論以房抵債協(xié)議的法律性質(zhì)

周仁洪

【摘要】以房抵債協(xié)議自發(fā)產(chǎn)生于民間借貸需求高，金融與信貸體系不完善，傳統(tǒng)的典型擔(dān)保方式手續(xù)復(fù)雜、成本高的背景之下，雖然是當(dāng)事人出于意思自治簽訂的協(xié)議，但是卻往往因?yàn)闊o法律對(duì)此有明確的規(guī)定而被判定為無效。學(xué)界和實(shí)務(wù)界對(duì)以房抵債的性質(zhì)觀點(diǎn)不一、爭論不休。本文將以房抵債定性為代物清償預(yù)約。

【關(guān)鍵詞】以房抵債協(xié)議;法律性質(zhì);代物清償預(yù)約

一、問題的提出

以房抵債協(xié)議，即借貸雙方訂立借款合同和房屋買賣合同，并在其中一份合同中約定，如果債務(wù)到期后債務(wù)人無法償還，則須履行房屋買賣合同，以買賣合同中的標(biāo)的物房屋頂?shù)纸杩詈贤膫鶆?wù)。

以房抵債協(xié)議是尚未被法律規(guī)制的新的創(chuàng)設(shè)，當(dāng)事人雙方是何種法律關(guān)系，以房抵債協(xié)議又是何種法律性質(zhì)，學(xué)界和司法實(shí)務(wù)界目前均無定論，也由此引發(fā)以下法律爭點(diǎn)：房屋買賣合同是否為雙方通謀虛偽意思表示？雙方以房抵債的約定是否屬于被法律所禁止的流押契約而無效呢？由于法律對(duì)以房抵債尚無明確規(guī)定，所以對(duì)于此類糾紛會(huì)出現(xiàn)同案異判的現(xiàn)象。因此以房抵債協(xié)議的法律定性問題成為了關(guān)鍵。

二、以房抵債協(xié)議性質(zhì)認(rèn)定之學(xué)說梳理與評(píng)析

（一）抵押擔(dān)保說

有學(xué)者認(rèn)為，以房抵債協(xié)議的性質(zhì)可認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)抵押，其表面雖是轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，但實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)的效果是設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。以房抵債協(xié)議雙方辦理的商品房預(yù)售備案登記可產(chǎn)生設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押的效果。不動(dòng)產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或第三人提供不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)，不轉(zhuǎn)移占有，但債權(quán)人對(duì)該擔(dān)保物賣得的價(jià)金享有優(yōu)先受償權(quán)。筆者認(rèn)為，設(shè)立抵押權(quán)要有必要的形式要件，如簽訂抵押合同、當(dāng)事人雙方進(jìn)行抵押登記等。而以房抵債協(xié)議表現(xiàn)出來的外觀是買賣合同，所進(jìn)行的登記是無法產(chǎn)生擔(dān)保物權(quán)的預(yù)告登記，所以將以房抵債強(qiáng)行解釋為抵押權(quán)，有些牽強(qiáng)。

（二）讓與擔(dān)保說

讓與擔(dān)保是指為了給債權(quán)提供擔(dān)保，債務(wù)人或者其他第三人提供擔(dān)保物并將擔(dān)保物所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人處，若債務(wù)得以清償，則將擔(dān)保物返還給提供者，債務(wù)到期未清償時(shí)，則債權(quán)人可以就擔(dān)保物受償。以房抵債協(xié)議同樣也是將標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人處，以此擔(dān)保借款合同的履行。但是前者標(biāo)的物所有權(quán)在清償期屆滿之前發(fā)生轉(zhuǎn)移，后者是清償期屆滿債務(wù)人無法清償時(shí)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此這兩者標(biāo)的物權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)間點(diǎn)不同。此外由于我國采用的是物權(quán)變動(dòng)登記主義，只有辦理了不動(dòng)產(chǎn)過戶登記，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)才會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而現(xiàn)實(shí)中，幾乎沒有人為了擔(dān)保借款合同債權(quán)而先將房屋所有權(quán)過戶至債權(quán)人名下。

（三）后讓與擔(dān)保說

后讓與擔(dān)保是指債務(wù)人或者第三人提供擔(dān)保物擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)，但權(quán)利于債務(wù)人不能清償債務(wù)時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，債權(quán)人據(jù)此保證自己的債權(quán)得以清償。但是在我國未經(jīng)登記，不能產(chǎn)生擔(dān)保物權(quán)，該學(xué)說與讓與擔(dān)保說一樣采用的是因當(dāng)事人合意而設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的意思主義，與我國物權(quán)體系的登記生效主義相悖。

（四）流押契約說

流押契約是指債權(quán)債務(wù)雙方當(dāng)事人約定當(dāng)債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人沒能如約清償債務(wù)則剝奪債務(wù)人對(duì)抵押物的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的契約。法律原則上禁止流押契約，是為了防止債務(wù)人居于經(jīng)濟(jì)劣勢(shì)地位時(shí)，債權(quán)人對(duì)債務(wù)人進(jìn)行盤剝。但以房抵債協(xié)議簽訂時(shí)，大多情況下是雙方自愿。且以房抵債協(xié)議簽訂的大多情況下，用以抵債的標(biāo)的房屋與債權(quán)額相比價(jià)值平衡。此外，《民間借貸司法解釋》第二十四條第二款確立了清算原則，可見法律規(guī)范不允許標(biāo)的物房屋的所有權(quán)直接進(jìn)行轉(zhuǎn)移。因此將以房抵債協(xié)議定性為流押契約顯然是不妥的。

（五）代物清償預(yù)約說

代物清償預(yù)約說不再將以房抵債視為擔(dān)保物權(quán)，而是從債法原理上展開探索，從合同的角度進(jìn)行解釋，是指雙方當(dāng)事人約定如果債務(wù)人到期不能償還借款，則需要履行他種給付以清償債務(wù)。在以房抵債中，雖然訂立的是房屋買賣合同，但是其目的是為借款合同提供擔(dān)保，并且債務(wù)到期后履行房屋買賣合同時(shí)，買方所支付的也非購買房屋的對(duì)價(jià)，而是借款合同中的借款本息，雙方的真實(shí)意思是在債務(wù)人到期無法清償時(shí)，債務(wù)人以將買賣合同中的標(biāo)的物房屋轉(zhuǎn)移給債權(quán)人的方式來代替履行償還借款。所以，雙方之間在事實(shí)上成立了以若無法清償?shù)狡诮杩?，則轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)來替代原給付為內(nèi)容的代物清償預(yù)約。

三、以房抵債協(xié)議之爭點(diǎn)定論及其性質(zhì)認(rèn)定

（一）以房抵債協(xié)議性質(zhì)認(rèn)定之爭點(diǎn)定論

1.買賣合同“通謀虛偽意思表示”之克服。通謀虛偽意思表示，是指表意人與受意人一致合意訂立的某項(xiàng)法律行為只是表面假象，實(shí)際上雙方當(dāng)事人的內(nèi)心真實(shí)意思是不想表面達(dá)成合意的法律行為發(fā)生法律效果。以房抵債中的當(dāng)事人簽訂買賣合同有真實(shí)的效果意思表示，當(dāng)債務(wù)到期債務(wù)人未履行，而雙方都有轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思時(shí)，該買賣合同的效果意思就會(huì)得到表現(xiàn)。因此以房抵債協(xié)議不屬于通謀虛偽意思表示的情形。

2.流擔(dān)保禁止規(guī)避論之克服。有學(xué)者認(rèn)為以房抵債協(xié)議實(shí)質(zhì)上就是流押契約，只是為了規(guī)避流擔(dān)保禁止規(guī)定，而加之買賣合同的外衣，上文已從流押契約的特征以及法律規(guī)定角度對(duì)以房抵債契約不應(yīng)認(rèn)定為流押契約進(jìn)行了分析。此外以房抵債協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，出于對(duì)當(dāng)事人意思自治的保護(hù)，以房抵債協(xié)議應(yīng)被認(rèn)定為代物清償預(yù)約而不是被認(rèn)定為流押條款而導(dǎo)致無效。

（二）以房抵債協(xié)議是代物清償預(yù)約

1.代物清償要物性的克服。代物清償要物性制約了其在以房抵債中的適用，但是代物清償預(yù)約不具要物性，只要雙方達(dá)成替代給付的合意。以房抵債協(xié)議的雙方當(dāng)事人雖然簽訂了名為買賣房屋的合同，但其合意不是進(jìn)行房屋“買賣”而是以房“抵債”。即當(dāng)事人為了擔(dān)保債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)所以達(dá)成了一個(gè)代物清償?shù)念A(yù)約，約定當(dāng)債務(wù)人在債務(wù)到期時(shí)未能履行還款義務(wù)，將以合同標(biāo)的物房屋替代借款本息進(jìn)行履行。

2.選擇代物清償預(yù)約解釋路徑的優(yōu)勢(shì)。選擇代物清償預(yù)約說解釋路徑，可以對(duì)以房抵債協(xié)議無效論中的論點(diǎn)進(jìn)行有效反駁，比較好地賦予了以房抵債協(xié)議合法地位。代物清償說比較符合當(dāng)事人的真實(shí)意思，準(zhǔn)確地反映了當(dāng)事人的內(nèi)心真意，是對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重。

四、結(jié)語

法律的滯后性讓體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)生活需求的以房抵債這一新型擔(dān)保方式的適用與法律規(guī)定難以銜接，因此亟需法律及時(shí)的回應(yīng)。以房抵債協(xié)議如果加以好好規(guī)范，對(duì)于我國中小企業(yè)的融資困難問題的解決將會(huì)產(chǎn)生莫大的助力。本文把以房抵債協(xié)議定性為代物清償預(yù)約，是因?yàn)檫@樣才能賦予以房抵債協(xié)議合法性，并且最大限度地尊重當(dāng)事人的意思自治、維護(hù)交易安全，不致因其違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，使為債權(quán)設(shè)立擔(dān)保的目的不至于落空。

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（作者單位：福州大學(xué)）