探析中國物業(yè)管理存在的法律問題及其對策

摘要：目前，我國物業(yè)管理體系仍不完善，導致存在物業(yè)管理關(guān)系混亂等問題，業(yè)主的權(quán)益可能會受到非法侵害問題，導致引發(fā)物業(yè)管理糾紛。本文主要針對目前中國物業(yè)管理存在的法律問題進行了解，并結(jié)合實際情況思考有效的對策，希望能夠為物業(yè)管理體系的進一步完善做出一些努力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;法律問題;物業(yè)部門

目前物業(yè)管理中存在物業(yè)管理關(guān)系的不公平性問題，業(yè)主往往承擔著不合理的義務，同時其權(quán)利也沒有受到有效的保護，甚至可能會遭受到來自物業(yè)管理人員的侵害，產(chǎn)生相應的物業(yè)管理問題，本文對此進行分析，希望能夠進一步完善我國物業(yè)管理體系。

一、中國物業(yè)管理存在的法律問題

（一）房屋維修資金收不齊而導致的房屋維修和管理不及時

對于房屋裝修問題產(chǎn)生的影響因素中，除了開發(fā)商收繳的物業(yè)維修基金沒有全部收齊之外，承建的房屋修建的房產(chǎn)公司已經(jīng)破產(chǎn)，還有一些沒有破產(chǎn)的公司不愿意繳納房屋維修基金等。

（二）由于居民欠繳物業(yè)管理費而導致物業(yè)公司發(fā)展受到影響

物業(yè)管理費是物業(yè)公司能夠開展有效管理的重要資金來源，也是物業(yè)管理公司能夠生存和發(fā)展的基礎部分，目前我國已經(jīng)制定出了一些物業(yè)公司收費標準體系制度，但是仍然存在一些物業(yè)公司在具體管理的過程中自行收費，擅自講價，不按照國家方面的政策和制度來執(zhí)行，也沒有和業(yè)主協(xié)商，導致物業(yè)管理服務體系不完善，物業(yè)服務惡劣，在物業(yè)范圍內(nèi)經(jīng)常會產(chǎn)生物業(yè)管理公司以及業(yè)主之間的矛盾和糾紛，使業(yè)主欠繳物業(yè)管理費。

（三）由于業(yè)主委員會操作的不合理而導致物業(yè)管理工作的順利開展受到影響

業(yè)主自身的管理意識薄弱，存在物業(yè)管理信息障礙。長期以來，我國采取福利分房的體系，使業(yè)主對于自身的用房和公共設備的維修保護管理方面意識不足，業(yè)主委員會自主管理小區(qū)勞心費神，又沒有資金報酬，導致業(yè)主委員會對于居住小區(qū)的公共事項部分采取淡漠化處理方式。

（四）小區(qū)整治過程中資金不足，導致小區(qū)的硬件設施始終難以完善

在小區(qū)發(fā)展過程中，尤其是一些老舊的小區(qū)由于存在歷史問題而房屋陳舊，在對其整治過程中需要大量的資金作為支撐。但是實際中，可能會由于開發(fā)商或產(chǎn)權(quán)單位的經(jīng)濟困難而難以開展相應的整治工作，甚至開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)倒閉，因此在小區(qū)的物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理部門面對高額的診治費用時，存在資金困難問題無法順利開展工作[1]。

（五）物業(yè)公司員工素質(zhì)水平不高，導致物業(yè)管理公司發(fā)展受到限制

一些物業(yè)管理公司為了降低成本使用一些專業(yè)素質(zhì)水平不高、文化程度低的員工，這些員工沒有接受過專業(yè)性的培訓，自身的專業(yè)基礎薄弱、職業(yè)意識不強、儀容儀表不佳、服務態(tài)度更差，難以達到物業(yè)管理方面的基本要求，使居民對于物業(yè)管理體系不認可，影響到居民繳納物業(yè)管理費的情緒。在此之后，由于物業(yè)管理費收費困難的問題，物業(yè)管理公司經(jīng)濟效益并不良好，員工的經(jīng)濟收入更差，導致服務管理的效率更低，陷入了惡性循環(huán)的體系中，影響到了物業(yè)公司的管理水平，也影響到了小區(qū)的管理效果。

（六）物業(yè)管理的過程中范圍過大，導致業(yè)主以及物業(yè)管理的矛盾增加

在物業(yè)公司管理過程中，由于其經(jīng)濟實力以及專業(yè)知識更強，在物業(yè)管理合同的履行中就會存在一些濫用職權(quán)的問題，他們不斷擴大自己的管理范圍，導致在對小區(qū)公共管理的部分受到到影響，業(yè)主們成為了這種體系下的被動接受者。

二、完善中國物業(yè)管理法律體系的相關(guān)策略

（一）明確物業(yè)管理基金的主要設置目的

在物業(yè)管理法律體系中，應當明確物業(yè)管理基金主要設立的目的是為了能夠支付在物業(yè)管理活動中產(chǎn)生的一些非預見性開支，尤其是為了能夠維護建筑物公共部分的正常運作以及功能修正而產(chǎn)生的一些支出[2]。

（二）了解物業(yè)管理服務收費市場體系的市場導向

在物業(yè)管理過程當中需要結(jié)合業(yè)主的實際承受能力來進行定價，通常一些物業(yè)管理企業(yè)都需要依靠其他的經(jīng)營收入才能夠勉強維持其經(jīng)營發(fā)展中的收支平衡，這種現(xiàn)象說明目前的物業(yè)管理服務體系收費標準并不十分合理。物業(yè)管理體系作為一種市場性的行為，需要滿足社會主義市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律。因此，物業(yè)管理服務收費也應當按照市場規(guī)律來執(zhí)行。相關(guān)的責任人需要結(jié)合市場規(guī)律來協(xié)商價格，應當明確規(guī)定服務收費標準的導向是各個方面的協(xié)商定價基礎，將其作為物業(yè)管理服務費的收費標準。

（三）完善物業(yè)監(jiān)督體系

在物業(yè)管理體系中需要進一步完善物業(yè)管理侵權(quán)業(yè)主投訴機制，從而能夠使業(yè)主對物業(yè)管理侵權(quán)人進行及時的監(jiān)督，并由國家物業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)來對物業(yè)管理部門進行外部監(jiān)督，體現(xiàn)出物業(yè)監(jiān)督體系的重要價值，促進物業(yè)管理部門工作的有序開展。

（四）重視對物業(yè)管理人員的培訓

在物業(yè)管理的過程當中，人員素質(zhì)的水平會影響到物業(yè)管理的效果，因此需要重視對物業(yè)管理人員的技能培訓，使其能夠具有專業(yè)知識，并在行業(yè)內(nèi)進行模范人員的評選，使行業(yè)內(nèi)的其他人員都能夠朝著這個模范人員努力，提高物業(yè)管理的綜合水平[3]。

（五）完善物業(yè)管理立法工作

在法制建設過程中，立法體系會直接影響到行業(yè)的發(fā)展情況，物業(yè)管理市場的不規(guī)范和物業(yè)管理制度的不完善存在直接的關(guān)聯(lián)。因此需要重視在物業(yè)管理活動中立法體系的完善，確保各方面的主體權(quán)利義務清晰，使各方利益都能夠得到有效的保護，發(fā)揮政府的監(jiān)督管理職能，使物業(yè)管理過程中存在的業(yè)主以及物業(yè)矛盾問題得到有效的解決。

結(jié)語：

總體來說，目前我國在法律方面仍然存在一些物業(yè)管理問題，導致物業(yè)管理水平不高，在此基礎上需要進一步健全和完善物業(yè)管理制度，構(gòu)建更完善的法律體系，促進物業(yè)管理水平的提高，為業(yè)主提供一個更良好的居住環(huán)境。

參考文獻

[1]苗淼.前期物業(yè)管理臨時管理規(guī)約法律問題分析——以中國與泰國的比較為視角[J].經(jīng)濟師，2019，06：76-78.

[2]劉立敏.物業(yè)管理常見的法律問題探究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2018，12：169-170.

[3]李松霖.物業(yè)管理中的法律問題研究[J].商，2016，08：224.

作者簡介：陳彩琳（1978—）性別：女 漢族 籍貫：廣西鳳山 職務：鳳投集團投融部總監(jiān) 學歷：大學本科 研究方向：法律和財務

（鳳山縣國有鳳山林場?廣西?河池?547600）