思考新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)全過程成本管理對策

吳一霏 中國人民大學

前言：隨著國民經(jīng)濟水平不斷提升，房地產(chǎn)受到市場和政策雙重調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了嚴峻的挑戰(zhàn)，增加了各項成本投入。利潤空間被壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力受到了嚴重的影響。此背景下的全過程成本管理工作發(fā)揮了重要的作用，對于提高企業(yè)的資金利用率、降低投資風險起著關(guān)鍵作用，為企業(yè)的良性發(fā)展提供保障。

一、新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)全過程成本管理的必要性

房地產(chǎn)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動中可能會對最終的成本形成影響的因素有很多，企業(yè)有必要結(jié)合實際的發(fā)展目標和現(xiàn)階段的發(fā)展情況，加強對各項信息的有效掌控與分析，提高成本調(diào)節(jié)的有效性和科學性。制定切實可行的系列預防措施，并將預防方案落實到實際的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，在房地產(chǎn)企業(yè)中采取全過程的成本管理方式，對生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)進行了有效的管控。嚴格的監(jiān)督和控制房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)和相關(guān)經(jīng)濟活動，將成本管控的理念貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)的全過程當中，加強了對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生價值變化情況的管理和掌控。結(jié)合成本管控的最終目標與實際范圍，能夠保證企業(yè)良好的生產(chǎn)效率，推動企業(yè)未來的核心競爭力的強化和更好的穩(wěn)健發(fā)展。

二、房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀分析

（一）成本核算對象設定不準確

根據(jù)對現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀進行分析可以發(fā)現(xiàn)，新經(jīng)濟形勢背景下的房地產(chǎn)在成本管理過程當中，設定成本核算的環(huán)節(jié)缺少有力的依據(jù)，作為房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的重點內(nèi)容，成本核算對于項目的開發(fā)效果和運行效率有著直接的影響，發(fā)揮了不可忽視的推動作用。在開發(fā)項目之前，應確定明確的核算對象，嚴格按照相關(guān)的規(guī)章制度要求對成本項目進行科學、全方位的分析，保證良好的成本控制質(zhì)量和最終效果。但是房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算的過程當中，由于設定的目標不明確、缺少可靠的依據(jù)、隨意的進行核算目標和對象的確定，導致成本核算對象準確性不足，導致成本管理工作失控，嚴重限制了房地產(chǎn)成本管理工作有效性的提升[1]。

（二）成本管理意識落后

新經(jīng)濟形勢背景下的房地產(chǎn)成本管理工作存在普遍的管理意識陳舊、落后的現(xiàn)象，體現(xiàn)在財務性管理理念和局限性管理意識方面。工作人員在成本管理工作中，僅僅注重的是會計報告上的數(shù)據(jù)信息和財務報表等內(nèi)容，上報也是以這些內(nèi)容為主，卻忽視了項目的前端成本、過程控制成本和非物質(zhì)成本等內(nèi)容的成本核算工作。受到這一財務性管理理念的限制，導致房地產(chǎn)的成本管理工作可靠性不足，另外受到局限性管理意識的影響，這一傳統(tǒng)、落后的意識理念會使成本管理工作的效率大大降低。以成本折舊為例，在不同的施工環(huán)節(jié)中人們對于折舊速率的重視各有不同，最終得出的折舊結(jié)果僅僅是局部的折舊結(jié)果，而并不能代表全部的折舊結(jié)果。但是由于工作人員的管理意識局限性缺陷，導致了房地產(chǎn)的成本管理工作缺少有效性和科學性。

（三）成本管理體系有待完善

當前社會背景下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中體現(xiàn)出了成本管理體系不完善的問題，在管理流程、管理職責方面尤其明顯。房地產(chǎn)的成本管理工作缺少完整性、系統(tǒng)化的管理準則，導致房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作人員在核算較為復雜的數(shù)據(jù)時常常會出現(xiàn)無規(guī)則可依的情況。處理復雜的核算數(shù)據(jù)過程中，風險管理人員、會計人員以及成本控制工作人員需要依據(jù)一定的管理準則、成本管理的流程等內(nèi)容，才能夠保證最終成本管理工作的良好效率。但是僅僅憑借自身以往的經(jīng)驗調(diào)整成本管理的體系、處理核算數(shù)據(jù)等內(nèi)容，導致房地產(chǎn)的成本管理工作水平不足，成本管理體系亟待完善[2]。

三、新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)全過程成本管理的有效對策

（一）優(yōu)化設計成本核算科目

新經(jīng)濟形勢背景下的房地產(chǎn)全過程成本管理是必要的管理手段之一，應對全過程成本管理工作進行精細化的設計，從成本核算的科目作為重要的切入點，優(yōu)化成本核算科目的設計效果，以精細化為原則，避免出現(xiàn)隨意地進行房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的情況。應提高成本核算科目的規(guī)范性，積極的對比不同企業(yè)之間的成本核算科目，尤其是要對一些優(yōu)秀的企業(yè)成本核算科目進行分析，形成全方位的了解與掌控。經(jīng)過對比和研究之后，合理的劃分房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本核算對象，明確跨期工程，并且將跨期合同的分攤原則準確地體現(xiàn)出來，加強對成本分攤過程中存在問題的掌控，積極的發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題。關(guān)注不同項目之間存在的差異化特征，保證分攤方案制定的合理性和科學性，借鑒成功的經(jīng)驗，提高會計處理方法的準確效果，保證成本核算項目的設置可靠、合理，符合房地產(chǎn)全過程成本管理工作的實際需求。

（二）制定完善的目標成本管理制度

針對房地產(chǎn)的全過程成本管理工作，應建立起完善的目標成本管理制度，保證將目標成本管理制度落實到實際的工作中，加強對項目策劃工作有效性的探索，提前預算各個項目，保證投資估算的精準度，為企業(yè)的各項決策活動提供切實可靠的依據(jù)和支持。房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在編制目標成本時，需要明確投資估算的內(nèi)容，在此基礎之上展開投資估算，避免發(fā)生企業(yè)目標成本混亂的問題和現(xiàn)象。企業(yè)的各項經(jīng)營和管理工作均可能出現(xiàn)目標成本和實際成本之間差異性的問題，因此要及時的調(diào)整各個目標成本和實際成本之間的差異，強化目標成本管理制度的有效作用。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，針對目標成本的內(nèi)容可分為多個項目，包括財務費、管理費、基礎建設費、準備費、土地價款等，全過程成本管理的工作人員需要將以上費用進行分類，并且經(jīng)過整合和分析后劃分出指定的科目，在房地產(chǎn)企業(yè)的運營中納入直接費用。制定目標成本時，結(jié)合成本依據(jù)向企業(yè)提供切實可靠的資料支持，最終由決策部門進行審核和處理工作，通過了決策部門的審核和處理環(huán)節(jié)之后，通知相應的部門最終的項目目標，制定目標成本的控制。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)各個部門的項目成本，并且由審核部門的人員進行成本制度的制定和修改，不斷完善和改進成本制度當中的具體內(nèi)容，及時發(fā)現(xiàn)項目成本中存在的不足缺陷問題。制定科學合理的處理措施，提高解決問題的效率，并對相關(guān)人員提出警告，完成了項目之后，成本核算部門要核算目標成本和實際成本兩項內(nèi)容，針對其中的偏差問題，要分析引起偏差形成的原因制定出相應的修改方案[3]。

（三）建立健全的成本管理體系

構(gòu)建健全的成本管理體系是保證房地產(chǎn)全過程成本管理工作有效性的重要舉措，首先要成立起專門的成本管理組織委員會，提高造價檢查工作的綜合水平和最終效果，并且根據(jù)相關(guān)的任務和進度要求進行工作分配。設置二級的成本管理負責小組部門人員崗位，及時的檢查和監(jiān)督管理工作進程，構(gòu)建起協(xié)調(diào)互助的關(guān)系體系，由成本管理負責小組和管理委員會之間相互配合，將管理細則細化，提高管理細則的合理性和科學性。對各個部門的工作成果進行考核，不同的部門人員之間構(gòu)建良好合作，促進其相輔相成的關(guān)系，提高成本管理工作的有效性。發(fā)揮出健全的成本控制體系的重要作用，加強對各個部門管理工作的跟進和控制，由全部管理人員共同擔任制定考核制度的任務，納入質(zhì)量、工期和成本管理控制等指標內(nèi)容，收集充足的資料，樹立起良好的房地產(chǎn)企業(yè)品牌形象，強化企業(yè)的核心競爭實力，推動房地產(chǎn)行業(yè)未來更好的長足發(fā)展。

（四）創(chuàng)新管理理念

房地產(chǎn)的全過程成本管理工作應樹立起全新的管理理念，結(jié)合新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，樹立起全產(chǎn)業(yè)鏈管理的新理念。加強對成本管理的高度重視，事先預測和控制項目成本，采取全過程成本管理的方式，加強對房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展情況和發(fā)展目標的掌握，制定科學、合理的全面預算管理制度。保證全面預算管理制度符合企業(yè)發(fā)展的實際需求，結(jié)合工程的實際情況從計算工程前期的資金作為基礎出發(fā)點，估算工程項目中所涉及到的資金和成本，保證良好的全面預算管理工作質(zhì)量和最終效率。在全面預算中，要求和項目相關(guān)的全部人員均需要參與到預算工作中來，計算工程的全工期，將計算內(nèi)容細化，分為具體的年月，保證計算內(nèi)容的精確性。進行工程預算工作時，要嚴格的按照預算的標準規(guī)范要求，加強對工程預算的有效控制，根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)實際情況的全方位分析，構(gòu)建起成本考核機制和預算分析機制[4]。

（五）做到全員成本控制

在進行房地產(chǎn)全過程成本控制過程中，要實施全員管控工作，相關(guān)的成本管理人員，必須要具備較高的專業(yè)素質(zhì)，加強對專業(yè)知識的學習，制定完善的規(guī)范制度，利用專業(yè)的成本管控方法，對各個環(huán)節(jié)進行全面監(jiān)督工作。尤其是要保證施工工藝的科學準確。同時相關(guān)管理人員要經(jīng)常進入現(xiàn)場進行監(jiān)督審核，跟蹤監(jiān)督施工進度，針對各個材料的使用情況做好記錄，有一個全面的掌握。房地產(chǎn)成本管控工作需要各個部門人員共同參與，從投資決策階段一直到最后的竣工階段，都要進行管理控制，針對影響成本的因素進行全面分析，提出有效的策略進行及時解決。

結(jié)論：綜上所述，房地產(chǎn)項目的最終成本控制結(jié)果會受到各個階段成本控制效率的直接影響，因此全新的經(jīng)濟形勢背景下，房地產(chǎn)有必要對全過程成本管理工作進行更進一步的有效探索。從多個階段各個部門人員落實相應的成本管理措施，增強資金的利用效率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平，避免發(fā)生不必要的資金浪費問題，真正提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制有效性，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供動力支持。