涉婚購房類房產(chǎn)權(quán)屬問題淺析①

魏薇

摘要：本文僅從婚前和婚后兩個時間區(qū)間，一方出資和雙方出資兩種出資模式，全款出資和部分出資兩種出資方式，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下、對方名下、雙方名下三種登記情形，是否登記結(jié)婚這幾個角度，對涉及因購房產(chǎn)生的房產(chǎn)權(quán)屬爭議問題進(jìn)行分析研究。

關(guān)鍵詞：涉婚;購房;房產(chǎn)權(quán)屬

一、婚前購房

（一）雙方出資

1、產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下

雙方（全款或非全款）出資購房，無論最終是否登記結(jié)婚，產(chǎn)權(quán)均歸雙方共有，登記在雙方名下的行為視為對雙方共有的認(rèn)可。

2、產(chǎn)權(quán)登記在一方名下

（1）雙方全款出資，產(chǎn)權(quán)通常被認(rèn)定為歸登記人一方所有，如果因購房政策或信貸等原因沒登記在雙方名下，但實為共有的，主張一方應(yīng)舉證證明。因此，婚前出資購房應(yīng)保留相關(guān)證據(jù)，如證明購房合意的合同，贈與、借貸、彩禮等原因出資的證據(jù)，出資憑證等，無論最終是否登記結(jié)婚，均可按照約定處分房屋。

（2）雙方非全款出資，最終也未登記結(jié)婚，房屋產(chǎn)權(quán)歸登記人所有，另一方出資的認(rèn)定，同上述分析。另外，基于物權(quán)原理，剩余房款的支付義務(wù)或因購房借款產(chǎn)生的債務(wù)等均由登記人承擔(dān)。登記結(jié)婚的，產(chǎn)權(quán)通常被認(rèn)定為歸登記一方所有，未登記一方的出資如何認(rèn)定，同上述分析，涉及婚后共同還貸及房屋增值問題，下文另有分析。

（二）一方出資

1、產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下

一方（全款或非全款）出資購房，無論最終是否登記結(jié)婚，產(chǎn)權(quán)歸當(dāng)事人雙方共有，登記在雙方名下的行為視為對雙方共有的認(rèn)可。

2、產(chǎn)權(quán)登記在出資人一方名下

（1）一方非全款購房，產(chǎn)權(quán)歸登記人所有，未登記結(jié)婚的，自行支付剩余房款或由此產(chǎn)生的債務(wù);登記結(jié)婚的，婚后共同還貸及相應(yīng)增值部分歸雙方共有。

根據(jù)民法典婚姻家庭編司法解釋一第78條，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產(chǎn)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)民法典1087條第一款規(guī)定的原則，由不動產(chǎn)登記一方對另一方進(jìn)行補償。

實踐中，雙方共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)的增值部分如何計算？參考最高院民一庭的部分案例指引，作如下舉例（計算方法僅供參考）：甲乙于2008年1月登記結(jié)婚，婚前甲支付首付款40萬元，按揭貸款140萬元，購買房屋一套，婚后雙方共同還貸共計80萬元，該房屋貸款總利息20萬元，后雙方因感情不合于2021年11月離婚，離婚時該房屋市場價值400萬元。雙方共同還貸部分占房屋總價款的比例：80/（40+140+20）=40%，共同還貸支付的款項以及相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分：40%*400=160（萬元），該房屋如果判給甲所有，甲應(yīng)給乙的補償款為160/2=80（萬元）。

（2）一方全款出資購房，未登記結(jié)婚的，房屋產(chǎn)權(quán)歸自己所有，登記結(jié)婚的，無論房地產(chǎn)權(quán)證在婚前還是婚后下發(fā)，該房屋產(chǎn)權(quán)均歸登記一方所有。假如購房款系婚前一方借款所得，債務(wù)由自己用婚前財產(chǎn)承擔(dān)，如果婚前財產(chǎn)不夠或者與婚后財產(chǎn)混同，由于均是為購房而借款，向銀行按揭貸款與向第三人借款，不應(yīng)有區(qū)別，共同還貸支付的款項以及相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，由不動產(chǎn)登記一方對另一方進(jìn)行補償，計算方法參考上述案例。

3、產(chǎn)權(quán)登記在未出資人一方名下

（1）一方全款購房，登記結(jié)婚的，通常被認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)歸雙方共有，未登記結(jié)婚的，產(chǎn)權(quán)歸登記人所有。出資人直接以未出資人名義購買房屋的行為，視為對未出資人的贈與，且是附結(jié)婚條件的贈與，如果雙方最終未登記結(jié)婚，條件未成就，贈與行為不生效，出資一方可主張返還出資款。但從物權(quán)角度，該房屋產(chǎn)權(quán)仍歸登記人所有，因為本文討論的是出資購房的情形，并非一方名下原有房屋過戶給另一方的情形，該情形下，一方可因贈與不生效而主張返還房屋產(chǎn)權(quán)。

（2）一方非全款購房，產(chǎn)權(quán)歸登記人所有。未登記結(jié)婚的，一方的“出資”可從附條件贈與的角度追討，剩余房款的支付義務(wù)或因購房借款產(chǎn)生的債務(wù)等均由登記人承擔(dān);登記結(jié)婚的，實踐中有兩種不同的意見，一種認(rèn)為該房屋系為了結(jié)婚而購買，婚后歸雙方共有，一種認(rèn)為購房發(fā)生在婚前，基于物權(quán)角度，該房屋歸登記人即未出資人所有，婚后共同還貸及相應(yīng)增值部分歸雙方共有。

二、婚后購房

（一）雙方出資

1、產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下

雙方婚后（全款或非全款）出資購房，該房屋產(chǎn)權(quán)歸夫妻雙方共有。

2、產(chǎn)權(quán)登記在一方名下

雙方婚后（全款或非全款）出資購房，該房屋產(chǎn)權(quán)歸夫妻雙方共有。

（二）一方出資

1、產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下

婚后一方（全款或非全款）出資購房，該房屋產(chǎn)權(quán)歸夫妻雙方共有。

2、產(chǎn)權(quán)登記在一方名下

（1）婚后“一方出資”購房，產(chǎn)權(quán)無論登記在自己名下，亦或配偶一方名下，該房屋產(chǎn)權(quán)均歸夫妻雙方共有。此處“一方出資”之所以加引號，原因是婚后夫妻共同生活，雙方的存款、收入等極易產(chǎn)生混同，根據(jù)民法典婚姻家庭編第1062條規(guī)定，婚后雙方所得工資等收入歸雙方共有，因此即便由一方實際完成房款“支付”行為，仍視為雙方出資。

（2）但實踐中亦有例外情形：如果一方用其婚前個人財產(chǎn)全款購房，并且登記在自己名下，此時，該房屋產(chǎn)權(quán)歸登記一方所有，亦無需給未登記一方房屋價款補償，因為婚前財產(chǎn)不因婚姻存續(xù)年限而轉(zhuǎn)變?yōu)楣餐敭a(chǎn)，根據(jù)民法典婚姻家庭編司法解釋一第26條的規(guī)定，夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。這里的孳息通常指銀行存款的利息等，自然增值通常指婚前個人房產(chǎn)價值的市場價格增加，即均為不需要“付出勞動、經(jīng)營等貢獻(xiàn)”，就能自然獲得的收益，如果通過一定經(jīng)營等行為才獲得的收益，如婚前個人房屋在婚后經(jīng)過出租所得的租金、婚前個人企業(yè)在婚后經(jīng)營后所獲的利潤等，均為夫妻共同財產(chǎn)。因此，如果一方以婚前個人存款，全款購買房屋，購房款里未添加婚后收入，該房屋仍為該一方個人財產(chǎn)，該個人財產(chǎn)僅是形式上發(fā)生了轉(zhuǎn)變，由“存款”的形式轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺慨a(chǎn)”的形式，性質(zhì)未變。至于婚前個人存款里添加了些許婚后收入的情形，實踐中有爭議，有的法院認(rèn)為婚后收入仍有一半屬于出資人個人，只要在數(shù)額上未占用配偶一方財產(chǎn)，就視為出資一方使用了個人財產(chǎn)購房，所購房屋歸出資人一方個人所有;有的法院認(rèn)為婚后夫妻財產(chǎn)混同，“你中有我，我中有你”無法作出實質(zhì)區(qū)分，婚前個人存款一旦添加了婚后收入后購房，即不再認(rèn)定為出資人一方個人房產(chǎn)。以上討論的是全款出資的情形，如果婚后一方用婚前個人財產(chǎn)非全款購房，登記在自己名下的，實踐中多認(rèn)定該房屋產(chǎn)權(quán)為歸雙方共有。

（3）如果婚后一方用婚前個人財產(chǎn)購買房屋登記在配偶一方名下，無論全款還是非全款出資，實踐中多認(rèn)定產(chǎn)權(quán)為歸雙方共有。

三、結(jié)語

以上淺析內(nèi)容僅供參考，多系本人個人實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)，均針對當(dāng)事人之間無協(xié)議約定的情形，如果有協(xié)議約定，且協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)、亦不違背公序良俗，根據(jù)協(xié)議優(yōu)先原則，直接按照協(xié)議處理。另外，父母參與出資購房的情形也較為多見，根據(jù)民法典婚姻家庭編司法解釋一第29條的規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理;沒有約定或則約定不明確的，按照民法典第1062條第一款第四項規(guī)定的原則處理，即婚后該出資作為受贈財產(chǎn)時，除父母明確約定只歸一方所有外，歸夫妻雙方共同所有。