新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對(duì)策研究

摘 要：自《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》這一新的收入標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)世以來(lái)，基本上每個(gè)行業(yè)關(guān)于收入這個(gè)大的板塊都受到了不同程度的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)也沒(méi)有例外的受到了影響。房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中所起的作用舉足輕重，其潛在收益效益和現(xiàn)實(shí)收益效益都非?？捎^。本文就整個(gè)行業(yè)可能存在的問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策，以便企業(yè)更好的適應(yīng)新準(zhǔn)則。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn)行業(yè);收入確認(rèn)

一、研究新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的意義

當(dāng)前，隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程逐步加快，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)也在蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)交易環(huán)境也變得越來(lái)越復(fù)雜，各個(gè)行業(yè)的交易特點(diǎn)隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展也在不停地改變。原有的收入標(biāo)準(zhǔn)處理收入時(shí)旨在看交易品的風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移、報(bào)酬是否已經(jīng)獲得，但是其風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的轉(zhuǎn)移帶有比較大的主觀性，無(wú)法反應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)背后的實(shí)質(zhì)，這就可能導(dǎo)致企業(yè)在收入確認(rèn)方面會(huì)存在一定的操作空間，導(dǎo)致由這些事項(xiàng)形成的財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)不符合會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的相關(guān)要求，從而使得企業(yè)的相關(guān)利益者利用財(cái)務(wù)報(bào)表做出不正確的決策。

我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，新收入準(zhǔn)則規(guī)定從2020年起在境內(nèi)上市的企業(yè)都需要用新收入準(zhǔn)則來(lái)進(jìn)行收入的相關(guān)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告。對(duì)于去年上市的企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們才剛剛開(kāi)始實(shí)行新的收入準(zhǔn)則，可能會(huì)遇到很多問(wèn)題，而對(duì)于還未上市的企業(yè)來(lái)說(shuō)，研究新的收入準(zhǔn)則的影響可以給他們提供一些參考和建議。 ?二、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)估計(jì)有很大主觀性

新收入準(zhǔn)則中有很多需要財(cái)務(wù)人員評(píng)估的事項(xiàng)，這些事項(xiàng)需要財(cái)務(wù)人員根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)去做出合理的判斷。首先就要判斷雙方簽訂的合同是否滿足合同的定義，合同中囊括的履約義務(wù)到底是區(qū)分為一項(xiàng)還是多項(xiàng)也需要進(jìn)行判斷。其次，在確認(rèn)合同成本時(shí)需要一定的會(huì)計(jì)估計(jì)，如果成本無(wú)法收回的話又需要計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。在新收入準(zhǔn)則下，收入的判斷變得更加靈活，相對(duì)于舊收入準(zhǔn)則，企業(yè)擁有了收入判斷的主權(quán)，避免了收入的確認(rèn)集中在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)的情況，使得收入的確認(rèn)更加合理和及時(shí)。

在某一方面來(lái)說(shuō)，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施使得企業(yè)對(duì)于收入的操作空間變得更大，因?yàn)槭杖氲拇_認(rèn)分成了時(shí)點(diǎn)確認(rèn)和時(shí)段確認(rèn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果全部都在交房的時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，無(wú)法準(zhǔn)確的對(duì)收入成本進(jìn)行匹配，時(shí)段收入在一定程度上改善了這種情況，但由于時(shí)段確認(rèn)所面臨的的會(huì)計(jì)估計(jì)的事項(xiàng)，需要依賴財(cái)務(wù)人員的判斷，有可能會(huì)對(duì)收入進(jìn)行一定的操控。

（二）信息披露不夠充分

新收入準(zhǔn)則下合同的交易價(jià)格確定好之后還要考慮相關(guān)應(yīng)付客戶對(duì)價(jià)、重大融資成分和可變對(duì)價(jià)的影響，而相當(dāng)一部分企業(yè)的年度報(bào)告中卻沒(méi)有披露這三者的任何相關(guān)信息，從而無(wú)法清楚地知道這三者對(duì)交易價(jià)格的影響。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有對(duì)收入來(lái)源進(jìn)行詳細(xì)的劃分，比如在新收入準(zhǔn)則下與出售房屋常見(jiàn)的一些捆綁銷售并未明確區(qū)分，比如買房送停車位或者買房送裝修服務(wù)等，很多房地產(chǎn)企業(yè)將其所得收入統(tǒng)一列為房產(chǎn)銷售所得，由于這些都是兩項(xiàng)單獨(dú)的履約義務(wù)，應(yīng)當(dāng)將其劃分為更具體的內(nèi)容，以便更好的披露。

三、應(yīng)用新收入準(zhǔn)則的建議

（一）公司內(nèi)部建議

1.加大對(duì)公司財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)力度

財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能的高低與會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的高低密切相關(guān)，會(huì)計(jì)信息直接影響到企業(yè)的管理層做出的經(jīng)營(yíng)決策，而房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)流程又比較復(fù)雜，所以財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的高低會(huì)對(duì)整個(gè)集團(tuán)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

為了更好地應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入產(chǎn)生的影響，公司應(yīng)當(dāng)加大培訓(xùn)力度，同時(shí)也要注重合同識(shí)別能力的培養(yǎng)，新收入準(zhǔn)則下收入的確認(rèn)離不開(kāi)合同的簽訂。在新收入準(zhǔn)則下，會(huì)計(jì)收入的核算與稅法上的差異逐漸縮小，財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)的工作量也減輕了許多。為了更好地實(shí)現(xiàn)新舊收入準(zhǔn)則的完美銜接，財(cái)務(wù)人員更加需要及時(shí)學(xué)習(xí)新準(zhǔn)則內(nèi)容，增強(qiáng)自身的本領(lǐng)，以便更好地做出合理的會(huì)計(jì)估計(jì)。

總而言之，新收入準(zhǔn)則對(duì)我們財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，許多情況下需要財(cái)務(wù)人員根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)做出判斷，其結(jié)果直接關(guān)系到財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確度，所以財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的高低至關(guān)重要。

2..注重信息披露

房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)方法和模式都發(fā)生了很大的變化，其公司報(bào)表也會(huì)很大程度地受到影響，為了讓關(guān)注集團(tuán)情況的人更加清楚的了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，受到新收入準(zhǔn)則影響的項(xiàng)目公司需要全面披露。特別是在新收入準(zhǔn)則下，信息披露的規(guī)定增多，與合同相關(guān)的信息和會(huì)計(jì)估計(jì)等信息都需要進(jìn)行披露但是這也增加了企業(yè)操作利潤(rùn)的空間。

新的收入標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施必然會(huì)給企業(yè)的財(cái)務(wù)人員增加信息披露的工作量，在實(shí)施之初可能會(huì)增加企業(yè)的財(cái)稅籌劃壓力，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要對(duì)新收入準(zhǔn)則中的各項(xiàng)要求重點(diǎn)關(guān)注，使得公司對(duì)外公布的年報(bào)能夠完全反映企業(yè)的真實(shí)情況。

（二）監(jiān)管機(jī)構(gòu)建議

1.完善準(zhǔn)則細(xì)則

從上述分析中我們可以得知，新收入準(zhǔn)則細(xì)化了收入確認(rèn)的條件以及相關(guān)內(nèi)容，除此之外還新增加了許多會(huì)計(jì)估計(jì)、會(huì)計(jì)判斷等專業(yè)性內(nèi)容。但是并沒(méi)有具體到各個(gè)行業(yè)，每個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)模式還是存在一些不同之處的，如果只是提供一個(gè)大的收入原則為導(dǎo)向，那么對(duì)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)而言工作量可能就會(huì)多很多，各個(gè)行業(yè)存在的問(wèn)題都不一樣，即使是相同行業(yè)的不同企業(yè)，其存在的問(wèn)題也有可能不同。監(jiān)管機(jī)構(gòu)要根據(jù)準(zhǔn)則進(jìn)一步細(xì)化到各個(gè)大的行業(yè)，在日后的監(jiān)督上也可以有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

2.提供應(yīng)用指導(dǎo)

對(duì)于上市公司來(lái)講，他們2020年1月1日才開(kāi)始實(shí)行新收入準(zhǔn)則，在他們之前國(guó)內(nèi)只有少數(shù)幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭企業(yè)實(shí)施了新收入準(zhǔn)則，而對(duì)于非上市企業(yè)來(lái)講，這些公司在2021年1月1日才開(kāi)始實(shí)施新收入準(zhǔn)則，大部分公司2020年的財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)在近期公布，非上市公司可以在以后的業(yè)務(wù)處理上進(jìn)行一定的參考。值得我們注意的是，財(cái)政部并未針對(duì)新收入準(zhǔn)則提供具體的參考案例，各個(gè)行業(yè)甚至是同一行業(yè)的不同企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)都會(huì)存在一些差異。監(jiān)管機(jī)構(gòu)或許可以連同相關(guān)部門選擇各個(gè)行業(yè)里面的龍頭企業(yè)的實(shí)施效果來(lái)評(píng)估新收入準(zhǔn)則的應(yīng)用效果，并以案例中出現(xiàn)的問(wèn)題提出相關(guān)建議措施，以便給其他的企業(yè)提供參考意見(jiàn)。

同時(shí)，監(jiān)管部門還可以舉辦公益講座，組織各個(gè)公司的財(cái)務(wù)人員統(tǒng)一學(xué)習(xí)，通過(guò)邀請(qǐng)不同行業(yè)和不同研究領(lǐng)域的專家教授對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解答，加強(qiáng)企業(yè)間的交流和合作。在新收入準(zhǔn)則剛剛實(shí)施階段，監(jiān)管部門盡量多多關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)，以便于更好地解決一些無(wú)法預(yù)料到的狀況。

結(jié)語(yǔ)

本文以房地產(chǎn)行業(yè)為例，研究新收入準(zhǔn)則對(duì)其收入產(chǎn)生的影響，并就其出現(xiàn)的問(wèn)題來(lái)提出自己的相關(guān)建議。本文發(fā)現(xiàn)新收入準(zhǔn)則相比較于原收入準(zhǔn)則的變化還是很大的，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認(rèn)具有更大的靈活性，時(shí)段收入的確認(rèn)讓其成本和收入更加匹配，也更加貼近企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)新收入準(zhǔn)則要求企業(yè)披露的信息相比舊準(zhǔn)則要更多，公眾通過(guò)其報(bào)表能了解到的信息也相對(duì)來(lái)說(shuō)要比以前多一些，有助于他們做出更理智的決策。

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作者簡(jiǎn)介：

陳志祥，1998年9月18日，男，漢族，湖南省邵東市，研究生在讀，主要研究方向?yàn)槠髽I(yè)會(huì)計(jì)和審計(jì)。