雙重任務(wù)下地方政府資源配置與中央政府房價(jià)調(diào)控研究

鄭世剛 嚴(yán)培勝

摘要：本文基于中央政府和地方政府的委托代理關(guān)系，在Holmstrom和Milgrom模型與Aghion和Stein模型的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了委托代理靜態(tài)模型與引入預(yù)期的動(dòng)態(tài)模型，探討了雙重任務(wù)下地方政府的資源配置選擇和中央政府的房價(jià)調(diào)控策略，從而解釋了繁榮階段中央政府房價(jià)調(diào)控失效的原因。分析結(jié)果表明，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮階段，我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響高于其他產(chǎn)業(yè)，中央政府偏向經(jīng)濟(jì)增長的考核導(dǎo)致地方政府在房地產(chǎn)部門配置了過多的資源，從而造成房價(jià)過快上漲，并使房價(jià)調(diào)控失效。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，在房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響高于其他產(chǎn)業(yè)的情況下，中央政府應(yīng)考核房價(jià)穩(wěn)定，并且考核強(qiáng)度應(yīng)高于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長效應(yīng)引起的房價(jià)上漲水平。引入預(yù)期機(jī)制的動(dòng)態(tài)模型表明，最大化條件顯示中央政府賦予房價(jià)穩(wěn)定績效差異的權(quán)重更大，從而地方政府迎合中央政府的預(yù)期，將更多的資源配置于宏觀經(jīng)濟(jì)部門;并且當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響較大時(shí)，預(yù)期機(jī)制將放大中央政府考核房價(jià)的效果。因此中央政府應(yīng)在房價(jià)調(diào)控中引入預(yù)期機(jī)制，并強(qiáng)化其穩(wěn)定性和持續(xù)性。

關(guān)鍵詞：資源配置;房價(jià)調(diào)控;中央政府;地方政府;委托代理關(guān)系;雙重任務(wù)

中圖分類號(hào)：F293.3

一、引言與文獻(xiàn)綜述

2003年以來，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了頻繁的政策干預(yù)，但調(diào)控收效甚微[1～2]，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)失衡的同時(shí)，房價(jià)也陷入了“越調(diào)越漲”的窘境。探究中央政府調(diào)控失效的深層原因以及房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的保障機(jī)制，成為學(xué)術(shù)界面臨的重要課題。已有研究大都著眼于調(diào)控政策本身，認(rèn)為2015年之前中央政府的房價(jià)調(diào)控重短期、輕長期，調(diào)控政策缺乏動(dòng)態(tài)一致性，表現(xiàn)為政策制定的相機(jī)抉擇性和調(diào)控的搖擺性[3～4][1]，缺乏前瞻性，難以形成穩(wěn)定預(yù)期[5]。除此之外，許多學(xué)者認(rèn)為房價(jià)調(diào)控重需求側(cè)、輕供給側(cè)，抑制需求的做法只能在短期內(nèi)起作用，并不能從根本上解決供需失衡問題[6～7]。就具體政策而言，以中央政府主要使用的短期調(diào)控工具——貨幣政策為例，大量研究認(rèn)為應(yīng)將房價(jià)納入貨幣政策反應(yīng)規(guī)則并對(duì)其做出反應(yīng)[8～10]，但李強(qiáng)（2009）[11]和況偉大（2010）[12]的研究顯示中國沒有將房價(jià)納入貨幣政策操作實(shí)踐的直接證據(jù)。部分學(xué)者進(jìn)一步提出，房價(jià)調(diào)控的非獨(dú)立性是政策失效的重要原因之一，由于從屬于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)通常被視為宏觀調(diào)控的工具加以利用[13～14]，房價(jià)調(diào)控在“經(jīng)濟(jì)增長”和“房價(jià)穩(wěn)定”之間頻繁交替，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，不得不承受由此可能產(chǎn)生的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，中央政府對(duì)房價(jià)的調(diào)控大都為突發(fā)實(shí)施，以短期見效快的經(jīng)濟(jì)和行政手段為主，根據(jù)陳小亮（2018a）[14]的統(tǒng)計(jì)，2016年之前，中央政府出臺(tái)的規(guī)范性文件中，政策文本的比例高達(dá)99.99%。在這一調(diào)控模式下，一方面受制于中央與地方的從屬關(guān)系，在中央政府的“指揮棒”下，地方政府的調(diào)控表現(xiàn)出明顯的搖擺性特征;另一方面由于政策文本并不具有較強(qiáng)的法律效力，很難強(qiáng)制執(zhí)行，在“逐利”動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)下，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及居民等主體的行為必然產(chǎn)生扭曲。

從實(shí)踐觀察，上述觀點(diǎn)并不足以解釋房價(jià)調(diào)控失效問題，正如陳小亮（2018b）[15]所言，即使克服了上述缺陷，但如果地方政府不執(zhí)行中央政府的房價(jià)政策，最終這些政策也難以落到實(shí)處。調(diào)控歷程中地方政府的一系列做法也證實(shí)了這一看法，例如，許多地方政府保障房供地計(jì)劃的執(zhí)行程度達(dá)不到中央政府要求，地方政府會(huì)根據(jù)房價(jià)情況增加或削減供地計(jì)劃，地方主管部門由于不響應(yīng)中央政府的“限價(jià)令”而被約談，等等。顯然，中央政府的房價(jià)調(diào)控績效受到地方政府行為模式的影響，在政治集權(quán)和經(jīng)濟(jì)分權(quán)[16]的“中國式分權(quán)”體制下，中央政府將部分財(cái)政資源和經(jīng)濟(jì)自主權(quán)下放于地方政府，同時(shí)將經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治等多方面的任務(wù)下達(dá)給地方政府，并建立以經(jīng)濟(jì)增長績效為核心指標(biāo)的政績考核體系。但從1994年分稅制改革以來，地方政府的部分財(cái)權(quán)被收歸中央，事權(quán)反而有所加重，尤其是新常態(tài)至今，地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)極不匹配[14]，在財(cái)政缺口壓力下，土地財(cái)政成為地方政府可以仰賴的“第二財(cái)政”。在中央政府的考核體系約束下，地方政府存在過度追求短期經(jīng)濟(jì)增長的傾向，根據(jù)陳小亮（2018b）[15]的研究，這將導(dǎo)致地方政府將更多的資源用于發(fā)展房地產(chǎn)，從而使中央政府的房價(jià)調(diào)控落空，由此陳彥斌（2017）[17]和陳小亮（2018b）[15]將房價(jià)調(diào)控失效的根本原因歸結(jié)為地方政府缺乏執(zhí)行中央政府房價(jià)政策的激勵(lì)。

可以看出，許多文獻(xiàn)將研究視角轉(zhuǎn)向中央與地方政府的委托代理機(jī)制，包括陳彥斌（2017）[17]和陳小亮（2018b）[15]等，他們采用Holmstrom和Milgrom（1991）[18]的多任務(wù)委托代理模型，剖析地方政府激勵(lì)機(jī)制缺失對(duì)房價(jià)調(diào)控績效的影響。但Holmstrom和Milgrom（1991）[18]的模型是一種靜態(tài)模型，假設(shè)代理人將不同行動(dòng)一次性配置到不同任務(wù)上，并未考慮動(dòng)態(tài)因素和預(yù)期機(jī)制，而Aghion和Stein（2008）[19]構(gòu)建的多任務(wù)、兩期委托代理模型為動(dòng)態(tài)分析委托代理關(guān)系提供了很好的框架。本文在Aghion和Stein（2008）[19]的基礎(chǔ)上，引入預(yù)期機(jī)制，建立中央政府和地方政府的雙重任務(wù)動(dòng)態(tài)委托代理模型，并在陳彥斌（2017）[17]和陳小亮（2018b）[15]等的基礎(chǔ)上，試圖回答以下兩個(gè)問題：一是地方政府的資源配置如何影響中央政府的房價(jià)調(diào)控績效;二是如何優(yōu)化地方政府的資源配置選擇，從而實(shí)現(xiàn)房價(jià)調(diào)控任務(wù)。通過上述問題的分析，探討中國房價(jià)調(diào)控失效的原因，并提出中央政府房價(jià)調(diào)控的政策建議。

二、房價(jià)調(diào)控為何失效？——基于委托代理模型的解釋

在“中國式分權(quán)”體制下，中央政府與地方政府存在著典型的委托代理關(guān)系[20]，地方政府作為代理人承擔(dān)著中央政府下達(dá)的多維任務(wù)。Holmstrom和Milgrom（1991）[18]指出不同任務(wù)的績效測(cè)度精確性存在差異，例如在經(jīng)濟(jì)增長和房價(jià)穩(wěn)定雙重任務(wù)約束下，地方政府可能會(huì)在經(jīng)濟(jì)增長上做出更多努力，而這一行動(dòng)策略卻不易被中央政府觀測(cè)到，因此代理人將優(yōu)先選擇低效能方案。他們據(jù)此提出多任務(wù)委托代理模型，通過激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)能夠使代理人做出不同任務(wù)間最大化委托人效用的資源配置。本文首先利用Holmstrom和Milgrom（1991）[18]的委托代理模型刻畫地方政府與中央政府之間的關(guān)系，并對(duì)中央政府的房價(jià)調(diào)控為何失效進(jìn)行解釋。

（一）中央政府與地方政府的委托代理機(jī)制描述

假設(shè)委托人為中央政府，代理人為地方政府，為簡化分析，只考慮兩種任務(wù)：T_1，經(jīng)濟(jì)增長，表示為GDP增長率g;T_2，房價(jià)穩(wěn)定，表示為房價(jià)變動(dòng)率h。傳統(tǒng)的委托代理模型考慮的通常是代理人的努力程度，但在不考慮時(shí)間的情況下，地方政府擁有的資源是有限的，假設(shè)代理人將所有資源投入到兩種任務(wù)，在追求效用最大化的過程中，地方政府的資源配置方式比其努力程度更重要[15]。本文使用地方政府的資源配置進(jìn)行分析，假設(shè)初始資源為常數(shù)a，分配給T_1的資源為a_1，分配給T_2的資源為a_2，兩種任務(wù)是兩種資源的函數(shù)，分別表示為g=g（a_1，a_2 ）+ε_(tái)g、h=h（a_1，a_2 ）+ε_(tái)h，其中ε_(tái)g～N（0，σ_1^2）、ε_(tái)h～N（0，σ_2^2）分別表示經(jīng)濟(jì)增長和房價(jià)增長中不受政府控制的隨機(jī)因素。在靜態(tài)模型中，分配到兩種任務(wù)上的資源為此消彼長的關(guān)系，即a=a_1+a_2。

假設(shè)中央政府為風(fēng)險(xiǎn)中性偏好，偏好經(jīng)濟(jì)增長，厭惡房價(jià)上漲。在對(duì)地方政府進(jìn)行考核時(shí)，假設(shè)中央政府對(duì)地方政府的激勵(lì)契約為線性，表示為：ω=ω_0+β_1 g（a_1，a_2 ）-β_2 h（a_1，a_2 ），β_i>0，表示中央政府對(duì)兩種任務(wù)的激勵(lì)強(qiáng)度。因此，中央政府的效用函數(shù)可以表示為：

U_c=α_1 g（a_1，a_2 ）-α_2 ?（h（a_1，a_2 ） ）-ω-φ （1）

其中，α_1>0、α_2>0，分別表示中央政府對(duì)經(jīng)濟(jì)增長和房價(jià)上漲的偏好，?（h（a_1，a_2 ） ）為房價(jià)上漲帶來的社會(huì)成本，φ為中央政府考核T_2的成本。

將激勵(lì)函數(shù)代入式（1）中，得到中央政府的期望收益：

U_c=（α_1-β_1 ）g（a_1，a_2 ）-（α_2-β_2 ）?（h（a_1，a_2 ） ）-ω_0-φ （2）

假設(shè)地方政府具有不變的絕對(duì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避偏好，其效用函數(shù)表示為：U_l=-exp?（-η（ω-a_1-a_2 ） ）， η為絕對(duì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避系數(shù)。在激勵(lì)機(jī)制約束下，地方政府的確定性等價(jià)補(bǔ)償表示為式（3）：

CE_l=ω_0+β_1 g（a_1，a_2 ）-β_2 h（a_1，a_2 ）-η/2 β_1^2 σ_1^2-η/2 β_2^2 σ_2^2-a_1-a_2 （3）

（二）中央政府對(duì)地方政府的考核選擇

1998年住房制度改革，尤其是2003年成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了持續(xù)的高速增長。房地產(chǎn)業(yè)在顯著推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，房價(jià)大幅上漲，以1998年為基數(shù)，20年間全國商品房平均價(jià)格累計(jì)上漲了195%①，不僅造成了顯著的資產(chǎn)泡沫，而且導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)失衡。雖然2003年以來中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了頻繁的宏觀調(diào)控，但在經(jīng)濟(jì)增長和房價(jià)穩(wěn)定雙重任務(wù)的選擇中，經(jīng)濟(jì)增長是中央政府對(duì)地方政府考核中最重視的指標(biāo)[21～22]。2011年之前，中央政府連續(xù)提出“保八”的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，即使2008年“次貸危機(jī)”之后，這一目標(biāo)也沒有改變，直到2012年首次放棄“保八”，但中央政府并沒有減弱對(duì)地方政府經(jīng)濟(jì)增長的考核力度，而是調(diào)整為“保六”。與之相比，雖然近幾年中央政府頻繁提及房價(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，但房價(jià)穩(wěn)定并沒有被納入到地方政府的考核體系之中。

因此，可以認(rèn)為一直以來，中央政府對(duì)地方政府的考核為單一經(jīng)濟(jì)增長或強(qiáng)經(jīng)濟(jì)增長、弱房價(jià)穩(wěn)定。

（三）地方政府最優(yōu)資源配置推導(dǎo)

1.雙重任務(wù)考核與房價(jià)調(diào)控

在經(jīng)濟(jì)增長和房價(jià)穩(wěn)定雙重任務(wù)考核約束下，地方政府的最優(yōu)決策為：如何配置（a_1，a_2 ），使確定性等價(jià)補(bǔ)償最大化。將a=a_1+a_2代入式（3），求取一階導(dǎo)數(shù)得到地方政府最優(yōu)資源配置的條件為：

β_1 ??g/（?a_1 ）-β_2 ??h/（?a_1 ）=β_1 ??g/（?a_2 ）-β_2 ??h/（?a_2 ）=1 （4）

式（4）中，?g?（?a_1 ）、?g?（?a_2 ）分別表示地方政府投入到兩種任務(wù)的經(jīng)濟(jì)增長效應(yīng)，?h?（?a_1 ）、?h?（?a_2 ）分別表示地方政府投入到兩種任務(wù)的房價(jià)上漲效應(yīng)，假設(shè)皆大于等于0。理論上，不考慮其他條件的影響時(shí)，直接投入房地產(chǎn)部門引起的房價(jià)效應(yīng)大于投入到宏觀經(jīng)濟(jì)引起的房價(jià)效應(yīng)，即?h?（?a_1 ）?g?（?a_2 ）。

設(shè)（μ=β_1）?β_2 ，表示中央政府對(duì)地方政府的考核中，經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房價(jià)穩(wěn)定的相對(duì)激勵(lì)強(qiáng)度，地方政府的確定性等價(jià)表達(dá)式和均衡條件以及中央政府的考核選擇決定了β_1>β_2，即μ>1。地方政府的資源配置選擇取決于相對(duì)激勵(lì)強(qiáng)度，即a_2=f（μ），a_1=a-f（μ）。按照一般經(jīng)濟(jì)理論，投入的資源增加，總產(chǎn)出也會(huì)增加，但邊際產(chǎn)出遞減，即?g?（?a_1 ）、?g?（?a_2 ）的邊際增長是遞減的。結(jié)合上文結(jié)論：?h?（?a_1 ）

（1）若?g?（?a_1 ）0），即配置到房地產(chǎn)部門的資源是中央政府相對(duì)考核強(qiáng)度μ的增函數(shù);（?a_1）?（?μ<0），即配置到宏觀經(jīng)濟(jì)部門的資源是中央政府相對(duì)考核強(qiáng)度μ的減函數(shù)。

（2）當(dāng)?g?（?a_1 ）>?g?（?a_2 ）時(shí)。由最大化收益條件可以推知β_2<0，即考核房價(jià)穩(wěn)定并不會(huì)增加中央政府的收益。結(jié)合上文的結(jié)論，不管中央政府是否考核房價(jià)穩(wěn)定，都不會(huì)導(dǎo)致更多的資源配置到房地產(chǎn)部門，從而房價(jià)也不會(huì)出現(xiàn)過快上漲的情形。

推論3：考慮中央政府的收益最大化，當(dāng)房地產(chǎn)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響高于宏觀經(jīng)濟(jì)部門，則中央政府應(yīng)當(dāng)考核房價(jià)穩(wěn)定，且考核的強(qiáng)度水平應(yīng)高于由房地產(chǎn)部門資源配置帶來的經(jīng)濟(jì)增長導(dǎo)致的房價(jià)上漲;如果情況相反，即中央政府是否考核房價(jià)都不會(huì)引起房價(jià)上漲，則考慮到考核成本，中央政府的最優(yōu)選擇為不考核。

（二）引入預(yù)期的中央政府與地方政府的委托代理機(jī)制

實(shí)際上，中央政府與地方政府的委托代理關(guān)系并不是一次性的，而是動(dòng)態(tài)的，中央政府的調(diào)控目標(biāo)和激勵(lì)強(qiáng)度會(huì)隨著時(shí)間推移而發(fā)生變化。地方政府當(dāng)期的表現(xiàn)會(huì)影響到中央政府對(duì)其未來表現(xiàn)的預(yù)期，從而影響到中央政府的激勵(lì)強(qiáng)度。本部分將在上文靜態(tài)分析的基礎(chǔ)上，使用Aghion和Stein（2008）[19]的多任務(wù)、兩期模型，引入動(dòng)態(tài)和預(yù)期機(jī)制，分析中央政府與地方政府的委托代理關(guān)系。

假設(shè)第1期開始時(shí)，地方政府在經(jīng)濟(jì)增長和房價(jià)穩(wěn)定兩種任務(wù)上的資源配置狀態(tài)為（a_11，a_12 ），第1期結(jié)束時(shí)，兩種任務(wù)實(shí)現(xiàn)的績效分別為：g_1=g（a_11，a_12 ）+ε_(tái)g、h_1=h（a_11，a_12 ）+ε_(tái)h，ε_(tái)g、ε_(tái)h為隨機(jī)外生沖擊，分別服從（0，σ_g^2 ）、（0，σ_h^2 ）的正態(tài)分布。第2期結(jié)束時(shí)，兩種任務(wù)的函數(shù)關(guān)系式分別為：g_2=g（a_21，a_22 ）+ε_(tái)g、h_2=h（a_21，a_22 ）+ε_(tái)h。

中央政府不能控制地方政府的實(shí)際資源配置，但在動(dòng)態(tài)條件下，可以事先設(shè)定預(yù)期（a_"11" ^'，a_12^' ），在本期績效實(shí)現(xiàn)后，通過比較本期實(shí)際績效與預(yù)期績效的差異，中央政府將更新對(duì)地方政府下一期資源配置的預(yù)期，同時(shí)更新相應(yīng)的激勵(lì)強(qiáng)度預(yù)期，分別以系數(shù)λ_g、λ_m表示這一差異對(duì)激勵(lì)強(qiáng)度預(yù)期的影響，并假定在多期內(nèi)不變。因此引入預(yù)期機(jī)制后，中央政府的激勵(lì)機(jī)制表示為：

ω_t=ω_0+β_1 g_t+λ_g （g_（t-1）-g_（t-1）^' ）-β_2 h_t-λ_h （h_（t-1）-h_（t-1）^' ） （7）

其中t=1，2，g_t"-1" ^'、h_t"-1" ^'是（a_（t-1，1）^'，a_（t-1，2）^' ）的函數(shù)，分別表示第t-1期中央政府對(duì)地方政府的資源配置預(yù)期下的任務(wù)績效。則地方政府多期的確定性等價(jià)總和為：

CE_ls=∑_（t=1）^n?（ω_0+β_1 g_t+λ_g （g_（t-1）-g_（t-1）^' ）-β_2 h_t-λ_h （h_（t-1）-h_（t-1）^' ）-η/2 β_1^2 σ_t1^2-η/2 β_2^2 σ_t2^2-a_t1-a_t2 ） （8）

在第1期，地方政府必須考慮本期資源配置選擇對(duì)第2期激勵(lì)的影響，因此，在中央政府有預(yù)期的激勵(lì)機(jī)制下，地方政府需要選擇使兩階段期望效用最大化的資源配置（a_11，a_12 ）。計(jì)算求得最大化條件為：

（β_1+λ_g ） ?（?g_1）?（?a_11 ）-（β_2+λ_h ） ?（?h_1）?（?a_11 ）=（β_1+λ_g ） ?（?g_1）?（?a_12 ）-（β_2+λ_h ） ?（?h_1）?（?a_12 ） （9）

λ_h?λ_g =（（（?g_1^'）?（?a_11^' ）））?（（（?h_1^'）?（?a_11^'）））=（（（?g_1^'）?（?a_12^'）））?（（（?h_1^'）?（?a_12^' ））） （10）

根據(jù)前文論述，配置于兩種任務(wù)的資源的直接效應(yīng)大于間接效應(yīng)，從而可知，λ_h>λ_g。將式（10）代入式（9）中，經(jīng)變換計(jì)算可得，（（（?h_1^'）?（?a_12^' ）））?（（（?h_1^'）?（?a_11^' ）） ）<（（（?h_1）?（?a_12 ）））?（（（?h_1）?（?a_11^' ）） ），根據(jù)資源配置邊際效用遞減假設(shè)，a_11^'

推論4：在引入預(yù)期機(jī)制的兩階段情形下，地方政府效用最大化時(shí)，中央政府賦予房價(jià)穩(wěn)定的實(shí)際績效與預(yù)期績效差異的權(quán)重更大，從而地方政府將更多的資源配置于經(jīng)濟(jì)增長。這一推論的經(jīng)濟(jì)含義在于，長期中，為避免地方政府熱衷于房地產(chǎn)業(yè)，中央政府應(yīng)在激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)中納入預(yù)期機(jī)制，根據(jù)本期的績效表現(xiàn)調(diào)整下一期的激勵(lì)強(qiáng)度，地方政府在雙重機(jī)制下，將迎合中央政府的預(yù)期，把更多的資源配置于經(jīng)濟(jì)增長。

在兩期模型中，中央政府需要考慮在地方政府激勵(lì)相容約束和參與約束下，使兩階段收益最大化的激勵(lì)選擇，表示為式（11）、式（9）及式（12）：

（11）

s.t.（β_1+λ_g ） ?（?g_1）?（?a_11 ）-（β_2+λ_h ） ?（?h_1）?（?a_11 ）=（β_1+λ_g ） ?（?g_1）?（?a_12 ）-（β_2+λ_h ） ?（?h_1）?（?a_12 ） （9）

CE_ls=ω_0+β_1 g_t+λ_g （g_（t-1）-g_（t-1）^' ）-β_2 h_t-λ_h （h_（t-1）-h_（t-1）^' ）-η/2 β_1^2 σ_t1^2-η/2 β_2^2 σ_t2^2-a_t1-a_t2≥0 （12）

推導(dǎo)過程與靜態(tài)條件下中央政府的激勵(lì)機(jī)制相同，由最大化收益條件求得：

β_2=λ（（（β_1+λ_g ））?（（β_2+λ_h ） ））（（（?g_1）?（?a_"12" ?）-?g_1）?（?a_11 ））?η（σ_12^2+σ_22^2 ）

定義（（β_1+λ_g ））?（（β_2+λ_h ） ）為引入預(yù)期機(jī)制后的相對(duì)激勵(lì)強(qiáng)度，β_2的大小取決于（（?g_1）?（?a_"12" ?）-?g_1）?（?a_"12" ?）的大小。

（1）當(dāng)（（?g_1）?（?a_"12" ?）>?g_1）?（?a_"11" ?）時(shí)，β_2>0，由式（9）可知，（（β_1+λ_g ））?（（β_2+λ_h ） ）>（（（?h_1）?（?a_"12" ?）））?（（（?g_1）?（?a_"12" ?）） ），中央政府應(yīng)考核房價(jià)穩(wěn)定，引入預(yù)期的相對(duì)激勵(lì)強(qiáng)度應(yīng)大于第1期投入到房地產(chǎn)部門資源實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)增長所導(dǎo)致的房價(jià)上漲。并且與靜態(tài)條件下的相對(duì)激勵(lì)強(qiáng)度相比，由于λ_h>λ_g，引入預(yù)期后的中央政府實(shí)際相對(duì)激勵(lì)強(qiáng)度變小，即房價(jià)穩(wěn)定的激勵(lì)強(qiáng)度變大。

（2）當(dāng)（（?g_1）?（?a_"12" ?）

推論5：考慮兩階段的收益最大化，當(dāng)房地產(chǎn)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響高于宏觀經(jīng)濟(jì)部門，中央政府應(yīng)考核房價(jià)穩(wěn)定，并且引入預(yù)期機(jī)制后，對(duì)房價(jià)穩(wěn)定的激勵(lì)強(qiáng)度具有放大效應(yīng);當(dāng)情況相反時(shí)，中央政府不應(yīng)考核房價(jià)穩(wěn)定。

將兩期動(dòng)態(tài)激勵(lì)模型擴(kuò)展至長期，當(dāng)?shù)趎期時(shí)，中央政府與地方政府不需要考慮本期的資源配置預(yù)期對(duì)下一期的影響，因此與靜態(tài)情形相同。實(shí)際上，與一般商業(yè)的委托代理行為不同，中央政府與地方政府的委托代理行為不存在最后一期，從而第n期的分析意義不大。長期中，中央政府和地方政府的第n-1期之前的時(shí)期，本質(zhì)上等同于兩期動(dòng)態(tài)模型的第1期，因此，除第n期的其他時(shí)期，中央政府和地方政府的策略選擇符合上述兩期動(dòng)態(tài)模型的結(jié)論。

四、房價(jià)調(diào)控失效的進(jìn)一步解釋及政策建議

（一）房價(jià)調(diào)控失效的進(jìn)一步解釋

基于本文構(gòu)建的委托代理靜態(tài)模型和引入預(yù)期的動(dòng)態(tài)模型，能夠推知地方政府的資源配置選擇以及中央政府的房價(jià)調(diào)控策略，再結(jié)合中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程，便能夠進(jìn)一步解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮階段房價(jià)調(diào)控失效的原因。

1998年中國正式開啟住房制度改革至今，20余年間，房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇發(fā)展到繁榮，尤其是2003年被確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)以來，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用。這一過程中，中國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響由弱到強(qiáng)，成為各地經(jīng)濟(jì)增長的“關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)”，但隨著中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及從高速度增長經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響必然再次轉(zhuǎn)弱，呈現(xiàn)出“倒U型”特征。按照推論3，中央政府在不同階段的調(diào)控策略不同，在復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響較弱，中央政府可以不對(duì)房價(jià)進(jìn)行考核和調(diào)控，但在繁榮階段，房地產(chǎn)業(yè)的影響非常顯著，中央政府必須考核房價(jià)。

但長期以來，中央政府對(duì)地方政府的主要考核在于經(jīng)濟(jì)增長，即使在繁榮階段，房價(jià)穩(wěn)定也很少直接進(jìn)入地方政府的考核體系之中。按照推論1和2，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響強(qiáng)于其他產(chǎn)業(yè)時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長偏向型的考核體系，將導(dǎo)致資源集中于房地產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)房價(jià)上漲，并帶來更高的社會(huì)成本。這一邏輯描述基本符合中國的實(shí)際情況，也是房地產(chǎn)業(yè)繁榮階段房價(jià)調(diào)控失效的重要解釋，即中央政府對(duì)房價(jià)穩(wěn)定的考核缺失?？梢灶A(yù)見，未來一段時(shí)期內(nèi)，中國仍將處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴程度很難降低，房地產(chǎn)業(yè)仍將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長保持顯著影響。因此，對(duì)中央政府而言，考核房價(jià)穩(wěn)定仍是最優(yōu)選擇，考核強(qiáng)度應(yīng)大于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長效應(yīng)導(dǎo)致的房價(jià)上漲水平，并與房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的影響成正比。隨著房地產(chǎn)業(yè)的影響減弱，考核強(qiáng)度也應(yīng)適度減弱，直至不再考核。

推論4和5表明，長期內(nèi)，引入預(yù)期機(jī)制后，中央政府的激勵(lì)機(jī)制和地方政府的策略選擇基本上沒有改變，但在具體構(gòu)成上發(fā)生了變化。在雙重機(jī)制作用下，地方政府有迎合中央政府預(yù)期的動(dòng)機(jī)，并將更多的資源配置于經(jīng)濟(jì)增長。對(duì)中央政府而言，在預(yù)期機(jī)制中設(shè)置更大的房價(jià)穩(wěn)定權(quán)重，對(duì)房價(jià)調(diào)控具有放大效應(yīng)，從而有助于抑制房價(jià)上漲，實(shí)現(xiàn)房價(jià)穩(wěn)定。但由于房價(jià)穩(wěn)定考核缺失，中央政府對(duì)房價(jià)的調(diào)控具有短期性和搖擺性特征，在地方政府的考核體系中很難實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的預(yù)期，因此在房價(jià)高漲階段，中央政府的房價(jià)調(diào)控效果較差，甚至出現(xiàn)“越調(diào)越漲”的局面。

（二）政策建議

根據(jù)中央政府“房住不炒”的定位要求和“改革完善房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制”的政策目標(biāo)，要實(shí)現(xiàn)長期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，必須考慮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和預(yù)期機(jī)制對(duì)地方政府資源配置和中央政府房價(jià)調(diào)控的影響，從而優(yōu)化兩者之間的委托代理關(guān)系。此外，中央政府必須強(qiáng)化預(yù)期機(jī)制的穩(wěn)定性和持續(xù)性。

房價(jià)調(diào)控在中國已經(jīng)持續(xù)了10多年，雖然近幾年的調(diào)控達(dá)到了“最嚴(yán)”的程度，但始終未脫離宏觀調(diào)控的框架體系。長期以來，宏觀政策都以經(jīng)濟(jì)增長為主要目標(biāo)，兼顧其他目標(biāo)，但房價(jià)并沒有被持續(xù)穩(wěn)定地納入政策中，當(dāng)目標(biāo)無法兼顧時(shí)，房價(jià)通常會(huì)被舍棄，從而造成了調(diào)控政策對(duì)房價(jià)立場(chǎng)的搖擺，當(dāng)目標(biāo)沖突時(shí)，調(diào)控政策甚至成為房價(jià)持續(xù)大幅上漲的重要原因[10][23]。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長具有顯著影響時(shí)，貨幣政策忽視資產(chǎn)價(jià)格（包括房價(jià)），將導(dǎo)致更大損失[24]，大量政策模擬研究認(rèn)為納入房價(jià)的貨幣政策能夠改善調(diào)控效果。但只要房價(jià)調(diào)控從屬于宏觀調(diào)控，就避免不了政策沖突時(shí)宏觀政策對(duì)房價(jià)穩(wěn)定的背離。因此，更有效的做法是將房價(jià)調(diào)控從宏觀調(diào)控中獨(dú)立出來，以房地產(chǎn)長效機(jī)制為指向，改革完善房價(jià)的長期調(diào)控政策體系。從本文推論來看，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的影響降低時(shí)，房價(jià)穩(wěn)定退出考核也將更為便利。

中央政府房價(jià)調(diào)控政策缺乏可置信性的重要原因，在于這些政策大都為《通知》《意見》等文件形式，短期目的較強(qiáng)，約束力不夠。從德、日、美等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來看，立法是根本性途徑，法律具有強(qiáng)制性、權(quán)威性和穩(wěn)定性，長期內(nèi)中央政府的經(jīng)濟(jì)、行政等調(diào)控手段最終都將通過法律手段得以保障。同時(shí)法律的穩(wěn)定性能夠提升房價(jià)調(diào)控的有效性和可置信性，在中央政府和地方政府之間形成穩(wěn)定有效的預(yù)期，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與穩(wěn)定。從本文研究目的和結(jié)論來看，至少應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的立法。一是中央政府與地方政府的角色定位和職責(zé)界定，尤其是政府主體的責(zé)任制度，包括中央與地方兩級(jí)財(cái)稅收入分配制度、地方政府財(cái)稅制度等，從法律上明晰中央與地方的權(quán)責(zé)利。二是住房保障和住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)法律，如《住房法》《住房租賃法》等。從發(fā)達(dá)國家來看，這部分法律是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，也是考核地方政府的直接依據(jù)，對(duì)中國兩級(jí)政府完善預(yù)期機(jī)制具有重要推動(dòng)作用。三是房地產(chǎn)稅法，從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)征稅是破除地方政府“土地財(cái)政”的關(guān)鍵策略，但更為重要的是厘清房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，解決重復(fù)征稅、稅費(fèi)模糊、費(fèi)大于稅等制度問題，轉(zhuǎn)變地方政府依賴開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)收入的預(yù)期。四是土地供應(yīng)模式的法律保障，城市土地供應(yīng)存在顯著的不平衡問題，即房價(jià)高、人口多的大城市，反而住宅用地供應(yīng)不足，導(dǎo)致地價(jià)持續(xù)上漲;地方政府對(duì)土地供應(yīng)的控制非常顯著，在短期利益驅(qū)動(dòng)下，土地供應(yīng)具有明顯的不確定性。因此必須以法律的形式強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制在土地供應(yīng)中的基礎(chǔ)作用，構(gòu)建土地供應(yīng)與房價(jià)、人口之間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

注釋：

①由中國統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算得到。

②本部分中的數(shù)據(jù)來自于中國統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)或經(jīng)計(jì)算得到。

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Research on Local Government Resource Allocation and Central Government House Price Regulation under Dual-Tasking

Zheng Shi-gang1， Yan Pei-sheng2

（1.School of Economics and Trade， Hubei University of Economics， Wuhan， 43025， China;2. School of Information Management and Statistics， Hubei University of Economics， Wuhan， 43025， China）

Abstract： Due to the principal-agent relationship between the central and local governments， this paper constructs a static model of principal-agent and a dynamic model introducing expectations based on the Holmstrom and Milgrom model and the Aghion and Stein model， and explores the resource allocation choices of local governments and the central government's house price control strategy under dual-tasking， thus explaining the failure of regulation and control on house price during the boom phase. The results show that during the boom phase of the real estate market， due to the higher influence of China's real estate industry on economic growth than that of other industries， and the central governmentsbiased assessment of economic growth， too many resources were allocated in the real estate sector by local governments， which caused prices to rise too quickly and made the regulation of housing prices ineffective. In the phase that the real estate industry's influence on economic growth is higher than that of other industries， in order to achieve the healthy and stable development of the real estate market， the central government should assess house price stability， and the intensity of the assessment should be higher than the level of house price increase due totheeffect of the economic growthcaused by the resource investmentin real estate sector. The dynamic model with the expectation mechanism shows that the maximization condition indicates that the central government assigns greater weight to the difference in house price stability performance， so that local governments will cater to the central government's expectations and allocate more resources to the macroeconomic sector; and the expectation mechanism will amplify the effect of the central government's assessment of house prices when the real estate industry has a greater impact on economic growth. Therefore， the central government should incorporate the expectation mechanism in house price regulation and strengthen its stability and sustainability.

Keywords：Resource allocation; House price regulation; Principal-agentrelationship; Dual-tasking

JEL Classification： R32 R38 O49

來稿日期：2020-10-21

基金項(xiàng)目：國家社會(huì)科學(xué)基金面上項(xiàng)目（18BJY064）

作者簡介：鄭世剛（1978-），男，山東日照人，湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué);嚴(yán)培勝（1975-），男，湖北鄂州人，湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院信息管理與統(tǒng)計(jì)學(xué)院副教授，工學(xué)博士，研究方向?yàn)榕馁u理論、博弈論。