房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及風(fēng)險管理分析

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引言

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展中，始終存在輕管理和重經(jīng)營的問題。國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成風(fēng)險意識，導(dǎo)致在內(nèi)部管理中風(fēng)險管理不足，對于風(fēng)險因素的認(rèn)識不夠正確，風(fēng)險應(yīng)對中的反應(yīng)速度較慢，無法滿足新時期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求?；谌碌陌l(fā)展形勢，隨著我國在房地產(chǎn)方面的調(diào)控強(qiáng)化，通過實施風(fēng)險管理和內(nèi)部控制，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行，促進(jìn)企業(yè)資金利用率的有效提升，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

一、內(nèi)部控制和風(fēng)險管理聯(lián)系

風(fēng)險管理中涵蓋內(nèi)部控制，除此之外還包括戰(zhàn)略目標(biāo)。風(fēng)險管理除了需要對內(nèi)控相關(guān)要素進(jìn)行管理之外，同時還包括對事件識別、風(fēng)險對策以及目標(biāo)設(shè)置等。假如從時間先后順序、內(nèi)容等層面分析，風(fēng)險管理屬于內(nèi)控工作有效外延。而內(nèi)部控制同樣也是風(fēng)險管理中的重要環(huán)節(jié)。通過研究企業(yè)風(fēng)險管理和內(nèi)部控制，對于企業(yè)發(fā)展具有重要意義，準(zhǔn)確識別風(fēng)險、進(jìn)行有效管理才能實現(xiàn)內(nèi)控目標(biāo)。對于企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)流程風(fēng)險和運(yùn)營風(fēng)險實施內(nèi)控十分重要。此外，該種風(fēng)險管理還具有較高運(yùn)行效率。創(chuàng)建企業(yè)風(fēng)險管理體系過程中，應(yīng)該迎合內(nèi)控系統(tǒng)發(fā)展需求。內(nèi)部控制，提高企業(yè)管理層的重視，在兩者相輔相成條件下，共同創(chuàng)建科學(xué)管理模式，確保企業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險管理措施

（一）健全內(nèi)控體系

對于當(dāng)下較為嚴(yán)峻的內(nèi)控形式，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該率先完善內(nèi)控管理體系，除了從企業(yè)角度出發(fā)進(jìn)行考慮之外，還應(yīng)該從獨立層面入手，把內(nèi)控進(jìn)一步細(xì)分為數(shù)個層面，進(jìn)行逐一優(yōu)化完善。實際經(jīng)營操作中，需要對不同人員責(zé)任以及業(yè)務(wù)處理權(quán)限進(jìn)行合理分配，針對各個業(yè)務(wù)流程形成明確、完善的審核體系，禁止在其中某一環(huán)節(jié)內(nèi)出現(xiàn)一人同時兼任審核與發(fā)起雙重責(zé)任，保證信息公開性和決策透明度，互相監(jiān)督，徹底消除舞弊空間。創(chuàng)建并完善內(nèi)控監(jiān)督體系，以會計部門的常規(guī)核算工作為基礎(chǔ)，針對不同業(yè)務(wù)崗位實施周期性核查與日常性稽查，保證實時監(jiān)控，及時糾正，形成防范為核心的監(jiān)控體系。除此之外，內(nèi)部審計部門還應(yīng)該組織定期或不定期的內(nèi)部審查，比如三年實施全覆蓋內(nèi)部審計工作，如此能夠促進(jìn)內(nèi)部監(jiān)督規(guī)范化、流程化與常態(tài)化發(fā)展，避免出現(xiàn)管理層變動所形成的監(jiān)控失效問題。優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)內(nèi)控環(huán)境，從管理層角度分析，除了需要提升自身的內(nèi)控管理意識之外，還應(yīng)該從紙面上的內(nèi)控管理脫離出來，了解到內(nèi)控管理對企業(yè)發(fā)展的重要性，針對內(nèi)控管理進(jìn)行科學(xué)設(shè)計和有效實施，從各個環(huán)節(jié)入手，保障相關(guān)流程機(jī)制的完整性，把內(nèi)控制度建設(shè)工作當(dāng)成一種長期性任務(wù)，只有從管理層面入手，進(jìn)一步提升內(nèi)部控制工作的重視程度，才能形成良好內(nèi)控環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)內(nèi)控體系實現(xiàn)良性發(fā)展。

（二）創(chuàng)建重大風(fēng)險內(nèi)部預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該促進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)各項基礎(chǔ)管理與全面風(fēng)險管理的有機(jī)融合，風(fēng)險管理應(yīng)該以具體業(yè)務(wù)流程為核心，通過開展業(yè)務(wù)專題研討會、高層訪談等方式全面實施評估與風(fēng)險辨識活動，對于其中的重大風(fēng)險識別評價應(yīng)該充分聯(lián)系業(yè)務(wù)實際開展，明確其中的輔助責(zé)任部門以及主要責(zé)任部門，為進(jìn)一步降低風(fēng)險，應(yīng)該促進(jìn)相關(guān)工作內(nèi)容的有效落實，包括預(yù)警閾值、風(fēng)險承受能力、工作目標(biāo)、完成時間等內(nèi)容，促進(jìn)企業(yè)整體管理水平的有效提升。

（三）形成市場和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險監(jiān)督機(jī)制

在復(fù)雜的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)會受到國家相關(guān)政策風(fēng)險的影響，特別是價格風(fēng)險問題，比如限價限貸等控制政策的推出，會在某種程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利。同行業(yè)競爭也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，使得房地產(chǎn)企業(yè)受到市場利潤被侵占的威脅。比如恒大經(jīng)常開展七折、八折等活動，加大了其他房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。針對上述風(fēng)險問題，需要針對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行周期分析，做好經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)之間具有密切聯(lián)系，為此需要結(jié)合市場不同階段主導(dǎo)元素實施系統(tǒng)分析，準(zhǔn)確掌握宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，同時在企業(yè)日常管理活動中，針對市場以及宏觀經(jīng)濟(jì)下的金融信息和經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行準(zhǔn)確研究與分析，和相關(guān)咨詢公司、合作伙伴、政府、金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商以及客戶之間形成良好互動關(guān)系，于業(yè)務(wù)經(jīng)營中深刻感受市場變幻，把信息快速傳播至決策層內(nèi)，為企業(yè)的決策判斷提供有效的參考依據(jù)。

加強(qiáng)信息的采集和整理，形成長效風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。為此需要建立并完善信息采集、處理機(jī)制，同時對區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策和國家經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策等進(jìn)行全面收集，廣泛關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)，對匯率、文化、政治和經(jīng)濟(jì)等信息進(jìn)行準(zhǔn)確收集，方便實施綜合分析，為進(jìn)一步降低風(fēng)險損失，正確決策提供可靠支持。此外，還需要針對現(xiàn)有項目客戶資信和業(yè)主信息進(jìn)行全面調(diào)查，對預(yù)收款規(guī)模實施合理控制，對合同計價錢種進(jìn)行謹(jǐn)慎選擇，項目主承包商和分包商、供應(yīng)商相關(guān)合同計價幣種應(yīng)該維持一致，或通過相同地區(qū)內(nèi)，不同項目外幣收支調(diào)劑，進(jìn)一步控制外幣頭寸暴露，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理，保證現(xiàn)金流量能夠處于一種良性循環(huán)狀態(tài)之下。結(jié)合上述措施，能夠全面規(guī)避風(fēng)險，突出風(fēng)險管理前瞻性和危機(jī)應(yīng)對實效性與及時性。

（四）完善內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制

結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)實施優(yōu)化調(diào)整，避免盲目創(chuàng)新。立足于戰(zhàn)略角度分析，創(chuàng)新地把地方企業(yè)拆分為三種平臺企業(yè)，除了構(gòu)成專門的營銷機(jī)構(gòu)之外，強(qiáng)化財務(wù)投資部門于房地產(chǎn)企業(yè)中的角色地位，重視房地產(chǎn)金融發(fā)展，促進(jìn)整體投資作業(yè)效率的全面提升。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行瘦身，為進(jìn)一步抓住財務(wù)、投資與設(shè)計方案專業(yè)線，剝離其他專線。此外，還可以將成本與工程合并為工程管理公司，由集團(tuán)專線實施垂直管理，不再是地方企業(yè)總經(jīng)理管理的模式。而工程管理公司也將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展重點，其主要優(yōu)勢是擁有高效化成本控制體系以及相對成熟的管理隊伍。從信息技術(shù)層面加強(qiáng)內(nèi)部控制，做好網(wǎng)絡(luò)、操作系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫的建設(shè)工作，以此為基礎(chǔ)，將應(yīng)用系統(tǒng)細(xì)分為人力資源、資產(chǎn)管理以及財務(wù)管理三種層面，確保應(yīng)用控制有效性和完整性[2]。

（五）敏感性分析基礎(chǔ)上確定盈虧平衡點

敏感性分析屬于經(jīng)濟(jì)評估當(dāng)中頻繁使用的不確定性方法，主要是在多樣不確定性元素中尋找有利于投資項目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性因素，對其在項目影響程度和敏感性程度進(jìn)行分析，判斷項目風(fēng)險承受能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在敏感性分析基礎(chǔ)上結(jié)合項目盈虧平衡點對項目成本以及收益之間平衡關(guān)系實施系統(tǒng)分析，方便對考察項目抗風(fēng)險能力和市場變化能力進(jìn)行合理適應(yīng)。針對房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營實施效益評價工作，可以發(fā)現(xiàn)商品房的利潤、成本以及面積之間存在某種關(guān)系，即銷售利潤等于產(chǎn)品銷售減去稅金和總投資額，而產(chǎn)品銷售方面的收入等于單位面積建筑價格乘銷售面積，總投資額等于固定成本與變動成本總和。

結(jié)合上述關(guān)系能夠發(fā)現(xiàn)，總投資額或銷售收入都可以選擇銷售面積函數(shù)，在其呈現(xiàn)為一種線性函數(shù)關(guān)系條件下，可以認(rèn)為其之間盈虧平衡為線性盈虧平衡關(guān)系，相反的情況下則屬于非線性的盈虧平衡關(guān)系。如果通過縱坐標(biāo)表示總投資額以及銷售收入，橫坐標(biāo)表示建筑開發(fā)面積，則成本與銷售收入兩個直線在BEP點相交，證明建筑開發(fā)面積達(dá)到某種數(shù)量后，銷售成本與銷售收入相同，而利潤是零，交點BEP便是盈虧保本點或盈虧平衡點。該盈虧平衡點能夠把成本與銷售收入兩個直線相夾范圍內(nèi)細(xì)分成盈虧兩個區(qū)域。比如開發(fā)建筑面積超出該點，則項目開發(fā)能夠獲利，相反條件下，項目開發(fā)便會虧損。隨著盈虧平衡點的降低，項目開發(fā)盈利機(jī)會也進(jìn)一步擴(kuò)大，虧損風(fēng)險逐漸變小，盈虧平衡點能夠體現(xiàn)出項目開發(fā)中的建筑最小開發(fā)面積。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇敏感性分析方法，利用預(yù)測、分析等手段，判斷項目投資相關(guān)因素變化中在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面的影響，并從中發(fā)現(xiàn)各種敏感性因素，準(zhǔn)確判斷其影響程度，利用該種敏感性分析手段主要是為了掌握投資項目在相關(guān)風(fēng)險因素影響下的抵抗能力，而敏感性分析能夠幫助合理篩選中其中各種因素的敏感程度，找出其中最敏感的元素，有助于對相關(guān)敏感因素進(jìn)行集中分析，進(jìn)行資料重點采集和調(diào)查，降低各種因素不確定性，控制方案實施風(fēng)險，找出成本和銷售定價平衡點。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)中的相關(guān)管理人員應(yīng)該率先形成良好風(fēng)險意識，促進(jìn)企業(yè)管理活動認(rèn)真貫徹落實內(nèi)部控制，融入企業(yè)各個項目環(huán)節(jié)當(dāng)中，加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險管理，優(yōu)化內(nèi)控環(huán)境。在強(qiáng)化內(nèi)部控制基礎(chǔ)上，形成科學(xué)、完善的管理體系，促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有積極影響。