張光譜 南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院
近年來(lái),隨著房?jī)r(jià)的飛漲,我國(guó)房地產(chǎn)信貸規(guī)模大幅擴(kuò)大,遠(yuǎn)高于其他國(guó)家的貸款增速。所有各類數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)信貸占總規(guī)模的比重越來(lái)越大。近幾年來(lái),信貸的爆炸性增長(zhǎng)意味著投機(jī)行為魯莽。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,正處于上升階段,還有一些投資者,他們并沒(méi)有相應(yīng)的能力卻依舊想躋身于房地產(chǎn)市場(chǎng)中。
同時(shí),隨著房地產(chǎn)價(jià)格的降低,其銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)也在無(wú)形中增加,土地儲(chǔ)備貸款也隨之受到影響。除此以外,有些貸款也會(huì)用在其他領(lǐng)域,地方政府也會(huì)通過(guò)貸款來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。也會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值估算帶來(lái)較大的影響。因?yàn)榇蠖鄶?shù)房地產(chǎn)貸款都屬于短期不能收回的。房地產(chǎn)業(yè)也存在著周期波動(dòng)和許多不確定因素,房地產(chǎn)信貸如果過(guò)度增長(zhǎng)的話,就會(huì)導(dǎo)致銀行系統(tǒng)的發(fā)展存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。隱含的風(fēng)險(xiǎn)一旦暴露,整個(gè)金融體系就會(huì)發(fā)生無(wú)法估計(jì)的危機(jī)。
目前,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式還是比較單一的,即銀行信貸,房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè),其主要來(lái)源是銀行貸款、自籌資金、銀行貸款以及其他資金等,如存款和預(yù)付款。此外,銀行信貸資金還參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從土地儲(chǔ)備、貿(mào)易到境外融資、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等融資渠道,據(jù)銀監(jiān)會(huì)和中央銀行30余年分析調(diào)查。近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率比較高,房地產(chǎn)信貸基金在融資總額中所占份額已達(dá)70%。中國(guó)省市數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有55%直接來(lái)自銀行體系,而自籌資金主要來(lái)自商品房銷售收入,預(yù)付款比例按3%計(jì)算,公司約70%的自籌資金來(lái)自銀行貸款,其他資金(存款和墊款)的3%也來(lái)自貸款銀行??紤]到貸款份額建設(shè)企業(yè)投資資金的銀行貸款資金占比超過(guò)7%,它實(shí)際上維持了整個(gè)資本鏈。而且,目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴度越來(lái)越大,如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機(jī)的話,房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)直接影響到銀行。所以,面對(duì)這些資本問(wèn)題,就需要房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員能更加重視融資,盡可能使融資渠道多樣化,避免過(guò)度依賴銀行。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫,安全性就會(huì)下降。房地產(chǎn)金融過(guò)度依賴銀行信貸資金,如果房地產(chǎn)泡沫破裂在中國(guó)發(fā)生,對(duì)我國(guó)金融體系和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響需要認(rèn)真思考。
內(nèi)部控制制度實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)管理機(jī)制,主要是為了預(yù)防和控制相關(guān)的程序和措施。我國(guó)商業(yè)行業(yè)的內(nèi)部控制不同于發(fā)達(dá)國(guó)家,還是相對(duì)比較落后的,并且在風(fēng)險(xiǎn)管理和預(yù)測(cè)上也有較大的弊端,進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)管理存在較大問(wèn)題。在當(dāng)前的社會(huì)環(huán)境下,商業(yè)銀行需要投入更多的精力進(jìn)行拓展,這樣才能睡資產(chǎn)規(guī)模得到保證,整體經(jīng)濟(jì)效益也能越來(lái)越好。然而,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)信貸業(yè)務(wù)的管理還存在不足,主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:銀行管理人員沒(méi)能對(duì)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展進(jìn)行分析,不能明確方向,房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展僅僅是為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額;缺乏合理、適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制體系;相關(guān)的信貸人員在開(kāi)展工作時(shí),沒(méi)有良好的專業(yè)知識(shí)和素養(yǎng),也沒(méi)有加以培訓(xùn),進(jìn)而導(dǎo)致整體信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估分析效果不佳。房地產(chǎn)貸款行業(yè)在具體的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,銀行內(nèi)部控制體系的不完善往往導(dǎo)致各級(jí)業(yè)務(wù)審核不嚴(yán)。建立的保險(xiǎn)計(jì)量指標(biāo)體系還不夠完善,有些信貸人員由于經(jīng)驗(yàn)不足會(huì)導(dǎo)致在審核階段無(wú)法準(zhǔn)確判斷和把控借款人的實(shí)際情況,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行預(yù)估,進(jìn)而使信貸之前的審核成為空談,貸后管理經(jīng)常受到損害。因此,客戶回訪階段,如果沒(méi)有嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展,就會(huì)導(dǎo)致信貸后期出現(xiàn)一些違法行為,比如:挪用資金等。有些商業(yè)銀行甚至毫不猶豫地放寬貸款評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),以最大限度地提高利潤(rùn),例如,未能對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行盡職調(diào)查,以及降低擔(dān)保或擔(dān)保人未經(jīng)仔細(xì)和嚴(yán)格審查而發(fā)放的房地產(chǎn)貸款往往風(fēng)險(xiǎn)很大。因此,現(xiàn)有的不良貸款尚未完全解決,新的風(fēng)險(xiǎn)正在出現(xiàn)不斷地出現(xiàn),銀行體系內(nèi)部控制薄弱已成為房地產(chǎn)信貸質(zhì)量和生產(chǎn)質(zhì)量低下的主要原因,中國(guó)銀行業(yè)內(nèi)部控制體系要有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),需要進(jìn)一步加強(qiáng)和完善,特別是“審批與貸款分離”制度。
以現(xiàn)在來(lái)看,對(duì)于房地產(chǎn)信貸安全,人們?cè)絹?lái)越重視這一點(diǎn),逐步加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管,確保房地產(chǎn)貸款政策的嚴(yán)格執(zhí)行。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō),發(fā)展性的貸款通常需要銀行對(duì)其采取上市管理,這樣有利于對(duì)借款人的還款能力以及資金情況進(jìn)行評(píng)估和審查,同時(shí)使借貸擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)更好的落實(shí)到位,對(duì)貸款金額的使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控,確保貸款總額不超過(guò)在建工程的50%。對(duì)房屋銷售合同資金實(shí)行封閉管理;根據(jù)銷售進(jìn)度計(jì)劃,貸款總額不得超過(guò)退款發(fā)展貸款比例等等。與此同時(shí),銀行還要更加重視商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的核查,定期進(jìn)行檢查,這樣才能盡可能避免房地產(chǎn)違法信貸問(wèn)題,使房地產(chǎn)信用體系更加完善起來(lái)。并且,在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)制度的運(yùn)行上,需要定期檢查,確保整體運(yùn)營(yíng)狀況良好,這樣才能夠保證貸款更加合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)管理有效。盡快落實(shí)銀行董事責(zé)任制,有助于規(guī)范銀行董事的行為,對(duì)防范銀行董事的不當(dāng)行為起到積極作用。只有將房地產(chǎn)信貸成本提高到商業(yè)銀行的邊際收益之上,監(jiān)管原則和監(jiān)管政策才能得到充分落實(shí)。
政府還要注重把控政策的執(zhí)行,協(xié)調(diào)好各項(xiàng)政策,比如:財(cái)政政策、土地政策、稅收政策,這樣才能夠使整體信貸過(guò)程順利開(kāi)展。充分發(fā)揮它們?cè)谛刨J市場(chǎng)調(diào)控中的協(xié)調(diào)作用房。特別是,應(yīng)為房地產(chǎn)估價(jià)公司、保險(xiǎn)公司制定準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),擔(dān)保公司和CRE評(píng)估機(jī)構(gòu)要完善房地產(chǎn)項(xiàng)目資金認(rèn)購(gòu)和監(jiān)管程序,規(guī)范基金儲(chǔ)備中心資金運(yùn)作。關(guān)于政府,應(yīng)建立健全住房抵押登記制度,確保銀行債權(quán)完整性。此外,應(yīng)及時(shí)完善金融支持政策和措施,遏制個(gè)人住房投機(jī)行為,調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。最后,應(yīng)該從明確境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)購(gòu)買商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)以實(shí)際辦公或居住為目的,禁止境內(nèi)房地產(chǎn)投機(jī)。
首先,按照商業(yè)銀行法的有關(guān)規(guī)定,盡快出臺(tái)配套法律法規(guī),保障商業(yè)銀行住房抵押貸款的安全,明確個(gè)人住房抵押貸款當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),提高個(gè)人住房抵押貸款的可預(yù)測(cè)性。努力建立抵押登記、抵押權(quán)催收、抵押物監(jiān)管處置的“綠色通道”。為確保商業(yè)銀行在發(fā)生貸款違約時(shí),能夠按照貸款前約定的方式及時(shí)處置抵押財(cái)產(chǎn);研究并有效解決新規(guī)定下保障銀行個(gè)人按揭權(quán)利的具體措施,以最大限度地降低銀行個(gè)人按揭貸款處置成本,減少銀行個(gè)人按揭貸款損失。信用法應(yīng)該盡快頒布,為了使社會(huì)信用體系更加健全,在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度的同時(shí),還要更加重視通貨膨脹問(wèn)題,盡可能確保商業(yè)銀行不確定性問(wèn)題有所降低。還有隨著房地產(chǎn)交易量和房?jī)r(jià)的下降,房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)將逐漸顯現(xiàn),甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。政府應(yīng)采取某些措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),加強(qiáng)對(duì)銀行信貸資金流動(dòng)渠道的控制,規(guī)范和提高房地產(chǎn)業(yè)各級(jí)進(jìn)入門檻,在一定程度上能夠抑制房地產(chǎn)資金流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題,商業(yè)銀行也要更加重視風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題,不能只追求信貸收益。銀行也要轉(zhuǎn)變一定的信貸業(yè)務(wù)管理理念,在此基礎(chǔ)上,進(jìn)行嚴(yán)格管理和經(jīng)營(yíng),盡可能實(shí)現(xiàn)金融精細(xì)化管理。
總的來(lái)說(shuō),需要商業(yè)銀行能夠正確認(rèn)識(shí)到信貸問(wèn)題,根據(jù)目前的問(wèn)題進(jìn)行一定的研究分析,從而采取相應(yīng)的對(duì)策,來(lái)不斷完善政策和信貸機(jī)制,降低風(fēng)險(xiǎn)。