先存后貸再買房，如何？

邵萍

住房?jī)?chǔ)蓄貸款的作用在于幫助老百姓積累住房消費(fèi)資金的同時(shí)，也獲得提升自身信用的機(jī)會(huì)，支持中低收入人群實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想。

一提到貸款購(gòu)房，不少人會(huì)想到商業(yè)性住房貸款、住房公積金貸款。其實(shí)，還有一種住房貸款方式，即“先存款后貸款”的住房?jī)?chǔ)蓄貸款。

這種模式源于英國(guó)伯明翰，目前在歐洲運(yùn)用甚廣，但在我國(guó)尚處于起步探索階段。然而，據(jù)悉，這一制度有望在天津、重慶試點(diǎn)基礎(chǔ)上向全國(guó)推廣。

那么，住房?jī)?chǔ)蓄貸款有什么特點(diǎn)，與其他貸款方式有怎樣的區(qū)別？如何申請(qǐng)？目前在國(guó)內(nèi)發(fā)展情況如何？對(duì)我國(guó)住房金融體系建設(shè)有何影響呢？

3.3%恒定利率——解決中低收入者住房需求

目前，我國(guó)居民對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄貸款還比較陌生，但在歐洲已成為普通百姓改善居住條件的重要手段。比如，在德國(guó)，大約每3個(gè)成年人中就有1人已經(jīng)履行了住房?jī)?chǔ)蓄貸款合同;66%的奧地利人是住房?jī)?chǔ)蓄貸款的客戶;45%的捷克人擁有住房?jī)?chǔ)蓄合同;在斯洛伐克，每4個(gè)人中有一人通過住房?jī)?chǔ)蓄改善了居住條件。

住房?jī)?chǔ)蓄貸款到底什么樣？簡(jiǎn)單地說，就是居民為獲得銀行貸款，需要以預(yù)先向銀行儲(chǔ)蓄為前提的一種貸款品種，與商業(yè)性住房貸款、住房公積金貸款，共同構(gòu)成三大個(gè)人住房融資模式。

不過，相比其他兩種貸款方式，住房?jī)?chǔ)蓄貸款公益性更強(qiáng)，同時(shí)具有合同儲(chǔ)蓄性質(zhì)，更多依據(jù)儲(chǔ)戶的住房需求和儲(chǔ)蓄能力來確定貸款額度。以我國(guó)為例，目前國(guó)內(nèi)獨(dú)家試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的專業(yè)性銀行——中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，在天津、重慶地區(qū)提供該項(xiàng)業(yè)務(wù)。從定位上來看，主要面向政府需要保障的人群、中低收入者和社會(huì)夾心層，重點(diǎn)滿足居民中遠(yuǎn)期住房金融需求。

正是基于這樣的定位，決定了我國(guó)目前住房?jī)?chǔ)蓄貸款3.3%恒定利率的制度設(shè)計(jì)。目前，商業(yè)住房貸款利率5年以上為5.15%，公積金貸款利率5年以上為3.25%，相比而言，住房?jī)?chǔ)蓄貸款利率處于偏低水平，且恒定的利率有利于規(guī)避市場(chǎng)波動(dòng)等帶來的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

不過，這種貸款方式也有自己的特性。比如，在期限上，不同于其他兩種貸款30年的最高年限，住房?jī)?chǔ)蓄貸款年限最短為2年，最長(zhǎng)為16年。

再如，這一貸款方式是先存后貸，需要提前簽署合同，并進(jìn)行存款，達(dá)到一定條件后才可以申請(qǐng)貸款。不過，住房?jī)?chǔ)蓄作為商業(yè)按揭和公積金的補(bǔ)充，可以與商業(yè)按揭或公積金進(jìn)行組合貸款，有助于規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。

試點(diǎn)10年——惠及更多購(gòu)房者

這一貸款方式又是如何運(yùn)作的？

舉例來說，比如你打算在兩年后購(gòu)買200萬元的自住房，那么，就需要提前與銀行簽訂合約性儲(chǔ)蓄計(jì)劃。你可以一次性存儲(chǔ)100萬元，也可每月規(guī)律性地存入一定數(shù)額，當(dāng)存款達(dá)到100萬元，即合同額的50%，且滿足相關(guān)評(píng)價(jià)條件后，就可向銀行申請(qǐng)100萬元的購(gòu)房貸款，同時(shí)，還可以將存儲(chǔ)的100萬元取出自用。

住房?jī)?chǔ)蓄可幫助中低收入老百姓節(jié)約綜合購(gòu)房成本，這也是這一業(yè)務(wù)最明顯的特點(diǎn)。

據(jù)了解，從2004年起，天津、重慶相繼開展這一業(yè)務(wù)試點(diǎn)，申請(qǐng)?jiān)摲N貸款的人也在不斷增加。目前，國(guó)內(nèi)獨(dú)家試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，也已被納入國(guó)家多層次住房政策體系，進(jìn)而獲準(zhǔn)在全國(guó)開展業(yè)務(wù)，這意味著將有更多人受益于這一政策。

我的房子不是夢(mèng)

這么利好的住房貸款方式，為何在我國(guó)尚沒有“形成氣候”呢？

相比于其他國(guó)家，我國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄貸款起步較晚，并且經(jīng)歷了較長(zhǎng)的探索期。

1987年，在住房制度改革初期，中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)在山東煙臺(tái)、安徽蚌埠兩市試辦城市住房?jī)?chǔ)蓄銀行，專門辦理房改配套的住房基金籌集、住房信貸及結(jié)算等政策性業(yè)務(wù)。但由于住房?jī)?chǔ)蓄銀行是商業(yè)銀行還是政策性銀行，并沒有定位清楚，因而當(dāng)住房公積金制度出現(xiàn)時(shí)，不成熟的住房?jī)?chǔ)蓄就被取代。

直到2004年，中國(guó)建設(shè)銀行與德國(guó)施威比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行共同組建中德銀行，并在天津開啟試點(diǎn)，我國(guó)才出現(xiàn)真正意義上的住房?jī)?chǔ)蓄銀行。2012年，該銀行在重慶開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，這項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)才逐步成型并得以發(fā)展。

10年間，中德銀行只進(jìn)行了兩個(gè)試點(diǎn)，卻實(shí)現(xiàn)從零到模式初現(xiàn)的探索。如今，該行正在逐步探索可復(fù)制的商業(yè)模式，推動(dòng)政府將提供專項(xiàng)資金及扶持政策等做法固化下來，奠定逐步向全國(guó)推廣住房?jī)?chǔ)蓄及相關(guān)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。

未來，先存后貸再買房，一切皆有可能！