“廣州國(guó)際文化中心”項(xiàng)目可行性分析

廖俊君 廣東出版置業(yè)投資有限公司

隨著我國(guó)綜合水平的增強(qiáng)，在國(guó)際上占有了越來(lái)越重要的地位，國(guó)外與我們的交流與合作也越來(lái)越多，我國(guó)沿海城市的發(fā)展也越來(lái)越好。故開(kāi)發(fā)“廣州國(guó)際文化中心”項(xiàng)目是時(shí)代發(fā)展的需要，該項(xiàng)目可以將粵港澳文化集于一體，成為粵港澳大灣區(qū)文化教育交流中心的載體，全面推動(dòng)三地文化教育的互利合作，打造粵港澳文化產(chǎn)業(yè)集聚平臺(tái)，承擔(dān)加快對(duì)接國(guó)內(nèi)外文化市場(chǎng)、促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的歷史新使命。

一、“廣州國(guó)際文化中心”項(xiàng)目可行性

（一）宏觀市場(chǎng)環(huán)境

如今中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)升級(jí)。中國(guó)在貨物貿(mào)易出口領(lǐng)域具有比較優(yōu)勢(shì)，但是在技術(shù)知識(shí)領(lǐng)域，仍較為薄弱。中國(guó)的貨物貿(mào)易對(duì)美國(guó)是順差，服務(wù)貿(mào)易對(duì)美國(guó)是逆差，這是中國(guó)在全球貿(mào)易中的地位，亦是目前現(xiàn)狀問(wèn)題。而項(xiàng)目建設(shè)更需有足夠吸引力、檔次品質(zhì)等絕對(duì)優(yōu)勢(shì)來(lái)留住企業(yè)客戶群（見(jiàn)表1）。

中美貿(mào)易摩擦預(yù)計(jì)將對(duì)出口依賴(lài)性較大的中國(guó)企業(yè)造成較大的負(fù)面影響，但同時(shí)“一帶一路”倡議給上述企業(yè)提供了新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！耙粠б宦贰背h吸引沿線超過(guò)65個(gè)國(guó)家參與到這個(gè)涉及約8萬(wàn)億美元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏大計(jì)劃中，這些國(guó)家快速增長(zhǎng)的需求對(duì)于中國(guó)出口商而言孕育著巨大的潛在機(jī)會(huì)。而廣州的內(nèi)外航運(yùn)和貿(mào)易長(zhǎng)盛不衰，未來(lái)有望成為泛珠三角對(duì)接“一帶一路”的最重要出?？凇＝陙?lái)廣州與“一帶一路”沿線國(guó)家的經(jīng)貿(mào)交往日益密切。同時(shí)“粵港澳大灣區(qū)”被正式寫(xiě)入政府工作報(bào)告。灣區(qū)內(nèi)各城市優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，協(xié)同發(fā)展，將共同把粵港澳大灣區(qū)打造成為國(guó)際一流航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、金融中心、全球科技創(chuàng)新中心。近年隨著國(guó)家提出宏觀發(fā)展戰(zhàn)略重視背景下，整個(gè)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展將廣州琶洲提升至重點(diǎn)發(fā)展的環(huán)節(jié)當(dāng)中，起到至關(guān)重要的作用，同時(shí)給項(xiàng)目的高端定位奠定了基礎(chǔ)。

（二）物業(yè)市場(chǎng)研究

近幾年，廣州各商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓空置率呈下降趨勢(shì)，而琶洲商務(wù)區(qū)由于租金相對(duì)優(yōu)惠，項(xiàng)目品質(zhì)良好，且周邊配套不斷完善，推動(dòng)該區(qū)空置率環(huán)比下降，空置率下降仍然保持著良好態(tài)勢(shì)。另外，第二季度廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金保持上漲趨勢(shì)。同時(shí)隨著更多企業(yè)的升級(jí)搬遷，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的正式頒布吸引更多投資者及企業(yè)積極在廣州尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，基于琶洲商務(wù)區(qū)不斷完善的配套設(shè)施以及逐漸濃厚的商業(yè)氛圍，琶洲商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓空置率預(yù)期將繼續(xù)下跌，穩(wěn)定于廣州各商務(wù)區(qū)空置率平均水平。目前琶洲甲級(jí)寫(xiě)字樓需求旺盛，空置率穩(wěn)步下降?，F(xiàn)有租戶以房地產(chǎn)、金融、貿(mào)易、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等，租戶結(jié)構(gòu)豐富，陸續(xù)有TMT（科技、通信、數(shù)字新媒體）、文化娛樂(lè)、電商企業(yè)簽約入駐逐漸增多。而本項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)的優(yōu)越的區(qū)位條件，且順應(yīng)了琶洲商務(wù)區(qū)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，但考慮到未來(lái)琶洲商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況，建議本項(xiàng)目在寫(xiě)字樓定位和運(yùn)營(yíng)策略上強(qiáng)調(diào)差異化，盡量避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

同時(shí)受商圈成熟度處于起步階段的影響。目前琶洲商業(yè)物業(yè)租金水平較低，底商租金略高于同棟寫(xiě)字樓水平。從售價(jià)水平來(lái)看，商業(yè)物業(yè)售價(jià)顯著高于同期寫(xiě)字樓和公寓售價(jià)，說(shuō)明投資者對(duì)未來(lái)發(fā)展充滿信心，未來(lái)商圈發(fā)展?jié)摿薮?。完全符合本?xiàng)目的發(fā)展適宜以配套型商業(yè)為主，為項(xiàng)目及周邊辦公人群提供商業(yè)配套。此外，優(yōu)越的交通規(guī)劃配套，提高了本項(xiàng)目的商業(yè)輻射力，因此項(xiàng)目也具有發(fā)展目的型商業(yè)的條件與空間。

（三）項(xiàng)目本體分析

本項(xiàng)目位于琶洲A區(qū)AH040245地塊，占地7,671平方米，計(jì)容建面約12萬(wàn)平方米。但是項(xiàng)目所處的琶洲A區(qū)交通便捷，擁有公路、軌道、水路三位一體的立體交通優(yōu)勢(shì)（見(jiàn)圖1）。

圖1 項(xiàng)目區(qū)域交通規(guī)劃

同時(shí)本項(xiàng)目所處地塊周邊的已入市項(xiàng)目有廣報(bào)中心、寶地廣場(chǎng)、中國(guó)移動(dòng)廣州信息大廈、邦華環(huán)球貿(mào)易中心等甲級(jí)寫(xiě)字樓以及其他配套商業(yè)、酒店。地塊的東、西、北部均有相應(yīng)的未開(kāi)工、已開(kāi)工項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將在未來(lái)5年（2019-2023年）內(nèi)入市。預(yù)計(jì)未來(lái)入市項(xiàng)目以企業(yè)總部為主，企業(yè)類(lèi)型涵蓋有礦產(chǎn)、通信、服飾、互聯(lián)網(wǎng)與電商。

（四）項(xiàng)目發(fā)展定位

根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的自身優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)需求現(xiàn)狀和相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求，將本項(xiàng)目定位為：“廣州城市文化新標(biāo)桿、粵港澳大灣區(qū)文化創(chuàng)意新高地和國(guó)際文化企業(yè)總部新集群”。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)定位為：具有國(guó)際水準(zhǔn)的、華南地區(qū)領(lǐng)先的高品質(zhì)超甲級(jí)寫(xiě)字樓”。項(xiàng)目擬引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名文化相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐辦公。項(xiàng)目配套有超大體量的復(fù)合型特色品牌書(shū)店，打造“永不落幕的南國(guó)書(shū)香節(jié)”“新年讀書(shū)會(huì)”等系列文化活動(dòng)，為廣大群眾提供豐富多彩的公共文化服務(wù)，將成為琶洲全球智慧城市示范區(qū)一顆璀璨的“文化明珠”，也將作為粵港澳大灣區(qū)文化教育交流中心的載體，全面推動(dòng)三地文化教育的互利合作，打造粵港澳文化產(chǎn)業(yè)集聚平臺(tái)，承擔(dān)加快對(duì)接國(guó)內(nèi)外文化市場(chǎng)、促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的歷史新使命。

二、項(xiàng)目建設(shè)方案

（一）建設(shè)前提

該項(xiàng)目客群結(jié)構(gòu)高質(zhì)量發(fā)展，隨著近年來(lái)琶洲產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展深化調(diào)整及粵港澳大灣區(qū)的提出，未來(lái)本項(xiàng)目面向的目標(biāo)客群是金融、高科技和互聯(lián)網(wǎng)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、文化媒體等。這類(lèi)型企業(yè)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃需求和承租能力強(qiáng)，有逐步往高端追求商務(wù)品質(zhì)的發(fā)展趨勢(shì)。為滿足高端客戶商務(wù)接待的需求，其要求辦公物業(yè)產(chǎn)品的硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)高，包括電梯、寫(xiě)字樓大堂、空調(diào)系統(tǒng)等，大廈配套設(shè)施也應(yīng)逐步完善。

周邊競(jìng)品差異化發(fā)展，未來(lái)五年琶洲寫(xiě)字樓供應(yīng)體量較大，根據(jù)目前了解周邊競(jìng)品情況來(lái)看，現(xiàn)存早期的寫(xiě)字樓形象一般。隨著近三年入市的邦華環(huán)球中心、寶地廣場(chǎng)及廣報(bào)中心等，這類(lèi)項(xiàng)目由于聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位打造，寫(xiě)字樓建筑高度形象檔次以及電梯分區(qū)等硬件設(shè)施有顯著的優(yōu)化改善。但對(duì)于琶洲地區(qū)而言，整體還存在提升的空間。本項(xiàng)目打造文化新地標(biāo)的差異化發(fā)展，檔次定位在甲級(jí)寫(xiě)字樓中最高水平，可獲取高端用戶的青睞。

（二）設(shè)計(jì)方案

該項(xiàng)目方案靈感源自中國(guó)傳統(tǒng)文化，建筑造型呈現(xiàn)書(shū)籍堆疊形態(tài)，書(shū)本高度不一，堆疊至峰頂，最終呈現(xiàn)出書(shū)山形態(tài)，意欲表達(dá)中華傳統(tǒng)諺語(yǔ)：書(shū)山有路勤為徑。圍繞書(shū)山這一主題，建筑退臺(tái)采用中國(guó)傳統(tǒng)建筑中常用的三級(jí)模數(shù)的臺(tái)階設(shè)計(jì)手法，傳達(dá)知識(shí)是人類(lèi)進(jìn)步階梯的真理。退臺(tái)設(shè)計(jì)了一系列花園，形成垂直園林體系，提升了建筑的標(biāo)志性形象，實(shí)現(xiàn)了知識(shí)與自然的密切聯(lián)系。同時(shí)還采用了節(jié)能綠建、幕墻系統(tǒng)等原理。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案提供不僅較好的設(shè)計(jì)外觀，還有較高實(shí)用率。

三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略

根據(jù)上述分析，廣州國(guó)際文化中心項(xiàng)目有巨大的發(fā)展?jié)摿?，但不可諱言的是，該項(xiàng)目作為“南方傳媒”最大的投資項(xiàng)目，具有投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，也面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）風(fēng)險(xiǎn)

1.市場(chǎng)（租售收入）風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)均建立在假設(shè)收入前提的基礎(chǔ)之上，能否按假設(shè)前提實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收入，直接影響到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化將給項(xiàng)目帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.資金風(fēng)險(xiǎn)

本項(xiàng)目投資額高，投資周期長(zhǎng)，對(duì)比項(xiàng)目總投資45.6億元的水平，資金壓力巨大。同時(shí)，未來(lái)可能面臨信貸政策變化，銀行貸款的難度加大等不利因素。做好資金規(guī)劃，確保資金不出現(xiàn)缺口是項(xiàng)目能否成功推進(jìn)的重要因素。

（二）策略

1.調(diào)整商業(yè)面積

從市場(chǎng)分析的角度，商業(yè)平均租賃水平低于寫(xiě)字樓租賃水平約15%。如考慮提升項(xiàng)目的租金收入，可將可調(diào)減部分的商業(yè)規(guī)劃為寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)，同時(shí)，調(diào)減商業(yè)業(yè)態(tài)可提高項(xiàng)目的實(shí)用率（減少消防樓的布置）和降低建造成本造價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。

2.委托國(guó)際專(zhuān)業(yè)物管公司，提升物業(yè)管理能力

項(xiàng)目定位打造具有國(guó)際水準(zhǔn)的、華南地區(qū)領(lǐng)先的高品質(zhì)超甲級(jí)寫(xiě)字樓。因此，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段，為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，引入國(guó)際化物業(yè)管理公司是必不可少的重要環(huán)節(jié)。

3.拓寬融資渠道，做好融資規(guī)劃

面對(duì)市場(chǎng)（租售收入）風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等不確定性的不利影響因素，建議項(xiàng)目應(yīng)實(shí)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、融資方案，做好資金需求計(jì)劃及融資方案的調(diào)整。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，開(kāi)發(fā)“廣州國(guó)際文化中心”項(xiàng)目是時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)，是可行的。但是在開(kāi)發(fā)這一項(xiàng)目時(shí)也會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)和挫折，項(xiàng)目應(yīng)實(shí)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、融資方案，做好資金需求計(jì)劃及融資方案的調(diào)整，更好地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。