2020深圳樓市盤點

敖瑾　孫雅茜

一年之前，疫情黑天鵝剛剛來襲。售樓處被迫關閉的房企們，無奈之下接連跑步進入“直播賣房”的線上模式。再剛需的購房者，也只能“宅”在出租屋里，一面搶著口罩，一面VR看房。

2020年中央經濟工作會議指出，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不動搖。雖然房地產金融監(jiān)管依然較嚴，但全球性的大放水以及國內的適度寬松，還是為市場提供了一定流動性。

彼時，沒人能預料，這疫情常態(tài)化的一年里，深圳樓市將經歷怎樣的跌宕起伏。唯一貫徹始終的是，在資金大量流入之下，深圳一二手住宅輪番帶動市場，以年度成交超過14萬套的成績，刷新了深圳樓市記錄。據深圳房地產信息網統(tǒng)計，2020年深圳一手住宅網簽45384套，同比上漲19.8%;二手住宅過戶95273套，同比上漲23.5%。

2020年深圳樓市的真正啟動，是第一季度尾聲的3月，在一系列扶持紓困房地產企業(yè)、針對企業(yè)資金鏈等舉措出臺后，深圳樓市迅速打開火爆局面，“戴口罩排隊搶新房、二手房加價200萬、千萬豪宅秒光”之聲源源不絕從市場傳來。在國家統(tǒng)計局公布數據中，深圳當月二手房以1.6%的環(huán)比漲幅高居全國第一。

新房市場上也呈現了量價齊升的火爆開局，據深圳中原研究中心數據顯示，3月深圳新房住宅成交3152套，環(huán)比上升279.8%。成交面積32.4萬平方米，環(huán)比上升279.9%。

市場溫度的直線上升，使得“久居”樓市中的天價“喝茶費”等亂象再度顯露端倪。深圳年度樓市調控第一槍也在深圳市寶安區(qū)住建局的緊急發(fā)文中，拉開了嚴打的序幕。

高度活躍的市場和利益驅使下屢禁不止的花式投機，也倒逼著深圳樓市調控不斷升級?；仡?020深圳全年樓市，可以說是一部國際一線城市，同時面對大量涌入的資金和人口持續(xù)凈流入所帶來的龐大居住需求時，不斷完善、修補政策要求的調控史。

疫情沖擊下，適度寬松的貨幣政策和樓市的高燒不退，吸引了大量“熱錢”涌入樓市。在套利空間巨大的吸引之下，經營貸被部分投資客用以低息貸款炒房，進一步推高了市場。

在供應端，新房受調控影響，短期供應有限。二手房成為資本“入股”樓市的完美對象，成交量不斷攀升，價格也大幅上漲至近年高點。市場價格的不斷上漲更給了二手房業(yè)主充分的信心，部分房源掛牌價格一再上調，掛牌虛高等現象引起廣泛關注。

上述市場動向，先是引得住建系統(tǒng)再次對二手房市場展開為期3個月的干預;后促成中國人民銀行深圳市中心支行連同深圳市住建局等三部門共同發(fā)文，定向打擊“假離婚”買房和房地經營貸炒房……

上述市場高熱與調控降溫間的博弈，最終共同醞釀出了深圳史上最嚴調控新政——“7·15”新政。伴隨著購房門檻的抬高，深圳二手房市場應聲跌至谷底，部分需求轉向粵港澳大灣區(qū)的其他城市，深圳樓市自此進入“新政后”時代。

嚴格執(zhí)行限價政策的新房市場，成為“新政后”時代的深圳樓市主角。漲了大半年的二手房與新房之間愈加明顯的價格倒掛，給了資本新的方向——打新。價格倒掛帶來的套利空間讓購房者趨之若鶩，“買到就是賺到”。下半年房企明顯加快的推盤速度則直接將這股“打新沖動”升級成為了現象級樓市熱點——“打新潮”。

走過深圳樓市的2020年，我們能看到普通人在節(jié)節(jié)攀升的房價面前不斷努力上車、試圖安家置業(yè)的決心，也能聽到人們想要住得更好、住得更大的改善需求的呼聲，但耳提面命里最多的，還是如何能在樓市上升期踏上財富列車的“生意經”。

打新怎么能中簽？人們關心的，其實是如何才能在“價格倒掛”的當下進行雙軌套利;哪些片區(qū)的二手房還是洼地？其實衡量的，是不同片區(qū)房價板塊輪動中如何實現“小換大”“少換多”……

巨大利益裹挾下 ，即便是再普通不過的純剛需，在面對買房時，也很難單純地將“住得舒心”列為唯一條件。投資屬性和升值空間，也成為普通人買房時，優(yōu)先考慮的因素之一。

依據國家統(tǒng)計局2020年發(fā)布12月官方住宅銷售價格指數，深圳以同比14.1%的漲幅，再次位居全國二手房價格漲幅首位。根據中國城市房價平臺數據，2020年12月，深圳二手房平均單價已經達到了每平方米87957元，大幅領先于京滬，是北京的1.36倍、上海的1.5倍、廣州的2.2倍。

2021年，深圳將有約128個新盤入市。對普通購房者而言，如何抓緊時間滿足社保要求盡快“上車”是剛需客首要面對的年度命題。對于深圳而言，如何在樓市調控牽一發(fā)動全身的“蝴蝶效應”中，把握好“有形的手”的尺度和邊界，則是房地產調控需要面對的“終身課題”。而這一課題，對于動輒樓市領跑全國的深圳而言，顯得尤為迫切。

樓市火熱開局，引監(jiān)管連環(huán)出手

2020年深圳樓市的開局堪稱火熱，千萬級別新盤開盤即售罄的消息點燃市場熱情，政府嚴厲調控與市場狂熱投機之間的博弈序幕也由此拉開。

疫情后，深圳樓市第一個線下開盤的項目，是央企地產商招商蛇口開發(fā)的灣璽。項目共有預售房源225套，開發(fā)商先后三次放盤銷售。首次開盤是在3月7日，僅放出70套房源，2000萬左右一套的豪宅公寓，號稱開盤即售罄。6天后，灣璽繼續(xù)推出14套房源，總價4200萬起步，同樣號稱8秒售罄。4月5日，灣璽第三次放出54套公寓，市場消息顯示當天售罄。

在“豪宅灣璽三次開盤三次售罄”的消息刺激下，深圳樓市投資炒作的熱情、投資性需求被激活。深圳中原地產研究中心調研顯示，3月份入市的需求中，投資性購房比例已占到了38%，逼近2016、2017年牛市高峰期的40%-45%。

需求火熱之際，市場亂象頻出。在新房方面，深圳熱點區(qū)域多個樓盤被曝出百萬元“喝茶費”“更名費”。但很快，市場異動引發(fā)監(jiān)管連環(huán)出手。4月3日，寶安區(qū)住建局表示將堅決打擊房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為，聯合市場監(jiān)管、公安、稅務等相關部門進行查處，同時采取暫停網簽、罰款等處罰措施。4月9日，南山區(qū)住建局發(fā)布通告稱，凡房地產中介機構及從業(yè)人員參與惡意炒作、哄抬房價的，主管部門將聯合相關執(zhí)法部門依法嚴格查處，嚴肅追究其法律責任。

放寬預售條件，從供應端為市場降溫

4月16日，深圳市住房和建設局發(fā)布《關于應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知》，從商品住宅供應端為樓市降溫?！锻ㄖ诽岢?，2020年內，高層建筑主體施工形象進度達到總層數的二分之一、裝配式建筑完成基礎工程并達到標高±0.00標準的商品房項目，就可以申請預售。

此前，深圳符合商品房預售的條件是，“七層以下（含本數）的商品房項目已封頂;七層以上的商品房項目已完成地面以上三分之二層數，但經市房地產產業(yè)化主管部門認定的產業(yè)化項目已完成地面以上三分之一層數。”

通知還涉及城市更新項目進度，提出“延長城市更新單元計劃有效期”、“延長城市更新項目原有地價測算規(guī)定適用期限”、“促進城市更新工作提速提效”，以減少疫情對房企城市更新項目的影響，加快城市更新項目的推進。

與此同時，通知再度提及允許房企延期或分期繳交土地價款、緩解房企資金壓力。

對于此次政策微調，深圳市住建局回應稱，受新冠肺炎疫情影響，深圳房地產項目工地停工、工期延誤嚴重影響項目施工進度，在建項目不能按時入市，一方面企業(yè)銷售進度延后，面臨資金和經營壓力;該政策出臺將加快形成商品房有效供應，有利于避免因疫情導致供應大幅減少進而引起市場波動，有利于維護深圳房地產市場穩(wěn)定。

經營貸流入樓市，四部門聯手打擊

深圳貝殼研究院院長肖小平4月在“深圳樓市分析及未來展望會議”上介紹，深圳全市貸款購房比例90%左右，10%為一次性;平均貸款成數63.8%。杠桿高主要體現在抵押貸可能流入了樓市，小企業(yè)經營貸款最多，個人名下住宅或商務公寓，以公司法人名義申請就可以按市場價的70%貸出。

“房抵貸”是指借款人以自然人名下的房產作抵押，向銀行申請一次性或循環(huán)使用的消費或經營用途的人民幣貸款，初衷是解決中小微企業(yè)融資難的問題。但在樓市套利巨大的吸引下，經營貸被部分投資客用以低息貸款炒房。市場資金充裕，經營貸流入樓市，也被認為是2020年上半年深圳樓市熱度飆升的重要原因之一。

4月20日，中國人民銀行深圳中心支行貨幣信貸處發(fā)布通知，要求轄內各家銀行緊急自查關于房抵經營貸資金違規(guī)流入房地產市場情況。

與此同時，深圳銀保監(jiān)局也成立了專項工作組，明確提出一系列監(jiān)管要求，并部署開展全面自查和監(jiān)督檢查，引導銀行合規(guī)開展信貸業(yè)務，防止經營貸資金違規(guī)流入房地產領域。

深圳市中小企業(yè)服務局也在4月20日發(fā)聲稱，將會同銀保監(jiān)部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。

二手房跳空報價，主管部門要求下架

2020年3-4月份，二手房業(yè)主跳空報價的行為助推了深圳樓市年初的躁動行情。

據經濟觀察報報道，3月9日前，深圳頂級豪宅深圳灣1號，一套178平方米房源掛牌1.2億元，單價達到67.4萬元/平;而在3月9日后，這套房的掛牌價，一口氣下降了6500萬元。4月28日，在深圳鏈家內網上，該房源掛牌價是5500萬元，單價仍高達30.9萬元。盡管經歷一次“腰斬式”調價，但依然遠高于2019年10月13.9萬元/平方米的均價。

深圳其他熱點片區(qū)的豪宅盤也出現了二手房掛牌價大起大落的現象。有房產中介接受采訪時稱，他所接觸的一部分業(yè)主，直接將放盤價抬高50萬元，業(yè)主心理預期普遍較高。

監(jiān)管隨即而至。漲勢兇猛的光明區(qū)率先開啟樓市專項整治行動，光明區(qū)住建局對區(qū)域內的四個熱點樓盤口頭傳達了6.3萬元/平方米“指導價”。這是深圳房地產發(fā)展史上，官方第一次對房價給出具體的價格指導意見。

主管部門還向各大房地產中介機構傳達一個要求：下架高價房源。與此同時，深圳市房地產中介協(xié)會將對部分熱點樓盤進行監(jiān)測和整理，未來定期分批公布異動樓盤名單，作為官方決策的參考依據。

“7·15新政” 從嚴調控深圳樓市

深圳樓市上半年的異動，最終引來了號稱“史上最嚴”的“7·15”調控新政。

2020年7月15日，深圳市住建局發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知囊括了限購、限貸、稅收三大政策性工具，深圳樓市調控加碼。

限購方面，新政瞄準落戶炒房、假離婚等投機行為，要求入戶滿3年且社保滿3年才能購房，非深戶要5年社保;夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數。

限貸方面，延續(xù)了差別化信貸政策，無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅首付70%，非普通住宅80%。

稅收方面，通過調整增值稅、豪宅稅提高頻繁換房和高價房成本，個人住房轉讓增值稅從2年免變5年才免，豪宅線以總價750萬為界。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，深圳的新政力度超預期，精準打擊了投資炒作行為，這說明，深圳房價的大幅上漲是對“房住不炒”的違背，是不被容忍的。

新政后一段時間，深圳樓市降溫明顯。深圳市房地產中介協(xié)會數據顯示，7月20日至7月26日，深圳市新房和二手房成交量分別為747套和2010套，環(huán)比分別下降39%和35%。

商務公寓用地審批叫停，深圳公寓自此“絕版”

年初，全球貨幣放水之下，不限購不限貸的商務公寓成為深圳樓市的“蓄水池”，是手中無“房票”者投資不動產的首要考慮對象。在部分住宅新盤供應有限的片區(qū)，購房者對能夠參與學位積分的商務公寓也頗為追捧，此前甚至還出現過通宵排隊搶購的現象。

疫情期間也是如此。3月16日晚上，沙井地標盤萬科星城線上開盤，288套房源售罄僅花費7分30秒，收金2.99億。

7月31日晚，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住建局聯合發(fā)出通知，宣布停止審批商務公寓，深圳商務公寓從此進入“絕版”時代。

兩部門在同步發(fā)布官方解讀中表示，商務公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務辦公區(qū)配套的作用，“近年來，商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向，已偏離‘服務商務人士‘短期住宿的目的”。

對已經進入銷售階段的商務公寓，用地審批的叫停與“7·15”新政后升級的限購政策相疊加，促使商務公寓的市場進入了短暫的火爆期，市場上不乏“土豪客戶”批量購買的消息傳出。但時至農歷新年，進入相對平穩(wěn)期的深圳樓市“理性回歸”。據央視財經報道，商務公寓新盤銷量冷清，二手公寓市場出現業(yè)主大幅降價拋售的情況。

監(jiān)管連續(xù)瞄準假離婚買房

2020年9月10日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳住建局聯合發(fā)布通知稱，將進一步完善房地產信息平臺功能，通過省數據共享機制為商業(yè)銀行提供購房人婚姻登記（含結婚、離異）信息的查詢便利。

此舉目的在于讓商業(yè)銀行在放款房貸前，明確借款人和購房家庭成員名下在深圳市擁有的住房套數，作為貸款審核依據，以落實差別化住房信貸政策。

此前，監(jiān)管已經多次就深圳存在的借婚姻狀況變更參與炒房的現象出臺相關政策?！?·15新政”曾對離婚購房各種情形做出了詳細規(guī)定：離異前三年內，家庭名下無房的，任意一方離異后都可以買一套房。有一套房的，則離異后無房一方可以買一套房。離異前三年內有兩套房的，則任意一方都不可購房。

但在9月4日，政策有所變動。深圳市住建局在一份給深圳市不動產登記中心的復函中稱，“復婚或再婚家庭，按照現有家庭住房套數計算。也就是說，結離婚不再追溯三年，不再考慮其雙方離異前家庭擁有住房情況。”

年度網紅盤開盤，打新熱催生代持炒房

11月，年度網紅盤深圳華潤城潤璽一期的開盤，讓“代持購房”這個隱秘操作進入公眾視野。

潤璽備案價格與周邊二手房掛盤價價差高達每平方米4萬-5萬，也就是說僅靠搖號中簽，即可財富增值以百萬計。新房與二手房價格倒掛，讓全國各地的炒房客蜂擁來到深圳打新。而因為限購政策設置的門檻，投資客想出了“代持”的鉆空子做法。

早在潤璽選房之前，已有媒體報道，有不少購房者以30萬的金額四處收購購房名額，只要名額搖中立即付款。房產大V還辦起了“代持培訓班”，系統(tǒng)“傳授”代持風險防控“機宜”。潤璽選房當天，南都周刊記者走訪現場發(fā)現，選房內場，手持身份證等選房資料的購房者，對著銷控表猶猶豫豫，第一時間將場內消息告知電話另一端。而場外，焦急的投資客對著電話那頭不斷催促，下達選房指令。有資深業(yè)內人士告訴南都周刊，僅深圳一城，當前千萬級別的新盤，代持比例超過八成。

監(jiān)管也注意到了“代持打新”的漏洞。11月30日，深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡在接受媒體采訪時回應稱，政府主管部門高度重視，對媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發(fā)現存在違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴肅處理。

土拍再刷紀錄，8宅地339.81億元成交

11月23日，深圳土拍記錄再度刷新，成交8宗宅地，用地面積73.22萬㎡，總規(guī)劃建筑面積224.08萬㎡，掛牌起始總價294.42億元，最高限制地價合計426.80億元，競買保證金高達147.19億元。

最終，8宗宅地，由萬科、融創(chuàng)+華發(fā)、佳兆業(yè)+新城、深鐵、金茂、電建、安徽安聯高速、中信城開等房企斬獲，總成交價339.81億元。

8宗宅地中除了一宗用于建設人才房之外，其余7宗都用于建設普通商品房，其中光明熱土更是有4宗商品房宅地，吸引了超過25家房企參與土拍，場面十分火熱。

值得注意的是，與此次土拍中“商品房宅地”占主流不同的是，2020年深圳共計出讓的31宗宅地中，用于建設普通商品房的宗地共有14宗，成交總價達553.88億元;剩下的17宗則全部用于政策性住房，成交總價為246.84億元，深圳市安居集團以及其在各區(qū)的分公司共拍走14宗，成交總價高達98.45億元，實現“大豐收”。

再見“釘子戶”，深圳舊改拆遷簽約95%可征收

拆不動、賠不起、玩不轉，對于老舊住宅小區(qū)城市更新而言，拆遷難常使項目進展陷入僵局。深圳舊改的“雙百政策”也因此成為眾多爭議焦點。

12月30日，《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》正式通過人大表決，條例將從2021年3月1日起正式實施。新規(guī)明確，取消雙百，簽約面積與簽收人數雙95%后就可征收，這意味著深圳老舊小區(qū)城市更新迎來了歷史性的破局，曾困擾項目進程已久的“釘子戶”等問題可解。

《條例》還明確了不少于1：1的補償標準?！皸l例”表示，已登記的商品性質住宅物業(yè)采用原地產權置換的，按照套內面積不少于一比一的比例進行補償;產權置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在百分之三以內的，物業(yè)權利人可以不再支付超出面積部分的房價。安置補償費最遲應當在物業(yè)權利人搬離之日起按約定給付。