銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策

□文/郭 宇

（銅陵學(xué)院財(cái)稅與公共管理學(xué)院 安徽·銅陵）

［提要］ 2020 年是一個(gè)特殊的年份，新冠疫情的爆發(fā)很大程度上影響我國(guó)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。本文主要針對(duì)銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研，分析銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的原因及疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，深入了解銅陵市的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，并就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題提出相應(yīng)解決對(duì)策，以期促進(jìn)銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展。

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，過(guò)快的房?jī)r(jià)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響逐漸顯現(xiàn)，抑制居民消費(fèi)。近年來(lái)，各種政策加上新冠肺炎疫情的影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入又一瓶頸期。作為支柱性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)，必然會(huì)影響人們的利益關(guān)系，也會(huì)大大影響到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。

一、銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)投資總體穩(wěn)步增長(zhǎng)，但到2020 年上半年為止已有下降趨勢(shì)。其中，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所變化，商品房銷售面積增長(zhǎng)率首次變?yōu)樨?fù)值，有下降趨勢(shì)；商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行且逐漸上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)平穩(wěn)健康有序發(fā)展態(tài)勢(shì)。受疫情的影響，2020 年的銅陵房地產(chǎn)市場(chǎng)有不正常的波動(dòng)。

（一）房地產(chǎn)投資情況。近年來(lái)，銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況良好，基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài)。2020 年上半年的房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)率自2016 年來(lái)首次變成負(fù)值，由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象終將過(guò)去。由統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)行業(yè)下半年的發(fā)展總是要超過(guò)上半年的，所以2020 年的下半年還是占據(jù)主要地位。（圖1，資料來(lái)源：銅陵市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)）

（二）房屋銷售狀況。從2016 年以來(lái)，銅陵市房屋銷售面積總體是逐年遞增的，同比增長(zhǎng)速度逐年減緩，直至2020 年首次降為負(fù)值，當(dāng)然其中疫情的影響占很大一部分?？偟膩?lái)說(shuō)，銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)了高速發(fā)展期，正逐漸緩慢增長(zhǎng)，甚至保持平穩(wěn)。（圖2）

以下是銅陵市近兩年的土地交易和商品房推出上市情況：2019 年銅陵市土地市場(chǎng)火爆不已，全年共成交40 宗地塊，總面積為86.2 萬(wàn)平方米；前半年成交地塊10 宗，面積共計(jì)41.9 萬(wàn)平方米，拿地總金額為23.98 億元，均價(jià)為381.55 萬(wàn)元/畝。2019 年銅陵市區(qū)共計(jì)52 次加推活動(dòng)，共推出房屋6，140 套。其中，銅化弘宇嘉璽、拓基江山郡、華源江督府、銅陵吾悅廣場(chǎng)、銅陵吾悅?cè)A府等項(xiàng)目于2019 年首開。2020 年以來(lái)受新冠疫情影響，前半年銅陵市土地成交主要集中在一月份。前半年成交共10 宗地塊，總面積為47.89 萬(wàn)平方米，同比上升14.2%，拿地總金額為16.48 億元，均價(jià)為229.41 萬(wàn)元/畝，同比下降39.87%。2020 年前半年，銅陵市區(qū)共計(jì)加推活動(dòng)31 次，推出房屋4，767 套，同比有所增加，但銅陵市商品房銷售面積120.4 萬(wàn)平方米，同比下降11.0%。再對(duì)比2016 年，人們對(duì)商品房屋的追求熱度越來(lái)越高，雖然2020 年上半年受疫情影響有所緩和，商品房銷售面積同比下降了11.0%，但環(huán)比上升4.6%，今后的商品房銷售走勢(shì)仍尚未可知。

雖然2020 年銅陵土地市場(chǎng)不景氣，但是仍然擋不住新房企的入駐，老房企新項(xiàng)目的建成。銅陵老城區(qū)板塊土地市場(chǎng)接近飽和，未來(lái)將開拍的地塊大部分位于西湖板塊和站前板塊。相鄰兩宗地塊于不同時(shí)間拿地的樓面價(jià)也大不相同，居后者總是高的，地價(jià)回不到從前，房?jī)r(jià)亦是如此。而隨著土地越來(lái)越少，房企拿地壓力加大，銷售壓力倍增，不論是龍頭房企還是本地房企，都將面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

（三）房屋待銷售情況。銅陵市庫(kù)存壓力依然較大。早在2015 年之前，在全國(guó)范圍內(nèi)去庫(kù)存就成為了一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題，自2015 年末二胎政策的全面開放才正式解決了庫(kù)存多的問(wèn)題，但是真的是徹底解決了這個(gè)問(wèn)題了嗎？其實(shí)則不然，二胎政策的開放促進(jìn)了人們買房的新潮，但同樣也促進(jìn)了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，最終導(dǎo)致庫(kù)存量久居不下。截至2020 年6 月底，銅陵市商品房待售面積為120.4 萬(wàn)平方米?；仡?015 年以來(lái)商品房待銷售面積，沒(méi)有太大的變化，按照當(dāng)前的商品房銷售速度以及新房建設(shè)速度，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，房屋庫(kù)存將仍是一個(gè)大問(wèn)題。

表1 2019 年與2016 年人均可支配收入等數(shù)據(jù)對(duì)比表

（四）房屋價(jià)格。商品房的售價(jià)不外乎五個(gè)方面：一是地價(jià)；二是工程造價(jià)；三是銀行利息；四是各項(xiàng)稅費(fèi)；五是開發(fā)商的利潤(rùn)。除去房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)，其他四個(gè)部分是開發(fā)商必要的支出部分，而這四個(gè)方面的支出，占據(jù)主導(dǎo)的是地價(jià)以及工程造價(jià)。在這個(gè)物價(jià)飛速上漲的時(shí)代，工程造價(jià)可能會(huì)從施工方面減少成本，但材料的價(jià)格久居不下，土地使用權(quán)的出售同樣是地方政府的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一，故而如非特殊情況，地價(jià)大幅度下降的可能性較小。反觀近幾年的房屋價(jià)格，在市場(chǎng)比較好的情況下，房?jī)r(jià)更是一飛沖天，即便受疫情影響，房?jī)r(jià)變化也并不顯著。（圖3）

二、銅陵市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問(wèn)題

圖1 銅陵市投資完成額統(tǒng)計(jì)圖

圖2 銅陵市房屋銷售面積統(tǒng)計(jì)圖

圖3 銅陵市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

（一）房屋價(jià)格增長(zhǎng)相對(duì)過(guò)快。我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)不是新話題，房地產(chǎn)炒作現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，房?jī)r(jià)上升速度超越平均水平。銅陵市房?jī)r(jià)增速全面超過(guò)人均可支配收入增速。據(jù)銅陵市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示：2019 年銅陵市常住居民人均可支配收入為27，794 元。其中，城鎮(zhèn)人均可支配收入為39，256 元，人均消費(fèi)支出25，821 元。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為30.9%，相比2016 年下降了5.7%；農(nóng)村人均可支配收入15，791元。人均消費(fèi)支出10，346 元。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為32.9%，相比2016 年下降了7.3%。（表1）

據(jù)統(tǒng)計(jì)，銅陵市2019 年二手房均價(jià)為8，304 元/平方米，相比2016 年增長(zhǎng)了41.6%；新房均價(jià)為6，702 元/平方米，相比2016 年增長(zhǎng)了43.2%。而就2020 年上半年來(lái)說(shuō)，銅陵市新房均價(jià)約為6，774 元/平方米，二手房均價(jià)約為8，261 元/平方米。由此可以看出，銅陵市人均可支配收入不足以滿足日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格需求，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)相對(duì)較快。

（二）商品房供大于需矛盾突出。至2020 年6 月，銅陵市房屋新開工面積75.9 萬(wàn)平方米，待銷售商品房面積171.9 萬(wàn)平方米，而銷售商品房面積為120.4 萬(wàn)平方米。因此，從近期看市場(chǎng)商品房供大于需的矛盾比較突出，一些偏遠(yuǎn)樓盤甚至出現(xiàn)滯銷局面，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)樓房銷售已經(jīng)提出打折促銷策略。庫(kù)存問(wèn)題一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的一個(gè)較大問(wèn)題，尤其對(duì)于銅陵這樣的一個(gè)人口不多的三線城市而言，銅陵房地產(chǎn)市場(chǎng)要想穩(wěn)定長(zhǎng)期發(fā)展，去庫(kù)存問(wèn)題應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決。

（三）現(xiàn)有保障性住房體系不夠完善。保障性住房一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安置房、公共租賃住房等構(gòu)成，是政府為住房困難家庭所提供的一定規(guī)格和價(jià)格的住房。它存在的主要意義在于解決中低收入家庭的住房需求問(wèn)題、穩(wěn)定樓市價(jià)格。銅陵市保障性住房方面的制度體系還不是很完善，對(duì)管理層面和個(gè)人申請(qǐng)方面都有很大的影響，會(huì)導(dǎo)致保障性住房的覆蓋率比較低，資金的投入也不能夠達(dá)到目標(biāo)數(shù)值。由于管理和資金等方面的因素，耽誤建房的進(jìn)度，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，就會(huì)給社會(huì)造成人人都要買房的現(xiàn)象，而現(xiàn)實(shí)中很多人是無(wú)法支付如此巨額的貸款的，因此要想真正過(guò)上共產(chǎn)主義小康生活，完善保障性住房體系是必要的。

三、構(gòu)建可持續(xù)健康發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的建議

要構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先，要明確其發(fā)展的指導(dǎo)思想，讓市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用得以發(fā)揮；其次，要完善供應(yīng)政策、調(diào)整供用結(jié)構(gòu)，確保其合理性；最后，要保證居民滿意度，消費(fèi)者滿意了，市場(chǎng)才能更加和諧、健康地發(fā)展。

（一）建立健全房產(chǎn)稅收體制。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征收對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。我國(guó)自1986 年就頒布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，并于同年開始實(shí)施，直至2009 年廢除，2012 年改革后的房產(chǎn)稅又開始在國(guó)內(nèi)試點(diǎn)，再到次年的擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，雖然近年多次提到“穩(wěn)妥推進(jìn)”，但至今房地產(chǎn)稅還沒(méi)有正式在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。

從房產(chǎn)稅在中國(guó)的發(fā)展歷程就可以看出來(lái)，房產(chǎn)稅是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展所必需的一個(gè)稅種，我們要對(duì)以往的房地產(chǎn)稅收體制進(jìn)行改革，征收對(duì)象為擁有較多房產(chǎn)的高收入人群。合理的房地產(chǎn)稅收體系的形成與實(shí)施可以很大程度上解決炒房過(guò)熱問(wèn)題，它會(huì)讓那些欲通過(guò)炒房謀取利益的人望而卻步，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理需求，從一定程度上解決了房屋價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的不合理現(xiàn)象，對(duì)構(gòu)建健康穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制具有重要意義。

（二）優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制。對(duì)于銅陵市而言，土地收入在政府財(cái)政收入中占重要地位，這種小型新晉的三線城市的財(cái)政資金還是比較緊張的，故而政府會(huì)通過(guò)增加土地供應(yīng)量的方式來(lái)滿足對(duì)資金的需求，往往會(huì)造成供大于求的局面，直接影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。因此，要優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，加大政府執(zhí)行力度，合理供應(yīng)土地?cái)?shù)量，比如像如今這種房地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)象就可以合理減少土地供應(yīng)數(shù)量，直接減少房屋的建造數(shù)量，保持市場(chǎng)的合理發(fā)展。

除了完善土地供應(yīng)機(jī)制外，還可以加大建筑紅線的保護(hù)，及出臺(tái)創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)居民創(chuàng)業(yè)，提高生活水平，提高人均可支配收入等，甚至可以執(zhí)行限貸分類，為合理去庫(kù)存提供政策支撐。

（三）完善保障性住房體系。完善保障性住房體系，首先確定并加強(qiáng)其長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，合理安排其建設(shè)周期，政府應(yīng)盡快編制合理的保障性住房建設(shè)規(guī)劃和短期、長(zhǎng)期實(shí)施計(jì)劃，統(tǒng)籌安排銅陵市保障性住房建設(shè)資金和土地供應(yīng)。其次相關(guān)部門要制定實(shí)施計(jì)劃的具體步驟和措施，儲(chǔ)備存量國(guó)有建設(shè)用地，籌集保障性住房建設(shè)用地。最后要建立保障性住房一切公開公示制度，確保供地公平性、合理性，解決低收入人群的基本住房問(wèn)題?？偟膩?lái)說(shuō)，完善保障性住房體系需要在確保其公平、合理的情況下，加快保障性住房的建設(shè)，在廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度的基礎(chǔ)上推進(jìn)與公共租賃住房并軌運(yùn)行，并結(jié)合棚戶區(qū)改造為中低收入的住房困難家庭提供適宜的居住條件。