房地產(chǎn)開發(fā)前期設(shè)計(jì)管理思考

戴鴻明

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作與項(xiàng)目管理理論工作之間具備一定的共性，這也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作可以以項(xiàng)目管理理論為基礎(chǔ)而開展的主要原因。通過這一方式，目前房地產(chǎn)開發(fā)管理工作整體也具備了一定的科學(xué)性與可行性。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這一管理工作，進(jìn)一步的完成成本控制與項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，讓房地產(chǎn)企業(yè)更為精準(zhǔn)的進(jìn)行資源調(diào)配。本文通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)容與管理工作的具體狀況進(jìn)行簡(jiǎn)述，并分析了其質(zhì)量管理與整體設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容與重要性，希望對(duì)提高管理效果有一定的幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項(xiàng)目;前期設(shè)計(jì)管理

引言

房地產(chǎn)作為投資數(shù)額較為巨大的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目之一，其本身所具備的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。在整個(gè)開發(fā)的過程中，一般會(huì)分為項(xiàng)目初始的規(guī)劃與具體項(xiàng)目?jī)?nèi)容的設(shè)計(jì)與最終的項(xiàng)目落實(shí)這幾個(gè)階段。對(duì)于整個(gè)過程中而言，其項(xiàng)目?jī)?nèi)容的設(shè)計(jì)工作與管理工作的重要性相對(duì)較高，其設(shè)計(jì)的具體效果與管理工作的開展會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性與后續(xù)的收益狀況。所以在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，需要綜合性的管理工作，通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開展等具體步驟進(jìn)行全面性的管理，提高整體的質(zhì)量監(jiān)管效果，以此讓房地產(chǎn)開發(fā)工作可以更加順利的進(jìn)行，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目開展的基礎(chǔ)就是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目初期的規(guī)劃，只有較為合理科學(xué)的規(guī)劃方案才能夠確保工程有一個(gè)良好的開展基礎(chǔ)進(jìn)行開展。在規(guī)劃階段，需要對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際內(nèi)容進(jìn)行大致的規(guī)劃，并分析在項(xiàng)目建設(shè)過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問題與收益的預(yù)測(cè)狀況等。通過這些方面的規(guī)劃就能夠大致確定項(xiàng)目的開展方向與可行性狀況，具體可以以下幾個(gè)方面為準(zhǔn)：

首先在項(xiàng)目執(zhí)行的質(zhì)量規(guī)劃工作中，規(guī)劃人員需要對(duì)市場(chǎng)環(huán)境有簡(jiǎn)單的了解，并清楚國家對(duì)不同建筑類型與建筑結(jié)構(gòu)的質(zhì)量要求與政策規(guī)范。通過對(duì)這些法律與政策方面的分析，與實(shí)際房地產(chǎn)的規(guī)劃狀況來簡(jiǎn)單的判斷該項(xiàng)目具體質(zhì)量情況。并以此為基礎(chǔ)，簡(jiǎn)單的設(shè)立整體質(zhì)量管理計(jì)劃，計(jì)劃的重點(diǎn)需要在于其可行性與綜合性，避免項(xiàng)目復(fù)雜影響后續(xù)工作開展[1]。

其次，需要對(duì)質(zhì)量問題進(jìn)行綜合性的評(píng)估工作，可以開展綜合性的項(xiàng)目準(zhǔn)備工作，在準(zhǔn)備時(shí)，對(duì)質(zhì)量安全問題與評(píng)審制度進(jìn)行制定，確保制度本身具有足夠可行性與全面性。

最后，應(yīng)當(dāng)明確質(zhì)量管理過程中的責(zé)任分配與項(xiàng)目策劃層面的規(guī)劃工作，首先可以制定出較為全面的開發(fā)狀況與目標(biāo)，明確項(xiàng)目在開展過程中所需要依據(jù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量監(jiān)管制度的具體內(nèi)容開展后續(xù)的工作，確保整體的項(xiàng)目開發(fā)具備足夠可行性。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中的質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)的過程中，需要綜合性的對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行考核，并制定出對(duì)應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)管工作內(nèi)容。

首先，需要全面的進(jìn)行設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作。在設(shè)計(jì)人員進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程中，需要保持對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容與可行性的綜合性監(jiān)管，確保項(xiàng)目?jī)?nèi)容在具備可開發(fā)性的同時(shí)，能夠在市場(chǎng)中具備更明顯的優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目整體的監(jiān)管工作應(yīng)當(dāng)盡可能有多位設(shè)計(jì)人員負(fù)責(zé)，確保監(jiān)管工作擁有足夠的參考價(jià)值，避免項(xiàng)目的可信性不足影響到后續(xù)的開展。

其次，在初步的設(shè)計(jì)與監(jiān)管工作完成后，需要采取科學(xué)的方式對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行管理，可以通過由專業(yè)施工團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的可行性進(jìn)行判斷的方式，分析項(xiàng)目的執(zhí)行難度與可行性，確保項(xiàng)目在后續(xù)的審核階段可以順利的通過，且確保項(xiàng)目能夠順利的完成工作難過的開展與控制，避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)不合格而影響到項(xiàng)目的上報(bào)與執(zhí)行[2]。

最后，在質(zhì)量管理工作的開展過程中，應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目的責(zé)任內(nèi)容進(jìn)行劃分。在項(xiàng)目組內(nèi)部構(gòu)建出項(xiàng)目責(zé)任負(fù)責(zé)部門，部門會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目責(zé)任的劃分與項(xiàng)目整體的規(guī)劃工作。將項(xiàng)目中策劃、設(shè)計(jì)與實(shí)施階段的不同部門責(zé)任進(jìn)行細(xì)分，以此來便于后續(xù)管理工作的開展，讓項(xiàng)目的質(zhì)量管理工作與規(guī)劃工作的責(zé)任劃分更為合理，避免項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量層面的問題。

3 房地產(chǎn)開發(fā)的前期管理

3.1 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)

項(xiàng)目施工圖紙的設(shè)計(jì)可以分為初步的設(shè)計(jì)階段與后續(xù)的完善階段。兩個(gè)階段分別負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目整體施工的規(guī)劃與對(duì)具體施工內(nèi)容的計(jì)劃。其實(shí)際的管理工作需要以以下為重點(diǎn)開展。

首先應(yīng)當(dāng)開展設(shè)計(jì)經(jīng)理責(zé)任制的管理模式，有設(shè)計(jì)經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)階段的所有工作進(jìn)行管理與規(guī)劃。確保設(shè)計(jì)的施工方案能夠在滿足初期項(xiàng)目規(guī)劃方向且符合現(xiàn)實(shí)的建筑市場(chǎng)與施工要求。讓項(xiàng)目整體的設(shè)計(jì)具備科學(xué)性的同時(shí)，與此前的規(guī)劃方向相統(tǒng)一，確保設(shè)計(jì)工作的開展順利。同時(shí)，在多個(gè)設(shè)計(jì)人員負(fù)責(zé)項(xiàng)目的情況下，設(shè)計(jì)經(jīng)理還需要負(fù)責(zé)進(jìn)行設(shè)計(jì)內(nèi)容上的協(xié)調(diào)工作，確保不同設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)能夠相互協(xié)調(diào)。

對(duì)于項(xiàng)目工程師需要通過進(jìn)行各項(xiàng)目?jī)?nèi)容的全面監(jiān)管工作。在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)有項(xiàng)目工程師對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理性進(jìn)行監(jiān)管與監(jiān)控，確保項(xiàng)目的合理性。一般對(duì)于工程師監(jiān)控工作需要工程師具備一定的專業(yè)性可以在監(jiān)控工作開展的同時(shí)，輔助完善對(duì)應(yīng)的技術(shù)方案，以提高工作效果。在開發(fā)項(xiàng)目階段的管理工作中，需要根據(jù)實(shí)際的管理狀況對(duì)管理措施與內(nèi)部管理制度進(jìn)行調(diào)整，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備材料與工作人員的管理工作，確保項(xiàng)目整體在一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)則下進(jìn)行推進(jìn)，以此來提高管理效果[3]。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)與評(píng)審

在進(jìn)行項(xiàng)目協(xié)調(diào)的過程中，應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員與建設(shè)方的管理人員進(jìn)行項(xiàng)目信息內(nèi)容方面的交流工作，確立項(xiàng)目開展的具體方案，以此來提前對(duì)工期、開展效果等具體工程內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃。而評(píng)審工作需要結(jié)合項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量、技術(shù)需求進(jìn)行開展，對(duì)工程進(jìn)行全面的合理性審查，確保項(xiàng)目整體的開展質(zhì)量與效果[4]。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于社會(huì)的發(fā)展擁有著一定的促進(jìn)作用。但近些年不斷加速的房地產(chǎn)開發(fā)，也讓社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性受到了一定的影響。對(duì)于這種問題，并不能單純通過放緩開發(fā)而解決。需要相關(guān)開發(fā)人員在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)的過程中，從質(zhì)量安全、設(shè)計(jì)可行性、經(jīng)濟(jì)效益等多方面綜合性考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際執(zhí)行預(yù)期。以更加合理的項(xiàng)目規(guī)劃來進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)工作，以此來規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)過程中因?yàn)樵O(shè)計(jì)失誤或缺少規(guī)劃而引起的建設(shè)問題，以此來提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)質(zhì)量與開發(fā)效果。讓房地產(chǎn)開發(fā)在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，不影響到社會(huì)原本的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，讓行業(yè)的發(fā)展速度能夠得到一定的加快，改變我國房地產(chǎn)業(yè)混亂的現(xiàn)狀。

結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的過程中，需要綜合性的對(duì)項(xiàng)目可行性、項(xiàng)目質(zhì)量問題與項(xiàng)目的收益期望進(jìn)行考慮。在確保項(xiàng)目可行的基礎(chǔ)上才能夠開展對(duì)應(yīng)的開發(fā)工作，避免因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)的不合理而影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。讓我國的房地產(chǎn)業(yè)可以以更加科學(xué)合理的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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