房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)成交價格的關(guān)聯(lián)因素

徐統(tǒng)軍

隨著國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，社會大眾的生活水平也在不斷提升，這也就使得各行業(yè)為了滿足社會大眾需求而不斷發(fā)展。作為與大眾生活緊密聯(lián)系的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷地發(fā)展壯大。房地產(chǎn)是由房產(chǎn)與地產(chǎn)兩項(xiàng)重要元素構(gòu)成，其本質(zhì)則是客觀存在的一種物質(zhì)形態(tài)，伴隨著社會大眾對于權(quán)益認(rèn)知的提升，作為個人財產(chǎn)中的一種，在商業(yè)交易中房地產(chǎn)占據(jù)了重要的位置。這其中房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)成交價格是一種經(jīng)過量化后的數(shù)據(jù)，而這些數(shù)據(jù)也會受到各種外部環(huán)境的影響而出現(xiàn)變化，甚至兩者之間也會相互影響。為此就需要將房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)交易價格之間的內(nèi)在聯(lián)系與影響因素進(jìn)行全面深入的剖析，才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律更為精準(zhǔn)有效的把握，最終推動房地產(chǎn)交易的有效開展。

社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，推動城市化進(jìn)程不斷加快，人口的大量涌入，使得城市不斷進(jìn)行擴(kuò)建，以上種種因素的影響，也推動了房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展變化，這其中房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)成交價格也處于一個動態(tài)發(fā)展的過程中。除此之外，在全新的經(jīng)濟(jì)形勢背景下，也致使許多經(jīng)濟(jì)作用下的產(chǎn)品價值出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場與其相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)同樣受到了巨大的影響，這些因素也對房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)成交價格造成嚴(yán)重的沖擊。為此就需要確保房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)成交價格保持穩(wěn)定的浮動，推動經(jīng)濟(jì)鏈的有效運(yùn)行，最終促進(jìn)房地產(chǎn)交易的有效開展，為社會的平穩(wěn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)成交價其主要指在進(jìn)行房地產(chǎn)教育過程中，交易雙方完成交易活動，賣方接受賣方所支付的經(jīng)濟(jì)利益，這種經(jīng)濟(jì)利益就是成交價格。而成交價格的本質(zhì)是一種既定事實(shí)，也是一種個別價值，成交價格不是一成不變的，交易者對于市場行情的了解、出售或購買的動機(jī)、交易急迫程度、交易雙方關(guān)系、議價技巧與能力等都會對成交價格造成一定的影響。除此之外，在房地產(chǎn)市場中對于成交價格的影響因素有很多，其中最為主要的就是國內(nèi)生產(chǎn)總值對于房地產(chǎn)成交價格的影響，國內(nèi)生產(chǎn)總是國家在一段時期內(nèi)的全部經(jīng)濟(jì)活動總值，其能夠?qū)竦恼w生活水平與經(jīng)濟(jì)活動規(guī)模進(jìn)行有效的反映。此外，居民收入水平也是影響房地產(chǎn)成交價格的重要因素，居民的收入水平直接關(guān)系到其購買能力，這也是與房地產(chǎn)成交價格保持著正相關(guān)系。最后，貨幣供應(yīng)、利率與匯率等也是影響房地產(chǎn)成交價格的相關(guān)因素。

房地產(chǎn)估價的定義與內(nèi)容

房地產(chǎn)估價同房地產(chǎn)成交價格一樣都會收到各種外部環(huán)境因素的影響，社會大眾生活關(guān)注點(diǎn)不同，房地產(chǎn)開發(fā)商的宣傳手段與各種不可控因素，都是造成房地產(chǎn)估價出現(xiàn)變化的主要影響因素。受到各種外部因素的影響，房地產(chǎn)成交價格會出現(xiàn)比較大的波動，而為了維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益與房地產(chǎn)開發(fā)商自身的利益，就需要依據(jù)市場的整體發(fā)展情況與明確的標(biāo)準(zhǔn)，來對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行科學(xué)合理的評估，這也是進(jìn)行房地產(chǎn)估價工作的重要意義與任務(wù)。除此之外，房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，是房地產(chǎn)估價誕生的重要前提，所以房地產(chǎn)估價的總體工作目標(biāo)是為了確保房地產(chǎn)市場能夠保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)揮在那。隨著近些年的高速發(fā)展，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)估價工作已經(jīng)趨于成熟，專業(yè)工作人員通過對房產(chǎn)人文地理、市場發(fā)展趨勢與房地產(chǎn)估價的原則，對估價方式進(jìn)行科學(xué)合理的選擇，最終對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行科學(xué)合理的評定。

房地產(chǎn)估價的不同程序

房地產(chǎn)估價工作，不單單局限于對建筑的一系列理性指標(biāo)進(jìn)行評判，還需要將房地產(chǎn)的人文價值進(jìn)行有效的結(jié)合，如此才能確保房地產(chǎn)估價的科學(xué)合理。除此之外，為了能夠確保房地產(chǎn)估價的準(zhǔn)確性，還需要對評估工作進(jìn)行多角度與多層次的開展，為此在不斷的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)估價工作也已經(jīng)形成了一整套相對完善的運(yùn)行程序，從而將各種煩冗復(fù)雜的工作任務(wù)，進(jìn)行更加科學(xué)合理的配置，在提升評估工作效率的同時，也將其準(zhǔn)確性大大提升?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)估價工作的有效開展主要是依照以下程序進(jìn)行，首先是對估價業(yè)務(wù)或者工作目標(biāo)進(jìn)行一個初步的了解，之后在對估價委托進(jìn)行受理，并對相關(guān)的估價原則進(jìn)行詳細(xì)介紹。其次就是要依據(jù)相關(guān)的工作內(nèi)容，組織合作小組對相應(yīng)的估價方案進(jìn)行初步的制定，對建筑所必需的相關(guān)理性指標(biāo)材料進(jìn)行收集，對估價對象進(jìn)行實(shí)際考察，如此才能夠?qū)侠淼墓纼r方式進(jìn)行選擇，并依據(jù)市場發(fā)展情況與相關(guān)數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)價格進(jìn)行科學(xué)合理的估算。

最終，就需要小組對最終的估算結(jié)果進(jìn)行討論、檢驗(yàn)與確定，并對估價報告進(jìn)行撰寫，教育相關(guān)負(fù)責(zé)人與客戶，最后將相關(guān)的資料與估價報告進(jìn)行歸檔。房地產(chǎn)估價工作雖然涉及的內(nèi)容眾多，但是卻能夠?qū)⑵渲袩┤邚?fù)雜的工作進(jìn)行條理化處理，而且進(jìn)行的下一環(huán)工作也能夠?qū)ι弦画h(huán)質(zhì)量進(jìn)行及時有效的檢驗(yàn)，如此一來，在全面提升房地產(chǎn)估價工作效率的同時，同樣完成了各環(huán)節(jié)的監(jiān)督與檢查，最終確保房地產(chǎn)估價結(jié)果的精準(zhǔn)無誤。

房地產(chǎn)估價的工作原則

房地產(chǎn)的成交價格會受到諸多外部環(huán)境因素的影響，為此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價工作的同時，還需對嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髟瓌t與科學(xué)合理的估價方式進(jìn)行結(jié)合，最終確?？茖W(xué)高校的完成房地產(chǎn)估價工作。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價工作過程中，需要嚴(yán)格遵守六大基本原則，分別是謹(jǐn)慎原則、合法原則、公平原則、最高最佳使用原則、估價時點(diǎn)原則與替代原則。首先，最為重要的基礎(chǔ)就是合法原則，不論估價目標(biāo)的相關(guān)理論質(zhì)變?nèi)绾瓮昝?，人文地理?xiàng)l件如何優(yōu)越，在開展房地產(chǎn)估價工作過程中首要關(guān)注的重點(diǎn)就是尖爪的合法性，只有估價目標(biāo)復(fù)合相關(guān)的法律規(guī)定，估價工作的開展才具備實(shí)際意義。而最高最佳使用則需要相關(guān)估價人員要以保障消費(fèi)者利益的角度出發(fā)，確保估價目標(biāo)并未進(jìn)行使用，或者是其二次使用后更加利于消費(fèi)者。替代原則與估價時點(diǎn)原則都是需要估價工作能夠?qū)Ξ?dāng)前市場發(fā)展全面結(jié)合，以此來對價格進(jìn)行更加客觀合理的估計。最終公平原則與謹(jǐn)慎原則都是需要相關(guān)工作人員能夠?qū)﹂_發(fā)商所提供的批文與法律文件進(jìn)行全面詳細(xì)的核查，防止因開發(fā)商自身原因造成房地產(chǎn)估價工作受到影響。

房地產(chǎn)成交價格特點(diǎn)

之所以房地產(chǎn)估價受到社會的廣泛關(guān)注，最為根本的原因則是房地產(chǎn)的成交價格受到外部環(huán)境影響因素眾多，并且其波動幅度較大。為此就可以在宏觀用戶微觀兩個角度對其進(jìn)行分析，以宏觀角度出發(fā)，房地產(chǎn)的價格會受到市場、購房意向與經(jīng)濟(jì)條件等各種條件影響，而從微觀的角度出發(fā)，不難發(fā)現(xiàn)成交價格充分了隨機(jī)性體育不確定性，開發(fā)商的宣傳與購房者的經(jīng)濟(jì)水平，都是造成其價格波動巨大的核心要素。

統(tǒng)一關(guān)系

經(jīng)濟(jì)因素會對房地產(chǎn)估價與成交價格造成統(tǒng)一的影響，這也造成兩者之間具備統(tǒng)一的關(guān)系，一旦房地產(chǎn)估價出現(xiàn)了上升趨勢，相應(yīng)的房地產(chǎn)成交價格也會隨之上漲。而房地產(chǎn)成交價格出現(xiàn)下滑趨勢，作為房地產(chǎn)估價工作的重要參考信息，房地產(chǎn)估價的最終結(jié)果也會降低，這也說明二者是相互協(xié)調(diào)相互統(tǒng)一的發(fā)展關(guān)系。

指導(dǎo)關(guān)系

大眾在對房地產(chǎn)進(jìn)行購買之前，首先就會對市場價格進(jìn)行思考，而通過相關(guān)專業(yè)人員所提供的評估價格，則更加具備客觀性、公平性與公信力，大眾就會以此為依據(jù)對中意的房地產(chǎn)價格進(jìn)行衡量比對。為此想要快速銷售房產(chǎn)，就需要確保定價要低于評估價格，反之亦然。

變動關(guān)系

變動關(guān)系也是房地產(chǎn)評估與房地產(chǎn)成交價格的重要關(guān)系之一，在運(yùn)行過程中，雖然房地產(chǎn)成交價格是在房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)上進(jìn)行確定的，但是在現(xiàn)實(shí)中，評估價格與實(shí)際成交價格還是存在一定的差異。這種差異主要是由交易雙方的溝通方式、交易急迫程度與人際交往等因素所影響的，這些問題都會造成估價的效能降低，最終導(dǎo)致成交價格的走勢出現(xiàn)變化。

作為房地產(chǎn)市場之中重要的兩項(xiàng)內(nèi)容，房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)成交價格是一種經(jīng)過量化后的數(shù)據(jù)，而這些數(shù)據(jù)也會受到各種外部環(huán)境的影響而出現(xiàn)變化，甚至兩者之間也會相互影響。為此就需要將房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)交易價格之間的內(nèi)在聯(lián)系與影響因素進(jìn)行全面深入的剖析，才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律更為精準(zhǔn)有效的把握，如此才能夠確保在經(jīng)濟(jì)新形勢的時代背景下，房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)成交價格保持穩(wěn)定的浮動，確保我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，推動經(jīng)濟(jì)鏈的有效運(yùn)行，最終促進(jìn)房地產(chǎn)交易的有效開展。

（沂源縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）

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