關(guān)于房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)探討

趙金保

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展使各行各業(yè)不斷取得突破性成果，特別是建筑業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，房地產(chǎn)作為建筑業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一，處于持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目數(shù)量逐年增長(zhǎng)。房地產(chǎn)建設(shè)與人們生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目質(zhì)量決定了人們對(duì)于住房滿意度。為了提升房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目質(zhì)量，應(yīng)從設(shè)計(jì)管理方面進(jìn)行完善。本文從房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際出發(fā)，探討住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注方面，希望能促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量持續(xù)提升，為人們提供高品質(zhì)住房。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);住宅項(xiàng)目;設(shè)計(jì)管理

目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，正持續(xù)推進(jìn)。然而在推進(jìn)一體化發(fā)展進(jìn)程中，不僅僅是鄉(xiāng)村發(fā)展，城市發(fā)展活力也未充分得到釋放。相對(duì)于歐美城市發(fā)展水平，我國(guó)城市發(fā)展還有待進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)行業(yè)作為支撐城市經(jīng)濟(jì)的支柱，對(duì)于城市形象與發(fā)展具有關(guān)鍵作用。因此，必須不斷完善房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目發(fā)展，提升住宅建設(shè)品質(zhì)，為城市發(fā)展作出貢獻(xiàn)，滿足人們住房生活需求，提升城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力，響應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展要求。

1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的重要性

在將設(shè)計(jì)方案付諸實(shí)際過(guò)程中，有多方面因素會(huì)促使其進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。第一，企業(yè)方面需求。企業(yè)主要責(zé)任人判斷出現(xiàn)偏差，使整體設(shè)計(jì)方案不符合現(xiàn)實(shí)狀況，與企業(yè)發(fā)展理念完全不符，此時(shí)需對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行重大調(diào)整。第二，設(shè)計(jì)方案未能滿足客戶實(shí)際需求。項(xiàng)目責(zé)任部門要收集客戶意見(jiàn)，根據(jù)具體要求，合理性對(duì)于設(shè)計(jì)進(jìn)行改善。第三，施工材料短缺。在實(shí)際施工過(guò)程中，會(huì)由于種種原因造成某些材料供應(yīng)不足，同時(shí)也無(wú)法用其他材料替換，需要調(diào)整設(shè)計(jì)來(lái)規(guī)避這一問(wèn)題。第四，設(shè)計(jì)階段存在問(wèn)題。即使設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格考量，還是容易出現(xiàn)意想不到的問(wèn)題，在實(shí)際施工中并不少見(jiàn)，為了彌補(bǔ)設(shè)計(jì)階段存在的問(wèn)題，管理方面主要通過(guò)設(shè)計(jì)不斷進(jìn)行試探調(diào)整，或是開(kāi)展有效管理辦法對(duì)盡量有效減少設(shè)計(jì)調(diào)整次數(shù)[1]。因此，為了減少設(shè)計(jì)變更可能性，應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方面建立嚴(yán)格的制度保障，按照管理規(guī)范，制定對(duì)設(shè)計(jì)方案多方面審核標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)好各項(xiàng)管理工作。

2明確設(shè)計(jì)主題，選擇專業(yè)的設(shè)計(jì)人員

2.1明確設(shè)計(jì)主題

不同客戶對(duì)于住房需求存在個(gè)體差異，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要緊緊抓住客戶心理需求，進(jìn)行不同住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題規(guī)劃。為了明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題，應(yīng)該制定相應(yīng)設(shè)計(jì)規(guī)劃書(shū)，將主題內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要地呈現(xiàn)出來(lái)，進(jìn)行探討和改進(jìn)，以便于后續(xù)項(xiàng)目具體展開(kāi)[2]。在滿足不同需求同時(shí)，要將質(zhì)量要求貫徹在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，有助于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效管理。

住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期，仔細(xì)統(tǒng)計(jì)施工用地相關(guān)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前要對(duì)用地面積及價(jià)格有關(guān)情況進(jìn)行具體了解，此外，還需要對(duì)用地周邊配套情況，同行業(yè)地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，客戶對(duì)于住房需求熱度及購(gòu)房能力等等。就住宅產(chǎn)品本身來(lái)說(shuō)，對(duì)于住房戶型、面積及風(fēng)格等，園區(qū)設(shè)計(jì)、配套建筑規(guī)劃，具體體現(xiàn)住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的因素等都要統(tǒng)計(jì)好相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算。從經(jīng)濟(jì)收益角度，對(duì)于住房成本，住宅定價(jià)初步預(yù)估，價(jià)格調(diào)整空間，產(chǎn)品性價(jià)比。具體實(shí)施方面考量，設(shè)計(jì)施工完成可能性，人員數(shù)量要求，設(shè)備材料，以及專業(yè)人士參考建議。最后形成項(xiàng)目設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)有關(guān)報(bào)告。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)初始階段，需要設(shè)計(jì)規(guī)劃書(shū)，具體設(shè)計(jì)內(nèi)容細(xì)節(jié)，相關(guān)部門的意見(jiàn)，住宅項(xiàng)目成本，設(shè)備和人員詳細(xì)安排等，不同設(shè)計(jì)主題，實(shí)際設(shè)計(jì)規(guī)劃書(shū)的要求也相匹配，設(shè)計(jì)初始時(shí)期是從項(xiàng)目整體考慮，項(xiàng)目全局規(guī)劃設(shè)計(jì)，管理者要求，項(xiàng)目產(chǎn)品主題等，具體實(shí)施階段是從細(xì)節(jié)方面，收集各部門反饋建議，調(diào)節(jié)施工成本。通過(guò)初期與具體實(shí)施階段明確主題設(shè)計(jì)，保持施工整體規(guī)劃的一致性，根據(jù)規(guī)劃要求，開(kāi)展項(xiàng)目實(shí)施，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)部署。

2.2選擇專業(yè)的設(shè)計(jì)人員

重點(diǎn)要考慮住宅項(xiàng)目具體設(shè)計(jì)方案，充分考慮設(shè)計(jì)支出與收益。對(duì)于住宅項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容多，設(shè)計(jì)實(shí)施項(xiàng)目比較多，可以采取經(jīng)濟(jì)實(shí)惠方式，向具有綜合實(shí)力的設(shè)計(jì)工作室咨詢大體設(shè)計(jì)思路，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)部門拓寬設(shè)計(jì)構(gòu)思，達(dá)到設(shè)計(jì)提供更科學(xué)合理整體方案。在此之后，選用幾個(gè)設(shè)計(jì)方展開(kāi)具體設(shè)計(jì)規(guī)劃，將設(shè)計(jì)方案交給甲方進(jìn)行選擇。這種方式優(yōu)點(diǎn)在于能夠使設(shè)計(jì)人員充分去展示自己設(shè)計(jì)思路，激發(fā)設(shè)計(jì)人員創(chuàng)新能力，催生新穎優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目的產(chǎn)品。在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和設(shè)計(jì)階段，需要不同部門進(jìn)行針對(duì)性的工作。在籌備施工圖紙具體設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)方盡量由選擇當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)方。一方面，能降低設(shè)計(jì)成本支出，當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)方對(duì)于本地情況、當(dāng)?shù)鼐用褡≌枨?、住宅開(kāi)發(fā)情況等都一定了解，另一方面，有利于當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)方與項(xiàng)目其他部門進(jìn)行交流，推進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)度，完善設(shè)計(jì)方案。通常情況下，住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是由一名設(shè)計(jì)人員的成果，而不是有幾名設(shè)計(jì)人員協(xié)作完成，因此，選擇專業(yè)設(shè)計(jì)人員對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案來(lái)說(shuō)十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇設(shè)計(jì)方要對(duì)于聘任設(shè)計(jì)人員的專業(yè)資質(zhì)進(jìn)行積極評(píng)估，以保證設(shè)計(jì)方案能夠順利開(kāi)展。

3設(shè)計(jì)過(guò)程的管理

3.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)的日常管理

在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有關(guān)指示，監(jiān)管督促項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)展。一旦在管理中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行與相關(guān)部門交流溝通，探討問(wèn)題解決方法，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)范性調(diào)整。對(duì)于比較專業(yè)問(wèn)題，可以邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)專家進(jìn)行分析討論，提供專業(yè)性指導(dǎo)建議，保證設(shè)計(jì)科學(xué)合理。研究討論未能解決的問(wèn)題，應(yīng)該形成具體報(bào)告，向上級(jí)管理部門反映，召開(kāi)專題研討會(huì)，進(jìn)一步吸取多方意見(jiàn)，完善設(shè)計(jì)方案。嚴(yán)格日常管理是為了在后期施工能減少不必要問(wèn)題發(fā)生，降低可避免的經(jīng)濟(jì)損失以及確保設(shè)計(jì)方案能夠滿足各方需求。

在住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，管理部門與設(shè)計(jì)部門應(yīng)該加強(qiáng)溝通交流，明確設(shè)計(jì)階段關(guān)鍵部分，在設(shè)計(jì)重點(diǎn)環(huán)節(jié)給予充分重視，分清設(shè)計(jì)重點(diǎn)有利于提高管理效率，對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量的把握提供有力支撐[3]。設(shè)計(jì)方案最終成果完成，需要設(shè)計(jì)部門和管理部門之間相互配合、相互理解，只有建立在此基礎(chǔ)之上，才能使兩個(gè)部門工作形成合力，共同制定好房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)方案。

3.2設(shè)計(jì)結(jié)果審核工作

當(dāng)設(shè)計(jì)部門將設(shè)計(jì)體現(xiàn)在具體設(shè)計(jì)方案中，管理部門要對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行仔細(xì)審核工作。審核階段屬于房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理重要階段，若未能對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行有效審核，無(wú)法保證設(shè)計(jì)方案能夠通過(guò)，獲得甲方認(rèn)可，造成時(shí)間和經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)，在審核階段發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，還能夠?qū)υO(shè)計(jì)進(jìn)行較大程度上調(diào)整，一旦設(shè)計(jì)施工逐步開(kāi)展，出現(xiàn)有關(guān)問(wèn)題則無(wú)法進(jìn)行較大方向改動(dòng)，最后施工落成結(jié)果可能會(huì)留有遺憾。因此，管理部門必須在審核設(shè)計(jì)結(jié)果時(shí)，進(jìn)行最后對(duì)于設(shè)計(jì)方面充分考察，從各個(gè)角度進(jìn)行逐一分析設(shè)計(jì)方案可行性。審核工作良好執(zhí)行在于設(shè)計(jì)階段管理部門在日常管理中對(duì)于設(shè)計(jì)就有一定了解，由此在審核設(shè)計(jì)結(jié)果階段能夠?qū)φ麄€(gè)設(shè)計(jì)方案有所了解，有助于審核工作迅速落實(shí)[4]。成立評(píng)審團(tuán)隊(duì)小組，對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行具體審核，可以有設(shè)計(jì)專家，施工方，房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士組成，對(duì)設(shè)計(jì)成果嚴(yán)格進(jìn)行評(píng)估，保障后期施工工作有序進(jìn)行。

4項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理外部工作

在設(shè)計(jì)階段還涉及到文件報(bào)批，此方面問(wèn)題比較復(fù)雜，既涉及到文件報(bào)批通過(guò)率，又與時(shí)間和資金成本有關(guān)。文件報(bào)批是將設(shè)計(jì)方案文件遞送到政府機(jī)關(guān)審批部門，在審批部門認(rèn)定項(xiàng)目合法之后，才能進(jìn)行開(kāi)展項(xiàng)目相關(guān)工作。除此之外，管理部門在消防保障和施工人員安全方面，需要與相關(guān)部門進(jìn)行積極溝通，保障消防安全與施工人員安全工作能落實(shí)到位[5]。同時(shí)，管理部門還需要圍繞市場(chǎng)環(huán)境情況，對(duì)于設(shè)計(jì)項(xiàng)目要求提出建設(shè)性意見(jiàn)，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)實(shí)際現(xiàn)狀。

5項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整合管理

在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，在充分重視管理工作重要性基礎(chǔ)上，需要保證人員配備齊整，相關(guān)資金要確保到位，物質(zhì)材料要預(yù)備充足。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理部門主要采用區(qū)域化模式，根據(jù)不同設(shè)計(jì)方案，運(yùn)用不同管理方式，將合適的管理人員分配到適合的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理區(qū)域中，以此發(fā)揮組織管理高效適配作用。此外，在組建項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)時(shí)，應(yīng)該選用具有專業(yè)管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)人才，可以組織崗前培訓(xùn)，增進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面的了解，便于在工作中能良好與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通交流，有助于項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面管理[6]。管理部門充分了解政府相關(guān)政策，利用政策福利，推進(jìn)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)上得到政府支持，吸引到政府資金，為后續(xù)施工進(jìn)程提供有力保障。同時(shí)，要適應(yīng)時(shí)代科技發(fā)展腳步，積極引入先進(jìn)科技，將科技設(shè)備規(guī)劃引入項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，能夠通過(guò)前沿科技手段，提高施工效率，推進(jìn)施工進(jìn)程。管理部門也需要不斷更新管理理念，不斷向國(guó)內(nèi)國(guó)外先進(jìn)管理理念學(xué)習(xí)，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

6結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，關(guān)于房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)，對(duì)于住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)具有十分關(guān)鍵的影響，能夠使項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展理念，滿足客戶需求。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段需要仔細(xì)做好對(duì)于設(shè)計(jì)方案審核工作，減少相關(guān)問(wèn)題產(chǎn)生，保證設(shè)計(jì)方案有效落實(shí)。強(qiáng)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理手段，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)住宅房屋質(zhì)量提升，保證房地產(chǎn)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)提供穩(wěn)定支持，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

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