淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策

張文曙

（浙江省農(nóng)都農(nóng)產(chǎn)品有限公司，浙江 杭州 310004）

隨著我國市場經(jīng)濟不斷縱深發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地適應(yīng)不斷擴張發(fā)展，就必須加強對于企業(yè)人員、資金、財務(wù)等環(huán)節(jié)的規(guī)范和管理。有效地內(nèi)部控制制度的實施能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范對于生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的控制和管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中可持續(xù)的生存與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性

縱所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是個高風(fēng)險行業(yè)。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制意識淡薄，缺少應(yīng)對風(fēng)險的相應(yīng)措施，內(nèi)部控制的有效性和執(zhí)行情況不容樂觀。究其原因，在很大程度上歸結(jié)為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的失效。因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，增強適應(yīng)環(huán)境的應(yīng)變能力及抵抗風(fēng)險能力，幫助企業(yè)安全渡過危機，顯得尤為迫切。

然而，很多企業(yè)認為，內(nèi)部控制就是各項工作制度和業(yè)務(wù)規(guī)章的匯總，有了規(guī)章制度，企業(yè)就有了內(nèi)部控制。甚至，部分企業(yè)認為制定大量規(guī)章制度，增加了辦事環(huán)節(jié)、程序和人員，束縛了手腳，影響辦事效率，增加了企業(yè)的經(jīng)營成本。這些都是沒有真正理解內(nèi)部控制的內(nèi)在含義，沒有把內(nèi)部控制當(dāng)作是企業(yè)加強經(jīng)營管理，實現(xiàn)經(jīng)營目標不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

1.房地產(chǎn)企業(yè)管理層內(nèi)部控制意識薄弱。我國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)為民營，他們的管理者往往是從基層施工人員發(fā)展而來，們自身的文化素養(yǎng)和管理水平比較有限。對于內(nèi)部控制的實施，更是缺乏系統(tǒng)和宏觀的概念和認識。內(nèi)部控制制度的試試效果往往會跨越幾個經(jīng)營周期，其效果回報往往具有耗時長、成本高、回報不明顯等特點。很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者往往認為內(nèi)部控制制度的實施與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和利潤不十分相關(guān)，因此怠于實施內(nèi)部控制制度。另一部分管理者，認為內(nèi)部控制制度就是一紙條文，只需建立制度即可卻疏于內(nèi)部控制的真正實施。還有一部分管理者視內(nèi)部控制制度為限制其管理行為的方式，是投資者不信任其的表現(xiàn)，因此對于內(nèi)部控制的實施態(tài)度較為抵觸。這些來自房地產(chǎn)企業(yè)管理層的內(nèi)部控制意識缺失，就使得內(nèi)部控制不能得以有效實施。

2.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的內(nèi)部控制人才。房地產(chǎn)企業(yè)的大部分員工都是從事業(yè)務(wù)的人才。然而內(nèi)部控制能否有效實施關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)能否健康穩(wěn)定的發(fā)展，內(nèi)部控制專業(yè)人才的缺乏將不利于企業(yè)內(nèi)部控制制度在生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的實施。房地產(chǎn)企業(yè)的大部分員工由于缺乏基本的內(nèi)部控制素養(yǎng)，導(dǎo)致絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)員工只重收益，輕內(nèi)控的現(xiàn)象，這將嚴重影響企業(yè)的正常生存發(fā)展。

3.權(quán)責(zé)分配不合理。我國大部分的房地產(chǎn)民營企業(yè)多半采用家族式管理模式。這種管理模式的最重要的特點在于權(quán)利的集中。許多房地產(chǎn)企業(yè)在一些崗位上采取一人多崗的方式來節(jié)約成本。然而這種權(quán)責(zé)不清的管理模式一方面使得員工混淆自己的分內(nèi)職責(zé)，不利于員工工作的有效率進行。另一方面，有些重要崗位若權(quán)責(zé)不清將會對企業(yè)整體的發(fā)展走勢產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。還有一些房產(chǎn)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)不十分健全，其董事會、監(jiān)事會的設(shè)置往往是“擺設(shè)”，而沒有達到三權(quán)制衡的效果，這將角色的重疊就使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的實施和有效性水平不容樂觀。

（二）內(nèi)部控制制度執(zhí)行能力低

1.房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程設(shè)計不清晰。房地產(chǎn)企業(yè)常常伴隨著高風(fēng)險與高利潤，因此，管理者對于各環(huán)節(jié)的生產(chǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的設(shè)計存在設(shè)計不清晰，控制水平低下等情況。對于項目的建設(shè)和運作往往取決于管理者的個人職業(yè)判斷，鮮有固定規(guī)范的模式可以依據(jù)和追尋。這種混亂的生產(chǎn)運作形式不利于內(nèi)部控制制度的有效實施.

2.資金管控缺乏有效制約。房地產(chǎn)企業(yè)因其資金運營的特殊性，使得大多數(shù)的企業(yè)缺乏專門進行資金集中管理的部門。因房地產(chǎn)企業(yè)往往具有跨區(qū)域性，因此為了便于項目投資的正常進行，房地產(chǎn)企業(yè)常常提前預(yù)付項目開發(fā)人一定的資金以確保項目的正常實施。然而由于房地產(chǎn)企業(yè)與項目所在地往往不一致，使得房地產(chǎn)企業(yè)對于投資項目資金不能有效進行控制和約束，容易導(dǎo)影響資金利用有效性。

（三）缺乏暢通的信息溝通渠道

1.管理層缺乏有效的與員工交流渠道。無論是管理層向員工傳達公司整體戰(zhàn)略思路和布置各階段工作任務(wù)，還是員工向管理層反饋工作結(jié)果都離不開通暢的交流渠道。房地產(chǎn)企業(yè)存在的內(nèi)部管理機構(gòu)與渠道不健全的問題，有時會導(dǎo)致管理層無法及時有效地向員工布置和調(diào)整員工工作內(nèi)容，另一方面也會影響員工向管理層反饋工作成果以及在工作中發(fā)現(xiàn)的問題。這種雙向交流渠道的不暢將會影響了企業(yè)的管理信息的傳達和反饋，將大大影響企業(yè)的經(jīng)營的效率。

2.業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)集成程度較低。高速有效的業(yè)務(wù)實施離不開健全集成的信息系統(tǒng)平臺。房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)設(shè)計存在不清晰、冗余的現(xiàn)象，其采購、生產(chǎn)、銷售、投資、融資、財務(wù)管理、人力資源管理等環(huán)節(jié)均沒有形成層層流轉(zhuǎn)，環(huán)環(huán)相扣的信息體統(tǒng)管理，因此使得各個環(huán)節(jié)難于彼此協(xié)調(diào)，無法保證信息在各環(huán)節(jié)之間及時、準確的傳遞，不利于房地產(chǎn)企業(yè)對潛在的風(fēng)險進行有效的控制。

（四）缺乏有效規(guī)范的內(nèi)部控制監(jiān)督

1.內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式，缺乏實際意義。內(nèi)部控制監(jiān)督的實質(zhì)在于對企業(yè)生產(chǎn)各環(huán)節(jié)經(jīng)營效率與效果進行有效的檢查和監(jiān)督。然而我國房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)部控制監(jiān)督的內(nèi)容僅僅理解為對財務(wù)報告真實性進行監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)幾乎將所有的精力與時間用來檢查財務(wù)報告的數(shù)據(jù)是否真實可靠，而忽視對企業(yè)資產(chǎn)安全、各環(huán)節(jié)實施情況進行實際有效的監(jiān)督。

2.內(nèi)部審計部門獨立性缺失。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置了內(nèi)部審計部門，但卻將管理層的權(quán)利凌駕于內(nèi)部審計部門之上，嚴重影響了內(nèi)部審計人員的內(nèi)部控制效率與效果。許多企業(yè)的管理層甚至要求內(nèi)部審計部門要直接對管理者負責(zé)，這樣一來不利于內(nèi)部審計部門對于管理層的決策和行為進行有效的監(jiān)督。另一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)使財務(wù)部門或其他部門的主管或員工兼任內(nèi)部審計的工作，以降低內(nèi)部控制成本。這樣會影響內(nèi)部審計人員的獨立性，從而嚴重影響內(nèi)部控制的效果。還有些企業(yè)將內(nèi)部審計部門“束之高閣”，不賦予實際的內(nèi)部控制監(jiān)督權(quán)力，使得內(nèi)部審計部門成為名存實亡的兼職機構(gòu)，不能有效地實施內(nèi)部控制。

三完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

（一）構(gòu)建健康的內(nèi)部控制實施環(huán)境

1.提升內(nèi)部控制及風(fēng)險意識。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極展開針對于內(nèi)部控制和風(fēng)險防控的相關(guān)知識普及，調(diào)高管理層與員工對于風(fēng)險防控和內(nèi)部控制實施必要性的認識，并將內(nèi)部控制以及風(fēng)險防控效果納入到員工和管理層薪酬計劃范疇，使得與員工及管理層切實將內(nèi)部控制和防控作為影響其自身發(fā)展的一個重要“因素”來看待，從而較為深刻地轉(zhuǎn)變以往員工及管理層內(nèi)部控制及風(fēng)險意識缺乏的問題，防止企業(yè)的盲目擴張，有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

2.加快員工內(nèi)部控制專業(yè)素養(yǎng)的提升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)就企業(yè)生產(chǎn)運營環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制管理設(shè)專門人員及專門機構(gòu)進行管理和控制。并制定計劃，聘請內(nèi)部控制實施方面的專家為本企業(yè)的內(nèi)部控制負責(zé)人員定期進行內(nèi)部控制理論和實踐環(huán)節(jié)的培訓(xùn)，這樣一來將有利于房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性內(nèi)部控制管理人才的內(nèi)部控制和風(fēng)險防控等專業(yè)素養(yǎng)的提高。

3.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。完善的內(nèi)部控制治理結(jié)構(gòu)是內(nèi)部控制有效實施的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)該加強董事會的主體地位，賦予董事權(quán)利，重視董事會在對房地產(chǎn)企業(yè)進行決策過程中的力度。另一方面要建立專門的內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)，使得內(nèi)部控制監(jiān)督部門能夠獨立于生產(chǎn)經(jīng)營管理的各環(huán)節(jié)，展開內(nèi)部控制實施有效性評價。建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制治理結(jié)構(gòu)有利于加強內(nèi)部控制制度的實施效果。

（二）提升房地產(chǎn)企業(yè)全面風(fēng)險管理水平

1.實現(xiàn)對資金的綜合管理。通過建立及時資金的預(yù)算計劃、資金的集中核算中心實現(xiàn)對資金尤其是貨幣資金的計劃預(yù)算、籌集、運用于集中管理等環(huán)節(jié)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營特點，建立房地產(chǎn)企業(yè)資金的綜合結(jié)算中心，便于對于資金的管理和控制。

2.積極探索新型的融資方式，拓寬融資渠道。為了改變目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要向銀行進行資金借貸的融資結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營特點，可以考慮采用上市融資、信托融資、夾層融資和短期融資券等新型的融資方式加強房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)能力，豐富融資方式，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

（三）建立有效的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運營流程

1.嚴格監(jiān)督招投標環(huán)節(jié)的規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立供應(yīng)商的檔案信息平臺，對供應(yīng)商的綜合排名、分類、償債能力等方面要進行嚴格把控，使得招投標環(huán)節(jié)透明化，杜絕招投標環(huán)節(jié)存在不公平、不公允的現(xiàn)象。

2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)的合同內(nèi)部控制管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)整個運營過程中的重要環(huán)節(jié)。從合同簽訂伊始至合同到期退出企業(yè)的過程中，如何利用企業(yè)的內(nèi)部控制制度對合同的實施效果進行全方位、完整、完善的實施，是整個環(huán)節(jié)的重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對合同按照不同的類別進行劃分整理，建立臺賬，便于各項合同實施情況的監(jiān)督與追蹤。

3.建立有對應(yīng)關(guān)系的客戶信息內(nèi)部控制管理平臺。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先建立客戶信息卡片，完善對于客戶基本信息進行管理和控制監(jiān)督。其次，要對房地產(chǎn)企業(yè)銷售過程進行嚴格全面的監(jiān)督。在制定價格時，應(yīng)綜合考慮項目所在地的物價水平以及房屋所在區(qū)域、戶型、樓層、裝修、物業(yè)等問題，不得隨意定價。同時，建立24小時銷售監(jiān)管平臺，對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況進行有效的監(jiān)督。

（四）建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制動態(tài)監(jiān)控機制

1.強化對房地產(chǎn)企業(yè)投資階段風(fēng)險評估。房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目選擇時，應(yīng)積極做好對于項目投資收益、風(fēng)險等方面的預(yù)估，判斷投資項目的可行性，加強對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的風(fēng)險評估，為管理者做出投資決策提供基礎(chǔ)和保證。

2.加強對房地產(chǎn)企業(yè)工程施工全過程進行有效監(jiān)督。施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心環(huán)節(jié)，因此應(yīng)將內(nèi)部控制制度應(yīng)用于該環(huán)節(jié)中，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)工程施工的全過程有效監(jiān)督。首先，在審批階段，所有房地產(chǎn)的企業(yè)管理者、重要崗位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)嚴格按照公司的規(guī)章進行工程實施。所有員工必須按照公司所給的權(quán)限進行動態(tài)有效的內(nèi)部控制監(jiān)督。

（五）提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計實施效果

1.強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審人員的獨立性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立獨立的內(nèi)部審計機構(gòu)，派專門的內(nèi)部控制人員對整個企業(yè)的內(nèi)部控制有效性進行評價。在內(nèi)部審計部門行使其內(nèi)部控制監(jiān)督職能的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分保護內(nèi)部審計機構(gòu)與人員在職務(wù)上的獨立性。首先，內(nèi)部審計部門必須獨立于其他任何生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，其行為直接對董事會負責(zé)；其次，企業(yè)的管理層不能將權(quán)力凌駕于內(nèi)部審計部門或內(nèi)部審計人員之上，要切實做到對內(nèi)部審計部門及人員在形式上和實質(zhì)上的獨立性的保護。

2.提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計人員的職業(yè)水平。內(nèi)部審計人員是內(nèi)部控制自我評價的實施者和監(jiān)督者，其專業(yè)素養(yǎng)水平將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理水平的高低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期聘請專業(yè)的內(nèi)部控制專家和風(fēng)險評估與防控專家來到企業(yè)集中對企業(yè)的內(nèi)部審計人員進行培訓(xùn)，同時也應(yīng)加強對于內(nèi)部審計人員職業(yè)道德的提升。

（六）提高信息化水平

隨著計算機技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛普及與推廣，信息化已經(jīng)成為了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的一個必然趨勢。通過現(xiàn)代化的信息技術(shù)，能夠幫助企業(yè)將各個部門集中到一起，實現(xiàn)統(tǒng)一管理，這樣一來，各個部門之間便可以有效實現(xiàn)資源共享，同時也可以進行實時的交流和溝通，不僅能夠提高管理效率，而且還能夠進一步提高管理水平。

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