開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的救濟(jì)途徑

文/方家明 高揚(yáng)良 汪金釵

買受人斷供產(chǎn)生的金融借款合同糾紛是商品房買賣糾紛案件的常見(jiàn)類型，其背后蘊(yùn)涵著多重法律關(guān)系。一是買受人與開(kāi)發(fā)商的預(yù)售商品房買賣合同關(guān)系，二是買受人與貸款銀行的金融借款及抵押擔(dān)保關(guān)系，三是貸款銀行與開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保合同關(guān)系。其中，開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保義務(wù)來(lái)源于預(yù)售商品房尚未具備辦理房產(chǎn)證及抵押登記的條件，且條件是否成就具有不確定性。貸款銀行為保障實(shí)現(xiàn)自身債權(quán)，降低貸款無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)，除要求買受人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)配合辦理抵押預(yù)告登記外，還約定開(kāi)發(fā)商在《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保貸款合同》生效日起至買受人辦理抵押登記且貸款銀行取得他項(xiàng)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)敞口期間承擔(dān)連帶責(zé)任。

目前，基于對(duì)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)地位的刻板印象，相關(guān)法律法規(guī)與學(xué)術(shù)研究為買受人與貸款銀行的權(quán)利構(gòu)建了較為全面的保護(hù)體系，但鮮有關(guān)于開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任救濟(jì)的研究。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《民法典擔(dān)保制度司法解釋》）第五十二條為彌補(bǔ)立法空白與實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押制度的發(fā)展，以建筑物所有權(quán)首次登記為核心要件，賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人自抵押預(yù)告登記日起具有優(yōu)先受償權(quán)，至此，開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的事前救濟(jì)取得突破性進(jìn)展。然而，新規(guī)適用范圍、時(shí)間效力及如何銜接抵押權(quán)與擔(dān)保責(zé)任等復(fù)雜問(wèn)題仍有待澄清。本文在兼顧抵押預(yù)告登記相關(guān)概念辨析的同時(shí)，探索從不同階段為開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任提供較為完善的救濟(jì)可能性。尤其是當(dāng)買受人商品房被其他債權(quán)人申請(qǐng)查封時(shí)，本文將圍繞開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后如何通過(guò)另案商品房買賣合同解除判決并進(jìn)行案外人執(zhí)行異議訴訟或者直接向買受人行使追償權(quán)等問(wèn)題展開(kāi)論述。

一、抵押預(yù)告登記的概念辨析

開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任不同于以主債權(quán)屆滿日為起算日確定擔(dān)保期限的傳統(tǒng)保證責(zé)任，其起于《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保貸款合同》生效日，終于抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為抵押登記之時(shí)。因此，在展開(kāi)開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任論述之前，確有對(duì)抵押預(yù)告登記等概念進(jìn)行辨析的必要。

抵押預(yù)告登記作為預(yù)告登記與抵押的結(jié)合體，主要指抵押預(yù)告登記權(quán)利人為確保將來(lái)取得抵押權(quán)而辦理的一種特殊登記制度，目的在于保障權(quán)利人債權(quán)得到清償。而預(yù)告登記則旨在保障權(quán)利人順利取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，客觀上產(chǎn)生凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律效果。二者具有以實(shí)現(xiàn)未來(lái)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)且不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的共同點(diǎn)。然而，二者在法律效力、價(jià)值上存在差異。遺憾的是，《民法典》第二百二十一條僅明確未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意不得處分不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記規(guī)則。該“限制處分模式”可以避免預(yù)告登記義務(wù)人“一房二賣”“空手套白狼”，從而導(dǎo)致在先買受人權(quán)利落空的風(fēng)險(xiǎn)。需要明確的是，以所有權(quán)為規(guī)范基礎(chǔ)的立法傾向明顯不適用于抵押預(yù)告登記。主要原因在于隨著實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累，目前法律法規(guī)對(duì)于抵押人在抵押期間就同一不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)或處分不動(dòng)產(chǎn)的做法均予以認(rèn)可，舉重以明輕，如此則更不應(yīng)該限制抵押預(yù)告登記義務(wù)人的處分，否則其與抵押本登記的規(guī)則體系相矛盾。筆者認(rèn)為，因不動(dòng)產(chǎn)登記簿上已將抵押預(yù)告登記進(jìn)行物權(quán)公示，即使本登記晚于其他抵押權(quán)，也并不會(huì)損害在抵押預(yù)告登記后成立的抵押權(quán)人的信賴?yán)妗?jù)此抵押預(yù)告登記相較預(yù)告登記并不產(chǎn)生限制預(yù)告登記義務(wù)人處分的法律效果，抵押預(yù)告登記權(quán)利人僅具有即使本登記時(shí)間里劣于其他擔(dān)保物權(quán)人，但根據(jù)抵押預(yù)告登記時(shí)間也仍然優(yōu)于其他擔(dān)保物權(quán)人的順位效力。實(shí)際上，抵押預(yù)告登記更符合德國(guó)民法典采用的“相對(duì)無(wú)效模式”，即抵押預(yù)告登記義務(wù)人仍可處分不動(dòng)產(chǎn)，但是不得損害權(quán)利人的合法權(quán)益，否則處分行為對(duì)權(quán)利人不發(fā)生物權(quán)效力。

二、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保前免除擔(dān)保責(zé)任的保護(hù)路徑

如前所述，抵押預(yù)告登記屬于債權(quán)保全措施，貸款銀行僅享有抵押登記條件成就時(shí)對(duì)商品房辦理抵押登記的請(qǐng)求權(quán)，其并非正式的物權(quán)登記，貸款銀行無(wú)法在買受人斷供后就商品房獲得優(yōu)先受償。而開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任通常會(huì)在《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保貸款合同》中作出較為嚴(yán)格的限定，因而只有貸款銀行成為抵押權(quán)利人，開(kāi)發(fā)商才對(duì)此后買受人的違約還貸不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。換言之，開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保屬于附解除條件的保證，當(dāng)解除條件成就時(shí)，免除開(kāi)發(fā)商擔(dān)保責(zé)任。由此可知，貸款銀行抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償權(quán)效力派生問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保效力認(rèn)定。準(zhǔn)確認(rèn)定貸款銀行抵押權(quán)的成立時(shí)間能夠最大程度上保護(hù)開(kāi)發(fā)商合法權(quán)益，避免開(kāi)發(fā)商承擔(dān)商品房買賣合同引發(fā)的各類風(fēng)險(xiǎn)。然而，目前該問(wèn)題在司法實(shí)踐中存在較大的分歧。

（一）抵押預(yù)告登記限定的優(yōu)先受償權(quán)

在《民法典擔(dān)保制度司法解釋》實(shí)施前，大部分法院引用最高人民法院公報(bào)案例（某銀行訴某房地產(chǎn)公司、某某保證合同糾紛案）的保守觀點(diǎn)，認(rèn)為預(yù)售商品房抵押僅辦理抵押預(yù)告登記，并未產(chǎn)生物權(quán)的效力。根據(jù)物權(quán)法定原則，在未依法辦理商品房抵押登記的情況下，貸款銀行無(wú)法對(duì)買受人提供擔(dān)保的商品房折價(jià)、拍賣或變賣后所得的價(jià)款優(yōu)先受償。這與當(dāng)時(shí)未明確承認(rèn)抵押預(yù)告登記的順位效力有關(guān)。同時(shí)，考慮到優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于普通債權(quán)，這不僅關(guān)系到貸款銀行的利益，還直接影響到買受人與其他債權(quán)人的關(guān)系。該權(quán)利的享有與行使必須具有明確的法律依據(jù)，在實(shí)踐中應(yīng)加以嚴(yán)格的限制。因此，須嚴(yán)格按照文義解釋適用《物權(quán)法》，區(qū)分抵押預(yù)告登記與本登記。因

前者系以將來(lái)成就的抵押權(quán)為合同內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)具有平等性，不能產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ：?jiǎn)單而言，如貸款銀行未取得抵押登記，則開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)連帶責(zé)任。這加劇了預(yù)告抵押登記擬制為抵押登記的現(xiàn)實(shí)困境，并且顯然超出了開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)所能預(yù)見(jiàn)的范圍，從而導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)失衡。為避免物權(quán)公示原則過(guò)于嚴(yán)苛而造成不良后果，回應(yīng)商事實(shí)踐需求以遏制商品房“斷供”的違約失信行為，保障交易安全及合同穩(wěn)定，可以通過(guò)買受人怠于辦理本登記行為系不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就、貸款銀行無(wú)過(guò)錯(cuò)、第三人可通過(guò)抵押權(quán)預(yù)告登記情況知悉不動(dòng)產(chǎn)將來(lái)可能設(shè)立抵押權(quán)的公示外觀等原理，賦予貸款銀行在商品房客觀上具有辦理抵押登記的條件下對(duì)商品房處置價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，以避免因買受人或者開(kāi)發(fā)商遲延履行辦證義務(wù)造成貸款銀行抵押權(quán)無(wú)法成就。筆者在裁判文書(shū)網(wǎng)以“階段性擔(dān)?！薄暗盅侯A(yù)告登記”“優(yōu)先受償”為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，發(fā)現(xiàn)福州市中院作為二審法院，一般審查在商品房具備初始登記條件的情況下部分撤銷一審法院作出要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的判決事項(xiàng)，改判為：一、買受人在三十日內(nèi)協(xié)助貸款銀行辦理抵押登記，開(kāi)發(fā)商督促并配合買受人辦理抵押登記；二、若上述抵押權(quán)辦妥或逾期未登記的，貸款銀行對(duì)商品房拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償，開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任終止。該觀點(diǎn)提高了貸款銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)的效率，契合擔(dān)保功能救濟(jì)的路徑。該裁判路徑在較大程度上有效貫徹了所有法律活動(dòng)應(yīng)利于資源合理利用與有效配置以及效率最大化的宗旨。

為解決司法實(shí)踐中擔(dān)保領(lǐng)域的前沿疑難問(wèn)題，《民法典擔(dān)保制度司法解釋》第五十二條對(duì)此作出了回應(yīng)。該條款在《民法典》第二百二十一條的基礎(chǔ)上明確了抵押預(yù)告登記在滿足以下特定條件時(shí)享有優(yōu)先受償權(quán)。其一，建筑物所有權(quán)完成首次登記且抵押預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)一致。前者是指開(kāi)發(fā)商取得“大產(chǎn)權(quán)證”，此時(shí)商品房實(shí)質(zhì)上已經(jīng)符合辦理抵押登記的條件并具有流通性，但應(yīng)與買受人的所有權(quán)登記進(jìn)行區(qū)別。實(shí)踐中無(wú)法及時(shí)辦理買受人所有權(quán)證的原因可能在于買受人在開(kāi)發(fā)商通知交房與辦理產(chǎn)權(quán)登記后延遲辦理或者下落不明，也可能開(kāi)發(fā)商怠于協(xié)助辦理手續(xù)，原因較為復(fù)雜，不適合作為特定條件滿足時(shí)間。后者是指登記機(jī)構(gòu)因房屋尚未建成而只能根據(jù)規(guī)劃審批文件確定的編號(hào)辦理抵押預(yù)告登記。如果編號(hào)對(duì)應(yīng)的房屋與建筑所有權(quán)首次登記對(duì)應(yīng)的房屋不一致，則會(huì)給第三人交易安全造成隱患。其二，不存在債權(quán)消滅及超過(guò)具備本登記條件九十日除斥時(shí)間等導(dǎo)致預(yù)告登記失效的情形。其三，抵押登記時(shí)間追溯至抵押預(yù)告登記日。由此可知，在抵押預(yù)告登記向抵押登記轉(zhuǎn)化不存在法律上的障礙時(shí)，貸款銀行自抵押預(yù)告登記日起享有抵押權(quán)，就擔(dān)保的商品房?jī)?yōu)先受償，開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任免除。

值得一提的是，依據(jù)雙方真實(shí)意思表示，《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保貸款合同》中約定開(kāi)發(fā)商階段性責(zé)任的初衷在于督促開(kāi)發(fā)商盡早履行辦理所有權(quán)首次登記的義務(wù)，以便貸款銀行抵押權(quán)設(shè)立，降低因物權(quán)不完善導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任與商品房的抵押擔(dān)保應(yīng)當(dāng)是非此即彼的關(guān)系,而非雙重關(guān)系。綜上所述，《民法典擔(dān)保制度司法解釋》已經(jīng)賦予貸款銀行抵押權(quán)的，開(kāi)發(fā)商擔(dān)保條款隨之解除，不應(yīng)再拘泥于《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》中貸款銀行辦理完畢抵押登記且取得他項(xiàng)權(quán)證的字面意思，否則屬于加重開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任。

（二）《民法典擔(dān)保制度司法解釋》的時(shí)間效力

當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)對(duì)于抵押預(yù)告登記權(quán)利人能否請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)膶?shí)體事項(xiàng)未作出明確的規(guī)定，因而構(gòu)成法律漏洞。根據(jù)“法不溯及既往”原則，許多法院以抵押預(yù)告登記在新規(guī)施行前為由，適用當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)，認(rèn)定抵押預(yù)告登記并非正式的物權(quán)登記，貸款銀行尚未取得抵押權(quán)，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任。針對(duì)新舊法規(guī)如何銜接適用的問(wèn)題，根據(jù)《民法典時(shí)間效力規(guī)定》第三條的規(guī)定，新規(guī)若不存在明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的情況，施行前發(fā)生的法律事實(shí)可以適用新規(guī)。抵押預(yù)告登記在滿足本登記條件時(shí)，抵押權(quán)登記時(shí)間追溯至抵押預(yù)告登記時(shí)間，這是長(zhǎng)期司法實(shí)踐中的共識(shí)。該條款是在權(quán)利保障制度日趨完善的背景下，因認(rèn)識(shí)提高或者經(jīng)濟(jì)社會(huì)變化等原因增設(shè)的產(chǎn)物，法院不得拒絕裁判。貸款銀行在買受人符合辦理本登記條件時(shí)即享有抵押權(quán)，這符合當(dāng)事人基于《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保貸款合同》對(duì)抵押權(quán)設(shè)立的期待，更有利于平衡開(kāi)發(fā)商、貸款銀行及買受人等各方民事權(quán)利，維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序，及時(shí)定紛止?fàn)帯Ｒ虼?，《民法典?dān)保制度司法解釋》第五十二條作為《民法典》的補(bǔ)充，為未來(lái)司法機(jī)關(guān)審理買受人逾期還貸的金融借款糾紛提供了明確的裁判路徑，避免開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的無(wú)限延長(zhǎng)。

三、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后解除買賣合同的保護(hù)路徑

實(shí)際上，因開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目建設(shè)尚未完成而無(wú)法辦理房屋初始登記的狀況比比皆是，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任在所難免。一般而言，開(kāi)發(fā)商向貸款銀行承擔(dān)保證責(zé)任后，可以根據(jù)商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定合同，根據(jù)恢復(fù)原狀原則，要求返還扣除墊付資金后的購(gòu)房款，買受人協(xié)助辦理注銷抵押預(yù)告登記、預(yù)告登記手續(xù)，并賠償開(kāi)發(fā)商違約金及主張債權(quán)所支出的律師費(fèi)等約定費(fèi)用。在理論與實(shí)踐中，對(duì)此幾乎沒(méi)有爭(zhēng)議。然而，在買受人資不抵債、涉及其他債務(wù)案件時(shí)，預(yù)售商品房可能已經(jīng)被法院采取預(yù)查封、查封等強(qiáng)制措施甚至啟動(dòng)執(zhí)行拍賣程序。特別在房屋具有較大增值空間時(shí)，開(kāi)發(fā)商能否依據(jù)另案判決文書(shū)（即解除商品房買賣合同）提起案外人執(zhí)行異議，其是否享有足以排除其他債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益是關(guān)鍵因素。各地法院對(duì)此類型案件的認(rèn)識(shí)及法律適用的不同，導(dǎo)致實(shí)踐中裁判觀點(diǎn)并不統(tǒng)一。

（一）時(shí)間先后標(biāo)準(zhǔn)

《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十六條第二款僅將開(kāi)發(fā)商另案判決時(shí)間與預(yù)售商品房被查封時(shí)間作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)另案判決時(shí)間早于房屋被查封時(shí)間時(shí)，法院支持開(kāi)發(fā)商排除強(qiáng)制執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求，否則不予支持。該規(guī)定立法目的在于督促開(kāi)發(fā)商在房屋查封后及時(shí)向查封法院提出執(zhí)行異議，避免當(dāng)事人再通過(guò)另案裁判確認(rèn)新的物權(quán)歸屬，雙方惡意串通，架空人民法院查封措施的效力，以及造成同案不同判的矛盾。在實(shí)踐中，審判機(jī)關(guān)不宜直接照搬形式化、外觀化的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：一方面，執(zhí)行異議之訴是案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有合法權(quán)益的救濟(jì)途徑，在執(zhí)行異議被駁回后應(yīng)堅(jiān)持較高標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)體權(quán)利審查，否則無(wú)法針對(duì)合同效力、履行情況、權(quán)利歸屬等內(nèi)容進(jìn)行審查與認(rèn)定，并作出開(kāi)發(fā)商為房屋所有權(quán)人的判決。另一方面，這對(duì)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十六條的適用前提認(rèn)定有所偏頗。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十五條以形式審查為主認(rèn)定權(quán)利人，而第二十六條作為第二十五條的例外，其適用前提是案外人另案判決中認(rèn)定的權(quán)利人與依據(jù)第二十五條判斷的權(quán)利人不一致，即兩個(gè)條文同時(shí)適用且應(yīng)以第二十五條為先。若另案判決將執(zhí)行標(biāo)的確權(quán)給案外人，則可以排除強(qiáng)制執(zhí)行，若基于以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的有效合同，則另案判決向案外人返回標(biāo)的物，其性質(zhì)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不能排除執(zhí)行。具體到實(shí)際情況，開(kāi)發(fā)商另案僅判決解除商品房買賣合同，并未對(duì)商品房所有權(quán)歸屬作出確認(rèn)，況且現(xiàn)實(shí)中對(duì)預(yù)售商品房雖辦理預(yù)告登記但所有權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商的觀點(diǎn)無(wú)太大爭(zhēng)議。由此可知，該情況不滿足第二十六條的適用前提條件，應(yīng)首先適用第二十五條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，自然無(wú)法運(yùn)用另案判決及執(zhí)行法院查封時(shí)間先后標(biāo)準(zhǔn)作為案外人是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)。

（二）預(yù)告登記失效標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)《民法典》第二百二十一條第二款規(guī)定，以預(yù)告登記依附的債權(quán)消滅或買受人九十日（限縮解釋為買受人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日，非開(kāi)發(fā)商實(shí)際取得房屋初始登記日）內(nèi)應(yīng)辦而未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記為裁判思路，判斷預(yù)告登記是否失效。因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)查封的基礎(chǔ)來(lái)源是商品房買賣合同的有效存在，因而合同解除作為債權(quán)消滅事由之一，觸發(fā)預(yù)告登記失效，買受人不再享有相應(yīng)的物權(quán)期待權(quán)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)依據(jù)另案判決排除強(qiáng)制執(zhí)行。關(guān)于合同解除能否作為債權(quán)消滅的事由眾說(shuō)紛紜。目前已施行的《民法典物權(quán)編解釋一》第五條在原《物權(quán)法司法解釋解釋一》第五條列舉的四種債權(quán)消滅原因基礎(chǔ)上，刪除了“不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議被解除”的情形。此外，2020年修訂的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》也未延續(xù)原規(guī)定第十八條第二款（第三人依法解除合同，人民法院應(yīng)解除查封、扣押、凍結(jié)措施）。因此可以得出，人民法院不得強(qiáng)制執(zhí)行買受人預(yù)告登記商品房。2019年《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（二）》指出，預(yù)售商品房被法院預(yù)查封后，開(kāi)發(fā)商以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對(duì)抗法院的執(zhí)行。上述規(guī)則修正的主要理由在于開(kāi)發(fā)商合同解除后未完全免除自身返還購(gòu)房款的責(zé)任。若直接注銷預(yù)告登記，則在開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差的情況下，買受人請(qǐng)求退還購(gòu)房款本金、利息的判決可能無(wú)法執(zhí)行，尤其是在開(kāi)發(fā)商與買受人惡意串通躲避債務(wù)或者套取銀行貸款的情況下。從域外角度看，德國(guó)與日本均未將合同被解除納入預(yù)告登記的失效范圍。因此，新規(guī)出臺(tái)后，解除商品房買賣合同也并不必然產(chǎn)生預(yù)告登記失效的法律后果。

（三）合同履行標(biāo)準(zhǔn)

《九民紀(jì)要》雖然不是司法解釋，不能作為裁判依據(jù)進(jìn)行援引，但對(duì)于下級(jí)人民法院的審理與裁判具有重要的指導(dǎo)作用。根據(jù)《九民紀(jì)要》第一百二十四條的裁判路徑，商品房買賣合同系雙務(wù)合同，合同解除后，開(kāi)發(fā)商與買受人互負(fù)返還義務(wù)，開(kāi)發(fā)商未達(dá)到返還購(gòu)房款的條件，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。筆者認(rèn)為，預(yù)售商品房的執(zhí)行涉及開(kāi)發(fā)商、買受人、申請(qǐng)執(zhí)行人及其他債權(quán)人等多方主體，平衡各方利益與妥善執(zhí)行商品房是實(shí)踐中的一大難點(diǎn)。該路徑保障了開(kāi)發(fā)商的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)與買受人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

首先，如果傾向于保護(hù)開(kāi)發(fā)商權(quán)利，則應(yīng)統(tǒng)一賦予開(kāi)發(fā)商作為案外人在另案判決買賣合同解除后即享有排除強(qiáng)制執(zhí)行商品房的民事權(quán)益，而申請(qǐng)執(zhí)行人可能面臨執(zhí)行后既無(wú)法獲得買受人房產(chǎn)，也無(wú)法取回購(gòu)房款的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于買受人而言，開(kāi)發(fā)商未返回購(gòu)房款需向另案判決的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在開(kāi)發(fā)商資不抵債的情況下，若能通過(guò)拍賣商品房取得購(gòu)房款，則可達(dá)成所愿。若商品房已經(jīng)過(guò)戶至第三人名下，則買受人無(wú)法受償，這將加劇其債務(wù)危機(jī)，造成濫訴。

其次，如果傾向于保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利，人民法院一刀切地駁回開(kāi)發(fā)商的執(zhí)行異議申請(qǐng)，全然不顧合同解除生效判決文書(shū)的履行不能，則會(huì)導(dǎo)致預(yù)售商品房被繼續(xù)查封或者司法拍賣，開(kāi)發(fā)商向貸款銀行償還買受人欠付全部貸款本息的部分不僅無(wú)法獲得清償，也無(wú)法獲得商品房的所有權(quán)，造成開(kāi)發(fā)商同樣面臨“財(cái)”“房”兩空的尷尬局面。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商為維護(hù)自身的合法權(quán)利，后續(xù)不可避免會(huì)發(fā)生一系列的再審、抗訴、執(zhí)行回轉(zhuǎn)等，這將有損判決的穩(wěn)定性。

最后，商品房預(yù)查封的效力范圍未涉及物權(quán)，所針對(duì)的是商品房買賣合同履行過(guò)程中對(duì)預(yù)售商品房享有的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益。其中正向發(fā)展為商品房滿足不動(dòng)產(chǎn)本登記條件時(shí)，買受人有權(quán)要求將房屋過(guò)戶至其名下，財(cái)產(chǎn)性權(quán)益轉(zhuǎn)化為確定執(zhí)行標(biāo)的物權(quán)，此為理想狀態(tài)。然而在實(shí)踐中，常常忽略財(cái)產(chǎn)性權(quán)益的逆向發(fā)展。若另案判決以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為基礎(chǔ)的商品房買賣合同解除，買受人具有向開(kāi)發(fā)商返回商品房的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商享有物權(quán)性質(zhì)的返還請(qǐng)求權(quán)。如此，本可以排除金錢(qián)債權(quán)的執(zhí)行，但同時(shí)判決開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款。當(dāng)預(yù)查封的正向物權(quán)發(fā)展受到阻礙，則可以將預(yù)查封商品房效力發(fā)展為購(gòu)房款部分的債權(quán)。反觀當(dāng)下，即使不存在預(yù)售商品房被查封或者拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行要求買受人配合滌除預(yù)告登記以及要求買受人返回商品房時(shí)，部分地區(qū)法院也只允許開(kāi)發(fā)商在返還或提存購(gòu)房款后才予以執(zhí)行立案。其中的主要原因在于法院判決結(jié)果未明確履行的先后順序。根據(jù)《民法典》第五百二十五條同時(shí)履行抗辯權(quán)的規(guī)定，一方在對(duì)方履行前有權(quán)拒絕其履行請(qǐng)求。因此，法院要求開(kāi)發(fā)商提存購(gòu)房款后再申請(qǐng)執(zhí)行立案具有合理性，在涉及其他債權(quán)人的執(zhí)行案件中更是如此。

四、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后行使追償權(quán)利的保護(hù)路徑

在司法實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任后主張解除其與買受人商品房買賣合同的訴訟請(qǐng)求可能無(wú)法得到支持。究其原因，一是買受人已經(jīng)通過(guò)首付款及按揭貸款方式履行完畢商品房買賣合同中支付購(gòu)房款的義務(wù)，而開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任產(chǎn)生于《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保貸款合同》的約定，二者系不同的法律關(guān)系，因而認(rèn)定合同不滿足法定解除事由或者約定解除事項(xiàng)違反格式條款的要求，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)解除商品房合同。二是超過(guò)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條的解除合同期限。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商出于解除路徑受阻或者商品房貶值的考量，往往會(huì)退而求其次，依據(jù)金融借款糾紛判決追償?shù)膬?nèi)容，或者通過(guò)另案起訴的方式，在承擔(dān)貸款銀行本息的范圍內(nèi)向買受人追償。

總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商在行使追償權(quán)過(guò)程中可能面臨以下問(wèn)題：一是追償權(quán)的范圍。買受人作為最終的清償主體，開(kāi)發(fā)商囿于擔(dān)保的從屬性，承擔(dān)擔(dān)保范圍不能超過(guò)買受人欠付貸款的范圍，否則超出部分應(yīng)以不當(dāng)?shù)美筚J款銀行退還。所以追償數(shù)額僅包括墊付款項(xiàng)、墊付日起的利息以及承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任而支付的其他必要費(fèi)用。二是追償權(quán)的要件。開(kāi)發(fā)商行使追償權(quán)需同時(shí)滿足墊付款實(shí)際支付、開(kāi)發(fā)商擔(dān)保責(zé)任與買受人還款義務(wù)消滅具有因果關(guān)系、開(kāi)發(fā)商無(wú)贈(zèng)與意思三個(gè)要件。其中，因果關(guān)系是指開(kāi)發(fā)商擔(dān)保責(zé)任以貸款銀行對(duì)買受人的主債權(quán)存在為前提，并且承擔(dān)責(zé)任后導(dǎo)致主債務(wù)消滅或減少，排除買受人自行清償?shù)那闆r。三是開(kāi)發(fā)商享有貸款銀行對(duì)買受人的權(quán)利。在開(kāi)發(fā)商建筑物所有權(quán)完成登記后，自抵押預(yù)告日起享有貸款銀行對(duì)買受人的抵押權(quán)，即對(duì)商品房?jī)r(jià)款具有優(yōu)先受償權(quán)。開(kāi)發(fā)商為實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)，更有動(dòng)力去完成建筑物所有權(quán)的首次登記。然而，根據(jù)《民法典》第七百條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保后享有貸款銀行對(duì)買受人抵押預(yù)告登記的權(quán)利，但不得損害貸款銀行的利益。這在買受人進(jìn)入破產(chǎn)程序中尤為突出。在因買受人破產(chǎn)而無(wú)法等到抵押登記條件生效時(shí)主張優(yōu)先受償權(quán)，《民法典擔(dān)保制度司法解釋》第五十二條第二款參照債權(quán)加速相關(guān)規(guī)定，在核實(shí)抵押財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)上，將抵押預(yù)告登記直接轉(zhuǎn)化為抵押登記，開(kāi)發(fā)商可在法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)商品房的價(jià)值范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)。這給開(kāi)發(fā)商行使追償權(quán)創(chuàng)造了有利條件。因我國(guó)個(gè)人破產(chǎn)制度尚未全面施行，買受人應(yīng)限于法人，不包括自然人。但有觀點(diǎn)提出，該條款設(shè)計(jì)本意限定在開(kāi)發(fā)商作為破產(chǎn)主體的情況，滿足抵押財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)條件的，貸款銀行有權(quán)優(yōu)先受償。該條款不涉及買受人，因而有關(guān)抵押人破產(chǎn)的表述并不嚴(yán)謹(jǐn)，主體錯(cuò)置。此觀點(diǎn)有待考究，本文在此不再開(kāi)展。不得損害貸款銀行利益，是指貸款銀行雖然在破產(chǎn)程序開(kāi)始前僅獲得開(kāi)發(fā)商的部分清償，但有權(quán)向破產(chǎn)管理人全額申報(bào)債權(quán)，而開(kāi)發(fā)商作為擔(dān)保人，等待貸款銀行超額受償結(jié)果出現(xiàn)后，有權(quán)要求貸款銀行返還多余款項(xiàng)。這種做法是為避免開(kāi)發(fā)商擔(dān)保債權(quán)的申報(bào)削減貸款銀行的債權(quán)受償金額，除非開(kāi)發(fā)商已經(jīng)清償貸款銀行的全部債權(quán)。

五、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，房企行業(yè)進(jìn)入寒冬，資產(chǎn)變現(xiàn)與現(xiàn)金流動(dòng)是開(kāi)發(fā)商的生存之道。重視與修正開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任能夠有效遏制貸款銀行過(guò)度保護(hù)?！睹穹ǖ鋼?dān)保制度司法解釋》對(duì)抵押預(yù)告登記權(quán)利人在建筑物完成首次登記且無(wú)限制條件下的順位與優(yōu)先受償效力首次予以明確回應(yīng)，具有重要的理論意義與實(shí)踐價(jià)值。由此，新規(guī)延伸出對(duì)開(kāi)發(fā)商的事前保護(hù)，其精髓在于保障貸款銀行優(yōu)先受償權(quán)的同時(shí)免除開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任，二者為非此即彼關(guān)系。因開(kāi)發(fā)商事后保護(hù)目前處于法律的空白地帶，在涉及貸款銀行及其他債權(quán)人等多方利益時(shí)，開(kāi)發(fā)商主張排除對(duì)預(yù)售商品房的強(qiáng)制執(zhí)行或行使追償權(quán)應(yīng)受到返還房款或不得損害貸款銀行權(quán)利的限制，以期平衡開(kāi)發(fā)商、買受人、貸款銀行、其他債權(quán)人等各方主體的權(quán)益。