房租在漲，該咋管？

宋杰　張宇軒　云歌

《中國經(jīng)濟周刊》首席攝影記者 肖翊| 攝

最近，一條消息吸引了《中國經(jīng)濟周刊》記者注意。

北京市人大常委會審議了《北京市住房租賃條例（草案）》，草案提出，“住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時，市人民政府可以采取價格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平”，拒不執(zhí)行的，將由市場監(jiān)督管理部門依法處理。

房租上漲，政府如何干預(yù)？

今年以來，全國重點城市房租大漲。調(diào)研機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、杭州租房平均價格較去年增20%，成都甚至漲了超40%。上海劉女士向媒體反映月租從8000元漲到11000元，多了四成;在北京，不少人吐槽“半數(shù)工資交了房租”“居京城，大不易”。

租客李女士一家租住在北京西直門，每年房租漲10%，而相關(guān)房屋中介對外宣稱的租金逐年上漲比例是5%。她懷疑中介公司在房租大漲中推波助瀾。

《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪的不少租客都不認可中介說法：“報價上漲幅度怎么算都在10%左右，根本不止5%。”“我最近續(xù)租，房租漲了一成多?！?/p>

北京的郭先生有房委托中介出租，他表示，好幾家中介的業(yè)務(wù)員買通物業(yè)，潛入小區(qū)業(yè)主群，搶著加房主好友，開價一個比一個高，就為了搶房源。一旦拿到租賃資格，房租高低由中介公司拿捏。幾家中介公司口徑一致，操控“行情”。此前曾有網(wǎng)友在論壇發(fā)帖稱，北京某120平方米三居室，預(yù)期租價每月7500元，中介兩三輪抬價后，房租坐地起價漲了3300元。

顯然，有部分中介利用信息優(yōu)勢壟斷房源信息，操控房租價格。北京此次立法干預(yù)租房價格，相關(guān)舉措直指中介哄抬租金、捆綁消費、捏造散布漲價信息等亂象，也是有的放矢。

今年大漲的房租讓人想起2018年。

有網(wǎng)友爬梳各大中介網(wǎng)站數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2018年，北京絕大多數(shù)房源出租價格高于5000元/月，當年北京市全口徑城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員年平均工資為94258元。照此計算，房租支出就占了平均工資的一半多。

至于漲價原因，當時有不少說法：有人說是因為一些城市清理不合規(guī)房源，供給減少導(dǎo)致價格上漲;有人說是中介囤房，哄抬價格;還有人說是資本介入長租公寓、要求高回報，金融機構(gòu)玩杠桿、熱錢入場推高租金等。

但不少觀察人士指出，大城市房租上漲，供需不平衡是主因。

例如，國內(nèi)大部分租房房源屬于個人，近年掛牌量不升反降。有地產(chǎn)研究機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，2019年7月，55城個人出租房源掛牌量為140余萬間，兩年后這一數(shù)字銳減至57萬間，跌了近60%。

中國民生銀行高級宏觀研究員王靜文告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，國內(nèi)租房市場仍不完善，出租方以個人為主，供給相對不足，在此情形下，若不增加房源供給、增強私人住房租賃積極性，很難從根本上改善供需情況。

為擴大供給，各大城市都在努力建設(shè)保障性住房。11月23日，上海宣布，面向社會供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價格應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的9折以下;面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工等定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價格可進一步降低。

上海還在謀劃將閑置行政用房、倉儲生產(chǎn)場地、商務(wù)樓宇等存量住房改成保障性租賃租房，以豐富租房市場供應(yīng)。從政府管控房租價格轉(zhuǎn)為擴大保障性租賃住房供給，這算是治本之策。

此外，上海明確提出新增房源目標：“十四五”期間，計劃新增保障性租賃住房47萬套以上，占同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上;2021—2022年，計劃建設(shè)保障性租賃住房24萬套，完成“十四五”目標總量一半以上。

北京也同樣加大了保障性租賃住房建設(shè)力度。根據(jù)市政府規(guī)劃，2017—2021年，北京計劃建設(shè)50萬套租賃住房，同時確定了39個集體土地租賃住房項目，總建設(shè)面積約321萬平方米。據(jù)北京住建委消息，截至9月底，全市已建設(shè)籌集政策性住房55067套，完成全年任務(wù)的110%。

不過，建設(shè)保障性租賃房屋，還有不少現(xiàn)實難題待解。

例如，為節(jié)省通勤成本，租房人群更傾向于城市中心地塊，而保障性租賃房屋可用地塊，多位于遠離市中心處。華東師范大學(xué)城市發(fā)展研究院院長曾剛說，大城市市區(qū)內(nèi)閑置土地少，調(diào)整土地規(guī)劃需諸多審批。即便能拿到地塊，考慮到保障性租賃住房地價高、租金低、資金回籠時間長，企業(yè)參與建造的積極性還要進一步提高。

國家鼓勵“租購并舉”，很多城市給予租房人就近入學(xué)乃至租房落戶等待遇，都是為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場推出的長效舉措。但房租時不時來一輪猛漲，讓租客很不爽。

這些年，房價逐漸企穩(wěn)，部分區(qū)域刺破了泡沫。一些曾高價購房的房主，希望通過提升租金彌補房價下跌損失。有租住北京四環(huán)一居室的租客向《中國經(jīng)濟周刊》記者抱怨，房東每次開口漲租金就加價1000元，在市場供需不平衡的背景下，房東態(tài)度強硬，說“房子很多人搶，不租拉倒”。

供需不平衡的現(xiàn)實，更加凸顯了多措并舉管控住房租賃市場的必要性。

上海市決策咨詢專家?guī)鞂＜谊悷樈ㄗh，引導(dǎo)社會力量多元投入性價比高的人才公寓、廉租房和職工宿舍;支持有條件的開發(fā)區(qū)對年輕人才給予房租補貼;政企聯(lián)動收購一批空置樓宇、空舊廠房、空置動遷房和農(nóng)民空置住宅，改造成廉租住房和人才社區(qū);政府直接管控房租，例如以原租金為基數(shù)，不得超過年均10%的增長;增加對成片廉租房建設(shè)的土地供給、配套資源供給和政策供給。

在去年的中央經(jīng)濟工作會議上，習(xí)近平總書記強調(diào)，要解決好大城市的住房突出問題，高度重視保障性租賃住房建設(shè)。今年5月，住建部就發(fā)展保障性租賃住房召開了兩場座談會，北上廣深等40座城市的政府負責人參加。不久后，國辦印發(fā)文件，部署加快發(fā)展保障性租賃住房建設(shè)。

中國人講究“安居樂業(yè)”，就這點來說，房租既關(guān)乎每個城市奮斗者的自身幸福，又是整個社會穩(wěn)定發(fā)展的一件大事。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2021年第23期）