)各個(gè)省份城市房?jī)r(jià)都不斷上升，尤其是一二線城市較為明顯。房地產(chǎn)項(xiàng)目盡管有較高的收益，但也存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，為了可以防止項(xiàng)目投資存在大量風(fēng)險(xiǎn)，必須要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，合理制定有效策略，不斷加強(qiáng)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理，只有這樣才可以增加項(xiàng)目的投資收益，才可以更好、更快地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，進(jìn)而從根本上實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)特性

就房地產(chǎn)項(xiàng)目投資非風(fēng)險(xiǎn)來(lái)講，主要是指房地產(chǎn)投資者由于對(duì)今后某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的客觀條件和決策的不確定性而造成其房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際收益和期望收益出現(xiàn)負(fù)偏差的具體程度，換言之，也就是投資者由于從事房地產(chǎn)項(xiàng)目投資而導(dǎo)致?lián)p失的可能性。

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特性

就房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)講，不僅表現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的規(guī)律性，而且表現(xiàn)其本質(zhì)。正是因?yàn)檫@些特點(diǎn)，才導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資實(shí)際收益和期望收益之間有差距。充分認(rèn)識(shí)這些特性，既可以建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，又可以降低風(fēng)險(xiǎn)損失，顯著提高風(fēng)險(xiǎn)控制水平。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特性主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.普遍性和客觀性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的各個(gè)階段，而且任何開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都不可避免存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，所以具有較強(qiáng)的普遍性[1]。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也具有其他的特點(diǎn)，那就是不將人的意志作為轉(zhuǎn)移，僅僅存在于客觀規(guī)律，所以具有很強(qiáng)的客觀性。

2.不確定性。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最為明顯的特征是不確定性，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是對(duì)其不能正確科學(xué)地預(yù)計(jì)。有些國(guó)家為了對(duì)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行調(diào)節(jié)，便宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。但對(duì)于很多因素，都不能對(duì)其實(shí)施控制，比如：自然災(zāi)害，還有經(jīng)濟(jì)危機(jī)等，然而房地產(chǎn)投資卻容易受到這些因素的影響。

3.多樣性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資屬于系統(tǒng)過(guò)程，具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，其受到的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)比其他的投資方法大，其與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及政策法規(guī)等都有著密切的關(guān)聯(lián)。

4.變現(xiàn)性較差。房地產(chǎn)項(xiàng)目必須要經(jīng)歷從投資到建設(shè)，再到售出變現(xiàn)的過(guò)程，不僅投資周期長(zhǎng)，而且金額較大，與債券、股票等完全不同，若想在較短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)，很有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的損失，也就是其變現(xiàn)較差的特性。

5.激勵(lì)性強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)而言，其收益大，也正是因?yàn)檫@樣，盡管面對(duì)大量的風(fēng)險(xiǎn)，投資者也愿意對(duì)其投入大量資金。這也反映了市場(chǎng)規(guī)律，即高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)可以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

（二）造成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)容易受到各種因素的影響，風(fēng)險(xiǎn)具有一定的不確定性，而這些不確定性的動(dòng)態(tài)改變會(huì)導(dǎo)致投資者存在各種投資風(fēng)險(xiǎn)。下面介紹造成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素：

1.外部環(huán)境因素，主要是由于項(xiàng)目或者企業(yè)的因素而影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于綜合項(xiàng)目容易受到外部環(huán)境因素帶來(lái)的影響，具體表現(xiàn)在政策方面的因素。國(guó)家政策直接影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，其政策可以劃分成多種，如稅收政策以及土地政策等。對(duì)于房地產(chǎn)而言，土地是非常重要的資源，尤其是進(jìn)入“白銀時(shí)代”以后，國(guó)家利用多元化的途徑來(lái)科學(xué)調(diào)控土地出讓?zhuān)彝恋爻山粌r(jià)格越來(lái)越高。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的“黃金時(shí)代”后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱，國(guó)家調(diào)控產(chǎn)業(yè)政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度，使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收稅政策發(fā)生改變，也很有可能影響投資人的實(shí)際收益。城市不僅有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，還有動(dòng)態(tài)規(guī)劃，所以必須要事先預(yù)測(cè)和判斷形勢(shì)，及時(shí)跟上城市規(guī)劃的趨勢(shì)，適應(yīng)規(guī)劃目標(biāo)，正確選擇地塊，科學(xué)分析和解讀當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃政策，這樣才可以為保證開(kāi)發(fā)投資圓滿成功打下良好的基礎(chǔ)。

2.經(jīng)濟(jì)方面的因素。就前端建設(shè)以及后端銷(xiāo)售來(lái)講，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)的主要影響因素。建設(shè)端主要是指建筑行業(yè)生產(chǎn)力要素市場(chǎng)的供求影響，例如：人工以及土地等等，這些在房地產(chǎn)建設(shè)的資源價(jià)格上升中應(yīng)用，造成工程成本增加[2]。就后端銷(xiāo)售來(lái)講，直接影響房屋價(jià)值，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不屬于即期銷(xiāo)售的產(chǎn)品，其建設(shè)周期比較長(zhǎng)，在價(jià)格方面，前端拿低成本土地與后期銷(xiāo)售中有一定的時(shí)間差，若碰到經(jīng)濟(jì)下行周期，拿地成本很高，而后期銷(xiāo)售價(jià)格降低，再加上過(guò)程中大量的融資成本，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

3.社會(huì)文化方面的因素。一般來(lái)說(shuō)，社會(huì)文化方面的因素表現(xiàn)在多個(gè)方面，比如：消費(fèi)者的習(xí)慣以及結(jié)構(gòu)等。就整體層面來(lái)講，在人口老齡化日益加重的背景下，人們不再需要更多的商品房，家庭結(jié)構(gòu)的改變直接影響戶型偏好[3]。所有區(qū)域的人為因素明確要求投資者在項(xiàng)目規(guī)劃期就必須充分掌握此區(qū)域居民的各方面社會(huì)因素，如愛(ài)好興趣以及生活方法等，盡可能滿足他們的需求，進(jìn)而獲得理想的投資收益。

4.內(nèi)部因素。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨相似的宏觀環(huán)境，然而經(jīng)營(yíng)情況卻完全不同，房地產(chǎn)管理人員的管理能力以及經(jīng)驗(yàn)等對(duì)企業(yè)發(fā)展尤為重要。

（三）房地產(chǎn)管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與經(jīng)驗(yàn)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息不豐富，屬于不對(duì)稱(chēng)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)中容易碰到較多風(fēng)險(xiǎn)，這就需要房地產(chǎn)管理人員具有較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，及豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，可以迅速抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，了解市場(chǎng)行情，如果分析決策層能力強(qiáng)，在高經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，可以對(duì)并存的高風(fēng)險(xiǎn)有足夠警惕，并且可以靈活面對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的能力

就資金籌措能力來(lái)講，投資者必須要采用多樣化的融資途徑來(lái)集資，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的融資金額以及融資成本都有差異。并且是項(xiàng)目施工能力較為關(guān)鍵，其通常涉及到多個(gè)方面，如節(jié)約成本能力以及施工質(zhì)量能力等。項(xiàng)目建設(shè)的成敗容易受到項(xiàng)目質(zhì)量的影響，而成本控制容易受到日常動(dòng)態(tài)成本的把握和控制。在項(xiàng)目中必須要確保施工安全，一旦出現(xiàn)工人傷亡或者機(jī)械破損的情況，除會(huì)造成重大損失，還容易產(chǎn)生各種法律糾紛。

三、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的有效風(fēng)險(xiǎn)管理策略

要想使我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理效率得到顯著的提升，為房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目創(chuàng)造更多的收益，必須要合理制定有效地風(fēng)險(xiǎn)管理策略，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（一）擴(kuò)大企業(yè)融資途徑

現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)還是通過(guò)銀行貸款獲取對(duì)應(yīng)資金，如不想完全依賴(lài)銀行貸款，作為房地產(chǎn)企業(yè)，就需要不斷擴(kuò)大企業(yè)自身的融資途徑，下面詳細(xì)分析了房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑：其一，海外資本途徑。世界貿(mào)易組織有關(guān)協(xié)議中提出，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行合資、合作時(shí)都有權(quán)力享受和我國(guó)企業(yè)一樣的待遇，形成該規(guī)定可以使很多海外同行業(yè)資金進(jìn)入我國(guó)，真正實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的高效融資，以實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展;其二，上市融資。如房地產(chǎn)企業(yè)可以順利上市，就可促進(jìn)其今后的高速發(fā)展，這樣不僅可以聚集更多資金投入，還可以擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的影響力，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，在增強(qiáng)企業(yè)融資能力中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用[4];其三，利用資本市場(chǎng)發(fā)行債券，這樣可以迅速融資，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。并且房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用債券融資，可以使企業(yè)不需要支付過(guò)多的財(cái)務(wù)成本，因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以借助杠桿原理來(lái)加強(qiáng)融資能力。

（二）加大企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資

近年來(lái)，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有著廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間，但還是有一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目中存在集中過(guò)度的情況，造成其總體管理狀態(tài)不平衡[5]。比如：有些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闆](méi)有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，所以選擇資金要求低、總體收益高的住宅項(xiàng)目，然而這些項(xiàng)目幾乎都是一次性投資項(xiàng)目，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益發(fā)展的背景下，對(duì)一次性住宅項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)將承擔(dān)更大的投資風(fēng)險(xiǎn)，如果投資項(xiàng)目無(wú)法順利運(yùn)作，就很有可能導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)遭受到重大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要將部分一次性投資項(xiàng)目進(jìn)行回避，重點(diǎn)選擇與辦公樓盤(pán)及商業(yè)樓盤(pán)相似的投資項(xiàng)目，而且也必須要針對(duì)投資項(xiàng)目合理制定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)而在最大限度上獲得投資收益。比如：很多香港的房地產(chǎn)企業(yè)中意長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目在實(shí)際投資中可以形成自有的物業(yè)，而且可以科學(xué)管理以及經(jīng)營(yíng)這類(lèi)型項(xiàng)目，以加強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不至落敗，雖然此長(zhǎng)期投資項(xiàng)目無(wú)法迅速獲得較高收益，但可為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造穩(wěn)定的資金流，這對(duì)增加房地產(chǎn)企業(yè)品牌效應(yīng)有著重要的意義。

（三）提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)為了擁有更強(qiáng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，需要具有相當(dāng)高的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)行業(yè)市場(chǎng)的整體發(fā)展趨勢(shì)，利用科學(xué)優(yōu)化整合有價(jià)值的行業(yè)市場(chǎng)資源，積極挖掘企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，以確保其經(jīng)營(yíng)管理效率得到大幅度提升，進(jìn)而更好地?cái)U(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍[6]。并且有些具有資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)為了可提升自身的經(jīng)營(yíng)效益，必須要運(yùn)用不同的發(fā)展戰(zhàn)略，積極加強(qiáng)自身的品牌知名度，以壯大企業(yè)的各方面經(jīng)營(yíng)實(shí)力，將企業(yè)在技術(shù)以及人力方面的優(yōu)勢(shì)全面展示，科學(xué)培育企業(yè)的創(chuàng)新精神，以促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。并且房地產(chǎn)企業(yè)也必須要從不同的途徑匯集分銷(xiāo)商以及供應(yīng)商等的相同利益，利用與其合作促進(jìn)自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須要深入調(diào)查合作方的信譽(yù)度及口碑，為建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的合作伙伴關(guān)系提供有力的保障[7]。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)必須要運(yùn)用不同的技術(shù)手段來(lái)有效管理投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，比如：地段分析以及策劃分析等，但也可與合作方共同探討，將集體智慧的力量全面發(fā)揮出來(lái)。

四、具體投資措施

（一）回避措施

風(fēng)險(xiǎn)回避措施主要是指在房地產(chǎn)投資中選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目。盡管此措施可以防止投資風(fēng)險(xiǎn)，然而也會(huì)減少其效益，對(duì)實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)不利。因此，在操作過(guò)程中投資者必須要真正做到收益和風(fēng)險(xiǎn)之間保持平衡。

（二）轉(zhuǎn)移措施

一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要包含兩個(gè)方面：一是保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移、二是非保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)型，主要是指將小額保費(fèi)作為代價(jià)，防止承受投資風(fēng)險(xiǎn)。此方法不僅可以在出現(xiàn)意外時(shí)減少投資者的損失，還可使投資者獲得更高的信譽(yù)，但實(shí)際保險(xiǎn)條款僅僅涉及到投資的一些內(nèi)容，所以風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移范圍是非常有限的[8];而非保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者利用合同，將風(fēng)險(xiǎn)損失向另一方進(jìn)行轉(zhuǎn)移，承擔(dān)相應(yīng)的賠償。如在項(xiàng)目施工過(guò)程中面臨各種設(shè)備以及材料等價(jià)格變化時(shí)，投資者能夠在協(xié)議條款中清楚載明，如果承建方導(dǎo)致工期延誤或產(chǎn)生其他的損失，由承建方承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用及責(zé)任。

（三）分散措施

通常，房地產(chǎn)分散投資包括不同的方法，比如：投資時(shí)間分散以及投資區(qū)域分散等，都是利用分散開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)降低風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)規(guī)定的比例將資金以及投資時(shí)間等對(duì)各種類(lèi)型、各個(gè)獲利能力的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施分散投資，這樣可以合理應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，進(jìn)而利用各個(gè)類(lèi)型項(xiàng)目功能的彼此補(bǔ)充對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散，這樣就可獲取相對(duì)穩(wěn)定的平均效益[9]。其重點(diǎn)是利用分析現(xiàn)階段金融政策和市場(chǎng)變化，清楚確定科學(xué)的投資比例。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，項(xiàng)目投資具有明顯的特點(diǎn)，即高風(fēng)險(xiǎn)和高收益并存，所以有些房地產(chǎn)企業(yè)為了可獲得更高的收益，經(jīng)常選擇高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，這樣很有可能在投資中出現(xiàn)很多無(wú)法預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了可以明顯減少風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有清醒的頭腦以及長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，充分掌握各種項(xiàng)目投資管理方式，從不同的角度出發(fā)，如擴(kuò)大企業(yè)融資途徑、加大企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資、提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率，以合理管控投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。

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作者單位：中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司