關(guān)于我國房產(chǎn)稅改革的思考

摘要：房產(chǎn)稅作為我國財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)分支，是地方政府稅收的重要來源，開展房產(chǎn)稅征管，能夠引導(dǎo)地方住房合理消費(fèi)?；诖饲?，文章將對(duì)我國的房產(chǎn)稅相關(guān)問題進(jìn)行探究，并提出幾點(diǎn)改革建議，望所述內(nèi)容，對(duì)推動(dòng)我國房產(chǎn)稅的改革，有所啟迪。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;改革 ;建議

引言

進(jìn)入新世紀(jì)之后，我國的國民經(jīng)濟(jì)水平有了顯著提升，而購置房屋則成為大眾提高生活品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)，除此之外，一些經(jīng)濟(jì)富足的人，則會(huì)在滿足居住需求的基礎(chǔ)上，將購置房屋，作為保值、增值的投資手段，而這種行為的出現(xiàn)，會(huì)使房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)虛高情況，因此，在下文當(dāng)中，從改革角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)稅收問題進(jìn)行探究，以實(shí)現(xiàn)其調(diào)控作用的發(fā)揮，為社會(huì)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、我國現(xiàn)行個(gè)人房產(chǎn)稅存在的主要問題

1、征稅對(duì)象覆蓋范圍過窄

除房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市外，目前我國其他地區(qū)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例制定于20世紀(jì)80年代，僅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，且限于經(jīng)營性房屋和商品房。個(gè)人的住宅性房產(chǎn)、空置房產(chǎn)及農(nóng)村的經(jīng)營性用房并不在此范圍內(nèi)。過窄的覆蓋范圍不僅使得地方政府的財(cái)政收入受到影響，更限制了房產(chǎn)稅本身調(diào)控市場和引導(dǎo)消費(fèi)功能的發(fā)揮。

盡管現(xiàn)行房產(chǎn)稅覆蓋范圍存在著諸多爭議，但應(yīng)該承認(rèn)，這樣的規(guī)定是符合我國當(dāng)時(shí)國情的。在20世紀(jì)80年代，房屋的商品化程度很低，國家尚且需要通過“放權(quán)讓利”政策來激發(fā)市場活力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。在這個(gè)時(shí)期，房屋的投資屬性遠(yuǎn)沒有其居住屬性表現(xiàn)突出。民眾還處于希望有房可住的階段，而作為可以拉動(dòng)一地經(jīng)濟(jì)增長的房地產(chǎn)行業(yè)本就不應(yīng)該受到稅收的限制。但20世紀(jì)90年代以后，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房屋商品化程度不斷提高，房屋的投資屬性漸漸得到重視，不僅是投機(jī)者，連普通家庭都致力于購買多套房產(chǎn)以待日后增值。但實(shí)際上，這種行為恰恰是目前我國房價(jià)不斷上漲的一個(gè)助力?？上У氖?，我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅并未對(duì)個(gè)人持有的多套住宅性房產(chǎn)和空置房產(chǎn)征稅，大量房源沒有投入到市場中。

2、計(jì)稅依據(jù)實(shí)際操作困難

目前，我國房產(chǎn)稅實(shí)行的計(jì)稅模式按計(jì)稅余值計(jì)征劃分可分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。但是在實(shí)踐過程中，這兩種計(jì)稅模式均有一定缺陷。

對(duì)于從價(jià)計(jì)征的模式來說，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值的余額。但改革開放后，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格也不斷上漲，再加上通貨膨脹等因素的存在，30年前設(shè)定的計(jì)稅依據(jù)已經(jīng)不太符合我國當(dāng)下經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況。目前，一些發(fā)達(dá)國家采用房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值而非房地產(chǎn)的交易價(jià)格或市場價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，且每隔一段時(shí)間就要重新估值或?qū)Ψ慨a(chǎn)情況進(jìn)行考察調(diào)研。同時(shí)，這些國家也建立了專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)和較為完善的制度。如何設(shè)定規(guī)范客觀的標(biāo)準(zhǔn)，且能夠科學(xué)、公正地評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，恰恰是我國推行房地產(chǎn)稅改革需要攻克的重難點(diǎn)之一。

3、稅率設(shè)計(jì)缺乏靈活性

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅率根據(jù)從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種計(jì)稅模式，分別征收1.2%或12%的稅率?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅忽視了不同收入層次和不同地域人群納稅能力的差異，實(shí)行“一刀切”稅率。這就使得無論是普通居民家庭還是房地產(chǎn)投機(jī)者，二者實(shí)際上在納稅比例上是相同的，而擁有更多資金的投機(jī)者就傾向于囤積大量房產(chǎn)，導(dǎo)致空置房產(chǎn)積壓，損害了普通民眾的利益?！耙坏肚小倍惵仕鶐淼摹肮健痹诂F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中已經(jīng)顯得有失公平。

而對(duì)我國來說，房產(chǎn)價(jià)值和持有房產(chǎn)數(shù)目固然是“差別化”稅率的參考標(biāo)準(zhǔn)，但也不能忽視我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一的現(xiàn)狀，設(shè)置房產(chǎn)稅稅率的權(quán)力應(yīng)該下放給各地政府，要充分考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異。

二、關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)落實(shí)房產(chǎn)稅的建議

1、針對(duì)存量房開征的房產(chǎn)稅要因地制宜

對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅雖能拓寬稅源、改善地方政府的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀、充分發(fā)揮其調(diào)控能力，但同時(shí)因?yàn)榇媪糠可婕懊鎻V泛，征收房產(chǎn)稅可能在短期內(nèi)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的影響，并不是所有城市都適合針對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅。

對(duì)一二線大城市來說，空置房產(chǎn)數(shù)目較多，但還是存在著“買房難”等問題，這表明許多房屋已經(jīng)成為一種投機(jī)品，房產(chǎn)資源沒有得到有效利用。針對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅，可以有效調(diào)節(jié)本地房地產(chǎn)市場，使投機(jī)者釋放手中的部分房源，達(dá)到抑制房價(jià)上漲，促進(jìn)社會(huì)公平的目的。但對(duì)于三四線的小城市來說，由于人口外流等因素，本地的房地產(chǎn)現(xiàn)狀不良，房價(jià)疲軟、供過于求，如果在此時(shí)貿(mào)然開征存量房房產(chǎn)稅，反而有可能會(huì)使本地房地產(chǎn)行業(yè)受到嚴(yán)重打擊，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，得不償失。

2、房產(chǎn)稅不宜作為經(jīng)常性調(diào)控房價(jià)的手段

房價(jià)實(shí)際上與房產(chǎn)稅并沒有太大的直接聯(lián)系。從短期來看，房價(jià)確實(shí)會(huì)受到房產(chǎn)稅的影響，如果某地房產(chǎn)稅負(fù)較重，房價(jià)可能會(huì)變得疲軟;如果某地房產(chǎn)稅負(fù)較輕，可能會(huì)出現(xiàn)較多的投機(jī)現(xiàn)象，但這不是絕對(duì)的。

從中長期來看，一地的房價(jià)主要受到人口、經(jīng)濟(jì)、人口流動(dòng)方向等因素的影響，如果某地人口較多、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好、人口向該地聚集，那么本地房屋需求會(huì)增多，在沒有過量供給的情況下，房價(jià)會(huì)上漲;而當(dāng)某地出現(xiàn)人口較少、人口外流等現(xiàn)象時(shí)，房價(jià)就會(huì)下跌。因此，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長遠(yuǎn)發(fā)展來說，想用房產(chǎn)稅來達(dá)到調(diào)控房價(jià)的目的，顯然是不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的。

3、加大地方政府房產(chǎn)稅立法的自主權(quán)

房地產(chǎn)稅屬于不動(dòng)產(chǎn)，我國國土面積較大，幅員遼闊，各地區(qū)各省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，情況各不相同，如果采用全國統(tǒng)一的房產(chǎn)稅稅制，難免會(huì)陷入“一刀切”的局面，顧此失彼。因此，房產(chǎn)稅需要考慮到各地差異，采取“差別化”稅率。

這就要求由中央政府制定統(tǒng)一的稅法標(biāo)準(zhǔn)，然后將權(quán)力下放，根據(jù)“立法先行，充分授權(quán)，分布推進(jìn)”的原則，由各地方政府掌握一定的權(quán)限，考慮本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來劃定免征面積等優(yōu)惠政策，設(shè)置稅率，因地制宜，促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展、社會(huì)公平和引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，這也是分稅制改革的部分要求。

結(jié)束語

綜上，雖然我國目前在房產(chǎn)稅方面存在覆蓋范圍狹窄、計(jì)稅依據(jù)操作困難、稅率設(shè)計(jì)缺乏靈活性等因素，但筆者相信，在相關(guān)部門的不斷努力下，我國的房產(chǎn)稅改革，一定會(huì)得到逐步完善，并全面發(fā)揮其社會(huì)職能，推動(dòng)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

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作者簡介：孫亞楠，出生日期：1999.11.10，性別：女，籍貫：遼寧省本溪市桓仁縣，專業(yè)：稅收學(xué)，學(xué)校：遼東學(xué)院

（遼東學(xué)院?遼寧?丹東?118000）