試論房地產企業(yè)內部控制存在的問題及建議

李光耀

房地產企業(yè)具有項目資金使用量大、風險高的特點，如果在經營管理過程中缺乏規(guī)范的內部控制工作將會給企業(yè)帶來較大的經濟損失。因此，為了能夠有效避免房地產企業(yè)在經營管理過程中面臨的風險，房地產企業(yè)必須對內部控制管理加強重視，提高企業(yè)對風險的把控能力。本文通過對房地產企業(yè)內部控制工作進行的了解，找出了存在的問題并分析原因，針對問題給出相應的解決建議，期望能夠有效促進房地產企業(yè)內部控制管理的進一步完善。

房地產企業(yè)的內部控制管理工作如果處在較高的水平上，對企業(yè)內部員工的凝聚力是具有促進作用的，并且相對完善的內部管理工作能夠幫助企業(yè)實現發(fā)展目標、提高經濟效益。因此，在內部控制管理工作對房地產企業(yè)的重要作用上來看，對房地產企業(yè)內部控制工作的研究具有一定的現實意義，房地產企業(yè)應該積極完善內部控制管理體系，保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

一、房地產企業(yè)內部控制工作存在的問題

（一）欠缺良好的內部控制環(huán)境

在房地產企業(yè)中，內部控制文化相對缺乏，進而導致企業(yè)內部員工不能高度積極的加入到企業(yè)內部控制管理工作中，讓企業(yè)內部控制制度的實施受到阻礙。其主要原因是由于房地產企業(yè)的管理人員對內控制度的忽視，管理人員作為整個企業(yè)的領頭人，如果對內部控制管理工作不重視，那么會導致整個企業(yè)內部的內控制度形同虛設。其次，房地產企業(yè)并沒有對內部工作人員進行有關內控管理知識的相關培訓，因此企業(yè)內部的員工對內控制度并不足夠熟悉與了解，只是處在被動進行內部控制工作的狀態(tài)，員工的工作積極性和參與性不高，導致企業(yè)內控管理不能有效實施。最后，企業(yè)內部工作人員專業(yè)化水平和企業(yè)的發(fā)展目標不能夠同步，許多工作人員的崗位勝任力不夠，缺乏對內控制度的深入了解，進而導致企業(yè)內控管理制度不能夠發(fā)揮真正的作用。

（二）房地產企業(yè)內部控制管理存在疏漏

在房地產企業(yè)實施的內部控制管理工作中，內控管理工作并沒有完全覆蓋到企業(yè)的全部經濟業(yè)務，而僅僅是針對部分業(yè)務進行了內部控制管理，也就是說，在內部控制工作中忽略了一部分企業(yè)可能遇到的潛在風險，沒有對企業(yè)全部經濟業(yè)務發(fā)揮內部控制管理工作的作用。這也是由于房地產企業(yè)內部控制管理體制不完善所導致的，在房地產企業(yè)內部控制管理體系中，應該包含貨幣資金的控制管理和企業(yè)投資以及融資等業(yè)務的控制管理，在大多數的房地產企業(yè)內部控制中，其往往只重視貨幣資金的控制，而忽視了投資以及融資等業(yè)務的控制管理。

此外，內部控制體制的設計上存在不合理之處，沒有根據房地產企業(yè)自身的生產經營特點來建立內部控制體系，導致內部控制工作缺乏明確的目標，業(yè)務范圍涉及過窄，沒有起到應該起到的監(jiān)督作用以及偏離了企業(yè)實際的發(fā)展目標。

（三）內部控制管理工作缺乏反饋

雖然房地產企業(yè)在進行內部控制管理工作，但更多的時候，企業(yè)管理人員不能夠對內部控制制度是否有效執(zhí)行得到一個正確的了解，內部控制管理體系和企業(yè)的經營狀況也存在著相背離的現象。房地產企業(yè)內部控制管理工作實施過程中，對內部控制的監(jiān)督考核以及反饋工作沒有嚴格規(guī)定。具體來說，房地產企業(yè)內部沒有專業(yè)的監(jiān)督部門來監(jiān)督內部控制工作的執(zhí)行狀況，也沒有定期對內部控制工作質量進行科學性的考評，讓內部控制管理工作的質量不能夠得到保障。最后，由于企業(yè)內部控制管理工作實施過程中缺少對內控體系不完善之處的反饋信息，導致內部控制體系不能夠得到進一步完善和發(fā)展。

（四）內部控制管理未能有效執(zhí)行

房地產企業(yè)的內部控制管理工作中存在著部分工作人員不嚴格遵循內部控制體系來進行工作的狀況，給企業(yè)的生產經營活動帶來了一定的風險。這是由于企業(yè)內控管理工作執(zhí)行力度不夠所導致的，房地產企業(yè)缺乏對內部控制管理制度的定期強化，讓企業(yè)內部工作人員的執(zhí)行力度和精神動力都有所下降，在內部控制工作中不能夠正確有效執(zhí)行具體工作，導致內控工作的最終目標不能有效實現。

二、房地產企業(yè)內部控制管理工作問題的解決建議

（一）提高全體工作人員對內部控制管理工作的重視

第一，從企業(yè)文化方面來說，房地產企業(yè)應該形成具有自身特點的企業(yè)文化。在日常的經營活動中，逐漸積累并培養(yǎng)企業(yè)內部員工愛崗敬業(yè)的素質，提高工作人員的歸屬感和凝聚力，進一步提高企業(yè)在社會的誠心形象。積極引進優(yōu)秀人才，提高企業(yè)內部人員配置能夠有效提高企業(yè)內部控制管理工作的水平。

第二，房地產企業(yè)的領導人員應該轉變思想觀念，提高對房地產企業(yè)內部控制管理工作的重視程度，具體可以依據企業(yè)經營狀況來細化管理人員的具體責任，再通過管理人員把內部控制制度的具體內容傳達到公司到每個部門，通過上行下效的方法來提高工作人員的重視程度，也可以有效的促進公司內員工轉變價值觀念和思維方法，通過全員參與企業(yè)內部控制管理工作來提高內控管理水平。

第三，房地產企業(yè)可以適時建立員工教育體系，通過對各級各類工作人員加強專業(yè)化知識培訓，可以提高企業(yè)內部員工的專業(yè)水平。員工工作水平的提高可以有效促進并保障企業(yè)內部控制管理工作處在較高的水平之上，盡可能的避免企業(yè)在內部控制工作中出現因為人員操作失誤或者專業(yè)化程度低所導致的問題，滿足企業(yè)發(fā)展具體需求。

（二）建立并完善企業(yè)內部控制管理制度

一套完善的內部控制管理體系應當包括對企業(yè)的資金控制、項目控制、售房回款控制以及成本采購控制等內容。內部控制體系通過對企業(yè)經營狀況進行實時監(jiān)控和管理，可以促進每個業(yè)務都在正常范圍之內運行。

1.資金控制。

資金控制是房地產企業(yè)內部控制管理工作的首要因素，在資金控制管理工作中應當充分注意資金的安全性，具體業(yè)務辦理過程中，工作人員應當遵循不相容職務相分離的工作原則。此外，應該注重針對資金支付的具體數額建立不同的審批標準，每一級別分管不同的資金范圍，確保在工作中不越級，工作人員對自己操作的貨幣資金負責，可以有效降低企業(yè)面臨的資金風險，實現資金控制管理的最優(yōu)化。

2.項目控制。

房地產企業(yè)內部控制管理工作中對項目的控制應當遵循市場需求預測原則，通過對企業(yè)所處地區(qū)的行業(yè)發(fā)展狀態(tài)進行有效預測，整理得出相關的競爭，攻擊以及客戶需求數據來實現對市場需求的有效分析。此外，應當對市場供給和需求進行比對，依據對競爭者和消費者的有效分析，找出適合企業(yè)的投資機會，總而言之，對項目的控制管理工作需要房地產企業(yè)掌握詳細的市場需求信息。

除了對市場需求預測工作的重視之外，還應該注重對投資收益的預測工作。房地產企業(yè)可以根據開發(fā)新項目具體狀況來進行效益的可行性分析，比如通過住宅用房的供給量來預測最終的商品房成交價格。除此之外，在房產開發(fā)過程中所需要的成本支出也需要進行測算，在項目完成之后，可以依據預期目標與實際狀況來分析項目具體狀況。最后，企業(yè)內部的財務部門可以依據對項目收入以及成本的預測分析，計算得出項目的稅務負擔以及凈利率等，為管理人員提供投資的依據，保障企業(yè)投資資金的安全并提高投資效益。

3.售房與回款控制。在規(guī)模比較大的房地產企業(yè)中，由于其開發(fā)項目較多，因此需要設立的售樓處也比較多，而且內部工作人員比如銷售顧問等頻繁更換，加之新上任的工作人員需要進行崗前培訓，為了降低業(yè)務容錯率，應該把銷售崗位與收款崗位分離設置，收款人員只負責收款工作。

4.成本采購控制

對成本的管理上，房地產企業(yè)應該采取全面預算管理的方法，有針對性的控制成本費用支出，保障成本在可控范圍內，提高企業(yè)的經濟效益。對于采購控制，物品入庫時需要經由有關負責人驗收才可入庫，倉庫負責人也應該及時檢查貨品種類、規(guī)格以及數量等，及時保存好與貨品有關的合同、入庫單以及收據等資料。

（三）完善企業(yè)內部控制管理工作的實施過程

一個完整的內部控制管理工作還應當包含監(jiān)督、考核以及反饋等工作流程，房地產企業(yè)應該依據企業(yè)內部已經形成的內控規(guī)范來執(zhí)行具體的控制工作，但應該在此基礎之上結合企業(yè)內部審計監(jiān)察機構來負責內部控制工作的監(jiān)督。在工作環(huán)節(jié)中發(fā)現問題要及時向上級匯報，反映并提出有效解決問題的對策，盡量減少錯誤問題的出現，避免企業(yè)內部舞弊事件的發(fā)生。

對內部控制工作監(jiān)督完成之后應該對各部門的執(zhí)行狀況出具書面性的文件，文件中應當包含整個內部控制管理工作的考核結果，便于為管理人員提供決策依據。面對企業(yè)內部控制管理工作中存在的一些缺陷問題，應當積極鼓勵公司內部員工提出合理化的建議，還可以向各部門收集內控工作執(zhí)行的反饋信息。通過對不合理信息的發(fā)現，可以保障內部控制部門及時進行修訂并完善內控體系，促進內控體系趨于完善。

（四）加大內部控制制度的執(zhí)行力度

房地產企業(yè)在內部控制工作中，除了要加強對內部控制的監(jiān)督與考核之外，還應該加大對內部控制工作的執(zhí)行力度，加大內控制度執(zhí)行力度首先需要企業(yè)工作人員具有較高的工作熱情和飽滿的精神狀態(tài)，管理人員可以依據具體的執(zhí)行狀況來建立符合單位內部的獎懲機制，提高工作人員的積極狀態(tài)和工作熱情。房地產企業(yè)內部控制管理工作需要全員參與，可以通過不定期強化工作意識讓內部控制工作在每一個層面真正發(fā)揮作用，降低企業(yè)可能面臨的經營風險，實現發(fā)展的最終目標。

三、結語

房地產企業(yè)想要在日益競爭激烈的市場中獲得自身的發(fā)展，必須要充分意識到內部控制管理工作的重要性，建立完善內控體系變得更加重要。房地產企業(yè)內部控制管理體系能夠更加有效的促進企業(yè)內部各部門緊密聯系，提高企業(yè)凝聚力，進而推動企業(yè)進一步持續(xù)化發(fā)展，提高企業(yè)經濟效益的同時也能夠促進房地產行業(yè)健康平穩(wěn)運行。

（作者單位：濟寧市土地發(fā)展集團有限公司）