高質量發(fā)展背景下房地產業(yè)生態(tài)轉型研究
——基于河南省第四次經濟普查數據

（鄭州大學 旅游管理學院，河南 鄭州 450001）

一、引言

（一）研究背景

2014—2018年是我國房地產業(yè)的調控升級期，也是轉型分化期，在這一階段，房地產業(yè)實現平穩(wěn)著陸，即從高速增長向提質增效轉變，積累的經驗和教訓為房地產業(yè)進一步高質量轉型提供了深厚基礎。房地產企業(yè)欲在激烈的市場競爭中生存并實現高質量發(fā)展必然要轉型，既要以低碳經濟為目標，大力推動建筑產業(yè)化、現代化，提供節(jié)能環(huán)保產品和綠色建筑，又要兼顧“三生融合”理念，積極發(fā)揮房地產業(yè)對城市有機更新的推動作用。為此，需要政府從經濟、社會、環(huán)境相協(xié)調的綜合目標出發(fā)，引領房地產業(yè)向綠色低碳以及資產負債合理化轉型，實現可持續(xù)發(fā)展，推動經濟結構優(yōu)化升級，最終達到深化供給側結構性改革的目的。

（二）文獻梳理

學術界對房地產業(yè)轉型的相關研究開展得較早，通過文獻梳理，其研究主要有兩大類別。

一是對房地產業(yè)高質量發(fā)展的研究，從以下三個層面進行：第一，關于房地產業(yè)高質量發(fā)展動因的探討。王京濱和夏貝貝（2019）認為政府調控失靈與房屋居住屬性喪失是房地產業(yè)向高質量轉變的重要動因[1]。唐艷和陳江華等（2020）從羊群效應角度出發(fā)，認為房地產業(yè)作為國家支柱型產業(yè)，其熱度變化對居民、開發(fā)商甚至整個國家的產能和資源都有重要影響，因此，探索房地產業(yè)高質量發(fā)展對促進房地產持續(xù)增加居民幸福感和滿足度具有重要意義。第二，對房地產高質量發(fā)展內涵的解讀。學者從城市更新、市場供需、企業(yè)內部視角分別進行了解析。城市更新視角的解析如下：房地產業(yè)在發(fā)展過程中與工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程相匹配，與資源配置效率相一致，與顧客滿足度相協(xié)調（是飛舟，2019）。供需視角的解析如下：通過省際供需差異分析[2]、構建供需聯動模型[3]等方式論證了通過有效的調控達到供需均衡狀態(tài)是房地產業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的關鍵。企業(yè)內部視角的解析如下：高質量內涵包括合適的高管規(guī)模、優(yōu)化的結構以及完善的內部控制機制（謝海娟和何和陽等，2016）。第三，房地產業(yè)高質量發(fā)展實現路徑的探析。從品牌建設（高秀青和王震，2011）、增加顧客體驗（王旭，2013）、構建系統(tǒng)的房地產政策體系（江優(yōu)優(yōu)和徐愛平，2019）以及建立長效機制（王京濱，2019）等路徑論證了實現房地產業(yè)高質量發(fā)展的可行性。此外，孔慶山（2020）等人從供給側結構性改革視角進行分析，認為通過滿足居民住宅、就業(yè)、商業(yè)等生活保障來實現房地產業(yè)平衡穩(wěn)定是實現房地產行業(yè)高質量發(fā)展的關鍵[4]。

二是對房地產業(yè)生態(tài)轉型的研究，觀點主要聚焦以下三個方面：第一，綠色觀念引領房地產生態(tài)轉型。學者認為房地產綠色轉型是否成功取決于綠色觀念是否深入人心。孫超和朱慧（2013）闡述了房地產綠色革命要進行觀念革新，消除人們心中“綠色”與“昂貴”之間的等價符號。第二，發(fā)展綠色建筑是轉型的關鍵。王天雨（2019）指出發(fā)展綠色建筑是使建筑業(yè)、房地產業(yè)繼續(xù)發(fā)揮重要經濟作用，維護生態(tài)系統(tǒng)平衡、建立資源環(huán)境友好型社會的必然選擇[5]。魏潤卿（2010）從低碳經濟角度闡述了綠色建筑的重要意義，認為低碳地產是低碳經濟對房地產業(yè)的具體要求[6]。第三，房產稅助推生態(tài)轉型。陳秉釗（2012）認為開征房產稅不僅能夠引導住房理性消費，緩解土地壓力，同時可以使政府擺脫土地財政，實現城市的低碳轉型與綠色發(fā)展[7]。

（三）文獻述評

綜上所述，學者對房地產業(yè)轉型的相關研究呈現百花齊放的狀態(tài)，對房地產業(yè)高質量發(fā)展和綠色轉型的研究也較為深入，為本文提供了文獻支持。但是，以下問題有待進一步探討：一是房地產高質量發(fā)展內涵界定有待清晰，尤其是對房地產生態(tài)轉型的解讀不多，且多為綠色、低碳層面的解析，缺少多元化視野。二是較少有學者將高質量發(fā)展和房地產的生態(tài)轉型結合起來，高質量是否等同于生態(tài)轉型，兩者之間的區(qū)別和聯系是什么等問題有待進一步深究。三是房地產轉型與“城市有機更新”“三生空間融合”等新理念融合的研究較少，多數停留在就房地產論房地產的階段。

本文將房地產業(yè)生態(tài)轉型界定為經濟、環(huán)境、社會多目標下的生態(tài)化過程，以第四次全國經濟普查（以下簡稱四經普）數據為基礎，結合《河南統(tǒng)計年鑒》數據，對河南省房地產取得的成績進行梳理，探討在轉型過程中可能存在的問題，并在黃河流域生態(tài)保護和高質量發(fā)展重大國家戰(zhàn)略的基調下，提出河南省房地產業(yè)生態(tài)轉型的目標、思路、具體措施以及政府保障，建議遵循“4353原則”，即四種思維、三大目標、五個措施、三條保障加以推進。

二、河南省房地產業(yè)的現狀

四經普和統(tǒng)計年鑒數據顯示，在國家定下“房住不炒”的基調，且對房地產進行有力調控的情況下，河南省房地產市場逐漸趨穩(wěn)，房地產開發(fā)企業(yè)和購房者均回歸理性，結構也日益優(yōu)化，截至2018年底，房地產市場穩(wěn)中向好，房地產業(yè)呈現健康良性發(fā)展態(tài)勢。

（一）房地產業(yè)開發(fā)投資趨于理性

四經普數據顯示，2018年河南省完成房地產開發(fā)投資7015.47億元，較2013年增長3171.71億元，增幅82.5%，年均增幅16.5%。就年增幅而言，2016年最為迅猛，為28.2%；2017年受政策調控因素影響，增幅為14.8%；2018年為調整年，多項改革措施影響到房地產業(yè)，房地產企業(yè)投資增幅進入負區(qū)間，為-1.1%；經過調控和轉型的陣痛之后，2019年房地產開發(fā)投資增幅重回正區(qū)間，增幅也回歸理性，為6.4%。

各地數據顯示，2014—2018年，濮陽、許昌、鶴壁、駐馬店住宅開發(fā)投資增幅均為正值，其他地區(qū)則有增幅為負值的年份。其中，2014—2017年濟源住宅開發(fā)投資增幅連續(xù)四年下降，且降幅均為兩位數。2018年，在全省多數地區(qū)增幅放緩甚至下降的形勢下，濟源卻逆勢而上，住宅開發(fā)投資增幅進入正區(qū)間。

對住宅投資與房地產投資進行對比，2014—2018年，住宅投資增幅與房地產投資增幅基本保持一致，除2015年外，其他年份略高于房地產投資增幅。2019年統(tǒng)計數據顯示，住宅投資6055.37億元，增長12.4%。

以上數據表明，2014—2018年房地產調控政策效果明顯，房地產企業(yè)開發(fā)投資回歸理性，增幅放緩，與GDP增幅基本保持一致，同時更加關注居民居住環(huán)境改善和周邊配套設施建設。

（二）房地產市場逐漸趨穩(wěn)

四經普數據顯示，2018年河南省商品房銷售面積13990.50萬平方米，較2013年增長6689.29萬平方米，增幅91.4%，年均增幅18.3%。從年增幅來看，2016年商品房銷售面積增加最為迅猛，為32.1%；2017年受限購限貸政策的影響，增幅大幅下滑，為17.8%；2018年，調控政策的影響持續(xù)發(fā)酵，大量購房者持幣觀望，當年商品房銷售面積增幅為5.1%；與房地產開發(fā)投資不同的是，2019年商品房銷售面積增幅不高，為2.1%。

從各地數據看，2014—2018年，許昌、三門峽、南陽、商丘、信陽、駐馬店商品房銷售面積增幅均為正值，其他地區(qū)均有增幅為負值的年份。其中，2018年安陽商品房銷售面積下降最多，同比下降29.9%。

對商品房銷售面積和住宅銷售面積進行對比（詳見表1），2014—2018年，兩者增幅基本保持一致，其中，2017年商品房銷售面積增幅比住宅銷售面積增幅高2.27個百分點，2018年和2019年住宅銷售面積增幅高于商品房銷售面積增幅。同時，2019年住宅銷售面積占商品房銷售面積的比例超過90%，達90.9%。

表1 2014—2019年河南省商品房/住宅銷售面積

以上數據表明，2014—2019年，房地產市場在經歷2016年的狂熱之后逐漸趨穩(wěn)，在政府“房住不炒”基調下，以及出臺租售并舉、租購同權、加強保障房建設等措施刺激下，房地產投機現象被有效遏制，投資趨于理性。

（三）房地產開發(fā)結構調整優(yōu)化

四經普數據顯示，2018年底河南省房屋施工面積54685.65萬平方米，其中住宅41349.89萬平方米，辦公樓1791.97萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房6224.08萬平方米，占比分別為75.6%、3.3%、11.4%。同期，房屋竣工面積6655.23萬平方米，其中住宅5074.09萬平方米，辦公樓87.97萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房792.40萬平方米，占比分別為76.2%、2.8%、11.9%。商品房銷售面積13990.50萬平方米，其中住宅12482.88萬平方米，辦公樓224.00萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房1042.89萬平方米，占比分別為89.2%、1.6%、7.5%。

綜合2014—2018年數據，2018年住宅和辦公樓的施工面積、竣工面積、銷售面積占房屋施工面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積比例稍有下降，商業(yè)營業(yè)用房各項占比略有上升。

商品房待售面積呈現連續(xù)下降趨勢?！逗幽鲜窠洕蜕鐣l(fā)展統(tǒng)計公報》（2017—2019年）顯示，2017年商品房待售面積2846.55萬平方米，同比下降16.2%，其中，商品住宅1995.61萬平方米，下降21.1%；2018年商品房待售面積2800.92萬平方米，同比下降1.6%，其中，商品住宅1912.42萬平方米，下降4.2%；2019年商品房待售面積2529.37萬平方米，同比下降9.7%，其中，商品住宅1694.00萬平方米，下降11.4%。就保障房而言，2017年城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工58.87萬套，基本建成64.34萬套；2018年，城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工66.33萬套，基本建成44.97萬套；2019年，城鎮(zhèn)保障性安居工程住房新開工21.51萬套，基本建成24.53萬套①數據來源：《河南省國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》（2017—2019年）、河南省統(tǒng)計局官方網站。。

以上數據表明，2014—2018年房地產開發(fā)日趨合理，政府調控日益見效，內部結構正在調整優(yōu)化。

（四）房地產開發(fā)企業(yè)投資回報率增加

四經普數據顯示，2018年河南省房地產開發(fā)企業(yè)利潤總額為780.57億元，較2014年增加474.94億元，增長155.4%。同期，房地產開發(fā)投資增長60.3%，利潤總額增幅遠高于開發(fā)投資增幅。

就投資回報率看，2018年為11.13%，比2014年增加4.15個百分點，與五年間的最低值，即2016年的5.63%相比，增加了5.5個百分點（詳見表2）。2014—2018年，房地產開發(fā)企業(yè)經過五年的調整之后，投資回報率重回兩位數，且高于2013年三經普時期的10.2%。

從房地產開發(fā)企業(yè)實際到位資金看，2018年實際到位資金7128.38億元，比2014年增加2439.41億元，增幅為52%，與開發(fā)投資基本持平，實際到位資金略高于開發(fā)投資額。

表2 2014—2018年河南省房地產開發(fā)企業(yè)投資回報率

以上數據顯示，房地產開發(fā)回報率回歸較高區(qū)間，對企業(yè)有較大的吸引力，同時實際到位資金充足，對房地產開發(fā)項目的推進有資金上的保障，房地產市場在經過調整之后，進入良性運行階段。

（五）房地產開發(fā)企業(yè)經營形式多樣化

四經普數據顯示，2018年河南省房地產開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務收入50433460萬元，商品房屋銷售收入47712645萬元，土地轉讓收入411162萬元，房屋出租收入327319萬元，其他收入1982334萬元。從占比來看，土地轉讓收入、商品房屋銷售收入、房屋出租收入、其他收入分別占房地產開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務收入比例為0.82%、94.61%、0.65%、3.93%（詳見表3）。

表3 2014—2018年河南省房地產開發(fā)企業(yè)營收占比情況 單位：%

從年變化情況看，商品房屋銷售收入占比和房屋出租收入占比有所下降，土地轉讓收入占比和其他收入占比有所增加，尤其是其他收入占主營業(yè)務收入比例，由2014年的0.95%增加到2018年的3.93%。就絕對值變化而言，2013年底為437973萬元，2018年底較2013年底增加1544361萬元，增幅高達352.6%。

以上數據顯示，房地產開發(fā)企業(yè)轉型升級過程中開始注重輕資產，由原來的重開發(fā)向重經營轉變，且經營形式呈現多樣化，包括文化地產、旅游地產、養(yǎng)老地產等。

（六）房地產從業(yè)人數增幅較大

四經普數據顯示，2018年底房地產開發(fā)企業(yè)7536個，較2017年增長4.6%。其中大型企業(yè)由2017年的14個增加為19個，增幅35.7%；中型企業(yè)由1980個增加到2339個，增幅18.1%；小微型企業(yè)則由5211個減少為5178個，降幅0.6%，表明房地產開發(fā)企業(yè)的結構逐步調整優(yōu)化。

從整體就業(yè)情況看，根據《河南統(tǒng)計年鑒》（2013—2019年）數據顯示，2018年底河南省房地產開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數249944人，較2013年底增加91344人，增幅為57.6%。從年增幅看，2015年和2016年，河南省房地產開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數增幅最大，均達兩位數。2017年受政策影響，整個房地產業(yè)進入調整期，從業(yè)人員絕對值依然增加，但增幅明顯縮小，為五年來最低，僅有4.96%。2018年，隨著河南省房地產業(yè)的調整以及開發(fā)下沉縣域，對從業(yè)人員的需求又隨之上升，達12.54%。

以上數據表明，2014—2018年，房地產業(yè)從業(yè)人員持續(xù)增加，對緩解社會就業(yè)壓力有較大作用，加上房地產業(yè)對建筑業(yè)、家電業(yè)以及裝修等服務業(yè)的強帶動作用，由房地產開發(fā)帶動的從業(yè)人數在未來仍然會有較大增加。

三、河南省房地產業(yè)轉型升級中需要關注的問題

2014—2018年，河南省房地產在市場調控、產業(yè)內部結構調整、企業(yè)轉型升級以及金融機構對房地產資金支持調節(jié)方面，都取得了優(yōu)異成績，房地產業(yè)實現平穩(wěn)著陸，住宅逐漸回歸居住屬性。然而，隨著“城市更新”“三生空間融合”新理念的提出，配合政府倡導的“消費減量化”和“去杠桿化”，河南省房地產業(yè)必然要進行轉型，原有發(fā)展模式中存在的問題，亟須引起關注。

（一）房地產開發(fā)企業(yè)存在較高風險

四經普數據顯示，截至2018年底，河南省房地產業(yè)法人單位資產總計39175.98億元，負債總計31782.13億元，資產負債率為81.1%。同期營業(yè)收入為6397.19億元。

就房地產開發(fā)企業(yè)而言，其財務狀況較整個房地產業(yè)更為惡化。截至2018年底，河南省房地產開發(fā)企業(yè)資產合計33708.58億元，負債合計27940.46億元，資產負債率為82.9%，較2013年增加4.8個百分點，高出同期全國平均水平3.8個百分點。從區(qū)域狀況來看，截至2018年底，鶴壁的資產負債率最高，為87.7%；鄭州、開封、安陽、焦作、濮陽、漯河、三門峽的房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率在2014—2018年均處于高位，達80%以上；相比較而言，駐馬店、周口、商丘處于低位，且呈逐漸減弱態(tài)勢，但也高于國際公認的企業(yè)合理資產負債率區(qū)間。

以上數據均顯示，河南省房地產開發(fā)企業(yè)財務風險較高，對負債的依賴性強，企業(yè)的抗風險能力不足，在市場預期較好的條件下，房地產業(yè)高資產負債率的風險被掩蓋在高回報率的外衣之下，一旦遭遇金融危機，房地產開發(fā)企業(yè)將出現資金短缺，風險也將被放大，不利于房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

（二）房地產業(yè)土地購置費增幅較大

四經普數據顯示，2018年底河南省房地產業(yè)建安費5331.81億元，土地購置費1137.61億元，分別比2013年底增加2198.84億元和745.91億元，增幅為70.2%和190.4%。從年增幅看，2016年土地購置費增幅達87.91%，2017年和2018年有所回落，但增幅依然高于建安費增幅28.9和22.8個百分點。2018年，建安費增幅進入負值區(qū)間，與2017年相比下降3.3%。

從建安費和土地購置費占房地產開發(fā)投資比例看，2014—2018年，建安費占比呈下降態(tài)勢，土地購置費占比增長明顯。2014年兩者分別為84.66%和10.13%，建安費占比遠高于土地購置費占比，差距達73.93個百分點。2018年底，兩者分別為76.00%和21.12%，前者高出后者54.88個百分點。從絕對值看，建安費和土地購置費的差距也在縮小，2014年建安費是土地購置費的10.5倍，2018年縮小為4.67倍（詳見表4）。

表4 2014—2018年河南省房地產業(yè)費用構成

以上數據顯示，2014—2018年間，土地購置費的增加幅度較大。就房地產開發(fā)而言，建安費理應占成本的大部分，然而土地購置費的持續(xù)大幅增加，顯示出地方政府依然存在強烈的賣地沖動，房地產企業(yè)在土地購置成本增加的同時，必將削減研發(fā)費用、建安費用等，不利于房地產的技術化、數字化和生態(tài)化。

（三）經濟增長由傳統(tǒng)房地產業(yè)拉動的態(tài)勢依然明顯

四經普數據和《河南統(tǒng)計年鑒》（2013—2019年）數據顯示，2018年底河南省房地產開發(fā)投資占GDP比重為14.6%，較2013年增加2.69個百分點。盡管2019年數據顯示房地產開發(fā)投資占GDP比重有所降低，但依然比2013年高1.85個百分點?？紤]到房地產的上下游產業(yè)，河南省經濟增長由傳統(tǒng)房地產業(yè)拉動的態(tài)勢依然明顯。

從金融機構中的個人信貸情況看，2014—2018年，個人消費信貸增加8924.01億元，增長191.6%，其中個人住房貸款增加7714.3億元，增長213.9%。就個人住房貸款占個人消費貸款比例而言，2018年底為83.3%，較2014年增加5.9個百分點，2016年以來，該比例始終維持在80%以上。

以上數據顯示，目前河南省經濟由傳統(tǒng)房地產業(yè)拉動的態(tài)勢依然存在，需要考慮經濟增長新舊動能的轉換，一是由房地產拉動向科創(chuàng)拉動轉換，二是由傳統(tǒng)房地產向生態(tài)房地產轉換。此外，河南省還應多關注個人房貸，其數額增加必然擠占其他商品和服務的消費，導致消費降級現象。

（四）房地產業(yè)的碳排放有待減少

利用四經普數據和《河南統(tǒng)計年鑒》（2013—2019年）數據進行計算，得到2015—2018年河南省房地產的生態(tài)足跡變動情況，見圖1。

圖1 2015—2018年河南省房地產生態(tài)足跡及增幅

從年變化量看，2015—2018年，河南省房地產生態(tài)足跡呈線性增長趨勢，這是因為河南省房地產施工面積與銷售面積均處于上升趨勢，由此帶來生態(tài)足跡的持續(xù)上升。從年增幅來看，年增幅處于動態(tài)變化中，先上升之后又下降，其中2017年增速最大，為21.4%，2015年為增速最小，僅為4.7%。

從發(fā)展趨勢看，建設階段占比逐漸上升，從2014年的75.43%增加到2018年的82.35%；使用階段生態(tài)足跡占比呈下降趨勢，由2014年的24.54%降至2018年的17.63%（詳見表5）。

表5 2014—2018年河南省房地產業(yè)不同階段生態(tài)足跡

由房地產發(fā)展不同階段看，可將其分為建設階段、使用階段、拆除階段。由表5可知，建設階段生態(tài)足跡占比最大，五年間占比均超過70%，其次為使用階段，由于拆除階段最主要的生態(tài)足跡來源為建筑垃圾，在僅考慮建筑垃圾生態(tài)足跡的情況下，拆除階段生態(tài)足跡在整體生態(tài)足跡中占比非常小。

以上數據顯示，2014—2018年間，河南省房地產生態(tài)足跡呈上升趨勢，增速呈波動變化狀態(tài)。從不同發(fā)展階段來看，建設階段生態(tài)足跡占比不斷增加，說明未來要繼續(xù)加大力度推動綠色建筑發(fā)展、綠色小區(qū)建設等，從而實現房地產行業(yè)綠色發(fā)展。使用階段生態(tài)足跡占比逐漸下降，表明綠色生活倡議已初見成效，綠色生活觀念逐漸深入人心，更有利于實現經濟社會可持續(xù)發(fā)展。

（五）房地產業(yè)區(qū)際發(fā)展失衡

四經普數據顯示，2018年河南省房屋新開工面積14683萬平方米，較2013年三經普時期增加2218萬平方米，從絕對值看，住宅新開工面積增加最多，達1381.1萬平方米。此外，對比各類房屋新開工面積占總開工面積比例，可以發(fā)現，住宅占比下降2.78個百分點，商業(yè)占比上升1.68個百分點，辦公樓占比下降0.19個百分點，其他類型房屋新開工面積上升1.29個百分點。

截至2018年底，河南省商品房待售面積28081746平方米，比2017年減少1.3%；土地購置面積10184300平方米，比2017年增加0.3%；施工面積546914276平方米，比2017年增長9.5%，施工面積增幅較大。同時數據顯示，河南省房地產業(yè)發(fā)展整體穩(wěn)定，但存在地區(qū)發(fā)展不平衡現象。

以房屋待銷售面積、施工面積和土地購置面積三個指標為依據對各省轄市（示范區(qū)）進行比較，可發(fā)現各地房地產業(yè)發(fā)展差距較大，其中房地產業(yè)發(fā)展較為發(fā)達的地區(qū)以鄭州為首，三項指標都穩(wěn)居全省第1，而發(fā)展較為落后的地區(qū)有濟源、漯河和開封等地。以待銷售面積為例，鄭州2018年商品房待銷售面積為5779940平方米，是漯河的209倍、濟源的29倍。而2018年鄭州房屋施工面積為186435814平方米，是濟源的56倍、漯河的17倍、開封的11倍。此外，洛陽、平頂山、濮陽等地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展現狀也不樂觀，仍有很大發(fā)展空間。四經普數據顯示，濮陽2018年土地購置面積為1224703平方米，位居全省第2，有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

四經普數據顯示，河南省區(qū)域之間房地產業(yè)發(fā)展極不平衡，房地產業(yè)較為發(fā)達的地區(qū)寥寥可數，絕大部分地區(qū)處于產業(yè)上升發(fā)展階段，還有一些地區(qū)處于房地產發(fā)展困難的處境。

四、河南省房地產業(yè)生態(tài)轉型升級的思路、舉措及保障措施

隨著城市邊界管控以及對人居環(huán)境的重視，“城市有機更新”“三生空間融合”等新理念相繼提出，河南多地進行了城市更新研究，尤其是鄭州，開始進行城市微改造，關注老舊小區(qū)改造、“三生空間融合”、核心板塊建設等，這些都要求房地產業(yè)進行生態(tài)轉型。具體來說，房地產轉型要遵循“4353原則”，即四種思維、三大目標、五個措施、三條保障。

（一）河南省房地產業(yè)生態(tài)轉型總體思路

生態(tài)轉型不僅是綠色轉型，更是一個綜合系統(tǒng)，即由原來的單一經濟效益目標轉為經濟、社會、環(huán)境等多重目標。針對房地產業(yè)生態(tài)轉型，河南省房地產業(yè)要積極融入城市綜合運營管理中，成為城市配套服務商。同時，需要具備多元化思維、大地產思維、數字化思維以及“加減法”思維。

多元化思維要求跳出房地產看房地產，站位全局進行產城人融合。大地產思維要求提高站位，具備全產業(yè)鏈和全生命周期的眼界。數字化思維要求以建設智慧城市為導向，充分認識數字技術在房地產中的應用，打造數字地產和地產數字?！凹訙p法”思維要求在質量上做加法，打造百年地產；在碳排放上做減法，優(yōu)化三生空間，改善人居環(huán)境。這四種思維，既有大處著眼的全局意識，又有小處著手的實干精神。

（二）河南省房地產業(yè)生態(tài)轉型目標

在生態(tài)轉型思路下，河南省房地產業(yè)要圍繞四種思維，努力實現三大目標。

1.房地產業(yè)融于城市有機更新。在城市已經建好、“城市病”凸顯的當下，需要遵守城市內在秩序和規(guī)律，順應城市肌理，優(yōu)化空間尺度和布局，在可持續(xù)發(fā)展的基礎上對城市進行有機更新。因此，在原有“建房”模式上，房地產業(yè)應更多關注社會和環(huán)境，積極融入城市更新。

2.房地產業(yè)積極推動“三生空間融合”。生產、生活、生態(tài)空間的融合成為城市空間布局的新理念，同一空間涉及住宅用房、商業(yè)用房、工業(yè)用房，房地產業(yè)在進行發(fā)展布局時，需要同時考慮周邊產業(yè)狀況、人員聚集狀況等，與城市的生產、生活、生態(tài)結合起來，在未來獲得新生。

3.房地產業(yè)要實現生態(tài)化①房地產業(yè)生態(tài)化，即以房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為導向，以環(huán)境友好和低消耗、高利用、再循環(huán)為原則，以提供滿足社會需求的環(huán)境友好型房地產產品為手段，實現房地產業(yè)內部以及房地產業(yè)與國民經濟和自然環(huán)境共生進化的過程。。生態(tài)化的直接體現就是低碳，即降低房地產在各階段的碳排放；生態(tài)化深層次體現的是房地產企業(yè)要實現資產負債合理化和整體結構優(yōu)化[8]。

（三）河南省房地產業(yè)生態(tài)轉型具體措施

在三大目標引導下，河南房地產業(yè)生態(tài)轉型可從以下方面努力：

1.房地產業(yè)橫向多元化發(fā)展。通過融合農業(yè)、商貿等傳統(tǒng)行業(yè)，結合養(yǎng)老、文化、旅游、康養(yǎng)等形式，實現房地產的多業(yè)態(tài)共生發(fā)展。將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并建立相互依存、相互助益的能動關系，形成多功能、高效率的城市綜合體，從而帶動城市發(fā)展。從河南省情況來看，養(yǎng)老地產、文旅地產等均剛剛起步，存在質量低下的情況，具體表現為“重建設輕運營管理”“重旅游輕文化內涵”“重綠化輕生態(tài)”等，因此，房地產業(yè)的多元化不僅是與傳統(tǒng)產業(yè)的結合，更應是1+1＞2的有機融合。這樣可以更多地吸納就業(yè)人口，煥發(fā)房地產業(yè)和傳統(tǒng)產業(yè)第二春，不僅有助于城市有機更新的順利實施，而且能夠提升房地產業(yè)的投資回報率，對經濟落后地區(qū)而言，更要做到“以產促房，以房帶產”。

2.通過延鏈、固鏈、強鏈打造房地產業(yè)全產業(yè)鏈?？煞謩e從整個行業(yè)和單個企業(yè)進行考慮。對單個企業(yè)來說，房地產投資商、建設商、運營商三位一體對未來房地產投資和多元化經營非常重要，借用糧食產業(yè)的全產業(yè)鏈，可以考慮建設房地產業(yè)的全產業(yè)鏈。在這個過程中，要具備系統(tǒng)思維和整體思維，跳出房地產看房地產，加強本土房地產企業(yè)的輕資產運營，在充分借鑒吸收美國次貸危機經驗教訓的基礎上，進行金融工具創(chuàng)新，從資金籌措、城市規(guī)劃、開發(fā)建設，到資產運營、地產證券化等，實現大房地產業(yè)發(fā)展。對整個行業(yè)來說，經過市場競爭之后，房地產業(yè)必然會重新洗牌，有些進入輕資產運營，有些僅做商業(yè)地產，有些僅做房地產投資。對此，打造商業(yè)地產運營平臺、輕資產運營、證券化演進對房地產業(yè)的未來發(fā)展至關重要。在打造房地產業(yè)全產業(yè)鏈的過程中，需要時刻關注企業(yè)以及整個房地產業(yè)的資產負債情況，尤其是企業(yè)資產負債率高于80%的鶴壁、鄭州、濮陽等地。

3.打造房地產業(yè)數字生態(tài)鏈?！皵底种袊?、智慧社會”的提出及建設，對地處中部的河南極為有利。地域上的便利使其可以較好地集聚人才、資本、土地等要素資源，有利于承接東部地區(qū)數字發(fā)展。對此，河南省應順應信息技術發(fā)展趨勢，打造“數字河南、中部硅谷”，充分實現數字技術在各產業(yè)的應用。房地產業(yè)更應在這一新形勢下，全面實現信息化轉型升級，打造房地產業(yè)數字生態(tài)鏈，以“數字地產化、地產數字化”為導向，充分利用物聯網、云計算等技術，實現房地產和城市物理空間的數字化改造，實現房地產用戶可感知、可觸達，創(chuàng)造基于場景的互動，最終以用戶為中心構建場景化的服務體系，從而實現房地產商從空間提供商向生活服務運營商的轉變。

4.房地產要充分采用新能源技術，實現碳排放減量。黨的十九大以來，從中央到地方多次提到社會發(fā)展要以人為本，對整個房地產業(yè)而言，產業(yè)鏈的環(huán)節(jié)很多，故以人為本的體現很多。但房地產最基礎的載體是建筑，因此，在前期規(guī)劃設計、開發(fā)建設、運營、居住和后期拆除等階段，要充分考慮碳排放的減量化，讓生活、生產回歸自然和生態(tài)。具體來說，前期規(guī)劃設計階段，利用數字模型和計算技術推算對居民最有利的碳排放量，充分考慮周邊建筑的密度以及建筑材料等，使新建地產與周邊碳排放形成互補，并從房地產的全生命周期出發(fā)，使開發(fā)、使用、拆除等各階段的碳排放達到最小值，最大限度地節(jié)約資源和保護環(huán)境。

5.房地產要高質量化，以全生命周期管理理念打造百年地產。充分做好質量的加法，對標國外百年建筑，在房地產業(yè)中提供高質量的房屋、物業(yè)和配套設施。房地產質量的加法不僅體現為百年地產，還體現在服務上，要從全生命周期管理的新理念出發(fā)，對房地產實行高質量管理，從房地產的需求、規(guī)劃、設計、開發(fā)、營銷、使用、維修等階段提供服務，打造百年房地產集團。

（四）政府對房地產業(yè)生態(tài)轉型的保障

在以人為本的發(fā)展理念下，房地產業(yè)的生態(tài)轉型是必然趨勢，更早、更快進行轉型的企業(yè)必將在未來市場競爭中處于有利地位，較先轉型完畢的區(qū)域必將推動城市空間尺度合理、布局優(yōu)化，也必將以宜居宜業(yè)的環(huán)境集聚高素質人才和優(yōu)質企業(yè)落戶，形成科創(chuàng)高地和人才高地。因此，房地產業(yè)的生態(tài)轉型勢在必行，而順利轉型需要政府助力。

1.加強組織領導，優(yōu)化行政審批流程，對生態(tài)房地產項目審批優(yōu)先辦理。一方面，建立房地產業(yè)發(fā)展負面清單，財稅、金融、投資、產業(yè)、城市發(fā)展等與房地產政策配合實施，推動房地產業(yè)與其他產業(yè)聯動，鼓勵房地產企業(yè)參與城市規(guī)劃。另一方面，以“最多跑一次”的服務意識為引領，建立各部門協(xié)調聯動機制，促進生態(tài)房地產項目快速審批辦理，在土地、資金等要素方面給予優(yōu)先供給。

2.加大資金支持，強化市場意識，以市場手段推動房地產業(yè)生態(tài)化。一方面，充分發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用和政府的引導作用，以稅收優(yōu)惠、適當補貼或者金融定向貸款等方式對生態(tài)房地產提供者（房地產開發(fā)企業(yè)、相關研發(fā)機構等）給予支持，降低其建造成本，彌補價格“短板”缺陷，增強生態(tài)房地產在房地產市場上的競爭力。同時政府可對購房者進行補貼，提高生態(tài)地產的需求，以需促產。另一方面，擴大政府財政資金的引導作用，促進銀行、證券、創(chuàng)投等社會資本進入生態(tài)地產項目，發(fā)展債券投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃等融資工具，加強生態(tài)房地產的設計、規(guī)劃、技術以及數字化層面的研究。

3.優(yōu)化資源利用，優(yōu)先保障生態(tài)房地產用地。一是在編制城市主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和區(qū)域總體規(guī)劃時，明確保障生態(tài)房地產項目用地。二是制定年度用地計劃時，優(yōu)先安排生態(tài)房地產項目新增建設用地指標。三是充分發(fā)揮土地收儲的調控作用，注重盤活存量，針對傳統(tǒng)產業(yè)用地，以“騰籠換鳥”的方式提前收儲，以土地收儲引導產業(yè)轉型，大力發(fā)展生態(tài)產業(yè)、生態(tài)地產項目。