A 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)

陳 杰

一、A 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1. 短期償債能力風(fēng)險(xiǎn)

表1 A 房地產(chǎn)公司2016-2020 年短期償債能力指標(biāo)

從表1 可以看出，A 房地產(chǎn)公司2016 年-2020 年流動(dòng)比率總體呈下降趨勢(shì)，在2018 年，流動(dòng)比率下降至1.33，相比2016 年的1.53，下降了0.2，2019 年其流動(dòng)比率發(fā)生一定的回升，回升至1.51，而在2020 年，其流動(dòng)比率又開(kāi)始下降，相比于房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)率的平均值1.8 來(lái)說(shuō)，A 房地產(chǎn)公司的流動(dòng)比率一直處于低位，這反映出了A 房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資產(chǎn)缺乏變現(xiàn)能力。A 房地產(chǎn)公司速動(dòng)比率在2017 年發(fā)生了小幅度下降，從2017年開(kāi)始，逐年上升，速動(dòng)比率從2017 年的0.44 上升至0.60，其速動(dòng)比率的平均值為0.51，比行業(yè)平均值高出0.06，這表明A 房地產(chǎn)公司擁有足夠的貨幣性資產(chǎn)用于償還短期債務(wù)。A 房地產(chǎn)公司現(xiàn)金比率在2018、2019 年發(fā)生一定程度的上升，但從總體來(lái)看，其現(xiàn)金比率仍然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。相比于行業(yè)平均值的0.25，其現(xiàn)金比率還是偏低，這再一次表明A 房地產(chǎn)公司資產(chǎn)的變現(xiàn)能力存在一定的不足。

2. 長(zhǎng)期償債能力風(fēng)險(xiǎn)

表2 A 房地產(chǎn)公司2016-2020 年長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)

從表2 可以看出，A 房地產(chǎn)公司近五年的資產(chǎn)負(fù)債率都偏高，企業(yè)過(guò)分依賴負(fù)債進(jìn)行籌資，導(dǎo)致融資成本過(guò)高，侵犯?jìng)鶛?quán)人的利益，當(dāng)企業(yè)不能產(chǎn)生充足的現(xiàn)金流量時(shí)，就會(huì)引發(fā)資金鏈斷裂，進(jìn)一步加重企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。此外，該企業(yè)產(chǎn)權(quán)比率整體呈上升趨勢(shì)，而行業(yè)平均值為2，該公司連續(xù)5 年產(chǎn)權(quán)比率高于行業(yè)平均值，其資本結(jié)構(gòu)相比其他同行業(yè)企業(yè)不夠合理，股東所持股份過(guò)多，嚴(yán)重影響企業(yè)長(zhǎng)期償債能力，進(jìn)一步加劇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，該公司權(quán)益乘數(shù)在近5 年逐年增加，這表明所有者投入的資本在資產(chǎn)中所占比重較小，財(cái)務(wù)杠桿被慢慢放大，影響企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力，進(jìn)一步引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

表3 A 房地產(chǎn)公司2016-2020 年投資收益狀況（單位：百萬(wàn)元）

從表3 可以看出該公司的資產(chǎn)總額在2016 年-2020年不斷增加，從2016 年的348150 百萬(wàn)元增加至2020 年的1761810 百萬(wàn)元，這表明公司在近5 年不斷擴(kuò)大投資規(guī)模，相應(yīng)地，其收入在2016-2020 年不斷增長(zhǎng)，2017年的增長(zhǎng)比率18.72%，2018 年的增長(zhǎng)比率17.55%，2019 年的增長(zhǎng)比率高達(dá)59.29%，2020 年的增長(zhǎng)比率為48.26%，同樣處于高速增長(zhǎng)，然而，該公司的凈利潤(rùn)和銷(xiāo)售利潤(rùn)率并沒(méi)有與收入保持同比增長(zhǎng)，相反，這兩項(xiàng)指標(biāo)在2016-2020 年不斷下降，銷(xiāo)售利潤(rùn)率從2016 年的14.53%下降至2020 年的8.13%，這表明該公司在投資過(guò)程中，可能存在一定的決策失誤，導(dǎo)致投資過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用過(guò)高，導(dǎo)致銷(xiāo)售利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)，側(cè)面反映出了該公司存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）營(yíng)運(yùn)資金財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

表4 A 房地產(chǎn)公司2016-2020 年?duì)I運(yùn)資金變動(dòng)情況

從表4 可以看出，A 房地產(chǎn)公司2016-2020 年?duì)I業(yè)收入在逐年增加的同時(shí)，其存貨周轉(zhuǎn)率卻在逐年下降，從2016 年的0.52 次下降至2020 年的0.27 次，這表明A 房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售并不是很順暢，其存貨并未得到完全利用，出現(xiàn)了一定程度的積壓，可能出現(xiàn)存貨貶值、減損的風(fēng)險(xiǎn)；而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在2016-2020 年也保持下降趨勢(shì)，從2016 年的18.88 次下降至2020 年的13.5 次，這表明公司應(yīng)收賬款回收不利，對(duì)客戶的信用調(diào)查不嚴(yán)，缺乏資信管理，導(dǎo)致應(yīng)收賬款長(zhǎng)期處于呆賬狀態(tài)，存在信用減值風(fēng)險(xiǎn)；此外，公司流動(dòng)比率僅在2017 年出現(xiàn)上升，而在2018-2020 年一直呈下降趨勢(shì)，這表明該公司的資產(chǎn)管理水平不高，流動(dòng)資產(chǎn)占用資金過(guò)量，無(wú)法產(chǎn)生充足的現(xiàn)金流來(lái)維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，嚴(yán)重影響公司的經(jīng)營(yíng)效率，甚至增加了債務(wù)借貸的時(shí)間，增加了大量的財(cái)務(wù)費(fèi)用，進(jìn)一步反應(yīng)出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的問(wèn)題；另外，該公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也在2016-2020 年不斷降低，從2016 的0.27 次將至2020 年的0.18 次，這表明公司全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度較慢，資產(chǎn)使用效率低下，銷(xiāo)售能力欠佳，市場(chǎng)占有率不足，引發(fā)運(yùn)營(yíng)效率不足，產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

二、A 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

表5 A 房地產(chǎn)公司2016-2020 年收益分配情況（單位：元）

從表5 可以看出，A 房地產(chǎn)公司2017 年稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)下降6.39%，2018 年稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)下降11.48%，2019 年稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)下降2.06%，而2020 年稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)出現(xiàn)大幅上升，相比2019 年稅后經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)，上升了378.73%，從總體來(lái)看該公司2016 年-2017 年經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的稅后利潤(rùn)不充足，難以滿足企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)所需的資金，即便2020 年稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得到了很大提升，但是其穩(wěn)定性仍然存在一定的不確定性，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是值得關(guān)注的。此外，該公司基本每股收益逐年下降，僅在2020 年出現(xiàn)回升，受凈利潤(rùn)的影響，其收益分配的穩(wěn)定性也比較差，在考慮了潛在普通股的影響后，該公司的稀釋每股收益的變化趨勢(shì)與基本每股收益的變化趨勢(shì)趨同，這表明該公司在收益分配方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建

Z-Score 模型是由愛(ài)德華·阿特曼于1968 年經(jīng)過(guò)大量實(shí)證研究和分析，計(jì)算不同的財(cái)務(wù)比率對(duì)公司財(cái)務(wù)危機(jī)的影響，并根據(jù)其影響程度賦予每一財(cái)務(wù)比率相應(yīng)權(quán)重而構(gòu)建的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，其核心是將Z 值與風(fēng)險(xiǎn)臨界值進(jìn)行比較，判斷企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，其函數(shù)表達(dá)式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.64X4+0.99X 5。其中X1= 營(yíng)運(yùn)資本/ 資產(chǎn)總額，反映一個(gè)公司資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，如果營(yíng)運(yùn)資本逐年減少，表明公司流動(dòng)資產(chǎn)占用資金過(guò)量，資金周轉(zhuǎn)不暢；X2= 留存收益/ 資產(chǎn)總額，他反映一個(gè)公司的獲利能力，留存收益積累的越多，表公司支付股利后的剩余越多，有利于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，滿足投資需求；X3= 息稅前利潤(rùn)/ 資產(chǎn)總額，他反映一個(gè)公司全部資產(chǎn)的獲利能力，該數(shù)值越高，其獲利能力越強(qiáng)；X4=所有者權(quán)益的市場(chǎng)價(jià)值總額/ 負(fù)債總額，它客觀地反映了一個(gè)公司的價(jià)值變化；X5= 銷(xiāo)售收入/ 資產(chǎn)總額，它反映公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，一般而言，其數(shù)值越大，表明一個(gè)公司的營(yíng)運(yùn)能力越強(qiáng)。一般來(lái)說(shuō)，Z 值大于2.99 表明一個(gè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，Z 值介于1.8-2.99 之間表明一個(gè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于正常水平，而Z 值小于1.8 則表明一個(gè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，需要投入充分的關(guān)注。

（二）評(píng)價(jià)結(jié)果分析

表6 A 房地產(chǎn)公司2016-2020 年Z 值評(píng)價(jià)結(jié)果

從上表的Z 值評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，A 房地產(chǎn)公司2016年-2017 年的Z 值均大于2.99，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較低，2018 年Z 值處于1.8-2.99 之間，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于適中水平，但值得注意的是， A 房地產(chǎn)公司的Z 值從2017年開(kāi)始一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，至2019 年開(kāi)始，該公司的Z 值已經(jīng)低于最低臨界值1.8，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。從各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)看，判別式中X3 所占權(quán)重最大，但是X3 的值一直呈下降趨勢(shì)，這說(shuō)明在資產(chǎn)總額不斷增加的同時(shí)，其息稅前利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度不夠，其獲利能力不增反降；判別式中X1 的值在2016-2020 呈下降趨勢(shì)，僅在2019 年有所上升，這表明該A 房地產(chǎn)公司流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差，占用了大量的流動(dòng)資金，導(dǎo)致短期償債能力下降，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中斷；該判別式中X2 的值在2016 年-2020 年也保持下降趨勢(shì)，該值的下降表明A 房地產(chǎn)公司在每年凈利潤(rùn)扣除支付給股東的股利之后，所留存于企業(yè)的資金出現(xiàn)明顯下降，這對(duì)該公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)不利的趨勢(shì)，因?yàn)楫?dāng)企業(yè)資產(chǎn)總額增加的同時(shí)，其留存于企業(yè)的資金卻在不斷減少，這表明該公司的銷(xiāo)售能力欠佳、獲利能力的不足無(wú)法滿足企業(yè)的生產(chǎn)與投資的需求，可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)；而判別式中X4 的值在2016-2020年間不斷下降則表明，A 房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)不合理，該公司過(guò)于依耐債務(wù)為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，但很顯然，該公司通過(guò)債務(wù)創(chuàng)造價(jià)值的能力在不斷下降，當(dāng)公司銷(xiāo)售不暢，資金出現(xiàn)短時(shí)，該公司的償債能力不足，就會(huì)引發(fā)償債風(fēng)險(xiǎn)；該判別式中X5 的值在2016 年-2019年不斷下降，這表明A 房地產(chǎn)公司對(duì)資產(chǎn)的使用效率低下，銷(xiāo)售能力在逐年削弱，投資產(chǎn)生的效益也在逐年下降，其營(yíng)運(yùn)能力的不足足以引發(fā)一系列的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而X5 的值在2020 年出現(xiàn)了一定的回升，這表明該公司的營(yíng)運(yùn)能力在增強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所降低，即便如此，該公司存在的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍不可小視。總的來(lái)說(shuō)A 房地產(chǎn)公司的Z 值近五年來(lái)下降明顯，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加較為顯著，應(yīng)當(dāng)引起充分的關(guān)注，否則將會(huì)出現(xiàn)更為嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至導(dǎo)致公司破產(chǎn)。

三、結(jié)論

企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，而房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型的代表，無(wú)論是投資數(shù)額還是籌資數(shù)額，都是巨大的，其存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤為顯著，要想保持健康、持續(xù)的發(fā)展，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)體系至關(guān)重要，本文通過(guò)對(duì)A 房地產(chǎn)公司生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與評(píng)價(jià)，充分展示了房地產(chǎn)公司可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)今后的可持續(xù)發(fā)展提供了保障。