探討物業(yè)公司稅收籌劃策略

陸露

摘 要：在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展完善的背景之下，越來越多企業(yè)不得不注重財務管理活動，在物業(yè)公司的財務管理活動中納稅籌劃環(huán)節(jié)是非常重要的一項工作，對于有效降低物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營成本，充分提高物業(yè)公司經(jīng)濟效益，并實現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展目標具有重要作用。文章通過對物業(yè)公司納稅籌劃方式以及存在的問題進行了有關分析研究，在探討稅收籌劃工作的具體意義基礎上針對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃工作給出了更加科學化的建議，期望能夠有效促進物業(yè)企業(yè)稅收籌劃工作的開展。

關鍵詞：物業(yè)公司;稅收籌劃;優(yōu)化建議;意義

任何企業(yè)想要有效促進財務管理活動的順利開展，需要注重企業(yè)投融資以及經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，物業(yè)公司在近些年的飛速發(fā)展過程中，對于服務和保障民生起到了至關重要的作用。在2016年之后，物業(yè)行業(yè)開始實行營改增，該政策的實施一方面有效緩解了物業(yè)公司所面臨的稅款重復繳納問題，一方面有效促進了物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。但是在發(fā)展進程中，為了充分抓住發(fā)展機遇，規(guī)避經(jīng)營過程所面臨的稅務風險，物業(yè)公司仍然需要在充分認知自身發(fā)展狀況的同時積極尋找可供采取的稅收籌劃方案，進一步在符合國家宏觀政策以及法律法規(guī)的要求之下最大程度降低企業(yè)稅務負擔，確保獲取最大化經(jīng)濟效益并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此對物業(yè)管理公司的稅收籌劃工作研究具有較高的現(xiàn)實意義。

一、物業(yè)公司稅收籌劃概述

（一）物業(yè)公司開展稅收籌劃工作需要遵循的原則

相較于其他類型的企業(yè)而言，物業(yè)公司的經(jīng)營范圍比較廣，往往涉及到會議接待，物業(yè)管理，設備維護以及秩序維護，家政代理等多方面，在這樣的基礎之上，物業(yè)企業(yè)進行稅收籌劃工作的空間是相對比較廣泛的。但是值得注意的是，任何企業(yè)開展稅收籌劃工作所需要遵循的基本原則都是要在合理合法的前提之下開展工作。首先來說，物業(yè)公司開展稅收籌劃工作應當合法，只有不觸碰稅務法規(guī)要求，才能夠確保企業(yè)充分享受稅務籌劃工作所帶來的積極作用。其次，物業(yè)公司進行稅收籌劃工作應該遵循全局性的原則，該環(huán)節(jié)主要表現(xiàn)在兩個方面。第一，鑒于物業(yè)公司涉及到多個業(yè)務模塊，因此在開展稅務籌劃工作時，應該優(yōu)先考慮物業(yè)公司的整體稅負，其次再注重分支結構的稅負問題。第二，在物業(yè)公司開展稅收籌劃工作時，要考慮到企業(yè)長短期稅負的平衡問題，也就是說，既要顧慮眼前的經(jīng)濟利益也要考慮企業(yè)未來發(fā)展所涉及到的利益，切忌顧此失彼。最后，物業(yè)公司所開展的稅收籌劃工作應當遵循成本效益性原則，開展稅收籌劃工作，必然需要公司承擔一定的成本，但由于稅收籌劃會給企業(yè)帶來相應的優(yōu)惠和節(jié)稅方式，因此，物業(yè)企業(yè)要考慮稅收籌劃方案是否可行的重要因素，就是看所花費的成本能否帶來更大的經(jīng)濟效益，如果成本遠遠大于收益，則沒有開展稅收籌劃工作的必要。

（二）物業(yè)公司進行稅收籌劃的重要作用

物業(yè)公司開展稅收籌劃工作所帶來的積極作用主要表現(xiàn)在三個方面，首先來說，恰當?shù)募{稅籌劃能夠為物業(yè)企業(yè)合理降低稅務負擔，進而實現(xiàn)物業(yè)公司內部資源的優(yōu)化升級，最大程度提高物業(yè)公司的經(jīng)濟收益，并且稅務籌劃工作所節(jié)約的稅款還可以用于公司的再生產，實現(xiàn)整個資金鏈的優(yōu)化。其次，物業(yè)公司的內部管理活動對于企業(yè)發(fā)展具有決定性作用，通過對最新的稅務法規(guī)及政策的了解，不僅能夠提高財務管理活動的科學性，也能夠有效推動公司財務戰(zhàn)略落實，進而提高物業(yè)公司的市場競爭能力。最后，稅務籌劃工作對于推進物業(yè)公司業(yè)務轉型具有重要作用，在新的發(fā)展背景下，物業(yè)公司面臨著越來越激烈的市場競爭，管理手段的創(chuàng)新則是競爭的主要力量，通過開展有效的稅收籌劃工作推動商業(yè)模式的創(chuàng)新，能夠為物業(yè)公司帶來更多的市場競爭活力，實現(xiàn)高質量的發(fā)展目標。

（三）稅收籌劃過程

對于物業(yè)公司來說，在其運營過程中需要具備充足的資金來作為公司運營的支撐，但鑒于物業(yè)公司大多屬于中小型企業(yè)，其自身發(fā)展所能提供的資金是相對有限的，更多的時候，通過需要外部融資，比如銀行貸款等方式來獲取經(jīng)營所需資金。當物業(yè)公司的經(jīng)營活動進入到正常的運轉階段之后，幾乎所有的投資以及籌資活動都與此環(huán)節(jié)有著直接關系。在這樣的基礎之上，物業(yè)單位為了有效優(yōu)化內部資金，降低不必要的成本支出，需要根據(jù)國家法律法規(guī)以及稅務法規(guī)要求來開展合理降低稅務負擔的工作。物業(yè)公司通過有效的稅收籌劃能夠避免以下幾種額外稅務負擔。第一，涉及到企業(yè)會計核算的部分額外負擔。第二，物業(yè)公司納稅申報環(huán)節(jié)所涉及到的額外負擔。由于在物業(yè)公司的經(jīng)營過程中，產生的稅務負擔都需要通過財務以及會計核算工作來進行核算，通常在此環(huán)節(jié)企業(yè)都會爭取最低稅負，因此需要對此環(huán)節(jié)中的爭取最低稅負工作進行合理籌劃，這也是物業(yè)公司開展稅務籌劃工作的原因之一。

二、物業(yè)公司進行稅收籌劃可供選擇的方法

（一）成本調整法

成本調整法是物業(yè)公司通過對內部成本的合理調整來實現(xiàn)減少收益，進而以比較低的應稅額來降低企業(yè)稅務負擔的方式。通常來說，物業(yè)公司進行成本調整需要依據(jù)有關的財務會計制度來進行，不能夠自身決定或者亂攤成本來進行計費，該方式下可供選擇的方式主要包括計提折舊，存貨計價以及費用列支等方式。

（二）控制收入法

相較于調整成本法來說，控制收入法是指物業(yè)公司通過有效的手段來合理控制收益，進而通過降低公司所得來降低企業(yè)納稅數(shù)額的方法。但在此環(huán)節(jié)值得注意的是，物業(yè)企業(yè)通過收入控制法來進行合理降稅需要在符合財務會計制度的規(guī)定前提下開展。通過按照收款方式對各類服務收入進行認定，并按照實際款項來進行收入確認，之后通過對收取款項時間的合理調配，實現(xiàn)延緩降稅的目的，為物業(yè)公司創(chuàng)造更多的收益。

三、物業(yè)公司稅收籌劃環(huán)節(jié)優(yōu)化方案

（一）充分利用稅收優(yōu)惠政策

由于我國為了平衡各區(qū)域內的發(fā)展，所實施的宏觀調控導致區(qū)域間的稅收優(yōu)惠政策會有所不同，因此，物業(yè)公司需要對本區(qū)域內的優(yōu)惠政策進行了解熟知，并充分利用稅收優(yōu)惠政策進行合理降稅。在這樣的基礎之上，可供物業(yè)公司所選擇的稅收籌劃模式是相對廣泛的，其具體可以選擇的稅收方式主要包括以下幾種。首先來說，物業(yè)公司應該選擇符合自身企業(yè)類型的工作模式，開展稅收籌劃工作。鑒于多數(shù)物業(yè)公司處于中小規(guī)模，因此在類型選擇時，應當首先查看自身是否能夠滿足中小企業(yè)的條件。在我國企業(yè)所得稅法律規(guī)定中，符合小微企業(yè)條件要求的，可以按照規(guī)定減按百分之二十的稅率繳納所得稅，2021年1月1日至2022年12月31日，對小型微利企業(yè)年應納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計入應納稅所得額，也就是說，如果物業(yè)公司符合小微企業(yè)，那么則可以通過對這一政策的有效利用，降低企業(yè)稅務負擔。

（二）合理利用特殊人員安置政策

在物業(yè)公司招聘工作人員時，通常不會有比較高的進入門檻，也就是說在物業(yè)公司招聘時，可以通過考慮招聘部分具有工作能力的殘疾人員，在國家的有關規(guī)定中，對于招聘殘疾人員或者安置殘疾人員比例不足的企業(yè)會收取一定額度的保障金，而如果企業(yè)內部殘疾人員比例能夠達到相關標準，企業(yè)就可以享受一定比例的稅收優(yōu)惠。鑒于這樣的政策，物業(yè)公司通過對部分崗位要求較低的職位向有工作能力的殘疾人開放，一方面不會影響物業(yè)公司的工作進度，另一方面還可以帶來相應的稅收優(yōu)惠?？偠灾飿I(yè)公司對于特殊人員安置政策的合理利用，能夠為公司降低殘保金的繳納額度，也能夠為公司提供更加有效的稅收優(yōu)惠，充分提高公司的經(jīng)濟收入。

（三）合理利用物業(yè)管理合同開展稅收籌劃

在物業(yè)公司的經(jīng)營過程中，存在著相當一部分由物業(yè)公司代為收費的合同訂單，這其中既包括代業(yè)主繳納燃氣水電費的訂單，又包括其他應收款項，因此，物業(yè)公司應當在合同編制過程中進行明確表示，這些費用都是接受業(yè)主委托來進行代收取的，在進行會計核算的工作時，該類費用應該與其他收入進行單獨計算，因為代收款項是不需要企業(yè)自身繳納增值稅的。但是值得注意的是，如果物業(yè)公司在收費過程中收取了部分代繳納手續(xù)費，那么該類款項就必須按照物業(yè)公司收入來合法繳納增值稅費，不能夠再進行相應的稅收籌劃。其次，針對物業(yè)公司內部資產出租的租賃合同而言，應該在合同簽訂過程注意租金與物業(yè)管理費用的分別描述，通過對二者金額的明確劃分來避免二者交疊。除此之外，應該注意物業(yè)管理費用不能高出有關部門的定價。在這樣的基礎之上，通過對租金以及物業(yè)管理費用的明確劃分能夠降低部分應繳納稅額，實現(xiàn)降低稅負的目的。

（四）在低稅環(huán)境開展稅務籌劃工作，提高工作人員專業(yè)水平

低稅環(huán)境就是稅率相對比較低并且對本企業(yè)具有一定優(yōu)惠政策的環(huán)境。在低稅環(huán)境中開展納稅籌劃工作能夠有效優(yōu)化納稅環(huán)節(jié)與環(huán)境，促進物業(yè)公司更協(xié)調發(fā)展。具體來說，物業(yè)公司可以選擇沿海開放城市或者經(jīng)濟特區(qū)、開發(fā)區(qū)等區(qū)域作為經(jīng)營地點，一來可以充分利用政策優(yōu)勢獲取更有利的條件，二來能夠更好的開展納稅籌劃工作。除此之外，物業(yè)單位應該積極吸納更加優(yōu)秀的財務工作人員，工作人員作為納稅籌劃工作開展的主體，對于整項工作水平具有直接影響，因此物業(yè)單位對于內部財務工作人員應當進行定期的培訓，還可以通過聘請外部專家來進行講座為稅收籌劃工作人員提供更加科學化的方式，工作人員專業(yè)水平的提高以及對最新稅法的有效把握能夠最大程度避免稅收籌劃環(huán)節(jié)出現(xiàn)誤差。在外部專業(yè)人員的招聘過程中，除了對于工作專業(yè)程度進行考察之外，還應該注重應聘人員的思想道德水平，充分確保后續(xù)稅收籌劃工作順利開展。

四、結束語

通過對物業(yè)公司的稅收籌劃問題的有關研究不難看出，近些年來，在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下，物業(yè)公司所面臨的生存環(huán)境越來越激烈，而為了獲取更加長遠的發(fā)展，物業(yè)公司必須要有堅強的資金鏈作為支撐，這就難免需要對內部成本進行有效優(yōu)化。通過合理的稅收籌劃工作能夠最大程度降低物業(yè)單位的負擔以及經(jīng)營成本，而減免的稅額又能夠作為公司經(jīng)營資金加入到公司管理運行中，可謂良性循環(huán)。由此可見，物業(yè)公司在管理過程中應當充分提高對于稅收籌劃工作的重視程度，通過合理利用區(qū)域優(yōu)惠政策以及提高工作人員專業(yè)水平等手段，不斷促進內部稅務籌劃有水平的提高，充分發(fā)揮其應有作用促進物業(yè)公司可持續(xù)發(fā)展。

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