房地產(chǎn)成本造價全過程控制與管理分析

蘇松 雨潤地產(chǎn)集團

作為我國發(fā)展較快的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)造價管理直接關(guān)乎到企業(yè)的經(jīng)營效益，對于企業(yè)的未來生存和發(fā)展意義深遠。面對新時期的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展要求，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，應(yīng)做好全過程成本造價控制，在保證工程質(zhì)量同時，最大程度上降低施工成本，促使房地產(chǎn)企業(yè)可以從激烈競爭中脫穎而出，占據(jù)更大的市場份額。

一、房地產(chǎn)成本造價全過程控制與管理的影響

社會主義市場經(jīng)濟迅猛增長下，城市化、工業(yè)化進程加快，城市建設(shè)項目規(guī)模持續(xù)擴大，對經(jīng)濟發(fā)展所起到的促進作用十分重要。但是，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場較為萎靡，常因為資金鏈問題導(dǎo)致施工活動無法順利進行。由此看來，資金是否充足，關(guān)乎到施工活動是否順利展開，以及企業(yè)的經(jīng)營效益。故此，為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益，應(yīng)加強房地產(chǎn)成本造價全過程控制，在減少投資風(fēng)險的同時，實現(xiàn)工程成本造價全過程控制，規(guī)避超預(yù)算情況，實現(xiàn)資金合理配置與利用[1]。

二、房地產(chǎn)成本造價全過程控制與管理中的不足

（一）招投標不合理

房地產(chǎn)工程招投標是一個成本造價控制重要環(huán)節(jié)，實際情況卻有很多房地產(chǎn)企業(yè)招投標工作違規(guī)操作，未能審核企業(yè)資質(zhì)，影響到后續(xù)施工質(zhì)量和效益。如，部分企業(yè)選擇資質(zhì)不高、報價低的施工企業(yè)，后期施工進度、質(zhì)量無法得到保障，影響到房地產(chǎn)工程造價控制有效性。同時，房地產(chǎn)招投標文件不規(guī)范，未能嚴格審核，導(dǎo)致工程造價增加。

（二）工程設(shè)計造價控制力度較小

房地產(chǎn)工程設(shè)計階段，是工程成本造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，很大程度上影響著整體的成本效益。但是，在設(shè)計階段，部分單位過分關(guān)注設(shè)計工作，忽視管理，設(shè)計方案同施工情況契合度不高，加之變更因素過多，導(dǎo)致審計深度難以滿足實際需要[2]。也正是此類問題，導(dǎo)致工程超預(yù)算情況出現(xiàn)，影響到工程整體建設(shè)成本。

（三）造價管理人員素質(zhì)不高

部分房地產(chǎn)企業(yè)為了降低企業(yè)運營成本，增加經(jīng)營效益，可能過分的精簡內(nèi)部人員，招聘專業(yè)技能和業(yè)務(wù)素養(yǎng)較差的員工，理論知識儲備不足，甚至不會運用先進的造價管理軟件，以此來降低工程施工成本。與此同時，由于造價管理人員職業(yè)素養(yǎng)不高，未能實現(xiàn)工程全過程造價有效控制，各環(huán)節(jié)銜接不暢，誘發(fā)一系列問題出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)成本造價全過程控制與管理的優(yōu)化措施

（一）優(yōu)化工程設(shè)計階段造價控制

房地產(chǎn)成本造價全過程控制，一個重點是對工程設(shè)計階段造價優(yōu)化控制，為后續(xù)造價管理工作奠定基礎(chǔ)。在這個階段，打破傳統(tǒng)重設(shè)計、輕管理工作問題，推動施工方案優(yōu)化完善，并推行限額設(shè)計，綜合考量工程材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)和人員等因素，與設(shè)計人員密切溝通，切實提升限額設(shè)計水平[3]。另外，加強圖紙設(shè)計審核，充分溝通，動態(tài)修改和完善，保證設(shè)計方案經(jīng)濟合理，減少設(shè)計變更幾率。

（二）規(guī)范工程招投標工作

推動房地產(chǎn)工程招投標工作，應(yīng)制定完善的招投標制度，促使各項工作有章可循。編制項目招標文件，選擇客觀、合理的指標，將工程標底水平控制在合理下限。招標中涉及到關(guān)于費用條款仔細推敲，保證各條款切實準確。堅持公平、公正原則，對施工單位資質(zhì)樣審核，保證施工單位嚴格履行合同，保障合同雙方合法權(quán)益不受侵害，減少項目決算中的糾紛沖突[4]。

（三）加強施工過程、竣工驗收造價管理

房地產(chǎn)工程項目施工過程，應(yīng)高度關(guān)注施工全過程監(jiān)管控制。在施工前，深入市場調(diào)查，了解市場材料、設(shè)備和人員價格變化情況，在滿足施工質(zhì)量要求基礎(chǔ)上，選擇價格低的材料、設(shè)備和人員。同時，動態(tài)評估市場價格波動變化，客觀評估性價比，有效控制房地產(chǎn)工程施工成本。加強現(xiàn)場管理工作，重點是設(shè)計變更工作，避免反復(fù)修改浪費資源；加強工程簽證管理，技術(shù)人員在現(xiàn)場審核施工圖和簽證，各環(huán)節(jié)得到全面監(jiān)管控制，規(guī)避偷工減料、以次充好情況出現(xiàn)，達成控制施工成本的目標。伴隨項目持續(xù)推進，定期審核工程賬目，及時反饋和上報其中存在的問題，避免不合理費用支出。最后，加強項目竣工驗收造價控制，依據(jù)合同內(nèi)容和驗收規(guī)定進行審核，盡可能降低財務(wù)成本，切實提升房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟效益。

結(jié)論：綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本造價全過程造價控制是一項系統(tǒng)化工程，貫穿于工程項目招投標、設(shè)計、施工和竣工驗收全過程。在完善成本造價全過程控制制度基礎(chǔ)上，強化成本管理力度，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，在保障工程質(zhì)量的前提下，最大程度上降低施工成本。