征地區(qū)片綜合地價更新研究
——以包頭市固陽縣為例

劉晶晶

(內蒙古師范大學 地理科學學院，內蒙古 呼和浩特 010022)

近年來隨著城市快速擴張，征地沖突事件呈現激增之勢，尤其因農用地轉用后的土地增值收益分配不公引發(fā)被征地農民、政府與土地開發(fā)商之間的博弈最為激烈，引發(fā)的土地爭議最為突出，直接影響了社會穩(wěn)定與經濟發(fā)展[1]。隨著我國經濟的快速發(fā)展和全球化等因素帶動的城鎮(zhèn)化進程的快速推進，導致建立在城鎮(zhèn)建設空間快速擴張基礎上的農村土地被征收現象越來越普遍[2]。從客觀角度，我國現在的征地補償工作仍顯露出隨意性大、同地不同價、更新慢、應用不方便、缺乏科學的測算方法等諸多問題[3]。為此，國務院、自然資源部相繼發(fā)文，要求各地要制訂并公布征地的統一年產值標準或區(qū)片綜合地價，并建立征地補償標準動態(tài)調整機制，根據經濟發(fā)展水平、當地人均收入增長幅度等情況，每2年～3年對征地補償標準進行調整[4]。因此，征地區(qū)片價的合理制訂有著非常重要的作用。征地區(qū)片綜合地價，直接為征地服務。其目的就是要解決征地工作產生的突出問題，提供可靠的數據，保護被征地農民的切身利益。征地區(qū)片綜合地價(以下簡稱征地區(qū)片價) 是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內，依據地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準[5]。本次征地區(qū)片價更新工作根據新《土地管理法》中關于征地方面的要求，針對地價的內涵進行了補充調整，在舊的內涵中新增了不包括法律規(guī)定用于社會保險繳費補貼的被征地農民社會保障費用這一規(guī)定。為了更好地保障社會經濟發(fā)展，維護社會的穩(wěn)定，保護農民合法權益，合理確定征地補償標準，防止因征地補償不公正引起政府與被征地農民之間的矛盾。征地區(qū)片綜合地價更新研究在很大程度上具有現實意義。筆者以包頭市固陽縣為例，探討此次測算的征地區(qū)片綜合地價標準是否符合現在的社會經濟情況，最大限度地保護被征地農民利益，維護社會穩(wěn)定以及合理制訂補償標準。

1 研究區(qū)域概況及數據來源

1.1 自然與經濟概況

固陽縣地處內蒙古陰山山脈中部固陽盆地，位于包頭市正北方向，地理位置東經109°35′00″～110°43′00″，北緯40°42′00″～41°28′58″。固陽縣屬中溫帶大陸型干旱半干旱季風氣候，氣溫偏低、降水少、光照充足?？h內地形多山地、丘陵，約占土地總面積的90%。固陽縣域范圍有6個鎮(zhèn)、一個街道辦事處以及一個工業(yè)園區(qū)。截至2019年，全縣總人口199 040人。其中，常住人口169 300人，非農業(yè)人口27 506人，農業(yè)人口171 534人。2018年全縣地區(qū)生產總值增長5.6%；固定資產投資下降9.6%；社會消費品零售總額增長3.9%；一般公共預算收入完成3.74億元，增長14%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達到33 702元、15 287元，增長率為6.6%、10.8%。

1.2 土地資源利用現狀

全縣土地總面積為487 645.4hm2，其中耕地190 573.19hm2、園地5.27hm2、林地27 937.85hm2、草地239 856.68hm2、城鎮(zhèn)村及工礦用地9 696.27hm2、交通運輸用地2 653.68hm2、水域及水利設施用地10 740.6hm2、其他用地6 181.86hm2，分別占土地總面積的39.08%、0.001%、5.73%、49.19%、1.99%、0.54%、2.20%、1.27%。

2 區(qū)片劃分

2.1 運用綜合判定法劃分

綜合判定法主要是以相關專家的經驗為依據，對被征地區(qū)域內相鄰或類似外部條件的行政村基本情況進行分析比較和評估；根據其結果，進行重組歸類，主要是將情況相似的區(qū)域歸并，然后組成征地區(qū)片。即利用以往經驗，在行政村界線規(guī)定范圍內直接劃分征地區(qū)片的方法。原則上不會突破行政村界線確定的區(qū)域，劃分區(qū)片也可以不按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政歸屬，同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的多個行政村或不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)的多個行政村都可以歸并為一個區(qū)片。在必要條件下，也可根據當地線狀地物來輔助征地劃分，例如道路、溝渠、河流等。

2.2 運用多因素綜合評價法劃分

多因素綜合評價法一般以行政村行政區(qū)域為基本單元，選擇地類、產值、土地區(qū)位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等影響征地補償標準的主要因素，建立評價指標體系，確定每一個基本單元的綜合分值，在綜合分值相近的單元進行歸并和調整，劃定區(qū)片[6]。

固陽縣采用此方法進行征地區(qū)片劃分時，選取了其中主要的6個因素以及9個因子，其權重確定如表1所示。

表1 區(qū)片因素因子權重確定情況

2.3 確定征地區(qū)片劃分

通過以上兩種方法的劃分，可以將征地區(qū)片級別最終確定為4個級別(見表2)。其中多因素綜合判定法是進行判定的主要依據，綜合判定法主要作用是進行校對。對比分析因素法中的總分值分布規(guī)律以及綜合判定法中專家結果的合理性，對偏差較大的不合理單元進行調整[7]。區(qū)片劃分對于區(qū)片大小也有要求，范圍不宜過大或過小，適當即可。在進行單元合并時，應當考慮行政邊界，一般不打破行政邊界的完整。

表2 固陽縣征地區(qū)片綜合地價區(qū)片劃分結果

3 征地區(qū)片測算

本次征地區(qū)片綜合地價更新工作基準日期為2019年9月30日；根據相關規(guī)定，工作底圖為2018年土地利用變更庫。

3.1 農用地產值修正法

農用地產值修正法是以當地主導耕作制度為測算基礎，將未來農用地預期產值還原到當期，并結合被征地農民安置需要，綜合考慮土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經濟社會發(fā)展水平等因素進行修正后測算區(qū)片綜合地價的方法。

采用農用地經濟價格測算農用地價格時使用無限年期公式測算。

采用農用地承包權價格、經營權價格測算農用地價格時使用有限年期公式測算。

(1)

(2)

式中：P——土地價格；

a——土地年純收益；

r——土地還原率；

n——土地使用年期。

根據各級別差異，選取了其中幾個重要影響因素，確定了修正系數，并最終測算出結果(見表3)。

表3 固陽縣修正后的農地價格 單位：萬元/hm2

3.2 征地案例比較法

征地案例比較法，即收集本區(qū)片以及其他可比區(qū)片征地案例，并且確定其區(qū)片實際補償標準，進行比較修正，確定征地區(qū)片價。原則上關于征地案例的選取，應選擇近三年內本區(qū)片和其他可比區(qū)片內發(fā)生的征地項目，每個區(qū)片需要至少選擇3個具有代表性的征地案例。確定使用案例之前，還應判斷案例的合理性。征地案例的可比內涵應與之對應的征地區(qū)片綜合地價設定的內涵保持一致。一般是指在對案例進行整理時，不包括青苗補償費、地上附著物補償費等，本次征地案例還剔除了社會保障這一費用。比較修正時還應考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。計算公式為：

Pz=Pb×100/A1×100/A2×Ar

式中：Pz為待估征地區(qū)片價，Pb為征地案例補償標準；

A1為區(qū)域因素修正系數，A2為個別因素修正系數，Ar為期日修正系數。

表4 固陽縣征地案例測算結果 單位：萬元/hm2

3.3 征地區(qū)片綜合地價最終確定

最后征地區(qū)片價采用以上兩種測算方法結果的加權平均值經調整后來確定，具體見最后征地區(qū)片價確定表。

表5 固陽縣最后征地區(qū)片價確定表

4 結論與討論

固陽縣本次征地區(qū)片綜合地價測算結果如下：一級15 926元/畝，二級13 777元/畝，三級101 372元/畝，四級10 000元/畝。與現行實施的征地統一年產值的級別價格對比來看補償標準高于現行實施的統一年產值，價格均提升，其中上一輪征地年產值：一級15 020元/畝，二級13 130元/畝，三級10 050元/畝，四級7 220元/畝。一級區(qū)片上漲幅度6.03%，二級區(qū)片上漲幅度4.93%，三級區(qū)片上漲幅度13.15%，四級區(qū)片上漲幅度38.5%。符合社會經濟發(fā)展的狀況。

本次征地測算與以往相比，征地內涵以及技術方法都有更新。從內涵來看，除了不包括征收農用地涉及的地上附著物和青苗等費用，還新增了法律規(guī)定用于社會保險繳費補貼的被征地農民社會保障費用。這樣極大地保護了被征地農民的利益，保障了農民的生活水平。對于社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展也有很大的作用。從技術方法來看，本次關于征地價格測算方法進行了更新。農用地產值修正法，不僅考慮到農用地自身的質量、產值以及其他因素影響，還考慮了農用地承包價格的還原與農民的預期收益。所以，本次征地區(qū)片綜合地價更新工作，對于保護被征地農民的利益，以及政府進行征地補償具有很重要的意義。