江北新區(qū)鄰里中心體系構(gòu)建及創(chuàng)新
——以南苑鄰里服務(wù)中心項目設(shè)計為例

劉 潘 南京江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限公司工程師

隨著南京江北新區(qū)發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，高質(zhì)量建設(shè)江北新主城成為新的目標(biāo)，江北新區(qū)一改過去城鄉(xiāng)接合部的舊形象，城鄉(xiāng)建設(shè)速度明顯加快。但是，社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，不同片區(qū)的服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)容及需求層次也存在巨大差異。通過鄰里中心系列化項目的開發(fā)，建立多元化、深層次的社區(qū)公共服務(wù)體系，加快建成宜居宜業(yè)的江北新主城。

1 鄰里中心體系構(gòu)建模式與功能劃分

1.1 構(gòu)建模式

從霍華德田園城市、佩里鄰里單位發(fā)展出新加坡鄰里中心和蘇州鄰里中心模式，在此基礎(chǔ)上復(fù)刻和創(chuàng)新，建立南京江北新區(qū)的鄰里中心發(fā)展體系，打造集社區(qū)公共服務(wù)、社區(qū)商業(yè)服務(wù)于一體的基層社區(qū)服務(wù)配套。以《南京市公共設(shè)施配套規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（2015 版）、《江北新區(qū)鄰里中心發(fā)展規(guī)劃》為引導(dǎo)，先期布局5 個鄰里服務(wù)中心項目，分別是頂山街道南苑鄰里服務(wù)中心、泰山街道鐵橋鄰里服務(wù)中心、沿江街道路西鄰里服務(wù)中心、盤城鄰里服務(wù)中心和葛塘鄰里服務(wù)中心，服務(wù)半徑500 ～600 m，服務(wù)人口3 萬～5 萬人。

1.2 功能劃分

鄰里中心功能總體分為公益性設(shè)施、經(jīng)營性設(shè)施兩大類，基于服務(wù)導(dǎo)向的功能分為行政公益、健康養(yǎng)老、日常生活、必備商業(yè)四小類[1]。在滿足《南京市公共設(shè)施配套規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》基礎(chǔ)上，針對各片區(qū)居民不同需求對鄰里中心功能可以進(jìn)行選配。

其中，行政公益包括街道辦/社區(qū)居委、體育活動中心、文化活動中心、育兒園/親子園、社區(qū)服務(wù)中心（含家政/社會救助/就業(yè)指導(dǎo)）和派出所。健康養(yǎng)老包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心/站、老年人日間照料中心（日托所）、社區(qū)一站式居家養(yǎng)老服務(wù)中心、社區(qū)養(yǎng)老院。日常生活包括菜市場、超市、郵局快遞點(diǎn)、日用品修理。必備商業(yè)包括餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行、洗衣和培訓(xùn)。

鄰里中心功能配置應(yīng)與周邊人口結(jié)構(gòu)、居民消費(fèi)水平、生活習(xí)慣和生活方式相匹配，滿足不同片區(qū)居民的實(shí)際需求，構(gòu)建全齡段生活中心。

2 南苑鄰里服務(wù)中心項目案例

2.1 項目概況

南苑鄰里服務(wù)中心項目位于南京江北新區(qū)頂山街道，處于國家級新區(qū)和自貿(mào)區(qū)雙區(qū)疊加的核心位置，項目西北至江北大道快速路，東至浦廠路，南側(cè)為規(guī)劃小學(xué)，周邊交通便捷可達(dá)性強(qiáng)（見圖1）。項目用地面積22129.5 m2，規(guī)劃用地性質(zhì)為Aa 居住社區(qū)中心用地，容積率≤2，綠化率≥15%，建筑高度≤35 m，建筑密度≤40%，總建筑面積62204.40 m2，其中地上建筑面積44203.45 m2，地下建筑面積18153.50 m2。項目于2019 年11 月開工建設(shè)，預(yù)計2022 年6 月交付。

2.2 設(shè)計理念和功能配比

項目設(shè)計以“綠洲”為理念，在片區(qū)公共服務(wù)荒漠中打造一個生活服務(wù)綠洲。項目規(guī)劃A、B、C3 棟主體建筑。A 棟為社區(qū)型商業(yè)綜合體，建筑面積約2.2 萬m2，配置生鮮菜場、超市、餐飲、健身、教育培訓(xùn)、美容美發(fā)、洗衣、藥店和銀行等業(yè)態(tài)，為周邊居民提供生活一站式服務(wù)；B 棟為社區(qū)綜合服務(wù)中心，建筑面積約1.0 萬m2，主要功能為街鎮(zhèn)管理中心、社區(qū)服務(wù)中心、體育活動中心、文化活動中心、育兒園和郵政局所等；C棟為社區(qū)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)中心，建筑面積約1.2 萬m2，主要功能為社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、老年人日間照料中心（日托所）、社區(qū)一站式居家養(yǎng)老服務(wù)中心、社區(qū)養(yǎng)老院。

2.2.1 孩子的樂園

通過A 棟商業(yè)的自動扶梯可以直達(dá)屋頂，走出屋面展現(xiàn)在大家面前的是一個包含室外兒童游樂場的屋頂花園（見圖2），這個空間是孩子的樂園，也是家長、老年人、附近居民呼吸新鮮空氣、曬太陽休閑的好去處。因?yàn)橹苓厙?yán)重缺乏開敞的活動場地，屋頂花園就成了孩子難得的歡樂之地，滑滑梯、蹺蹺板、秋千、木馬通過微地形巧妙地組織起來，趣味十足。同時，由于項目貼鄰江北大道快速路，高架沿線的城市界面尤為重要，通過屋頂花園的設(shè)計，在高架上行車遠(yuǎn)眺，屋頂郁郁蔥蔥，在一片鋼筋混凝土的城市中猶如一片沙漠“綠洲”，更加契合項目的設(shè)計理念。項目還在室內(nèi)設(shè)置了眾多休息區(qū)、室內(nèi)兒童游樂堡、兒童教育培訓(xùn)以及溫馨舒適的母嬰室和親子洗手間，通過適童化設(shè)計吸引家庭客戶，提升社區(qū)的商業(yè)活力。

2.2.2 年輕人的生活中心

年輕人在工作之余需要的是什么，餐飲美食、健身運(yùn)動顯然是主角。餐飲業(yè)態(tài)在項目中的占比較大，超市中的生鮮餐飲、美食廣場的排擋餐飲、咖啡奶茶類的輕餐飲、火鍋燒烤類的重油餐飲及宴請類的商務(wù)餐飲分布在A 棟商業(yè)中的各個樓層，不同的餐飲類型所需的水電氣條件、送排風(fēng)要求、油煙井大小、后廚的排水系統(tǒng)和隔油池設(shè)置都各不相同，如何做到既經(jīng)濟(jì)又為未來運(yùn)營預(yù)留足夠的土建機(jī)電條件也是本項目的一個研究重點(diǎn)。項目首先將餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行豎向整合，以保證共用油煙井道，對水電氣條件預(yù)留也結(jié)合油煙井道合并成豎向貫通的服務(wù)井道，最大限度地滿足接入條件，餐飲部分預(yù)留結(jié)構(gòu)活荷載，在后期商家確定后，對廚房部分進(jìn)行墊高處理以獲得排水條件。

除了餐飲美食，健身運(yùn)動更是做到了滿足各種需求，A 棟商業(yè)的三層不僅設(shè)置了1 個1500 m2的常規(guī)健身中心，還設(shè)置了1個近1000 m2的運(yùn)動中心，10 m 挑高空間，三面玻璃幕墻，可以滿足多種類型的運(yùn)動功能。這種功能多變可組合的復(fù)合型空間為未來多種業(yè)態(tài)預(yù)留了可能性，也是該項目的一個亮點(diǎn)。

2.2.3 老年人的主場

將生鮮菜場和美食廣場布置在A 棟商業(yè)的一層，出入口直接對外，可獨(dú)立開啟早市。主入口廣場大片的硬質(zhì)鋪地為老年人提供廣場舞空間，光電玻璃幕墻除了播放宣傳廣告，也可以配合廣場舞一起搖擺；B 棟的文體活動中心為老年人提供包括閱覽室、棋牌室、舞蹈室和書畫室等公共活動空間，拓展老年生活社交圈；項目周邊居民人口老齡化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，針對服務(wù)人口放大了衛(wèi)生中心及養(yǎng)老用房的建設(shè)比例，并合建成C 棟社區(qū)醫(yī)養(yǎng)融合型的衛(wèi)生服務(wù)中心，為社區(qū)老年人提供更好的健康養(yǎng)老服務(wù)。

圖1 南苑鄰里服務(wù)中心項目鳥瞰效果圖

圖2 南苑鄰里服務(wù)中心屋頂花園

3 結(jié)語

鄰里中心開發(fā)要滿足全齡段不同層次的需求，根據(jù)人口特征和生活方式調(diào)整功能配比，根據(jù)業(yè)態(tài)類型適配不同經(jīng)營時間增強(qiáng)服務(wù)效能，通過適童化設(shè)計吸引家庭客戶增加服務(wù)黏性，在建筑設(shè)計階段預(yù)留功能多變的復(fù)合空間、充足的土建機(jī)電條件，為后續(xù)招商運(yùn)營提供發(fā)展空間。通過對南苑鄰里服務(wù)中心項目的初步探索，初步厘清了江北新區(qū)鄰里中心體系的建設(shè)路徑，可在后續(xù)鄰里中心項目的開發(fā)建設(shè)中復(fù)刻推廣，塑造品牌化、規(guī)模化、連鎖化的社區(qū)服務(wù)形象。