我國房地產市場風險的法律對策

張 棟

（山西省政法管理干部學院，山西 太原030012）

一、我國房地產市場的發(fā)展背景

（一）房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國房地產市場發(fā)展迅猛，發(fā)展規(guī)模龐大。據(jù)國家統(tǒng)計局官網(wǎng)的資料，2015年全國的商品房成交額（包含住宅和辦公樓）超過8萬億元人民幣，占全國GDP的12.7%，全年房地產開發(fā)投資總額為9.6萬億元人民幣，占固定資產投資總額的比例為18.5%。隨著西部大開發(fā)和全面深化改革的不斷推進，房地產業(yè)在推進城市化建設過程中將發(fā)揮更為重要的作用。

（二）房地產市場面臨的問題

1.房價居高不下，泡沫現(xiàn)象嚴重。投機性操作嚴重影響正常的房地產市場，房價與國民收入嚴重不匹配。這種情況直接影響居民生活品質，據(jù)報道，北京、上海、廣州等超大城市，近七成已購房者每月還購房貸款額已經超出個人月收入的一半以上，直接導致了個人生活水平和消費能力的大幅下降，嚴重影響了居民生活的幸福感。

2.不同區(qū)域發(fā)展水平差異大，東部地區(qū)的房地產發(fā)展水平較高，中西部地區(qū)發(fā)展較為緩慢。隨著經濟發(fā)達地區(qū)可開發(fā)土地資源的減少，房地產行業(yè)競爭加劇，中西部地區(qū)成為開發(fā)商新的投資發(fā)展地區(qū)，房地產發(fā)展程度的區(qū)域差異性越來越明顯，特別是隨著西部大開發(fā)的政策落實，西部經濟的增長速度越來越快。

3.房地產業(yè)過度投資抑制了其他產業(yè)的發(fā)展。因為房地產業(yè)比其他任何行業(yè)都具有更高的投資回報率，使得個人和社會上大量原本應該投向各個行業(yè)的閑置資金都涌入了房地產市場，導致傳統(tǒng)實體行業(yè)的發(fā)展投入資金不足，發(fā)展受到嚴重影響。

4.房地產公司資金中銀行貸款的比例很高，資產負債率較高，背后蘊藏著巨大的運營風險。2015年全國商業(yè)性房地產貸款金額超過2萬億，其中房地產商自有資金比重只占39%。因此房地產企業(yè)發(fā)展的規(guī)模越大，背后隱藏的風險也越大。企業(yè)的金融風險會被不斷上漲的房價產生的表面帳目的大數(shù)額所掩蓋。當房價大幅下降，房地產泡沫破裂，大批房地產商就會資不抵債，很快影響到整個金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。

二、房地產市場風險模型及風險因素分析

（一）研究樣本

本文研究的資料主要來源于國家統(tǒng)計局、中國房地產統(tǒng)計年鑒以及國泰安的數(shù)據(jù)庫。筆者利用全國31個省市自治區(qū)從2005年至2015年間的數(shù)據(jù)，采用固定效應面板模型，選取居民消費價格指數(shù)、人口自然增長率、房地產公司資產負債率、二氧化硫排放量等變量進行衡量研究。

（二）研究變量設計及描述性分析

商品房價格是衡量一個國家房地產發(fā)展狀況的重要指標，而房地產發(fā)展狀況又與社會各類經濟指標相掛鉤，以下為變量描述與計算公式。

1.因變量是房地產價格（HP）以商品房價格近似代替，商品房價格＝商品房銷售額／商品房銷售面積。房地產價格的均值為8.3320，其取值范圍在7.3322到10.0272之間，相差較大，說明各個地區(qū)的房地產價格差距較大，且有較多地區(qū)房價超過全國平均房價。

2.自變量。（1）居民消費價格指數(shù)，它是通過度量一組具有代表性的消費商品及服務項目的價格水平隨時間變動的相對數(shù)，以此來反映居民家庭購買消費商品及服務的價格水平的變動情況。（2）人口自然增長率，人口自然增長率是反映人口增長速度的重要指標，指在一定時期內（通常為一年）人口自然增加數(shù)（出生人數(shù)減死亡人數(shù)）與該時期內平均人數(shù)（或期中人數(shù)）之比。（3）房地產企業(yè)資產負債率，房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率是反映負債總額與資產總額的比例，也就是在總資產中有多大比例是通過借債來籌資的，利用房地產企業(yè)期末負債總額除以資產總額的百分比來計算。（4）二氧化硫排放量，二氧化硫排放量包括報告期內工業(yè)SO2排放量與生活SO2排放量之和。

關于自變量，居民消費價格指數(shù)均值為4.6336，中位數(shù)為4.6299，相差很小，其標準差為0.0195，取值在4.5819到4.7014之間，說明由于居民消費價格指數(shù)在國家的管控下，經濟運行比較平穩(wěn)。人口自然增長率的均值為5.4287，中位數(shù)為5.5000，相差不大，標準差為2.7443，取值范圍從－0.6000到11.7800，跨度很大，說明我國人口自然增長率變化波動明顯，各地區(qū)增長率參差不齊。房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率均值為4.3102，中位數(shù)為4.3188，差距不大，標準差為0.0909，取值區(qū)間從3.8089到4.5250，相差很小，說明房地產企業(yè)負債狀況較穩(wěn)定，波動很小。二氧化硫排放量的均值是13.1393，中位數(shù)為13.3598，相差不大，標準差為1.2484，取值范圍從7.4146到14.5097，跨度較大。產業(yè)結構不同導致依賴重工業(yè)發(fā)展經濟的地區(qū)排放量要更多，所以全國各地區(qū)的二氧化硫排放量水平差異較大。

3.研究結論。筆者通過對以上四個自變量綜合描述性分析后認為：房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率與房地產價格正相關，二氧化硫排放量、人口自然增長率、居民消費價格指數(shù)與房地產價格負相關。

三、完善房地產業(yè)監(jiān)管體系的路徑

（一）推進立法工作，完善相關法律制度

目前我國已經出臺的有關調控房地產市場的文件多以“意見”“規(guī)定”“通知”等形式出現(xiàn)，不但效力等級較低，而且文件中的規(guī)則往往不符合當?shù)貙嶋H情況。立法機關應制定更高效力等級、更具操作性的法律條款?！吨腥A人民共和國民法典》的一大亮點就是在物權編創(chuàng)設居住權，為群眾“住有所居”提供了新的制度安排。一方面，能夠保障部分弱勢群體的權益，促進租賃業(yè)務的發(fā)展；另一方面，也必然會對房地產市場帶來相應影響，過去房產交易，只需要看是否存在抵押、租賃和司法查封等，現(xiàn)在房產交易還需看是否存在居住權。因此，交易監(jiān)管部門要考慮在進行房源核驗時候增加居住權核驗的內容，以免出現(xiàn)房子買到人卻住不進去的情況。針對此類問題，應盡快出臺有關法律法規(guī)，規(guī)范房地產業(yè)健康有序發(fā)展。

（二）加強宏觀調控，遏制投機行為

在房地產業(yè)恣意發(fā)展，市場調節(jié)失靈時，政府采取一定的行政手段是必需的。行政調控與市場自主調節(jié)相比，行政手段見效更快，針對性更強，能夠保證市場正常的住房需求的同時，有效遏制房地產的投機行為。例如，多地對于擁有二套以上住房者實行限購、限貸，特別是對于經常出售房產的人員，征收較高比例的稅費，增加惡意炒房者的成本，遏制投機行為。

（三）加大金融監(jiān)管，防范化解金融風險

金融監(jiān)管機構應控制對房地產的貸款規(guī)模，降低潛在金融風險。房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率顯著導致了房地產價格的上漲，由于房地產業(yè)的發(fā)展需要的資金數(shù)額龐大，自身資金只占一小部分，大多數(shù)企業(yè)都擁有很高的貸款額，而且大部分外部貸款來源于金融機構的貸款。因此，應該考慮出臺針對不同地區(qū)房地產企業(yè)貸款的政策措施?？蛇m當放松中小企業(yè)開發(fā)貸款的門檻限制，減少審批流程，鼓勵企業(yè)擴大生產；對于長江經濟帶地區(qū)，則應嚴格審批制度，限制貸款數(shù)額，避免房地產業(yè)持續(xù)過熱發(fā)展，從而降低金融機構的風險；同時，針對經濟增長乏力的東北地區(qū)，可以進一步放松對房企貸款的限制，以促進房地產業(yè)帶動其他行業(yè)的發(fā)展，形成新的經濟增長點，逐步實現(xiàn)東北老工業(yè)基地的轉型跨越發(fā)展。