東營區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與對策研究

牟慶慶 東營市東營區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展促進(jìn)中心

樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各類企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點(diǎn)的一種經(jīng)濟(jì)載體。

一、東營區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

2020年，東營區(qū)共有商務(wù)樓宇64棟，總建筑面積167.2萬平方米，樓宇入駐企業(yè)2560余家，停車位9320余個(gè)，就業(yè)人數(shù)2.2萬余人。從樓宇規(guī)?？偭可峡?，1-5萬平方米的商務(wù)樓宇46棟，占71.9%。從鎮(zhèn)街分布來看，主要集中在文匯街道、黃河路街道、東營商貿(mào)園轄區(qū)內(nèi)，共57棟，占89%；建筑面積156.6萬平方米，占總面積的93%。從區(qū)域分布來看，主要集中分布在黃河路、濟(jì)南路等主要交通干道，占64%。從樓宇投用時(shí)間看，權(quán)屬年限20年以上的62棟，占97%。從運(yùn)營管理情況看，有運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)（物業(yè)）的54棟，占84%。從產(chǎn)業(yè)集聚情況看，產(chǎn)業(yè)集聚度50%以下的55棟，占85.9%。從樓宇入駐情況看，平均入駐率50%左右。從營收與地方貢獻(xiàn)情況看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年全區(qū)商務(wù)樓宇營業(yè)收入約757億元，全區(qū)商務(wù)樓宇營業(yè)收入和地方貢獻(xiàn)普遍偏低。

二、東營區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢

一是樓宇“規(guī)劃后發(fā)”顯優(yōu)勢。東營區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)起步較晚、有利于對未來樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供巨大的規(guī)劃后發(fā)優(yōu)勢。首先，充分汲取先發(fā)者的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，從樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟地區(qū)借鑒成功經(jīng)驗(yàn),有效避免我區(qū)樓宇發(fā)展中的問題和遺憾;其次，利用未來樓宇的發(fā)展慣性，爭取發(fā)展契機(jī)，滿足入駐企業(yè)的新訴求并進(jìn)行及時(shí)調(diào)整等。

二是區(qū)位優(yōu)勢明顯。東營區(qū)作為中心城區(qū)，交通快速便捷，是東營市的重要地域紐帶，全區(qū)商務(wù)樓宇相對集中，人員流動(dòng)較大，市場廣闊，周邊餐飲、金融網(wǎng)點(diǎn)、大型商超布局合理，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利支撐。

三是產(chǎn)業(yè)融合降低相對成本。成本是影響企業(yè)選址的決定性因素，樓宇經(jīng)濟(jì)的成本因素體現(xiàn)在創(chuàng)新成本、人才成本、傳播成本等方面，而企業(yè)選址決策正是在對上述多種成本進(jìn)行綜合權(quán)衡的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，作為中心城區(qū)的東營區(qū)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)日益發(fā)展壯大，為樓宇入駐企業(yè)提供了有力的服務(wù)支持。

四是樓宇政策導(dǎo)向突出。近年來，東營區(qū)加大樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持力度，2018年東營區(qū)政府印發(fā)的《東營區(qū)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換重大工程實(shí)施規(guī)劃》明確要以商業(yè)、辦公樓宇、商業(yè)綜合體、城市綜合體等為樓宇經(jīng)濟(jì)重要載體，引導(dǎo)樓宇硬件智能化、軟件專業(yè)化、服務(wù)特色化發(fā)展，加快樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效。2020年《東營區(qū)政府工作報(bào)告》也明確提出要制定推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的扶持政策。2019年東營區(qū)印發(fā)《東營區(qū)支持服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的十條意見》，鼓勵(lì)培育品質(zhì)樓宇。

三、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題和不足

一是缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，發(fā)展不均衡。當(dāng)前我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展多以市場化運(yùn)作為主，各鎮(zhèn)街對轄區(qū)內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展分頭謀劃，缺乏區(qū)級層面的樓宇產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，沒有形成全區(qū)一盤棋的發(fā)展格局。

二是同質(zhì)化競爭突出，特色不明顯。為快速回籠資金，提高樓宇入駐率，部分商務(wù)樓功能定位和產(chǎn)業(yè)布局不明確，對入駐企業(yè)沒有設(shè)置門檻和要求，單棟樓宇業(yè)態(tài)無序分布，入駐企業(yè)質(zhì)量良莠不齊，同質(zhì)化現(xiàn)象突出，特色集聚程度相對較低。

三是樓宇配套不完善，管理不精細(xì)。我區(qū)部分商務(wù)樓宇硬件配套設(shè)施不完善，存在公共設(shè)施老舊、停車泊位緊張、物業(yè)管理智能化和信息化水平不足等問題，樓宇運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)服務(wù)機(jī)制還不夠完善，服務(wù)質(zhì)量不高，導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)性大。

四、加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策建議

（一）堅(jiān)持政府引導(dǎo)，提升樓宇平臺能級。鑒于我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展前期處于無規(guī)劃狀態(tài)，建議將樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展納入統(tǒng)一規(guī)劃布局，加大政府引導(dǎo)力度，全面統(tǒng)籌樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源，優(yōu)化樓宇經(jīng)濟(jì)空間布局和重點(diǎn)區(qū)域功能定位，引導(dǎo)樓宇差異化發(fā)展，避免同質(zhì)化競爭，推動(dòng)一批高檔次樓宇盡快投入運(yùn)營。

（二）借樓宇資源，壯大“樓宇總部經(jīng)濟(jì)”。在產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展過程中，企業(yè)的集聚如果不形成集群，就會(huì)產(chǎn)生惡性競爭阻礙產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在總部經(jīng)濟(jì)時(shí)代，樓宇之間的競爭與合作、樓宇內(nèi)部企業(yè)的分工協(xié)作使得產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈不斷重組。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)是中心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級和城市經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的迫切需要,是上下游產(chǎn)業(yè)鏈得到有效整合的主流趨勢，加快我區(qū)樓宇總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)，有針對性地引進(jìn)、培育總部企業(yè)。

（三）堅(jiān)持精準(zhǔn)招商，推進(jìn)樓宇招商引企。針對入駐率較低的樓宇，采用“政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場化運(yùn)作”方式，由各鎮(zhèn)、街牽頭，引導(dǎo)樓宇運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)開展專業(yè)招商和精準(zhǔn)招商。從全區(qū)層面，要全面梳理轄區(qū)樓宇招商資源，編制樓宇招商手冊，完善招商動(dòng)態(tài)信息庫，促進(jìn)樓宇“產(chǎn)業(yè)集聚”，引導(dǎo)樓宇業(yè)主圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)招大引強(qiáng)。

（四）堅(jiān)持協(xié)同聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)樓宇配套升級。一是改善樓宇環(huán)境，統(tǒng)一規(guī)劃布局。二是提高運(yùn)營能力，提升樓宇整體發(fā)展水平。三是優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，支持有條件的樓宇設(shè)立樓宇綜合服務(wù)中心，為樓宇企業(yè)提供“一站式”服務(wù)。四是開發(fā)綜合管理平臺，為樓宇企業(yè)提供金融、咨詢等各類公共服務(wù)。

（五）堅(jiān)持政策發(fā)力，助力樓宇做大做強(qiáng)。一是制定推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，明確具體可行的操作辦法，完善樓宇考核辦法，對全區(qū)樓宇指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一評定。三是加強(qiáng)扶持政策宣傳力度。充分發(fā)揮新聞媒體的輿論導(dǎo)向作用，通過電視、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)刊、公眾號等多種媒體資源，適時(shí)發(fā)布樓宇扶持政策。