雙循環(huán)新發(fā)展格局下的房地產(chǎn)市場

劉潤秋

【關(guān)鍵詞】雙循環(huán) 房地產(chǎn)市場 房住不炒

2021 年是我國“十四五”規(guī)劃的開局之年，黨中央作出重大戰(zhàn)略部署，提出要推動(dòng)形成“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”。雙循環(huán)新發(fā)展格局的提出，對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大影響。

雙循環(huán)新發(fā)展格局下房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)

挑戰(zhàn)一：防止高房價(jià)對(duì)居民消費(fèi)形成“擠出效應(yīng)”。暢通國內(nèi)大循環(huán)，首先需要擴(kuò)大內(nèi)需，釋放內(nèi)需潛力。而前些年不斷飆升的房價(jià)對(duì)居民消費(fèi)形成“擠出效應(yīng)”，居民支出占比不合理，在一定程度上導(dǎo)致內(nèi)需乏力。近年來，中國居民消費(fèi)率不升反降，居民資金大量投入房地產(chǎn)市場，居住消費(fèi)擠占了其他消費(fèi)。刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，是打通內(nèi)循環(huán)的迫切需求。如何防止高房價(jià)對(duì)居民消費(fèi)繼續(xù)形成“擠出效應(yīng)”，如何釋放被困在高房價(jià)中的居民消費(fèi)，是內(nèi)循環(huán)背景下制定房地產(chǎn)政策的首要之義。高房價(jià)的背后除了炒房行為，還涉及我國當(dāng)前用地制度和用地結(jié)構(gòu)不合理、用地供需不平衡、特大城市土地供應(yīng)匱乏等深層次原因。同時(shí)，擴(kuò)大內(nèi)需也倒逼我們對(duì)土地制度進(jìn)行深層次改革，從供需兩端同時(shí)發(fā)力，構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制。

挑戰(zhàn)二：防止寬松貨幣政策下房市的“泡沫效應(yīng)”。疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)停擺，美聯(lián)儲(chǔ)宣布“開放式資產(chǎn)購買計(jì)劃”，采取歷史上最為寬松的貨幣政策。不限量量化寬松政策使得美元在全球泛濫，大水漫灌，進(jìn)而推高各國資產(chǎn)價(jià)格，催生市場泡沫。為了應(yīng)對(duì)疫情沖擊，我國強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健的貨幣政策更加“靈活適度”。在相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“V”型反彈，深圳等多個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象。住建部、中國人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，再次釋放“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控信號(hào)，宣布形成重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。打通內(nèi)循環(huán)，需要對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行精準(zhǔn)滴灌，同時(shí)要通過金融管制，嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，這將導(dǎo)致融資壓力上升，銷售回款受限，如何去杠桿、降負(fù)債、保持現(xiàn)金流充裕、提高投資精準(zhǔn)度，將是房企在新形勢(shì)下面臨的必修課。從房地產(chǎn)市場調(diào)控的角度來看，在打通內(nèi)循環(huán)帶動(dòng)國內(nèi)國外雙循環(huán)的過程中，既要防止過多資金進(jìn)入房市吹大泡沫，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn);又要防止房地產(chǎn)業(yè)虹吸實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本，實(shí)體經(jīng)濟(jì)被抽血;也要防止樓市政策一刀切，對(duì)正常的市場需求造成誤傷。

挑戰(zhàn)三：防止土地成本對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)生“抑制效應(yīng)”。由于政治和經(jīng)濟(jì)等因素，逆全球化浪潮襲來，我國很難再繼續(xù)依賴全球分工體系發(fā)展經(jīng)濟(jì)，必須通過核心技術(shù)創(chuàng)新來構(gòu)建更為可靠的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。在這種壓力下，需要防止土地價(jià)格飆升，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營成本提高，擠占企業(yè)研發(fā)經(jīng)費(fèi)，抑制企業(yè)創(chuàng)新能力。雙循環(huán)新發(fā)展格局下，我國將從國際代工為主的出口導(dǎo)向模式，轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需主導(dǎo)帶動(dòng)全球化的新型發(fā)展模式。傳統(tǒng)的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)中，我們依靠成為世界工廠、制造大國來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。各個(gè)地方政府爭相通過廉價(jià)的工業(yè)用地來招商引資，地方政府競爭導(dǎo)致的低成本土地要素成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推手。同時(shí)，畸低的工業(yè)用地價(jià)格也導(dǎo)致地方政府高價(jià)出讓居住用地以彌補(bǔ)“損失”，進(jìn)而推高房價(jià)，加重居民購房負(fù)擔(dān)，抑制消費(fèi)和創(chuàng)新。當(dāng)出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)后，我國將打造具有自主核心技術(shù)的產(chǎn)業(yè)鏈，傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)也會(huì)隨之發(fā)生改變。傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)是以生產(chǎn)制造型企業(yè)為主體，而新型工業(yè)園區(qū)將轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍佳邪l(fā)型企業(yè)為主體，園區(qū)的辦公和生活設(shè)施都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的升級(jí)改造。在新發(fā)展格局下，既要順應(yīng)企業(yè)新需求、創(chuàng)新用地制度、降低用地成本，又要優(yōu)化建設(shè)用地供給中的工業(yè)、住宅和商業(yè)用地結(jié)構(gòu)，防止地價(jià)過高抑制消費(fèi)和創(chuàng)新。

雙循環(huán)新發(fā)展格局下房地產(chǎn)市場將迎來哪些機(jī)遇

機(jī)遇一：暢通內(nèi)循環(huán)需要房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)性，具有產(chǎn)業(yè)鏈長、波及面廣、對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用大的產(chǎn)業(yè)特性。我國房地產(chǎn)市場政策性較強(qiáng)，市場化程度較低，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度很快，但在很長時(shí)間內(nèi)總體上處于低質(zhì)量、粗放式發(fā)展階段。面對(duì)雙循環(huán)新發(fā)展格局，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該只起到短期拉動(dòng)消費(fèi)刺激經(jīng)濟(jì)的作用，而是要從粗放式增長方式向集約化內(nèi)涵式增長方式轉(zhuǎn)換，推動(dòng)科技資源和科技人才在房地產(chǎn)業(yè)集中并優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)智能、環(huán)保、科技等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用。住房消費(fèi)升級(jí)是拉動(dòng)內(nèi)需、打通內(nèi)循環(huán)的重要環(huán)節(jié)之一。市場新需求將為房地產(chǎn)業(yè)帶來新機(jī)遇，推出功能優(yōu)化、居住舒適、環(huán)境優(yōu)美的高質(zhì)量創(chuàng)新住宅產(chǎn)品，可以滿足后疫情時(shí)代人們對(duì)于美好生活的需要，引領(lǐng)未來生活方式，推動(dòng)住房消費(fèi)升級(jí)，進(jìn)而拉動(dòng)內(nèi)需。新基建中5G、大數(shù)據(jù)、人工智能、城際高速鐵路等新科技的應(yīng)用將會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展新機(jī)遇，為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈提升提供新的增值空間。從智慧工地、智慧建筑、智慧安防、智慧看房、智慧營銷，到智慧停車、智慧社區(qū)、智慧家居等，發(fā)展新基建所營造的智能化環(huán)境，將為傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)注入“云動(dòng)力”，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)也將獲得更為廣闊的市場空間。

機(jī)遇二：促進(jìn)雙循環(huán)需要房地產(chǎn)開發(fā)釋放“都市圈”效應(yīng)。創(chuàng)新需要生態(tài)條件，都市圈是新科技和新產(chǎn)業(yè)的策源地、集聚地，是承接國家戰(zhàn)略的區(qū)域集群空間形態(tài)。推動(dòng)都市圈一體化既離不開房地產(chǎn)業(yè)的參與和貢獻(xiàn)，又需要建立城市間房地產(chǎn)調(diào)控協(xié)同機(jī)制，防止都市圈成為炒房新熱點(diǎn)，透支都市圈未來發(fā)展空間。都市圈一體化有利于我國形成國內(nèi)開放大市場，吸引全球創(chuàng)新要素。創(chuàng)新科技的關(guān)鍵是創(chuàng)新人才，這就需要在都市圈進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，構(gòu)建全球性宜居城市，營造適合高技術(shù)創(chuàng)新人才居住的宜居環(huán)境，助推創(chuàng)新性企業(yè)吸引和留住全球高端人才，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈向高端發(fā)展。都市圈一體化還有利于改善大城市土地資源短缺等問題，為房地產(chǎn)市場提供結(jié)構(gòu)性增量需求。通過軌道交通的連接，都市圈的外圈層可以開發(fā)新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)、倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、大數(shù)據(jù)中心等新型房地產(chǎn)，充分釋放都市圈的輻射效應(yīng)、集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。新興產(chǎn)業(yè)的集聚和升級(jí)將和房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí)改造互促互動(dòng)。都市圈的核心圈層可以通過都市更新，結(jié)合我國老舊小區(qū)改造政策，完善小區(qū)公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施，提升都市社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、衛(wèi)生、體育等公共服務(wù)水平，為房地產(chǎn)及鋼鐵、建材、電梯、家裝、家電、家政乃至物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等上下游產(chǎn)業(yè)帶來機(jī)遇。

機(jī)遇三：統(tǒng)一大市場需要城鄉(xiāng)建設(shè)用地形成整合效應(yīng)。要發(fā)揮國內(nèi)超大規(guī)模市場優(yōu)勢(shì)，釋放內(nèi)需潛力，首先要建立統(tǒng)一的全國大市場，打破區(qū)域間阻礙要素流動(dòng)的藩籬。實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，是盤活城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、驅(qū)動(dòng)國內(nèi)大循環(huán)、打通全國統(tǒng)一超大規(guī)模市場的重要引擎。首先，鄉(xiāng)村振興可以創(chuàng)造巨大的投資市場。疫情之后，為補(bǔ)上“三農(nóng)”領(lǐng)域突出短板，引導(dǎo)農(nóng)村生產(chǎn)消費(fèi)“雙升級(jí)”，農(nóng)產(chǎn)品倉儲(chǔ)保鮮冷鏈物流設(shè)施建設(shè)工程、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)工程、農(nóng)村人居環(huán)境整治工程、智慧農(nóng)業(yè)和數(shù)字鄉(xiāng)村建設(shè)工程等領(lǐng)域，都會(huì)為房地產(chǎn)投資提供新的藍(lán)海市場。其次，鄉(xiāng)村振興可以重塑巨大的消費(fèi)市場。鄉(xiāng)村振興將極大地促進(jìn)農(nóng)村和城市雙向消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)雙升級(jí)，重塑城鄉(xiāng)一體的消費(fèi)市場。隨著國家對(duì)農(nóng)村投資的加強(qiáng)，農(nóng)村和農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，現(xiàn)代化鄉(xiāng)村將為城市提供更加高端優(yōu)質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品和鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品，推動(dòng)城市消費(fèi)升級(jí)。農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展將促進(jìn)企業(yè)和市民下鄉(xiāng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，催生新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，為新型地產(chǎn)提供開發(fā)經(jīng)營空間，形成新的消費(fèi)形態(tài)。農(nóng)村產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集群的涌現(xiàn)，可以帶動(dòng)農(nóng)民就業(yè)增收，反過來又會(huì)增強(qiáng)農(nóng)民消費(fèi)能力，擴(kuò)大消費(fèi)市場，盤活城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)。

雙循環(huán)新發(fā)展格局下房地產(chǎn)市場的應(yīng)對(duì)策略

新發(fā)展格局下，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。房地產(chǎn)市場應(yīng)該堅(jiān)持“ 房住不炒” 的發(fā)展方向， 順應(yīng)潮流， 采取“1+2+2+N”發(fā)展策略，在助推雙循環(huán)的同時(shí)，贏得更大的發(fā)展空間。

一條基本原則：堅(jiān)持“房住不炒”，促進(jìn)內(nèi)涵發(fā)展。習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中提出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。新發(fā)展格局下，我們應(yīng)該堅(jiān)持這個(gè)根本原則，尋找更為精準(zhǔn)的政策工具，優(yōu)化調(diào)控政策，落實(shí)“房住不炒”。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該尋求內(nèi)涵式發(fā)展，避免成為刺激經(jīng)濟(jì)的短期工具。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該去杠桿、控成本、提品質(zhì)，向精細(xì)化管理要效益，不能再像賣大白菜一樣賣房子。雙循環(huán)新發(fā)展格局下，我國以前的低成本要素優(yōu)勢(shì)逐漸消失，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也應(yīng)從要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)產(chǎn)品科技含量。首先，利用創(chuàng)新技術(shù)來降低成本，進(jìn)行精細(xì)化管理，重塑房地產(chǎn)價(jià)值鏈。其次，利用數(shù)字技術(shù)、人工智能等高科技對(duì)房地產(chǎn)垂直領(lǐng)域進(jìn)行滲透，催生房地產(chǎn)領(lǐng)域新模式、新業(yè)態(tài)，刺激新消費(fèi)、助推新經(jīng)濟(jì)。最后，應(yīng)加快制定房地產(chǎn)科技統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范和國家標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新興市場，增添數(shù)字紅利。

兩個(gè)基本方向：引導(dǎo)供需平衡，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合。防止高房價(jià)擠占居民消費(fèi)、“反噬”實(shí)體經(jīng)濟(jì)，除了在需求端打擊炒房行為，抑制投機(jī)性需求之外，還應(yīng)該從供給端著手，深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，調(diào)整大城市土地供給，通過促進(jìn)供需平衡來控制房價(jià)。促進(jìn)供需平衡首先應(yīng)創(chuàng)新用地制度，增加長三角、京津冀、粵港澳、成渝地區(qū)等都市圈和城市群的土地供應(yīng)。通過人地掛鉤、抑制投機(jī)、增加供給等房地政策，防止都市圈出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫，為我國世界級(jí)創(chuàng)新平臺(tái)和增長極的打造提供要素保障。品牌房企可以與產(chǎn)業(yè)企業(yè)及地方政府合作，開展產(chǎn)城運(yùn)營，創(chuàng)新收益模式，開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)疆a(chǎn)業(yè)新城，打造城市和鄉(xiāng)村融合發(fā)展的世界級(jí)宜居宜業(yè)都市圈。此外，對(duì)建設(shè)用地供給的空間布局進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，推動(dòng)建設(shè)用地指標(biāo)分配與人口流向相匹配。深化宅基地制度改革和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等農(nóng)村土地制度改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)居民住房權(quán)益平等化、城鄉(xiāng)經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)益平等化，構(gòu)建全國統(tǒng)一、城鄉(xiāng)融合的房地產(chǎn)市場，為暢通國內(nèi)大循環(huán)奠定要素基礎(chǔ)。

兩大基本保障：保障住房權(quán)利平等，保障公共服務(wù)平等。只有完善基本公共服務(wù)和住房保障，推進(jìn)住房權(quán)利平等、公共服務(wù)平等，才能解決城鄉(xiāng)居民后顧之憂、釋放居民消費(fèi)。首先，結(jié)合安居工程和扶貧政策，確保城鄉(xiāng)貧困戶和低收入者“住有所居”，提升低收入者的消費(fèi)能力。其次，針對(duì)中等及中低收入家庭、新市民等“夾心層”制定住房扶持政策，深化創(chuàng)新共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，釋放中等收入者的消費(fèi)需求。再次，加大人才公寓和租賃住房的供給，滿足高層次人才和新就業(yè)職工等群體的住房需求，提升城市競爭力。最后，推進(jìn)都市更新和城市修補(bǔ)，對(duì)老舊住房提質(zhì)改造，建立老舊小區(qū)改造長效機(jī)制，升級(jí)住房消費(fèi)模式，推動(dòng)基礎(chǔ)公共服務(wù)普及化，在改善舊城區(qū)居住條件的同時(shí)，最大限度帶動(dòng)和激發(fā)居民消費(fèi)潛力。

N個(gè)精細(xì)化創(chuàng)新：針對(duì)高新企業(yè)，降低用地成本。適應(yīng)研發(fā)型企業(yè)新需求，創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)用地政策，制定精細(xì)化的土地供應(yīng)管理制度。探索創(chuàng)新總部企業(yè)總部用地供應(yīng)政策，允許總部用地配建商務(wù)公寓等配套設(shè)施，規(guī)范、完善企業(yè)用地權(quán)利，破解總部企業(yè)發(fā)展瓶頸，增強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。充分運(yùn)用宅基地三權(quán)分置、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等農(nóng)村土地制度創(chuàng)新紅利，針對(duì)高科技研發(fā)型企業(yè)制定用地優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)中小微研發(fā)企業(yè)利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地修建研發(fā)辦公樓和配套員工宿舍，降低成長型科技企業(yè)的用地成本，增強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新活力。深化集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，創(chuàng)新集體土地收益分配機(jī)制，進(jìn)一步探索利用集體建設(shè)用地修建創(chuàng)客小鎮(zhèn)、科技創(chuàng)新園區(qū)等，為科技創(chuàng)新人才提供發(fā)展空間。