房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)
——生存利益抑或交易安全？

陳慶玲

(廣西民族大學(xué) 法學(xué)院，廣西 南寧 530006)

一、問(wèn)題的提出：房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)對(duì)購(gòu)房者權(quán)利的維護(hù)實(shí)踐

房地產(chǎn)市場(chǎng)是消費(fèi)市場(chǎng)和金融衍生品市場(chǎng)交織的特殊市場(chǎng)，其資產(chǎn)價(jià)值受到政策、市場(chǎng)等因素影響較大[1]。隨著國(guó)家近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的調(diào)整，在去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿的政策背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)野蠻生長(zhǎng)的勢(shì)頭受到抑制。加之多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金困境，進(jìn)而面臨破產(chǎn)的事件也層出不窮，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰規(guī)則的必然結(jié)果。在全面建成小康社會(huì)背景下，研究房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)問(wèn)題具有重要意義。居者有其屋是不少中國(guó)人樸素的夢(mèng)想，也是實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)的重要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中如何有效保障購(gòu)房者的權(quán)益，是問(wèn)題的關(guān)鍵。

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的特殊性，與一般的企業(yè)破產(chǎn)相比其涉及的主體更為廣泛、社會(huì)關(guān)注程度更高、利益沖突程度更深。首先，從涉及的主體上看，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)不僅需要面臨與企業(yè)有正常的商事交易往來(lái)的債權(quán)人，還會(huì)涉及人數(shù)眾多的商品房買受人、拆遷戶、建筑施工方等，并且在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中牽一發(fā)而動(dòng)全身，對(duì)整個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)都會(huì)受到影響，所牽涉的利益主體不可謂不廣泛。其次，從社會(huì)關(guān)注程度上看，由于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)所涉及的債權(quán)人主體的廣泛，并且中國(guó)人對(duì)于住宅有著厚重的情節(jié)，其所帶來(lái)的連鎖反應(yīng)也容易引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，無(wú)論是作為債權(quán)人之一的購(gòu)房者還是作為“維穩(wěn)”主體的地方政府，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行都會(huì)予以特別的關(guān)注。最后，從利益沖突的程度上看，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的利益博弈過(guò)程中，相較于地方政府、開(kāi)放商等強(qiáng)勢(shì)主體而言，購(gòu)房者一般處于弱勢(shì)地位。而基于“維穩(wěn)”的需要，無(wú)論是理論界還是實(shí)務(wù)界，均傾向于將購(gòu)房者的權(quán)利放在其他債權(quán)人的權(quán)利之前，如此一個(gè)超級(jí)優(yōu)先權(quán)的定位無(wú)疑將購(gòu)房者與其他債權(quán)主體之間的矛盾進(jìn)一步激化。如，2002年最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(以下簡(jiǎn)稱《2002年批復(fù)》)，第二條確定了“房地產(chǎn)糾紛案件和相關(guān)執(zhí)行案件中，支付全部或大部分款項(xiàng)的商品房買受人優(yōu)先于建筑工程承包人和抵押權(quán)人受償”的裁判思路。但實(shí)際上，這一裁判思路面臨保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的模糊和混亂、對(duì)金融安全和交易安全危害深、國(guó)際承認(rèn)障礙的難題[2]。在破產(chǎn)法沒(méi)有明文規(guī)定的情況下，僅以“維穩(wěn)需要”為由賦予購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)的順位也缺乏充分法理依據(jù)，在比較法上也會(huì)存在國(guó)際認(rèn)可和理解上的障礙。因此，本研究試圖通過(guò)理順這一現(xiàn)象背后的法理紋路，并嘗試構(gòu)建一個(gè)可行的購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)方案。

二、生存利益抑或交易安全：房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的價(jià)值考量

從各國(guó)立法來(lái)看，優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)的順位均有著明文的規(guī)定。如，美國(guó)破產(chǎn)法中規(guī)定了管理費(fèi)用、債務(wù)人雇員的福利計(jì)劃償付、消費(fèi)者支付的定金等九種優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)。由于擔(dān)保債權(quán)的排他優(yōu)先性，破產(chǎn)實(shí)際上不會(huì)對(duì)擔(dān)保權(quán)利產(chǎn)生多大影響，因此美國(guó)的破產(chǎn)法沒(méi)有將擔(dān)保債權(quán)列入其中[3]。而日本民法則將優(yōu)先權(quán)分為一般優(yōu)先權(quán)與特殊優(yōu)先權(quán)，再對(duì)其順位進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)定。就目前來(lái)看，我國(guó)破產(chǎn)法中的優(yōu)先權(quán)僅限于破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)、職工債權(quán)和稅收債權(quán)四類，對(duì)于其他的優(yōu)先權(quán)利則散見(jiàn)于民商事法律和司法解釋、批復(fù)當(dāng)中，優(yōu)先權(quán)之間也必然存在著相互沖突問(wèn)題。如何有效協(xié)調(diào)實(shí)踐中的諸多優(yōu)先權(quán)爭(zhēng)議，也是當(dāng)前破產(chǎn)審判中的難點(diǎn)。

如前所述，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)所涉及的主體廣泛、社會(huì)關(guān)注程度高、利益沖突復(fù)雜，如何有效協(xié)調(diào)被拆遷方、建筑工程承包人、購(gòu)房者以及其他債權(quán)人之間的利益訴求，并通過(guò)適當(dāng)?shù)闹贫劝才艑?shí)現(xiàn)特殊債權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，是房地產(chǎn)破產(chǎn)案件審理的一大難題。就目前來(lái)看，立法上的缺失與規(guī)范上的模糊等問(wèn)題也難以解決當(dāng)下的問(wèn)題。比如，在購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)上，“生活居住需要”、“大部分價(jià)款”等標(biāo)準(zhǔn)的界定不一，給予法院極大的裁量空間，而不同法院在實(shí)際執(zhí)行中也會(huì)基于地方特殊實(shí)際各行其是，難免也會(huì)做出突破法律底線之舉。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中賦予購(gòu)房者超級(jí)優(yōu)先順位的做法，實(shí)際上是對(duì)銀行抵押優(yōu)先受償權(quán)的一種否定，這種對(duì)交易安全與金融安全的沖擊也需要進(jìn)一步尋求法理上的支撐。

(一)生存利益的考量

從《2002年批復(fù)》第二條來(lái)看，并對(duì)“大部分款項(xiàng)”規(guī)定具體的標(biāo)準(zhǔn)，如果僅從這一條文出發(fā)就無(wú)法確定購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)利之范圍。由于購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)利也未在具體的法律中加以規(guī)定，因此在實(shí)踐中對(duì)于“大部分款項(xiàng)”的認(rèn)定不一也容易造成同案不同判的現(xiàn)象，但筆者認(rèn)為可以比照其他司法解釋中對(duì)這一類型標(biāo)準(zhǔn)的適用進(jìn)行合理解釋。2015年，最高人民法院發(fā)布了《辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《2015年規(guī)定》)，第二十九條第三項(xiàng)中對(duì)商品房買受人排除執(zhí)行的權(quán)利進(jìn)行規(guī)定，即“已支付價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”。通過(guò)對(duì)兩個(gè)條文的比較可以發(fā)現(xiàn)，后者系購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)利對(duì)抗執(zhí)行債權(quán)的規(guī)定，而根據(jù)民法理論同樣可以解釋出，當(dāng)前者具備同等條件亦應(yīng)該具有對(duì)抗效力，即購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)利具有對(duì)抗執(zhí)行債權(quán)的情形時(shí)，同樣也應(yīng)該具有對(duì)抗破產(chǎn)債權(quán)的效力。因此，筆者認(rèn)為對(duì)于《2002年批復(fù)》第二條的具體適用時(shí)，基于生存利益優(yōu)先的原則，可以參照《2015年規(guī)定》第二十九條第三項(xiàng)的規(guī)定，將“付款超過(guò)50%”的購(gòu)房者優(yōu)先于建筑工程承包人和抵押權(quán)人受償。

而基于生存利益的保障，對(duì)這一司法解釋的解釋其實(shí)也是為了更好地保護(hù)個(gè)人居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)。居住權(quán)制度最早出現(xiàn)在羅馬法中，并在歐洲大陸國(guó)家得以不斷發(fā)展，其影響也早已超出歐洲大陸，在各個(gè)國(guó)家的立法中都具有廣泛的可接受度，甚至在我國(guó)澳門地區(qū)的《澳門民法典》也對(duì)其做出系統(tǒng)規(guī)定。居住權(quán)的本質(zhì)在于將房屋所有權(quán)的內(nèi)容在居住人和所有人之間進(jìn)行分配[4]。這一制度既體現(xiàn)了尊重權(quán)利人對(duì)其權(quán)利的自由處分的人文情懷，也展示著利益衡量的法律政策思想[5]。這種為保護(hù)弱勢(shì)群體的制度安排實(shí)則與破產(chǎn)法的內(nèi)在精神不謀而合。因此，還應(yīng)該明確賦予購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)利的情形僅限于用于居住需要的個(gè)人消費(fèi)者，且為“名下無(wú)其他用于居住的房屋”的購(gòu)房者，而基于投資需要、企業(yè)購(gòu)房等其他非用于居住情形的購(gòu)房者應(yīng)該排除適用這一規(guī)則。

(二)交易安全的考量

如前所述，賦予購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)利是基于生存利益的考量，當(dāng)這一債權(quán)優(yōu)先權(quán)能夠?qū)蛊渌餀?quán)效力的時(shí)候，如果沒(méi)有相應(yīng)的公示制度無(wú)疑是對(duì)交易安全的損害。因此，立法者通過(guò)建立預(yù)告登記這一制度，實(shí)現(xiàn)物權(quán)的公示、對(duì)抗效力，也給購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)利法理上的支撐。預(yù)告登記制度源于普魯士法，最終在《德國(guó)民法典》第八百八十三條第一款中實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，其制度設(shè)計(jì)的功能在于授予某項(xiàng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)顯著的物權(quán)效力，并且這一債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)而產(chǎn)生的[6]。預(yù)告登記制度在德國(guó)得以廣泛運(yùn)用，主要原因在于其債權(quán)行為與物權(quán)行為的相分離，不動(dòng)產(chǎn)登記程序給轉(zhuǎn)讓人留下足夠的空間[7]。在我國(guó)預(yù)告登記制度于《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條中得以確立，在此之下購(gòu)房者購(gòu)買房屋的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)對(duì)于其后發(fā)生的與之內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處分行為具有對(duì)抗效力[8]。由此看來(lái)，在我國(guó)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)上的效力是可以通過(guò)預(yù)告登記制度來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

預(yù)告登記制度應(yīng)該將這一請(qǐng)求權(quán)的效力延伸至破產(chǎn)領(lǐng)域，不僅能為購(gòu)房者物權(quán)請(qǐng)求權(quán)提供了重要的擔(dān)保效用[9]，也與確認(rèn)既存關(guān)系的現(xiàn)代法治精神相符，最終能夠更好地實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)程序中購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)[10]。雖然被登記的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)系債權(quán)，但是依舊將其賦予對(duì)抗第三人物權(quán)的效力，而從這一制度的功能來(lái)看，預(yù)告登記所具有的“權(quán)利保全”效力，并作為一項(xiàng)保全移轉(zhuǎn)、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，也應(yīng)該延伸出破產(chǎn)保護(hù)的功能?；诹⒎ㄔ獾目疾炜梢园l(fā)現(xiàn)，從不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的獲得再到物權(quán)的真正實(shí)現(xiàn)，這一過(guò)程不僅充滿諸多不確定因素，并且所需要的時(shí)間也較為漫長(zhǎng)，而作為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)的預(yù)告登記制度，應(yīng)該具有防止物權(quán)請(qǐng)求權(quán)遭受侵害的功能。從管理人的解除權(quán)的角度看，同樣可以發(fā)現(xiàn)，預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人的效力以后，管理人無(wú)論是基于平衡全體債權(quán)利益的需要，還是基于達(dá)到債權(quán)人可分配的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)只增不減的目的，都無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)標(biāo)的物的單獨(dú)處分，只能用于履行這一請(qǐng)求權(quán)。雖然在破產(chǎn)法中沒(méi)有明確規(guī)定預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)功能，實(shí)際上并不影響將這一效力延伸至破產(chǎn)領(lǐng)域。

此外，預(yù)告登記還應(yīng)該具有“順位保留”的效力，即物權(quán)順位的確定時(shí)間應(yīng)該在預(yù)告登記時(shí)。在德國(guó)民法典中，物權(quán)的順位是以預(yù)告登記時(shí)為準(zhǔn)。但目前在我國(guó)尚無(wú)此規(guī)定，因此有學(xué)者認(rèn)為在預(yù)告登記推進(jìn)至本登記后，不應(yīng)該將物權(quán)順位的時(shí)間確定在預(yù)告登記時(shí)[11]。筆者認(rèn)為，基于以下兩點(diǎn)理由可以將物權(quán)順位確定時(shí)間提前至預(yù)告登記時(shí)。其一，從物權(quán)公示的角度來(lái)看，預(yù)告登記制度已經(jīng)將未來(lái)物權(quán)變動(dòng)的情形提前進(jìn)行公示，而與之相聯(lián)系的交易相對(duì)人也存在知悉的可能，不會(huì)存在信息不對(duì)稱所導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)，所登記的標(biāo)的自然就可以納入成本核算、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的范圍。其二，預(yù)告登記具有對(duì)抗第三人的效力，則“順位保留”也是應(yīng)有之義。同一標(biāo)的物上只能兼容同一類型的物權(quán)變動(dòng)，但不同類型的物權(quán)變動(dòng)設(shè)置卻不會(huì)受到影響。比如，對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)告登記以后，依舊可以再設(shè)置房屋抵押權(quán)的登記，而如果按照本登記的時(shí)間確定物權(quán)順位的話，那么實(shí)際上就與預(yù)告登記對(duì)抗第三人的效力相違背，未來(lái)房屋的所有權(quán)也將會(huì)附著在抵押權(quán)上。事實(shí)上，只有當(dāng)預(yù)告登記無(wú)法實(shí)現(xiàn)的前提下，在其之后登記的抵押權(quán)才會(huì)發(fā)生效力。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中，預(yù)告登記理應(yīng)具有“順位保留”的效力，其能對(duì)抗在后設(shè)立的抵押權(quán)、破產(chǎn)債權(quán)、執(zhí)行債權(quán)。綜上，預(yù)告登記公示的時(shí)間必須也應(yīng)該是物權(quán)順位確定的時(shí)間。

三、實(shí)踐和保護(hù)：走向系統(tǒng)性的購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)邏輯

(一)現(xiàn)房交易下的保護(hù)邏輯

在預(yù)售商品房已經(jīng)建成現(xiàn)房的情形下，具有優(yōu)先順位的購(gòu)房者物權(quán)請(qǐng)求權(quán)一般能夠較為輕易地實(shí)現(xiàn)為物權(quán)，此時(shí)需要對(duì)這一適用條件進(jìn)行嚴(yán)格把握。首先，需要對(duì)前述提到的“付款超過(guò)50%的購(gòu)房者”進(jìn)行嚴(yán)格界定。鑒于購(gòu)房者具有優(yōu)先于建筑工程承包人和抵押權(quán)人受償?shù)牡匚?，為避免維護(hù)生存利益的需要演變成“維穩(wěn)”保障，衡量這一優(yōu)先權(quán)取得時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)該為破產(chǎn)受理時(shí)，即已經(jīng)滿足“付款超過(guò)50%”、“名下無(wú)其他用于居住的房屋”兩個(gè)條件的購(gòu)房者，在法院受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)便能夠具備優(yōu)先權(quán)的資格。否則，企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，購(gòu)房者可以通過(guò)增加付款的方式獲得優(yōu)先權(quán)，這會(huì)對(duì)其他債權(quán)人的權(quán)益造成實(shí)質(zhì)的侵害。當(dāng)然，那些以營(yíng)利為目的而非用于居住的購(gòu)房者也理所應(yīng)當(dāng)被排除在外，其購(gòu)房主要是為了資本增值，將其置于優(yōu)先受償?shù)牡匚挥羞`破產(chǎn)公平清償?shù)脑瓌t。為防止購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意串通，還應(yīng)該對(duì)付款記錄的真?zhèn)芜M(jìn)行甄別，對(duì)于大額購(gòu)房款支付應(yīng)該以轉(zhuǎn)賬記錄認(rèn)定為準(zhǔn)，其他手寫形式的收據(jù)不予認(rèn)可。其次，需要將破產(chǎn)臨界期內(nèi)的將既有債權(quán)轉(zhuǎn)作物權(quán)的行為，準(zhǔn)用管理人對(duì)個(gè)別清償?shù)某蜂N權(quán)。最常見(jiàn)的是實(shí)踐中的“以房抵債”情形，所謂“以房抵債”系名義上的購(gòu)房者為避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)力歸還借款，與其簽訂借款合同時(shí)又簽訂商品房買賣合同，在企業(yè)無(wú)法償還借款的時(shí)候，將商品房出賣給名義購(gòu)房者。有通過(guò)直接交付房屋辦理所有權(quán)登記，也有通過(guò)簽訂商品房預(yù)售合同并辦理預(yù)告登記的形式，實(shí)際上都是為了將房屋鎖定在債權(quán)人名下，使得原本并不具備對(duì)抗第三人效力的債權(quán)，最終實(shí)現(xiàn)了具有對(duì)抗效力的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)甚至是物權(quán)的轉(zhuǎn)化。這種表面上是將借貸關(guān)系取消作為將商品房買賣合同履行的條件，揭開(kāi)這層面紗后可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上系一種讓與擔(dān)保。為此，最高人民法院出臺(tái)的《審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條第一款規(guī)定，認(rèn)為應(yīng)該按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理。通過(guò)考察立法原意同樣可以發(fā)現(xiàn)，這一條文設(shè)置的目的是為了按照當(dāng)事人真實(shí)的意思表示所確定的基礎(chǔ)法律關(guān)系審理案件[12]，而不是保障其作為名義上購(gòu)房者的權(quán)益。既然名義上的購(gòu)房者在簽訂合同不存在商品房買賣的真實(shí)意思表示，此時(shí)就應(yīng)該準(zhǔn)用破產(chǎn)法中管理人對(duì)個(gè)別清償?shù)某蜂N權(quán)。

最后，在破產(chǎn)臨界期內(nèi)購(gòu)房者物權(quán)請(qǐng)求權(quán)追加預(yù)告登記的情形，破產(chǎn)管理人應(yīng)注意區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，并賦予其準(zhǔn)用對(duì)既有的債務(wù)追加物保的撤銷權(quán)。破產(chǎn)管理人對(duì)既有債務(wù)追加物保的撤銷權(quán)，實(shí)際上是為了避免出現(xiàn)破產(chǎn)清償?shù)钠睢Ｈ绻毁x予破產(chǎn)管理人這項(xiàng)權(quán)利，那么原本用于集體清償財(cái)產(chǎn)就有可能會(huì)因?yàn)槲锉Ｈ说膬?yōu)先受償而減少，這實(shí)際上與破產(chǎn)程序的內(nèi)在價(jià)值相違背[13]。因此，在破產(chǎn)臨界期內(nèi)追加預(yù)告登記的情形與對(duì)既有債務(wù)追加物保相類似，都具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ诖酥驴梢詼?zhǔn)用破產(chǎn)管理人撤銷權(quán)。但需要明確的是，撤銷權(quán)的行使僅針對(duì)既有物權(quán)所追加的預(yù)告登記，而如果被登記的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)本身是“付款超過(guò)50%”的購(gòu)房者，并不會(huì)因管理人的撤銷權(quán)行使而影響到其優(yōu)先受償。

(二)期房交易下的保護(hù)邏輯

實(shí)踐中，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，商品房仍處于在建狀態(tài)，此時(shí)即便賦予物權(quán)請(qǐng)求權(quán)推進(jìn)至物權(quán)的資格，也會(huì)因客觀不能而難以實(shí)現(xiàn)。而如果將商品房買賣合同解除，將這一物權(quán)請(qǐng)求權(quán)還原至金錢上的請(qǐng)求權(quán)狀態(tài)，勢(shì)必會(huì)對(duì)購(gòu)房者的權(quán)益造成損害，因?yàn)樵谌狈?yōu)先受償效力的前提下，購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)將會(huì)與其他破產(chǎn)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)在相同順位下平分債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上也有違公平。如果將債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)投入到商品房續(xù)建過(guò)程中，理論上是可以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者物權(quán)請(qǐng)求權(quán)推進(jìn)至物權(quán)狀態(tài)，但此時(shí)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)就會(huì)無(wú)限接近于零，依然會(huì)對(duì)其他破產(chǎn)債權(quán)人的權(quán)益造成損害。并且當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入到破產(chǎn)程序中時(shí)，幾乎沒(méi)有所剩的資金，而引入外資時(shí)用于商品房續(xù)建，建成房屋后又全部交付購(gòu)房者，那么戰(zhàn)略性投資人同樣也會(huì)陷入無(wú)利可圖的境地。因此，需要對(duì)期房狀態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)問(wèn)題做出特殊安排。

鑒于期房交易的特殊性，破產(chǎn)企業(yè)也不可能將爛尾樓直接交付給購(gòu)房者，只有將商品房續(xù)建完好才能最大地實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值、最大程度地保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。只要符合司法解釋所規(guī)定的購(gòu)房者保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，就沒(méi)有理由否定購(gòu)房者對(duì)期房標(biāo)的的物權(quán)期待權(quán)，這與《2002年批復(fù)》和《2015年規(guī)定》保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的思路應(yīng)該是一脈相承的。盡管物權(quán)期待權(quán)并非完整的物權(quán)，但對(duì)這種權(quán)力的保護(hù)仍具有法律上實(shí)益[14]。要實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者生存權(quán)益的保障，理論上應(yīng)該是由購(gòu)房者繼續(xù)支付續(xù)建款，推動(dòng)商品房建設(shè)至可以交付使用狀態(tài)。但是，考慮到大多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房主要是用于居住，也基本不具備承擔(dān)續(xù)建工程款的可行條件。因此，更為現(xiàn)實(shí)的方案是推動(dòng)房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入重整狀態(tài)，通過(guò)存續(xù)式重整或者出售式重整的方式完成期房的建設(shè)。如果是以出售式重整的方式進(jìn)行，那么債務(wù)人所經(jīng)營(yíng)的事業(yè)要面臨著部分或者全部轉(zhuǎn)讓，由此獲得的對(duì)價(jià)就變成債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房者只能依照破產(chǎn)程序統(tǒng)一受償，不利于對(duì)其生存利益的保障。而如果是以存續(xù)式重整的方式進(jìn)行，為保障所期待的未來(lái)物權(quán)最大程度變成現(xiàn)實(shí)物，此時(shí)就應(yīng)該將續(xù)建工程款的受償權(quán)優(yōu)先于購(gòu)房者的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)然在重整方案的表決機(jī)制上還應(yīng)該為購(gòu)房者做出特殊安排，可以考慮單獨(dú)設(shè)立購(gòu)房者表決組，當(dāng)購(gòu)房者表決組未通過(guò)重整計(jì)劃時(shí)，其理應(yīng)按照原有的規(guī)則受絕對(duì)優(yōu)先原則之保護(hù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中優(yōu)勝劣汰的結(jié)果，近年來(lái)許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)了不良結(jié)果，往往通過(guò)企業(yè)重整重新進(jìn)入市場(chǎng)或是清算退出市場(chǎng)的方式促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)牽扯多方利益，尤其是破滅了購(gòu)房者的住房夢(mèng)，必將嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。在這樣的背景下，審視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)現(xiàn)存價(jià)值，厘清對(duì)現(xiàn)房購(gòu)房者和期房購(gòu)房者的保護(hù)邏輯，對(duì)于降低社會(huì)重大風(fēng)險(xiǎn)、緩解社會(huì)矛盾具有切實(shí)可行的現(xiàn)實(shí)意義。