我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度弊端及其完善

韋春艷

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法宗旨目標(biāo)體現(xiàn)在全面規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序，通過明晰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬主體的方法來保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人。在我國目前現(xiàn)有的立法體系框架中，不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于非常關(guān)鍵的立法組成部分。不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)行法規(guī)制度包含多個(gè)層面要點(diǎn)，法規(guī)制度的實(shí)施運(yùn)行環(huán)節(jié)也存在較多的障礙影響因素。因此，本文探討了我國不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)行法規(guī)制度的運(yùn)行實(shí)施弊端，合理給出完善與整改思路。

關(guān)鍵詞：我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度;現(xiàn)存弊端;完善路徑

我國現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度運(yùn)用法規(guī)條文的表現(xiàn)形式來界定登記機(jī)關(guān)、登記對(duì)象與登記流程等要素，旨在促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)秩序規(guī)范，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的民事權(quán)益主體給予法律層面保護(hù)。因此從根本上來講，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)法規(guī)制度具有體系化與規(guī)范化的屬性特征，不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范條文應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺鎳?yán)格的施行。不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人員應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范管理的必要性，切實(shí)增強(qiáng)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的法律保護(hù)措施力度。

一、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)存缺陷弊端

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記制度未能形成完整體系

按照現(xiàn)行的我國立法制度，不動(dòng)產(chǎn)登記的覆蓋對(duì)象種類包含房屋不動(dòng)產(chǎn)、土地不動(dòng)產(chǎn)、自然資源不動(dòng)產(chǎn)以及其他類型不動(dòng)產(chǎn)[1]。在此前提下，不動(dòng)產(chǎn)登記的法定實(shí)施范疇重點(diǎn)包含房屋權(quán)屬、土地權(quán)屬、林權(quán)、草原使用權(quán)、水面養(yǎng)殖權(quán)等。不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)踐工作領(lǐng)域由于受到登記機(jī)關(guān)繁雜以及登記操作的流程混亂影響，那么就會(huì)比較容易造成不動(dòng)產(chǎn)的錯(cuò)誤登記或者重復(fù)登記后果。由此可見，缺乏體系化與規(guī)范化的現(xiàn)行登記立法制度將會(huì)阻礙不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)秩序全面建成[2]。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍規(guī)定含糊

不動(dòng)產(chǎn)登記的具體范圍對(duì)象如果沒有得到嚴(yán)格清晰的界定，那么通常就會(huì)缺乏對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益主體的法律保障力度。在目前的情況下，我國現(xiàn)行法規(guī)僅限于界定不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利歸屬范圍、登記對(duì)象范圍以及法律關(guān)系范圍，但是現(xiàn)有立法條文規(guī)定仍然缺乏針對(duì)以上各個(gè)層面登記對(duì)象的細(xì)化監(jiān)管規(guī)范。作為不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)人員而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的操作實(shí)施人員無法按照現(xiàn)行法規(guī)來準(zhǔn)確判斷不動(dòng)產(chǎn)的法定形態(tài)，因此容易表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利主體混同現(xiàn)象。從以上的實(shí)踐角度來講，存在模糊性的不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象與范圍界定方式必須要盡快得到必要的調(diào)整。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)行法規(guī)內(nèi)容亟待實(shí)現(xiàn)拓展優(yōu)化

我國現(xiàn)行《物權(quán)法》包含不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法規(guī)條文，上述的物權(quán)法律條文應(yīng)當(dāng)成為全面規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)使用秩序的重要保障手段。近些年以來，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐操作中的錯(cuò)誤登記法定救濟(jì)制度、更正登記與異議登記等多個(gè)層面法規(guī)制度都在逐步趨向于完善[3]。然而實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域的現(xiàn)行立法制度體系框架需要得到必要的合理擴(kuò)充。這是由于，我國現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記覆蓋對(duì)象范圍比較單一狹隘，因此無法保證全部種類的不動(dòng)產(chǎn)都能夠包含在登記監(jiān)管范圍。由此可見，合理優(yōu)化與擴(kuò)展不動(dòng)產(chǎn)登記的法規(guī)內(nèi)容具有顯著的必要性。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善路徑

不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有全面規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序的作用，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的法定權(quán)益歸屬主體能夠給予充分保護(hù)。目前面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的急劇轉(zhuǎn)型發(fā)展趨勢(shì)，我國目前現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范制度需要得到合理的完善整改。不動(dòng)產(chǎn)登記的具體操作實(shí)施人員對(duì)于現(xiàn)行立法制度必須要嚴(yán)格加以遵守，避免表現(xiàn)為違背不動(dòng)產(chǎn)登記操作實(shí)施流程的情況[4]。在此前提下，完善我國現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)制度應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)為如下的思路對(duì)策：

（一）健全不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)行法規(guī)體系

體系性與規(guī)范性構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)制度的基本屬性，因此決定了立法部門人員目前針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)法規(guī)制度應(yīng)當(dāng)納入體系化范圍，合理健全不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)行立法框架體系[5]。對(duì)于我國現(xiàn)行《物權(quán)法》在全面進(jìn)行整改優(yōu)化的前提下，關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在合理界定法定的登記權(quán)力機(jī)關(guān)，避免表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)混亂交叉情況。作為不動(dòng)產(chǎn)登記的法定機(jī)構(gòu)部門應(yīng)當(dāng)達(dá)到全面的互動(dòng)配合狀態(tài)，實(shí)時(shí)共享不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域的相關(guān)數(shù)據(jù)內(nèi)容。

不動(dòng)產(chǎn)登記的法律條文規(guī)范對(duì)于統(tǒng)一化的法定登記機(jī)構(gòu)部門應(yīng)當(dāng)給予合理確定，確保房屋管理部門以及土地管理部門能夠全面負(fù)責(zé)于不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)范監(jiān)管工作。不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域的現(xiàn)行立法制度必須要包含法定登記機(jī)關(guān)、不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、法定登記步驟與流程等基本要素。登記機(jī)關(guān)人員對(duì)于現(xiàn)行的物權(quán)法條文規(guī)范應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確加以把握，嚴(yán)格規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)的登記操作實(shí)施步驟與流程。

（二）合理界定不動(dòng)產(chǎn)登記的適用范圍領(lǐng)域

不動(dòng)產(chǎn)登記的適用領(lǐng)域范圍應(yīng)當(dāng)?shù)玫絿?yán)格準(zhǔn)確的界定，如此才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)法在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益過程中的真正價(jià)值。因此，立法部門針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本適用領(lǐng)域以及適用對(duì)象范圍必須要給予合理的限定，從而做到在根源上避免與杜絕不動(dòng)產(chǎn)登記中的混亂盲目實(shí)施狀態(tài)。在目前的情況下，法定登記監(jiān)管機(jī)構(gòu)人員針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記、變更登記與異議登記等特殊法律條文應(yīng)當(dāng)進(jìn)行準(zhǔn)確的掌握，運(yùn)用多元化的不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)體系來保障當(dāng)事人權(quán)益。

不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)有實(shí)施操作流程亟待得到調(diào)整，運(yùn)用規(guī)范性更強(qiáng)的法律操作流程來增加權(quán)益保障力度。物權(quán)法定原則應(yīng)當(dāng)成為約束與監(jiān)管不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益流轉(zhuǎn)的最關(guān)鍵法律原則，那么決定了不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)行立法規(guī)定應(yīng)當(dāng)達(dá)到體系化的標(biāo)準(zhǔn)，妥善處理不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐工作領(lǐng)域的各種權(quán)屬糾紛。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益本身屬于法定物權(quán)，那么不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人必須要經(jīng)過登記才能實(shí)現(xiàn)自身財(cái)產(chǎn)權(quán)益的合法保護(hù)目標(biāo)，防止自身權(quán)益遭到侵害。

（三）優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記的法規(guī)內(nèi)容比較繁多復(fù)雜，不動(dòng)產(chǎn)登記的目前實(shí)施機(jī)關(guān)存在交叉與混亂的弊端。因此為了在根本上促進(jìn)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變，那么立法部門人員有必要盡快優(yōu)化現(xiàn)行物權(quán)法體系框架中的不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)條文。立法機(jī)構(gòu)人員應(yīng)當(dāng)通過增設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記的監(jiān)管規(guī)定與權(quán)益保障規(guī)定，進(jìn)而達(dá)到合理優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記法律規(guī)范體系的目標(biāo)，對(duì)于狹隘的登記對(duì)象范圍進(jìn)行必要的擴(kuò)展。

除了以上的完善轉(zhuǎn)型實(shí)踐要點(diǎn)之外，立法機(jī)構(gòu)部門針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)行法律條文以及法律規(guī)范制度應(yīng)當(dāng)著眼于嚴(yán)格施行，不斷促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)提升。不動(dòng)產(chǎn)登記的具體操作負(fù)責(zé)人員必須要深刻認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記流程在界定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬過程中的價(jià)值作用，切實(shí)增強(qiáng)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體的法律保護(hù)實(shí)踐工作力度。不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人員目前對(duì)于信息化的不動(dòng)產(chǎn)登記管理技術(shù)手段應(yīng)當(dāng)正確進(jìn)行操作運(yùn)用，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要盡快建立不動(dòng)產(chǎn)登記的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫，避免不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)鍵數(shù)據(jù)信息被遺漏。

結(jié)束語：

經(jīng)過分析可見，我國目前運(yùn)行實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記制度正在逐步趨向于合理完善。但是從總體角度來講，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的法規(guī)制度仍然沒有形成較為完整的規(guī)范體系，不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象范圍界定存在模糊性，并且現(xiàn)行法規(guī)條文的基本內(nèi)容也要得到整改優(yōu)化。具體在實(shí)踐工作中，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的關(guān)鍵思路應(yīng)當(dāng)包含健全現(xiàn)行法規(guī)制度體系，合理界定登記適用范圍，以及優(yōu)化法律條文內(nèi)容。

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