高質(zhì)量發(fā)展背景下房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型研究
——基于河南省第四次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)

（鄭州大學(xué) 旅游管理學(xué)院，河南 鄭州 450001）

一、引言

（一）研究背景

2014—2018年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控升級(jí)期，也是轉(zhuǎn)型分化期，在這一階段，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)著陸，即從高速增長(zhǎng)向提質(zhì)增效轉(zhuǎn)變，積累的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步高質(zhì)量轉(zhuǎn)型提供了深厚基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)欲在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存并實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展必然要轉(zhuǎn)型，既要以低碳經(jīng)濟(jì)為目標(biāo)，大力推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化，提供節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品和綠色建筑，又要兼顧“三生融合”理念，積極發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市有機(jī)更新的推動(dòng)作用。為此，需要政府從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境相協(xié)調(diào)的綜合目標(biāo)出發(fā)，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)向綠色低碳以及資產(chǎn)負(fù)債合理化轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，最終達(dá)到深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目的。

（二）文獻(xiàn)梳理

學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的相關(guān)研究開展得較早，通過文獻(xiàn)梳理，其研究主要有兩大類別。

一是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的研究，從以下三個(gè)層面進(jìn)行：第一，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)因的探討。王京濱和夏貝貝（2019）認(rèn)為政府調(diào)控失靈與房屋居住屬性喪失是房地產(chǎn)業(yè)向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變的重要?jiǎng)右騕1]。唐艷和陳江華等（2020）從羊群效應(yīng)角度出發(fā)，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家支柱型產(chǎn)業(yè)，其熱度變化對(duì)居民、開發(fā)商甚至整個(gè)國(guó)家的產(chǎn)能和資源都有重要影響，因此，探索房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)增加居民幸福感和滿足度具有重要意義。第二，對(duì)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵的解讀。學(xué)者從城市更新、市場(chǎng)供需、企業(yè)內(nèi)部視角分別進(jìn)行了解析。城市更新視角的解析如下：房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程相匹配，與資源配置效率相一致，與顧客滿足度相協(xié)調(diào)（是飛舟，2019）。供需視角的解析如下：通過省際供需差異分析[2]、構(gòu)建供需聯(lián)動(dòng)模型[3]等方式論證了通過有效的調(diào)控達(dá)到供需均衡狀態(tài)是房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。企業(yè)內(nèi)部視角的解析如下：高質(zhì)量?jī)?nèi)涵包括合適的高管規(guī)模、優(yōu)化的結(jié)構(gòu)以及完善的內(nèi)部控制機(jī)制（謝海娟和何和陽等，2016）。第三，房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)現(xiàn)路徑的探析。從品牌建設(shè)（高秀青和王震，2011）、增加顧客體驗(yàn)（王旭，2013）、構(gòu)建系統(tǒng)的房地產(chǎn)政策體系（江優(yōu)優(yōu)和徐愛平，2019）以及建立長(zhǎng)效機(jī)制（王京濱，2019）等路徑論證了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的可行性。此外，孔慶山（2020）等人從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革視角進(jìn)行分析，認(rèn)為通過滿足居民住宅、就業(yè)、商業(yè)等生活保障來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平衡穩(wěn)定是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵[4]。

二是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型的研究，觀點(diǎn)主要聚焦以下三個(gè)方面：第一，綠色觀念引領(lǐng)房地產(chǎn)生態(tài)轉(zhuǎn)型。學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)綠色轉(zhuǎn)型是否成功取決于綠色觀念是否深入人心。孫超和朱慧（2013）闡述了房地產(chǎn)綠色革命要進(jìn)行觀念革新，消除人們心中“綠色”與“昂貴”之間的等價(jià)符號(hào)。第二，發(fā)展綠色建筑是轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。王天雨（2019）指出發(fā)展綠色建筑是使建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮重要經(jīng)濟(jì)作用，維護(hù)生態(tài)系統(tǒng)平衡、建立資源環(huán)境友好型社會(huì)的必然選擇[5]。魏潤(rùn)卿（2010）從低碳經(jīng)濟(jì)角度闡述了綠色建筑的重要意義，認(rèn)為低碳地產(chǎn)是低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的具體要求[6]。第三，房產(chǎn)稅助推生態(tài)轉(zhuǎn)型。陳秉釗（2012）認(rèn)為開征房產(chǎn)稅不僅能夠引導(dǎo)住房理性消費(fèi)，緩解土地壓力，同時(shí)可以使政府?dāng)[脫土地財(cái)政，實(shí)現(xiàn)城市的低碳轉(zhuǎn)型與綠色發(fā)展[7]。

（三）文獻(xiàn)述評(píng)

綜上所述，學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的相關(guān)研究呈現(xiàn)百花齊放的狀態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和綠色轉(zhuǎn)型的研究也較為深入，為本文提供了文獻(xiàn)支持。但是，以下問題有待進(jìn)一步探討：一是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)涵界定有待清晰，尤其是對(duì)房地產(chǎn)生態(tài)轉(zhuǎn)型的解讀不多，且多為綠色、低碳層面的解析，缺少多元化視野。二是較少有學(xué)者將高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)的生態(tài)轉(zhuǎn)型結(jié)合起來，高質(zhì)量是否等同于生態(tài)轉(zhuǎn)型，兩者之間的區(qū)別和聯(lián)系是什么等問題有待進(jìn)一步深究。三是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與“城市有機(jī)更新”“三生空間融合”等新理念融合的研究較少，多數(shù)停留在就房地產(chǎn)論房地產(chǎn)的階段。

本文將房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型界定為經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)多目標(biāo)下的生態(tài)化過程，以第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查（以下簡(jiǎn)稱四經(jīng)普）數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，對(duì)河南省房地產(chǎn)取得的成績(jī)進(jìn)行梳理，探討在轉(zhuǎn)型過程中可能存在的問題，并在黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展重大國(guó)家戰(zhàn)略的基調(diào)下，提出河南省房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)、思路、具體措施以及政府保障，建議遵循“4353原則”，即四種思維、三大目標(biāo)、五個(gè)措施、三條保障加以推進(jìn)。

二、河南省房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

四經(jīng)普和統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)家定下“房住不炒”的基調(diào)，且對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有力調(diào)控的情況下，河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者均回歸理性，結(jié)構(gòu)也日益優(yōu)化，截至2018年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)健康良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。

（一）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資趨于理性

四經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2018年河南省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7015.47億元，較2013年增長(zhǎng)3171.71億元，增幅82.5%，年均增幅16.5%。就年增幅而言，2016年最為迅猛，為28.2%；2017年受政策調(diào)控因素影響，增幅為14.8%；2018年為調(diào)整年，多項(xiàng)改革措施影響到房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資增幅進(jìn)入負(fù)區(qū)間，為-1.1%；經(jīng)過調(diào)控和轉(zhuǎn)型的陣痛之后，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅重回正區(qū)間，增幅也回歸理性，為6.4%。

各地?cái)?shù)據(jù)顯示，2014—2018年，濮陽、許昌、鶴壁、駐馬店住宅開發(fā)投資增幅均為正值，其他地區(qū)則有增幅為負(fù)值的年份。其中，2014—2017年濟(jì)源住宅開發(fā)投資增幅連續(xù)四年下降，且降幅均為兩位數(shù)。2018年，在全省多數(shù)地區(qū)增幅放緩甚至下降的形勢(shì)下，濟(jì)源卻逆勢(shì)而上，住宅開發(fā)投資增幅進(jìn)入正區(qū)間。

對(duì)住宅投資與房地產(chǎn)投資進(jìn)行對(duì)比，2014—2018年，住宅投資增幅與房地產(chǎn)投資增幅基本保持一致，除2015年外，其他年份略高于房地產(chǎn)投資增幅。2019年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，住宅投資6055.37億元，增長(zhǎng)12.4%。

以上數(shù)據(jù)表明，2014—2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策效果明顯，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資回歸理性，增幅放緩，與GDP增幅基本保持一致，同時(shí)更加關(guān)注居民居住環(huán)境改善和周邊配套設(shè)施建設(shè)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)

四經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2018年河南省商品房銷售面積13990.50萬平方米，較2013年增長(zhǎng)6689.29萬平方米，增幅91.4%，年均增幅18.3%。從年增幅來看，2016年商品房銷售面積增加最為迅猛，為32.1%；2017年受限購限貸政策的影響，增幅大幅下滑，為17.8%；2018年，調(diào)控政策的影響持續(xù)發(fā)酵，大量購房者持幣觀望，當(dāng)年商品房銷售面積增幅為5.1%；與房地產(chǎn)開發(fā)投資不同的是，2019年商品房銷售面積增幅不高，為2.1%。

從各地?cái)?shù)據(jù)看，2014—2018年，許昌、三門峽、南陽、商丘、信陽、駐馬店商品房銷售面積增幅均為正值，其他地區(qū)均有增幅為負(fù)值的年份。其中，2018年安陽商品房銷售面積下降最多，同比下降29.9%。

對(duì)商品房銷售面積和住宅銷售面積進(jìn)行對(duì)比（詳見表1），2014—2018年，兩者增幅基本保持一致，其中，2017年商品房銷售面積增幅比住宅銷售面積增幅高2.27個(gè)百分點(diǎn)，2018年和2019年住宅銷售面積增幅高于商品房銷售面積增幅。同時(shí)，2019年住宅銷售面積占商品房銷售面積的比例超過90%，達(dá)90.9%。

表1 2014—2019年河南省商品房/住宅銷售面積

以上數(shù)據(jù)表明，2014—2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2016年的狂熱之后逐漸趨穩(wěn)，在政府“房住不炒”基調(diào)下，以及出臺(tái)租售并舉、租購?fù)瑱?quán)、加強(qiáng)保障房建設(shè)等措施刺激下，房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象被有效遏制，投資趨于理性。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化

四經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2018年底河南省房屋施工面積54685.65萬平方米，其中住宅41349.89萬平方米，辦公樓1791.97萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房6224.08萬平方米，占比分別為75.6%、3.3%、11.4%。同期，房屋竣工面積6655.23萬平方米，其中住宅5074.09萬平方米，辦公樓87.97萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房792.40萬平方米，占比分別為76.2%、2.8%、11.9%。商品房銷售面積13990.50萬平方米，其中住宅12482.88萬平方米，辦公樓224.00萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1042.89萬平方米，占比分別為89.2%、1.6%、7.5%。

綜合2014—2018年數(shù)據(jù)，2018年住宅和辦公樓的施工面積、竣工面積、銷售面積占房屋施工面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積比例稍有下降，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房各項(xiàng)占比略有上升。

商品房待售面積呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢(shì)。《河南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》（2017—2019年）顯示，2017年商品房待售面積2846.55萬平方米，同比下降16.2%，其中，商品住宅1995.61萬平方米，下降21.1%；2018年商品房待售面積2800.92萬平方米，同比下降1.6%，其中，商品住宅1912.42萬平方米，下降4.2%；2019年商品房待售面積2529.37萬平方米，同比下降9.7%，其中，商品住宅1694.00萬平方米，下降11.4%。就保障房而言，2017年城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工58.87萬套，基本建成64.34萬套；2018年，城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工66.33萬套，基本建成44.97萬套；2019年，城鎮(zhèn)保障性安居工程住房新開工21.51萬套，基本建成24.53萬套①數(shù)據(jù)來源：《河南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》（2017—2019年）、河南省統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站。。

以上數(shù)據(jù)表明，2014—2018年房地產(chǎn)開發(fā)日趨合理，政府調(diào)控日益見效，內(nèi)部結(jié)構(gòu)正在調(diào)整優(yōu)化。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資回報(bào)率增加

四經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2018年河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)總額為780.57億元，較2014年增加474.94億元，增長(zhǎng)155.4%。同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)60.3%，利潤(rùn)總額增幅遠(yuǎn)高于開發(fā)投資增幅。

就投資回報(bào)率看，2018年為11.13%，比2014年增加4.15個(gè)百分點(diǎn)，與五年間的最低值，即2016年的5.63%相比，增加了5.5個(gè)百分點(diǎn)（詳見表2）。2014—2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過五年的調(diào)整之后，投資回報(bào)率重回兩位數(shù)，且高于2013年三經(jīng)普時(shí)期的10.2%。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金看，2018年實(shí)際到位資金7128.38億元，比2014年增加2439.41億元，增幅為52%，與開發(fā)投資基本持平，實(shí)際到位資金略高于開發(fā)投資額。

表2 2014—2018年河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資回報(bào)率

以上數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)回報(bào)率回歸較高區(qū)間，對(duì)企業(yè)有較大的吸引力，同時(shí)實(shí)際到位資金充足，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)有資金上的保障，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過調(diào)整之后，進(jìn)入良性運(yùn)行階段。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)形式多樣化

四經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2018年河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入50433460萬元，商品房屋銷售收入47712645萬元，土地轉(zhuǎn)讓收入411162萬元，房屋出租收入327319萬元，其他收入1982334萬元。從占比來看，土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房屋銷售收入、房屋出租收入、其他收入分別占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例為0.82%、94.61%、0.65%、3.93%（詳見表3）。

表3 2014—2018年河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)收占比情況 單位：%

從年變化情況看，商品房屋銷售收入占比和房屋出租收入占比有所下降，土地轉(zhuǎn)讓收入占比和其他收入占比有所增加，尤其是其他收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比例，由2014年的0.95%增加到2018年的3.93%。就絕對(duì)值變化而言，2013年底為437973萬元，2018年底較2013年底增加1544361萬元，增幅高達(dá)352.6%。

以上數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中開始注重輕資產(chǎn)，由原來的重開發(fā)向重經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，且經(jīng)營(yíng)形式呈現(xiàn)多樣化，包括文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

（六）房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增幅較大

四經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2018年底房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)7536個(gè)，較2017年增長(zhǎng)4.6%。其中大型企業(yè)由2017年的14個(gè)增加為19個(gè)，增幅35.7%；中型企業(yè)由1980個(gè)增加到2339個(gè)，增幅18.1%；小微型企業(yè)則由5211個(gè)減少為5178個(gè)，降幅0.6%，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整優(yōu)化。

從整體就業(yè)情況看，根據(jù)《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》（2013—2019年）數(shù)據(jù)顯示，2018年底河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)249944人，較2013年底增加91344人，增幅為57.6%。從年增幅看，2015年和2016年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)增幅最大，均達(dá)兩位數(shù)。2017年受政策影響，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，從業(yè)人員絕對(duì)值依然增加，但增幅明顯縮小，為五年來最低，僅有4.96%。2018年，隨著河南省房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整以及開發(fā)下沉縣域，對(duì)從業(yè)人員的需求又隨之上升，達(dá)12.54%。

以上數(shù)據(jù)表明，2014—2018年，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員持續(xù)增加，對(duì)緩解社會(huì)就業(yè)壓力有較大作用，加上房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)、家電業(yè)以及裝修等服務(wù)業(yè)的強(qiáng)帶動(dòng)作用，由房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)的從業(yè)人數(shù)在未來仍然會(huì)有較大增加。

三、河南省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中需要關(guān)注的問題

2014—2018年，河南省房地產(chǎn)在市場(chǎng)調(diào)控、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)資金支持調(diào)節(jié)方面，都取得了優(yōu)異成績(jī)，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)著陸，住宅逐漸回歸居住屬性。然而，隨著“城市更新”“三生空間融合”新理念的提出，配合政府倡導(dǎo)的“消費(fèi)減量化”和“去杠桿化”，河南省房地產(chǎn)業(yè)必然要進(jìn)行轉(zhuǎn)型，原有發(fā)展模式中存在的問題，亟須引起關(guān)注。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在較高風(fēng)險(xiǎn)

四經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，河南省房地產(chǎn)業(yè)法人單位資產(chǎn)總計(jì)39175.98億元，負(fù)債總計(jì)31782.13億元，資產(chǎn)負(fù)債率為81.1%。同期營(yíng)業(yè)收入為6397.19億元。

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)狀況較整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)更為惡化。截至2018年底，河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)合計(jì)33708.58億元，負(fù)債合計(jì)27940.46億元，資產(chǎn)負(fù)債率為82.9%，較2013年增加4.8個(gè)百分點(diǎn)，高出同期全國(guó)平均水平3.8個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域狀況來看，截至2018年底，鶴壁的資產(chǎn)負(fù)債率最高，為87.7%；鄭州、開封、安陽、焦作、濮陽、漯河、三門峽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在2014—2018年均處于高位，達(dá)80%以上；相比較而言，駐馬店、周口、商丘處于低位，且呈逐漸減弱態(tài)勢(shì)，但也高于國(guó)際公認(rèn)的企業(yè)合理資產(chǎn)負(fù)債率區(qū)間。

以上數(shù)據(jù)均顯示，河南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，在市場(chǎng)預(yù)期較好的條件下，房地產(chǎn)業(yè)高資產(chǎn)負(fù)債率的風(fēng)險(xiǎn)被掩蓋在高回報(bào)率的外衣之下，一旦遭遇金融危機(jī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)資金短缺，風(fēng)險(xiǎn)也將被放大，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)業(yè)土地購置費(fèi)增幅較大

四經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2018年底河南省房地產(chǎn)業(yè)建安費(fèi)5331.81億元，土地購置費(fèi)1137.61億元，分別比2013年底增加2198.84億元和745.91億元，增幅為70.2%和190.4%。從年增幅看，2016年土地購置費(fèi)增幅達(dá)87.91%，2017年和2018年有所回落，但增幅依然高于建安費(fèi)增幅28.9和22.8個(gè)百分點(diǎn)。2018年，建安費(fèi)增幅進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，與2017年相比下降3.3%。

從建安費(fèi)和土地購置費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)投資比例看，2014—2018年，建安費(fèi)占比呈下降態(tài)勢(shì)，土地購置費(fèi)占比增長(zhǎng)明顯。2014年兩者分別為84.66%和10.13%，建安費(fèi)占比遠(yuǎn)高于土地購置費(fèi)占比，差距達(dá)73.93個(gè)百分點(diǎn)。2018年底，兩者分別為76.00%和21.12%，前者高出后者54.88個(gè)百分點(diǎn)。從絕對(duì)值看，建安費(fèi)和土地購置費(fèi)的差距也在縮小，2014年建安費(fèi)是土地購置費(fèi)的10.5倍，2018年縮小為4.67倍（詳見表4）。

表4 2014—2018年河南省房地產(chǎn)業(yè)費(fèi)用構(gòu)成

以上數(shù)據(jù)顯示，2014—2018年間，土地購置費(fèi)的增加幅度較大。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，建安費(fèi)理應(yīng)占成本的大部分，然而土地購置費(fèi)的持續(xù)大幅增加，顯示出地方政府依然存在強(qiáng)烈的賣地沖動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)在土地購置成本增加的同時(shí)，必將削減研發(fā)費(fèi)用、建安費(fèi)用等，不利于房地產(chǎn)的技術(shù)化、數(shù)字化和生態(tài)化。

（三）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的態(tài)勢(shì)依然明顯

四經(jīng)普數(shù)據(jù)和《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》（2013—2019年）數(shù)據(jù)顯示，2018年底河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為14.6%，較2013年增加2.69個(gè)百分點(diǎn)。盡管2019年數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重有所降低，但依然比2013年高1.85個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)，河南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的態(tài)勢(shì)依然明顯。

從金融機(jī)構(gòu)中的個(gè)人信貸情況看，2014—2018年，個(gè)人消費(fèi)信貸增加8924.01億元，增長(zhǎng)191.6%，其中個(gè)人住房貸款增加7714.3億元，增長(zhǎng)213.9%。就個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款比例而言，2018年底為83.3%，較2014年增加5.9個(gè)百分點(diǎn)，2016年以來，該比例始終維持在80%以上。

以上數(shù)據(jù)顯示，目前河南省經(jīng)濟(jì)由傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的態(tài)勢(shì)依然存在，需要考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換，一是由房地產(chǎn)拉動(dòng)向科創(chuàng)拉動(dòng)轉(zhuǎn)換，二是由傳統(tǒng)房地產(chǎn)向生態(tài)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。此外，河南省還應(yīng)多關(guān)注個(gè)人房貸，其數(shù)額增加必然擠占其他商品和服務(wù)的消費(fèi)，導(dǎo)致消費(fèi)降級(jí)現(xiàn)象。

（四）房地產(chǎn)業(yè)的碳排放有待減少

利用四經(jīng)普數(shù)據(jù)和《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》（2013—2019年）數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，得到2015—2018年河南省房地產(chǎn)的生態(tài)足跡變動(dòng)情況，見圖1。

圖1 2015—2018年河南省房地產(chǎn)生態(tài)足跡及增幅

從年變化量看，2015—2018年，河南省房地產(chǎn)生態(tài)足跡呈線性增長(zhǎng)趨勢(shì)，這是因?yàn)楹幽鲜》康禺a(chǎn)施工面積與銷售面積均處于上升趨勢(shì)，由此帶來生態(tài)足跡的持續(xù)上升。從年增幅來看，年增幅處于動(dòng)態(tài)變化中，先上升之后又下降，其中2017年增速最大，為21.4%，2015年為增速最小，僅為4.7%。

從發(fā)展趨勢(shì)看，建設(shè)階段占比逐漸上升，從2014年的75.43%增加到2018年的82.35%；使用階段生態(tài)足跡占比呈下降趨勢(shì)，由2014年的24.54%降至2018年的17.63%（詳見表5）。

表5 2014—2018年河南省房地產(chǎn)業(yè)不同階段生態(tài)足跡

由房地產(chǎn)發(fā)展不同階段看，可將其分為建設(shè)階段、使用階段、拆除階段。由表5可知，建設(shè)階段生態(tài)足跡占比最大，五年間占比均超過70%，其次為使用階段，由于拆除階段最主要的生態(tài)足跡來源為建筑垃圾，在僅考慮建筑垃圾生態(tài)足跡的情況下，拆除階段生態(tài)足跡在整體生態(tài)足跡中占比非常小。

以上數(shù)據(jù)顯示，2014—2018年間，河南省房地產(chǎn)生態(tài)足跡呈上升趨勢(shì)，增速呈波動(dòng)變化狀態(tài)。從不同發(fā)展階段來看，建設(shè)階段生態(tài)足跡占比不斷增加，說明未來要繼續(xù)加大力度推動(dòng)綠色建筑發(fā)展、綠色小區(qū)建設(shè)等，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)綠色發(fā)展。使用階段生態(tài)足跡占比逐漸下降，表明綠色生活倡議已初見成效，綠色生活觀念逐漸深入人心，更有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

（五）房地產(chǎn)業(yè)區(qū)際發(fā)展失衡

四經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2018年河南省房屋新開工面積14683萬平方米，較2013年三經(jīng)普時(shí)期增加2218萬平方米，從絕對(duì)值看，住宅新開工面積增加最多，達(dá)1381.1萬平方米。此外，對(duì)比各類房屋新開工面積占總開工面積比例，可以發(fā)現(xiàn)，住宅占比下降2.78個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)占比上升1.68個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓占比下降0.19個(gè)百分點(diǎn)，其他類型房屋新開工面積上升1.29個(gè)百分點(diǎn)。

截至2018年底，河南省商品房待售面積28081746平方米，比2017年減少1.3%；土地購置面積10184300平方米，比2017年增加0.3%；施工面積546914276平方米，比2017年增長(zhǎng)9.5%，施工面積增幅較大。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，河南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體穩(wěn)定，但存在地區(qū)發(fā)展不平衡現(xiàn)象。

以房屋待銷售面積、施工面積和土地購置面積三個(gè)指標(biāo)為依據(jù)對(duì)各省轄市（示范區(qū)）進(jìn)行比較，可發(fā)現(xiàn)各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展差距較大，其中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為發(fā)達(dá)的地區(qū)以鄭州為首，三項(xiàng)指標(biāo)都穩(wěn)居全省第1，而發(fā)展較為落后的地區(qū)有濟(jì)源、漯河和開封等地。以待銷售面積為例，鄭州2018年商品房待銷售面積為5779940平方米，是漯河的209倍、濟(jì)源的29倍。而2018年鄭州房屋施工面積為186435814平方米，是濟(jì)源的56倍、漯河的17倍、開封的11倍。此外，洛陽、平頂山、濮陽等地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀也不樂觀，仍有很大發(fā)展空間。四經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，濮陽2018年土地購置面積為1224703平方米，位居全省第2，有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

四經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，河南省區(qū)域之間房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不平衡，房地產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)寥寥可數(shù)，絕大部分地區(qū)處于產(chǎn)業(yè)上升發(fā)展階段，還有一些地區(qū)處于房地產(chǎn)發(fā)展困難的處境。

四、河南省房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型升級(jí)的思路、舉措及保障措施

隨著城市邊界管控以及對(duì)人居環(huán)境的重視，“城市有機(jī)更新”“三生空間融合”等新理念相繼提出，河南多地進(jìn)行了城市更新研究，尤其是鄭州，開始進(jìn)行城市微改造，關(guān)注老舊小區(qū)改造、“三生空間融合”、核心板塊建設(shè)等，這些都要求房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行生態(tài)轉(zhuǎn)型。具體來說，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型要遵循“4353原則”，即四種思維、三大目標(biāo)、五個(gè)措施、三條保障。

（一）河南省房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型總體思路

生態(tài)轉(zhuǎn)型不僅是綠色轉(zhuǎn)型，更是一個(gè)綜合系統(tǒng)，即由原來的單一經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等多重目標(biāo)。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型，河南省房地產(chǎn)業(yè)要積極融入城市綜合運(yùn)營(yíng)管理中，成為城市配套服務(wù)商。同時(shí)，需要具備多元化思維、大地產(chǎn)思維、數(shù)字化思維以及“加減法”思維。

多元化思維要求跳出房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，站位全局進(jìn)行產(chǎn)城人融合。大地產(chǎn)思維要求提高站位，具備全產(chǎn)業(yè)鏈和全生命周期的眼界。數(shù)字化思維要求以建設(shè)智慧城市為導(dǎo)向，充分認(rèn)識(shí)數(shù)字技術(shù)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用，打造數(shù)字地產(chǎn)和地產(chǎn)數(shù)字?！凹訙p法”思維要求在質(zhì)量上做加法，打造百年地產(chǎn)；在碳排放上做減法，優(yōu)化三生空間，改善人居環(huán)境。這四種思維，既有大處著眼的全局意識(shí)，又有小處著手的實(shí)干精神。

（二）河南省房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型目標(biāo)

在生態(tài)轉(zhuǎn)型思路下，河南省房地產(chǎn)業(yè)要圍繞四種思維，努力實(shí)現(xiàn)三大目標(biāo)。

1.房地產(chǎn)業(yè)融于城市有機(jī)更新。在城市已經(jīng)建好、“城市病”凸顯的當(dāng)下，需要遵守城市內(nèi)在秩序和規(guī)律，順應(yīng)城市肌理，優(yōu)化空間尺度和布局，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上對(duì)城市進(jìn)行有機(jī)更新。因此，在原有“建房”模式上，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)更多關(guān)注社會(huì)和環(huán)境，積極融入城市更新。

2.房地產(chǎn)業(yè)積極推動(dòng)“三生空間融合”。生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的融合成為城市空間布局的新理念，同一空間涉及住宅用房、商業(yè)用房、工業(yè)用房，房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行發(fā)展布局時(shí)，需要同時(shí)考慮周邊產(chǎn)業(yè)狀況、人員聚集狀況等，與城市的生產(chǎn)、生活、生態(tài)結(jié)合起來，在未來獲得新生。

3.房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)生態(tài)化①房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)化，即以房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為導(dǎo)向，以環(huán)境友好和低消耗、高利用、再循環(huán)為原則，以提供滿足社會(huì)需求的環(huán)境友好型房地產(chǎn)產(chǎn)品為手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部以及房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境共生進(jìn)化的過程。。生態(tài)化的直接體現(xiàn)就是低碳，即降低房地產(chǎn)在各階段的碳排放；生態(tài)化深層次體現(xiàn)的是房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債合理化和整體結(jié)構(gòu)優(yōu)化[8]。

（三）河南省房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型具體措施

在三大目標(biāo)引導(dǎo)下，河南房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型可從以下方面努力：

1.房地產(chǎn)業(yè)橫向多元化發(fā)展。通過融合農(nóng)業(yè)、商貿(mào)等傳統(tǒng)行業(yè)，結(jié)合養(yǎng)老、文化、旅游、康養(yǎng)等形式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的多業(yè)態(tài)共生發(fā)展。將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并建立相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，形成多功能、高效率的城市綜合體，從而帶動(dòng)城市發(fā)展。從河南省情況來看，養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等均剛剛起步，存在質(zhì)量低下的情況，具體表現(xiàn)為“重建設(shè)輕運(yùn)營(yíng)管理”“重旅游輕文化內(nèi)涵”“重綠化輕生態(tài)”等，因此，房地產(chǎn)業(yè)的多元化不僅是與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，更應(yīng)是1+1＞2的有機(jī)融合。這樣可以更多地吸納就業(yè)人口，煥發(fā)房地產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)第二春，不僅有助于城市有機(jī)更新的順利實(shí)施，而且能夠提升房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率，對(duì)經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)而言，更要做到“以產(chǎn)促房，以房帶產(chǎn)”。

2.通過延鏈、固鏈、強(qiáng)鏈打造房地產(chǎn)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈?？煞謩e從整個(gè)行業(yè)和單個(gè)企業(yè)進(jìn)行考慮。對(duì)單個(gè)企業(yè)來說，房地產(chǎn)投資商、建設(shè)商、運(yùn)營(yíng)商三位一體對(duì)未來房地產(chǎn)投資和多元化經(jīng)營(yíng)非常重要，借用糧食產(chǎn)業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈，可以考慮建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈。在這個(gè)過程中，要具備系統(tǒng)思維和整體思維，跳出房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，加強(qiáng)本土房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，在充分借鑒吸收美國(guó)次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行金融工具創(chuàng)新，從資金籌措、城市規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)，到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)證券化等，實(shí)現(xiàn)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對(duì)整個(gè)行業(yè)來說，經(jīng)過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之后，房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)重新洗牌，有些進(jìn)入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，有些僅做商業(yè)地產(chǎn)，有些僅做房地產(chǎn)投資。對(duì)此，打造商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、證券化演進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展至關(guān)重要。在打造房地產(chǎn)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的過程中，需要時(shí)刻關(guān)注企業(yè)以及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況，尤其是企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于80%的鶴壁、鄭州、濮陽等地。

3.打造房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字生態(tài)鏈?！皵?shù)字中國(guó)、智慧社會(huì)”的提出及建設(shè)，對(duì)地處中部的河南極為有利。地域上的便利使其可以較好地集聚人才、資本、土地等要素資源，有利于承接?xùn)|部地區(qū)數(shù)字發(fā)展。對(duì)此，河南省應(yīng)順應(yīng)信息技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)，打造“數(shù)字河南、中部硅谷”，充分實(shí)現(xiàn)數(shù)字技術(shù)在各產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用。房地產(chǎn)業(yè)更應(yīng)在這一新形勢(shì)下，全面實(shí)現(xiàn)信息化轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字生態(tài)鏈，以“數(shù)字地產(chǎn)化、地產(chǎn)數(shù)字化”為導(dǎo)向，充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)和城市物理空間的數(shù)字化改造，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)用戶可感知、可觸達(dá)，創(chuàng)造基于場(chǎng)景的互動(dòng)，最終以用戶為中心構(gòu)建場(chǎng)景化的服務(wù)體系，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商從空間提供商向生活服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變。

4.房地產(chǎn)要充分采用新能源技術(shù)，實(shí)現(xiàn)碳排放減量。黨的十九大以來，從中央到地方多次提到社會(huì)發(fā)展要以人為本，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)而言，產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)很多，故以人為本的體現(xiàn)很多。但房地產(chǎn)最基礎(chǔ)的載體是建筑，因此，在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、居住和后期拆除等階段，要充分考慮碳排放的減量化，讓生活、生產(chǎn)回歸自然和生態(tài)。具體來說，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，利用數(shù)字模型和計(jì)算技術(shù)推算對(duì)居民最有利的碳排放量，充分考慮周邊建筑的密度以及建筑材料等，使新建地產(chǎn)與周邊碳排放形成互補(bǔ)，并從房地產(chǎn)的全生命周期出發(fā)，使開發(fā)、使用、拆除等各階段的碳排放達(dá)到最小值，最大限度地節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境。

5.房地產(chǎn)要高質(zhì)量化，以全生命周期管理理念打造百年地產(chǎn)。充分做好質(zhì)量的加法，對(duì)標(biāo)國(guó)外百年建筑，在房地產(chǎn)業(yè)中提供高質(zhì)量的房屋、物業(yè)和配套設(shè)施。房地產(chǎn)質(zhì)量的加法不僅體現(xiàn)為百年地產(chǎn)，還體現(xiàn)在服務(wù)上，要從全生命周期管理的新理念出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行高質(zhì)量管理，從房地產(chǎn)的需求、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、營(yíng)銷、使用、維修等階段提供服務(wù)，打造百年房地產(chǎn)集團(tuán)。

（四）政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型的保障

在以人為本的發(fā)展理念下，房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)，更早、更快進(jìn)行轉(zhuǎn)型的企業(yè)必將在未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，較先轉(zhuǎn)型完畢的區(qū)域必將推動(dòng)城市空間尺度合理、布局優(yōu)化，也必將以宜居宜業(yè)的環(huán)境集聚高素質(zhì)人才和優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，形成科創(chuàng)高地和人才高地。因此，房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，而順利轉(zhuǎn)型需要政府助力。

1.加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，優(yōu)化行政審批流程，對(duì)生態(tài)房地產(chǎn)項(xiàng)目審批優(yōu)先辦理。一方面，建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展負(fù)面清單，財(cái)稅、金融、投資、產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展等與房地產(chǎn)政策配合實(shí)施，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與城市規(guī)劃。另一方面，以“最多跑一次”的服務(wù)意識(shí)為引領(lǐng)，建立各部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，促進(jìn)生態(tài)房地產(chǎn)項(xiàng)目快速審批辦理，在土地、資金等要素方面給予優(yōu)先供給。

2.加大資金支持，強(qiáng)化市場(chǎng)意識(shí)，以市場(chǎng)手段推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)化。一方面，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用和政府的引導(dǎo)作用，以稅收優(yōu)惠、適當(dāng)補(bǔ)貼或者金融定向貸款等方式對(duì)生態(tài)房地產(chǎn)提供者（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、相關(guān)研發(fā)機(jī)構(gòu)等）給予支持，降低其建造成本，彌補(bǔ)價(jià)格“短板”缺陷，增強(qiáng)生態(tài)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)政府可對(duì)購房者進(jìn)行補(bǔ)貼，提高生態(tài)地產(chǎn)的需求，以需促產(chǎn)。另一方面，擴(kuò)大政府財(cái)政資金的引導(dǎo)作用，促進(jìn)銀行、證券、創(chuàng)投等社會(huì)資本進(jìn)入生態(tài)地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)展債券投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃等融資工具，加強(qiáng)生態(tài)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、技術(shù)以及數(shù)字化層面的研究。

3.優(yōu)化資源利用，優(yōu)先保障生態(tài)房地產(chǎn)用地。一是在編制城市主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和區(qū)域總體規(guī)劃時(shí)，明確保障生態(tài)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地。二是制定年度用地計(jì)劃時(shí)，優(yōu)先安排生態(tài)房地產(chǎn)項(xiàng)目新增建設(shè)用地指標(biāo)。三是充分發(fā)揮土地收儲(chǔ)的調(diào)控作用，注重盤活存量，針對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地，以“騰籠換鳥”的方式提前收儲(chǔ)，以土地收儲(chǔ)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)地產(chǎn)項(xiàng)目。