城投企業(yè)產(chǎn)業(yè)園投資運營模式研究

□文/李 暉

（陜西西咸文化旅游產(chǎn)業(yè)集團有限公司 陜西·西安）

［提要］隨著經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級的重要空間聚集形式，擔(dān)負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設(shè)等一系列重要使命。城投企業(yè)作為產(chǎn)業(yè)園投資運營的主要力量有著積極的作用，因城投企業(yè)的特殊背景，投資運營產(chǎn)業(yè)園模式對城投企業(yè)發(fā)展也至關(guān)重要。

自2014年以來，國家相繼出臺《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》（“43號文”）、《關(guān)于進一步規(guī)范地方政府舉債融資行為的通知》（“50號文”）和《關(guān)于堅決制止地方以政府購買服務(wù)名義違法違規(guī)融資的通知》（“87號文”），諸多發(fā)展緩慢的城投企業(yè)面臨生死存亡的困境，甚至出現(xiàn)兌付問題，倒逼了這些城投企業(yè)加快轉(zhuǎn)型之路。面對市場化的轉(zhuǎn)型方向，有著特殊發(fā)展使命的城投企業(yè)依靠政府背景、國有背景，充分運用土地、融資、招商、規(guī)劃等方面優(yōu)勢，選擇了產(chǎn)業(yè)園之路。

城投企業(yè)投資運營產(chǎn)業(yè)園，一方面承擔(dān)政府招商引資和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，擔(dān)當(dāng)起國有企業(yè)的社會責(zé)任；另一方面又要兼顧自身發(fā)展和市場化轉(zhuǎn)型需求，面對市場搏殺、完成經(jīng)濟目標(biāo)。這也體現(xiàn)了城投企業(yè)獨特的社會效益與市場效益的雙重經(jīng)營目標(biāo)。城投企業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟的主要力量，投資運營產(chǎn)業(yè)園，肩負區(qū)域政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和優(yōu)惠政策兌現(xiàn)職能，其所體現(xiàn)的社會效益往往大于其經(jīng)濟效益，勢必造成城投企業(yè)在投資運營產(chǎn)業(yè)園方面有其自身特點。

一、城投企業(yè)投資運營產(chǎn)業(yè)園的優(yōu)勢

城投企業(yè)投資運營產(chǎn)業(yè)園更多為接受政府指令，以政府產(chǎn)業(yè)招商為目的，在很多政府的招商引資優(yōu)惠政策中，都有免費提供辦公場地、減免房租或給予房租補貼等條款，城投企業(yè)投資運營的產(chǎn)業(yè)園恰恰為這些入駐企業(yè)提供了辦公場地的便利。（1）符合所在區(qū)域政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。作為政府招商引資重大產(chǎn)業(yè)落地的主要力量，按照政府要求建設(shè)產(chǎn)業(yè)園，按照政府產(chǎn)業(yè)政策招商引資、發(fā)展產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟，更符合政府導(dǎo)向。（2）配套更貼近企業(yè)訴求。不管是在硬件配套方面，還是在軟件配套方面，城投企業(yè)作為國有企業(yè)和具有公益性企業(yè)，更易提供完善的配套。（3）資源整合能力更強。城投企業(yè)政府出身的先天性使其具備更強的區(qū)域經(jīng)濟的資源整合能力。（4）更具持續(xù)性、穩(wěn)定性。城投企業(yè)投資運營產(chǎn)業(yè)園，功利性相對較小，更多的為維持政府招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)性，不會只注重短期利益，在投資無法短期收回時，其他市場性企業(yè)更多的是短期出售獲利收回投資，而城投企業(yè)往往較其他市場性企業(yè)更多肩負公益性使命，可以保持產(chǎn)業(yè)園的持續(xù)性和穩(wěn)定性，為入駐企業(yè)提供更穩(wěn)定的辦公環(huán)境。

二、城投企業(yè)投資運營產(chǎn)業(yè)園的劣勢

城投企業(yè)本身有自己發(fā)展的劣勢，投資運營產(chǎn)業(yè)園，做得好的，產(chǎn)業(yè)園成為企業(yè)發(fā)展的新機遇和盈利點；做得不好的，則會加劇企業(yè)的重資產(chǎn)投資的債務(wù)負擔(dān)；而且產(chǎn)業(yè)園投資本身回收期限較長，運營如果缺乏專業(yè)經(jīng)驗和團隊，易導(dǎo)致運營失敗而為空園或模式簡化為租賃型房地產(chǎn)。

城投企業(yè)應(yīng)該充分認識到投資運營產(chǎn)業(yè)園的優(yōu)劣勢，抓住關(guān)鍵因素，不要盲目投資運營。

三、產(chǎn)業(yè)園投資運營的關(guān)鍵因素

（一）明確的產(chǎn)業(yè)定位。產(chǎn)業(yè)園離不開產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)園，不是建一堆樓或廠房，喊出一個概念，招引一些企業(yè)，就叫產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園的定位，不能離開特定的區(qū)域經(jīng)濟。對產(chǎn)業(yè)園的基本定位，一定要充分考慮其所在區(qū)域的主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)移，以及區(qū)位特點、周邊資源條件、區(qū)域分工協(xié)作、與其他區(qū)域的產(chǎn)業(yè)差異化等諸多因素，對以上影響因素進行綜合分析，以確定最契合的發(fā)展定位和發(fā)展方向。明確的產(chǎn)業(yè)定位，對產(chǎn)業(yè)園的起步運營和持續(xù)發(fā)展可謂至關(guān)重要，甚至起到?jīng)Q定性的作用。

很多產(chǎn)業(yè)園在起步階段，往往急于求成，形成人氣。一是產(chǎn)業(yè)定位不清晰，只要是企業(yè)、付租金就可以入園，根本未考慮產(chǎn)業(yè)問題，這樣的產(chǎn)業(yè)園扮演的只是“包租婆”的角色，定位不明確、不聚焦，導(dǎo)致入駐企業(yè)涉及產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域較多，無法形成產(chǎn)業(yè)聚集，更不可能有產(chǎn)業(yè)上下游鏈條的縱向發(fā)展；二是雖然有產(chǎn)業(yè)方向，但招商門檻較低，認為只要有幾個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)進來就行，無論大小、好壞，導(dǎo)致企業(yè)更迭頻繁，好的企業(yè)得不到發(fā)展、不好的企業(yè)享受完優(yōu)惠政策就走，這樣反而對產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展帶來不利因素。

（二）清晰的盈利模式。投資運營產(chǎn)業(yè)園，盈利模式要清晰可行。單純的收取租金或出售辦公物業(yè)，盈利模式過于簡單粗暴；附加全鏈條服務(wù)，收益仍無法覆蓋投資，這兩種往往不能持久，屬于短期盈利或長期無法收回投資，都不是最佳的盈利模式。所以，城投企業(yè)本身就有其特定的公益性項目建設(shè)任務(wù)、負擔(dān)相對沉重，若投資運營產(chǎn)業(yè)園，一定要有更清晰的盈利模式，適合企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、逐步消化存量債務(wù)，保持企業(yè)良性發(fā)展。否則，產(chǎn)業(yè)園將加重城投企業(yè)本身的負擔(dān)，最終只持有一堆無法變現(xiàn)的存量物業(yè)。

（三）健全的管理機制。專業(yè)的運營團隊，對產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展至關(guān)重要?，F(xiàn)有國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園，或投資商自己組建運營公司、或委托專業(yè)運營公司，城投企業(yè)投資建設(shè)產(chǎn)業(yè)園后，一般選擇自己組建運營公司來運營，這樣不僅與政府部門保持持續(xù)的關(guān)系，而且在招商引資、土地規(guī)劃、政策爭取等方面協(xié)調(diào)能力更強。所以，城投企業(yè)在組建運營團隊時，應(yīng)更注重專業(yè)運營能力，否則既影響政府在招商環(huán)境打造方面的形象，又會使自有產(chǎn)業(yè)的盈利性受到影響。企業(yè)入駐，需要提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和管理，產(chǎn)業(yè)園的運營，必須建立一整套完善的管理體系，包括招引企業(yè)政策、入駐條件、產(chǎn)業(yè)孵化配套服務(wù)種類和標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)研究成果對接轉(zhuǎn)化、財政政策申請與兌現(xiàn)、績效激勵與考核等。沒有管理體系，就不能稱為產(chǎn)業(yè)園，而只能成為出租的辦公場地。

（四）完善的配套環(huán)境。產(chǎn)業(yè)園的配套環(huán)境，包括基礎(chǔ)設(shè)施、水電物業(yè)、學(xué)校醫(yī)院、商業(yè)辦公等硬件設(shè)施，也包括政策支持、企業(yè)所需各類配套服務(wù)、金融支撐等軟件設(shè)施，一個完善的配套環(huán)境，可以讓入駐企業(yè)輕裝上陣，投入更多的精力發(fā)展自身產(chǎn)業(yè)，企業(yè)發(fā)展的好壞直接決定了產(chǎn)業(yè)園的成功或失敗，城投企業(yè)為當(dāng)?shù)卣ǖ漠a(chǎn)業(yè)園更是體現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣诋a(chǎn)業(yè)環(huán)境營造方面的工作業(yè)績。

四、城投企業(yè)投資運營產(chǎn)業(yè)園主要模式

（一）投資建設(shè)+收租。產(chǎn)業(yè)園發(fā)展初期，城投企業(yè)投資運營，往往是滿足政府的招商引資需求，為政府招引企業(yè)提供辦公場地、物業(yè)服務(wù)，收入的主要來源是租金收入、物業(yè)服務(wù)，后期加上少量的廣告運營收入，收益往往還不能覆蓋運營成本，所以一般當(dāng)?shù)卣畷匝a貼的形式，維系產(chǎn)業(yè)園的運營，投資回收短期內(nèi)根本無法見效。從投資回收測算來說，往往要達到20年以上。然而，如果企業(yè)在園區(qū)孵化發(fā)展的好，則收益更多體現(xiàn)在給當(dāng)?shù)氐亩愂肇暙I上。所以，從當(dāng)?shù)卣畬用鎭碚f，算的往往是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和稅收的大賬，更愿意讓自己的城投公司去建產(chǎn)業(yè)園。從城投企業(yè)自身來說，收回投資的考慮因素往往排在完成政府指令之后，這本身與城投企業(yè)的性質(zhì)和歷史使命密不可分。

城投企業(yè)如果只局限在建好后收取租金和取得財政補貼，沒有利用好產(chǎn)業(yè)園來發(fā)展自身產(chǎn)業(yè)，反而會使自身背上更沉重的負擔(dān)。所以，一些轉(zhuǎn)型較早的城投企業(yè)意識到，要依托產(chǎn)業(yè)園發(fā)展自有產(chǎn)業(yè)、形成運營品牌，促進自身轉(zhuǎn)型升級。

（二）投資建設(shè)+運營（收租+服務(wù)）。城投企業(yè)在建成產(chǎn)業(yè)園后，更多地投身到為入?yún)^(qū)企業(yè)提供全鏈條的服務(wù)軟環(huán)境上來，重點打造產(chǎn)業(yè)技術(shù)性服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù)、生活配套性服務(wù)、園區(qū)運營性服務(wù)等。

產(chǎn)業(yè)技術(shù)性服務(wù)，主要是指依托政府資源優(yōu)勢，通過政企、政校等合作，搭建園區(qū)公共性技術(shù)平臺，聚集專業(yè)技術(shù)力量，為園區(qū)產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的支撐和服務(wù)，滿足企業(yè)采購、研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、物流、營銷、售后等各環(huán)節(jié)需求，并通過收費獲取收益。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù)，主要是通過有償提供政務(wù)性服務(wù)、融資性服務(wù)、咨詢服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、信息服務(wù)、孵化性服務(wù)、知識服務(wù)、媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)通訊服務(wù)、物流服務(wù)、人力資源、軟件和服務(wù)業(yè)外包等獲取收入。比如，在政務(wù)性服務(wù)方面，城投企業(yè)可以更好地宣貫落實企業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃土地政策、優(yōu)惠政策，成為政府與入駐企業(yè)之間的橋梁，為入駐企業(yè)提供各類行政審批手續(xù)辦理、申請和兌現(xiàn)政府支持政策等服務(wù)，大量節(jié)約了企業(yè)的溝通成本；在金融服務(wù)方面，中小企業(yè)融資難，主要是缺乏擔(dān)保，無法滿足金融機構(gòu)風(fēng)控要求。在聚集金融機構(gòu)入園、搭建金融服務(wù)平臺的同時，城投企業(yè)一般都有自己的金融服務(wù)板塊，可以為入駐企業(yè)提供包括小貸、保理、擔(dān)保等金融服務(wù)。

生活配套性服務(wù)，主要是指園區(qū)運營單位為入駐企業(yè)提供除辦公之外的教育、醫(yī)療、娛樂、商業(yè)、餐飲等生活配套來獲取收益，解決入駐企業(yè)日常生活配套需求。

園區(qū)運營性服務(wù)，主要是指通過提供物業(yè)管理服務(wù)和園區(qū)內(nèi)公共性服務(wù)來獲取收益。

這個階段的產(chǎn)業(yè)園模式，城投企業(yè)也更加注重產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，入駐產(chǎn)業(yè)和企業(yè)有了一定的門檻要求，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度已經(jīng)較高，相互帶動發(fā)展能力較高，在產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)具有一定的影響，這種運營模式形成了政府、入駐企業(yè)、城投企業(yè)三方共贏。政府用產(chǎn)業(yè)園形成產(chǎn)業(yè)落地和發(fā)展，地方經(jīng)濟得到發(fā)展、稅收貢獻增長；入駐企業(yè)避免了各種紛雜事務(wù)、節(jié)約了人財物，可以將注意力集中在企業(yè)自身發(fā)展上；城投企業(yè)則實現(xiàn)了業(yè)務(wù)發(fā)展的多元化，以打造城投企業(yè)服務(wù)品牌，收入不再僅僅是單一的政府性收入，有利于城投企業(yè)市場化轉(zhuǎn)型。

（三）投資建設(shè)+運營+金融財務(wù)投資。除了發(fā)展上述全鏈條服務(wù)外，城投企業(yè)通過自有金融投資平臺，對產(chǎn)業(yè)園內(nèi)成長性好的企業(yè)，進行金融財務(wù)投資。這種投資往往有兩種方式：一種是債務(wù)性投資，就是在企業(yè)發(fā)展的各個階段，為企業(yè)提供資金資金支持，收取固定收益；另一種是權(quán)益性投資，比如選取科技含量高、成長性較好中小企業(yè)，加強培育、跟蹤、篩選、孵化，以股權(quán)基金的方式入股有上市潛力的企業(yè)，助力企業(yè)上市、培育企業(yè)，上市后退出，獲取高額回報。這樣一方面可以幫助企業(yè)解決發(fā)展中的資金問題；另一方面借助上述資源挖掘獨角獸企業(yè)或具有技術(shù)優(yōu)勢的早期企業(yè)，分享其做大做強后的收益，這種回報將成為城投企業(yè)的利潤增長極，所以國內(nèi)多數(shù)城投企業(yè)的金融財務(wù)投資板塊逐步發(fā)展成為城投企業(yè)最盈利的板塊。

（四）投資建設(shè)+運營+金融財務(wù)投資+產(chǎn)業(yè)投資和培育。

帶有產(chǎn)業(yè)投資和培育的產(chǎn)業(yè)園運營模式，可以作為城投企業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園的首選模式，可以幫助城投企業(yè)彌補自有產(chǎn)業(yè)短板，布局優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，加快自身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。這種模式，對城投企業(yè)的要求也相對較高。首先，城投企業(yè)要投入大量精力到產(chǎn)業(yè)的研究上。研究當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)定位和導(dǎo)向，持續(xù)跟蹤產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的同時，研究政治經(jīng)濟大勢、區(qū)域及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟文化、前沿技術(shù)等，增強自身對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的判斷力、掌控產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，為提供產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策、新興產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃編制提供理論和現(xiàn)實支撐，最好是成立自己的產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)，通過與政府、國內(nèi)國際知名產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)合作，結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、科研實力、資源的實際情況，與政府共同招商，獲得政府在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的更多支持。其次，深入研究企業(yè)情況。對入駐企業(yè)及時掌握發(fā)展情況、企業(yè)訴求，對可以彌補城投企業(yè)產(chǎn)業(yè)缺陷的企業(yè)重點關(guān)注，尋找合作機會，適時進行產(chǎn)業(yè)投資，培育入駐企業(yè)的同時，發(fā)展自身產(chǎn)業(yè)。最后，主要精力在于投資后的企業(yè)成長和培育。一些科技研發(fā)類企業(yè)，往往在成果轉(zhuǎn)化上是短板。城投企業(yè)可以進行市場信息共享、資源整合，深度參與細分入駐企業(yè)上下游鏈條相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究，借此了解企業(yè)發(fā)展難點，體會企業(yè)發(fā)展所需，比如成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金和專門實驗室、免費或減免費用提供各類實驗設(shè)備，為教授及各類博士人才提供實驗實踐機會，減輕高科技初創(chuàng)企業(yè)的負擔(dān)，整合各類軍工、高?？蒲谐晒?、實現(xiàn)科研成果轉(zhuǎn)化；通過采集國內(nèi)企業(yè)規(guī)模、技術(shù)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及市場空間、上下游對接企業(yè)、合作需求等綜合信息，進行技術(shù)和市場對接，通過產(chǎn)業(yè)投資的戰(zhàn)略合作方式，優(yōu)勢互補，幫助企業(yè)對接資源、搭建各類平臺和提供成果轉(zhuǎn)化的應(yīng)用場景，合作共贏、共謀發(fā)展。這樣，城投企業(yè)不僅掌握了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢與脈絡(luò)，逐步培育自身產(chǎn)業(yè)，形成自己的產(chǎn)業(yè)和科技實力。

總之，城投企業(yè)投資運營產(chǎn)業(yè)園，應(yīng)抓住產(chǎn)業(yè)園投資運營的關(guān)鍵因素，明確自身與產(chǎn)業(yè)園的關(guān)系，做好產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃和定位，使產(chǎn)業(yè)園成為自身轉(zhuǎn)型發(fā)展的契機和自主產(chǎn)業(yè)。