論如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作

唐斐男

全面預(yù)算管理最早始于西方國家，我國引進(jìn)并研究了該管理理論，并且進(jìn)行了不少的實踐，使得該管理成為一個優(yōu)秀先進(jìn)的管理手段，有助于企業(yè)管理質(zhì)量的提高，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)控。我國市場經(jīng)濟(jì)在不斷的發(fā)展，相應(yīng)的競爭也越發(fā)的激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要提升企業(yè)的管理質(zhì)量，如此才能在激烈的競爭環(huán)境中取得一席之地。這篇文章研究分析了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作中具有的一些問題，相應(yīng)的給出了一些解決方案。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

首先，房企開展全面預(yù)算管理，能科學(xué)合理的對企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整改善。因為房地產(chǎn)企業(yè)開展的項目具有周期比較長的顯著特點，房地產(chǎn)企業(yè)采取全面預(yù)算管理的措施，鎖定項目全周期預(yù)算目標(biāo)，并且一一分解到戰(zhàn)略規(guī)劃所含的年度，因此有助于企業(yè)管理人員更好地了解實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的差距，幫助房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置。其次，房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理，能夠有效地加強(qiáng)企業(yè)各個部門之間的聯(lián)系，從而提高企業(yè)所有工作人員的交流程度，提高預(yù)算執(zhí)行的落實程度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）沒有明確的戰(zhàn)略指導(dǎo)

房地產(chǎn)企業(yè)在編制預(yù)算的時候，一般通過采取資產(chǎn)負(fù)債表等工具，尤其關(guān)注預(yù)算的結(jié)果，卻很少關(guān)注預(yù)算的每一個環(huán)節(jié)的情況，無法對企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)做出更加有深度的解析探討，也就更沒辦法給企業(yè)一個明確的戰(zhàn)略指導(dǎo)。房地產(chǎn)企業(yè)在確定預(yù)算目標(biāo)的時候，單單只是聯(lián)系了預(yù)算本身，這使得預(yù)算控制管理的工作沒有一個集中重要的控制點，不能夠很好的發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用。企業(yè)有關(guān)的財務(wù)部門在進(jìn)行編制預(yù)算的時候，察覺出預(yù)算的執(zhí)行與戰(zhàn)略目標(biāo)有著不小的差距，但是財務(wù)部門沒辦法找出這些差異是從什么環(huán)節(jié)產(chǎn)生的，所以只好依照分?jǐn)偟奶幚矸椒ā?/p>

（二）預(yù)算編制工作有待完善

在編制方式上面，不少的房地產(chǎn)企業(yè)依舊采取以前的編制手段，固定預(yù)算法。這個預(yù)算編制方法是結(jié)合硬性指標(biāo)，在其真正執(zhí)行起來的時候沒辦法做到有效的調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到市場變化以及國家宏觀調(diào)控變化的影響，所以這種預(yù)算編制的方法對于房地產(chǎn)企業(yè)來說并不是很適合，缺乏靈活性，不能夠很好的分析出某些波動發(fā)生的原因，阻礙預(yù)算的開展。同時把預(yù)算執(zhí)行以后的結(jié)果當(dāng)作是下一階段預(yù)算設(shè)置的這種手段，是沒有聯(lián)系房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境的變化的，是缺乏靈活性的。房地產(chǎn)企業(yè)大部分采取的是自上而下的編制方法，這種方式造成數(shù)據(jù)的上報尤其保守，執(zhí)行起來不具有什么難度，可同時也無法發(fā)揮企業(yè)預(yù)算最好的作用，不利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，只想到該編制執(zhí)行起來簡單方便，且執(zhí)行難度不高的好處。

（三）考核與激勵體系不健全

在考核的時候，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)是把預(yù)算實際發(fā)生數(shù)與本期預(yù)算數(shù)值來做相關(guān)的對比。這樣的方法十分的簡單，也造成費用的使用程度直接和預(yù)算考核的成績掛鉤，造成了對財務(wù)指標(biāo)過分的依賴，給考核帶來了不少的壓力。開展預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的時候，假如費用支出預(yù)計很低，就無法對房地產(chǎn)企業(yè)每一個部門實現(xiàn)有效的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)企業(yè)在確立獎勵懲罰體系的時候，也有著不少不完善的地方，激勵的方法太過簡單。在開展獎勵的時候，只是給達(dá)成了指標(biāo)的部門給予一定額度的獎金，除了這個獎勵方法，就沒有了其他的獎勵方法。房地產(chǎn)企業(yè)無法給工作人員提供專業(yè)的工作培訓(xùn)，就沒辦法很好的提升工作人員的專業(yè)素養(yǎng)水平。而在開展懲罰的時候，大多數(shù)是財務(wù)部門來執(zhí)行，該部門本來就有著自身的局限性，因此就造成了考核指標(biāo)大部分參照的就是財務(wù)指標(biāo)，并不能進(jìn)行一個全面的指標(biāo)分析。

（四）預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)不健全

不少房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理結(jié)構(gòu)不健全，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部無法確立一個健全的預(yù)算管理體制，大多數(shù)采用的是上傳下達(dá)的方法，造成房地產(chǎn)企業(yè)各個部門之間都沒有很好的交流。房地產(chǎn)企業(yè)無法確立健全的預(yù)算組織體制，有關(guān)的體系也沒有做到很好的改革進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)在確立預(yù)算目標(biāo)的時候，也沒有聯(lián)系企業(yè)自身的戰(zhàn)略目標(biāo)，過分關(guān)注年度預(yù)算，卻沒辦法根據(jù)每一個項目，進(jìn)行相應(yīng)的分析，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)也不科學(xué)，不少房地產(chǎn)企業(yè)依舊是采取傳統(tǒng)的預(yù)算方法，以經(jīng)營計劃為指導(dǎo)，來進(jìn)行有關(guān)的預(yù)算，無法很好的考慮到項目開發(fā)周期長等這些特點因素，造成房地產(chǎn)企業(yè)在確立企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的時候，沒辦法利用這些數(shù)據(jù)。

（五）風(fēng)險防范水平低

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理的時候，常常忽視風(fēng)險因素，風(fēng)險的防范意識比較低。這會造成預(yù)算的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，甚至可能會有數(shù)據(jù)被破壞被盜的狀況發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算管理的時候，無法研究分析多種的風(fēng)險因素，更多的時候只是依靠指標(biāo)下達(dá)等等這些，這種情況下的預(yù)算控制，完全不能對潛在的各種風(fēng)險開展科學(xué)有效的控制，無法有效的控制防范風(fēng)險。如此會給房地產(chǎn)企業(yè)以后的發(fā)展帶來很大的風(fēng)險隱患，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視起來，才能有助于企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展下去。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的方案

（一）確立目標(biāo)戰(zhàn)略體制

房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算管理工作的時候，應(yīng)當(dāng)要緊密結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，同時也可以學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功案例，結(jié)合其他成功的預(yù)算管理經(jīng)驗，讓房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理可以與企業(yè)本身的發(fā)展要求相符合。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的機(jī)遇越來越多，但同時也面臨著不少的挑戰(zhàn)，如今的形勢比較復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的競爭之中具有自身企業(yè)的核心競爭力，就需要讓全面預(yù)算管理和企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)緊密科學(xué)的結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)在分析完戰(zhàn)略目標(biāo)以后，要將其劃分成一個個層面，并且將職責(zé)下發(fā)到企業(yè)的每個部門。房地產(chǎn)企業(yè)確定好預(yù)算目標(biāo)，再根據(jù)不一樣的工作人員的特點，將目標(biāo)細(xì)化，更好的調(diào)動工作人員的主動性，明晰每個工作人員的職責(zé)定位。

（二）改善預(yù)算編制工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照企業(yè)本身的戰(zhàn)略目標(biāo)，同時聯(lián)系財務(wù)規(guī)劃的目標(biāo)，來確立企業(yè)年度投資方案，制定出年度經(jīng)營目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展全面預(yù)算管理的時候，需要結(jié)合上下結(jié)合的原則，企業(yè)的每一個部門都需要遵循統(tǒng)一的規(guī)章制度來做預(yù)算上報，財務(wù)部門對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并采用分類的方法，確立預(yù)算草案，再進(jìn)行有關(guān)的審核批準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員需要根據(jù)真實的狀況，來對企業(yè)的每個部門的預(yù)算數(shù)據(jù)做有關(guān)的調(diào)整修改。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合每個部門以前的預(yù)算數(shù)據(jù)，再將其和本年度的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，防止預(yù)算數(shù)據(jù)存在的一些偏差。在確定好全面預(yù)算目標(biāo)以后，將其下傳給下一級進(jìn)行執(zhí)行。讓預(yù)算部門的工作人員處理好預(yù)算編制的原則以及內(nèi)容。相關(guān)部門如果發(fā)現(xiàn)了問題，就要在第一時間上報給預(yù)算部門，預(yù)算部門確立全面預(yù)算的計劃，并將結(jié)果上傳達(dá)給預(yù)算委員會。

（三）健全考核與激勵體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取平衡計分卡的方法，來健全優(yōu)化預(yù)算考核體制。將財務(wù)性指標(biāo)作為其中重點的內(nèi)容。財務(wù)性指標(biāo)能夠反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績，同時也可以反映股東的權(quán)益。房地產(chǎn)企業(yè)采取平衡計分卡的方式，能夠?qū)ζ髽I(yè)財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行考核，確立科學(xué)有效的戰(zhàn)略目標(biāo)，同時結(jié)合分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境的實際情況，健全優(yōu)化績效考核的手段。房地產(chǎn)企業(yè)采取平衡計分的方式，能夠很好的避免房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只想到短期的收益，健全績效指標(biāo)，有利于戰(zhàn)略目標(biāo)的確立。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用多樣化的預(yù)算激勵手段，假如房地產(chǎn)企業(yè)只是采取簡單的一種預(yù)算考核體制，會很大程度上的影響到工作人員的主動性。房地產(chǎn)企業(yè)在確立激勵方案的時候，要結(jié)合考核方案，提高預(yù)算準(zhǔn)確度。房地產(chǎn)企業(yè)除了要給工作人員獎金這種物質(zhì)獎勵以外，還不能夠忽視精神方面的獎勵，比如頒發(fā)給工作人員企業(yè)的榮譽(yù)證書等等。

（四）健全預(yù)算管理組織體制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全預(yù)算管理組織體制，關(guān)于管理之中具有的一些問題，確立整體性的預(yù)算目標(biāo)，確立有關(guān)的管理體系。準(zhǔn)確來說，根據(jù)全面預(yù)算管理的內(nèi)容以及權(quán)責(zé)關(guān)系，形成的相應(yīng)的各單位預(yù)算機(jī)構(gòu)應(yīng)該有：

一，預(yù)算決策支持機(jī)構(gòu)：預(yù)算管理委員會。

二，預(yù)算管理機(jī)構(gòu)：預(yù)算管理辦公室。

三，預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)：預(yù)算責(zé)任中心。

房地產(chǎn)企業(yè)在組織開展全面預(yù)算管理工作的時候，應(yīng)當(dāng)組織建立健全以上機(jī)構(gòu)體系，同時也要明晰每個人的職責(zé)，每個預(yù)算單位的負(fù)責(zé)人，就是開展預(yù)算管理工作的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)開展本預(yù)算單位的預(yù)算管理工作。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)確立好預(yù)算管理體系以后，要在真正執(zhí)行的過程之中，不斷的優(yōu)化完善預(yù)算管理體制，有利于企業(yè)更好更長遠(yuǎn)的發(fā)展下去。

（五）重視預(yù)算管理的風(fēng)險因素，提高防控風(fēng)險的水平

房地產(chǎn)企業(yè)須要重視預(yù)算管理的風(fēng)險因素，提高防控風(fēng)險的能力。房地產(chǎn)企業(yè)在編制完預(yù)算以后，想要確預(yù)算上更好的實施并達(dá)成預(yù)算的目標(biāo)，就要確立有關(guān)的控制措施。在預(yù)算執(zhí)行的時候，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化控制，關(guān)于預(yù)算的執(zhí)行狀況要在第一時間做到反饋。而且企業(yè)的每一個部門都要主動的一起參與進(jìn)來，每一個公部門都能夠進(jìn)行有效的自我監(jiān)督。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的競爭之中，取得一席之地，就要重視改革企業(yè)的管理，提升企業(yè)管理的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)文章上提到的策略，優(yōu)化企業(yè)全面預(yù)算管理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展下去。

（作者單位：重慶雅居樂地產(chǎn)）