新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的策略探析

近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，不僅促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還切實(shí)保障了廣大居民對(duì)住房的需求。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日趨穩(wěn)定和國(guó)家宏觀調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著嚴(yán)峻的發(fā)展問(wèn)題，與此同時(shí)，新冠肺炎疫情的發(fā)生，使房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售一度停滯，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成了巨大沖擊。因此在新形勢(shì)下，有必要全方位思考，放眼全局，深入分析當(dāng)下存在的各種問(wèn)題，提出有針對(duì)性的策略，切實(shí)保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的價(jià)值

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展不管是對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)還是其他產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，都具有一定的價(jià)值。首先，現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。一方面，科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)能提高土地資源利用率，通過(guò)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目能為附近區(qū)域居民提供就業(yè)崗位，進(jìn)而有效緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，對(duì)于促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大作用；另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)發(fā)展，項(xiàng)目所在地政府的資金儲(chǔ)備能力會(huì)由此增強(qiáng)，且項(xiàng)目投資工作的開展也會(huì)更加順利，整體上對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展有積極影響。其次，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)需要與建筑企業(yè)、施工單位等建立密切聯(lián)系，合理的布局、完善的信息都能為施工單位各項(xiàng)工作的開展提供支撐。而在施工完成后，還能促進(jìn)建材行業(yè)、家電行業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展對(duì)其他產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展中存在的問(wèn)題

（一）經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不明確

經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)管理已成為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，且取得了一定成效，但需看到，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍然存在一些問(wèn)題。有關(guān)部門應(yīng)考慮穩(wěn)定房?jī)r(jià)、避免房?jī)r(jià)大幅度波動(dòng)的問(wèn)題，還需確保房地產(chǎn)供需平衡。然而由于缺乏明確、長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，沒(méi)有完善的管理手段，導(dǎo)致政策缺少對(duì)應(yīng)性，難以滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，仍然有很多根本性問(wèn)題和細(xì)節(jié)問(wèn)題得不到解決，加上政策時(shí)效性，在某種時(shí)期，可能會(huì)使房地產(chǎn)危機(jī)加劇。近些年公租房建設(shè)項(xiàng)目如火如荼地進(jìn)行著，棚改工作也在順利開展中，這些工作的落實(shí)對(duì)改善居民住房條件、抑制房?jī)r(jià)上漲意義深遠(yuǎn)，但由于地方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不明確，某些時(shí)候房?jī)r(jià)控制較難，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。另外，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，但很多開發(fā)商經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)仍然欠缺，更多在意的是房地產(chǎn)開發(fā)利用所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，使得管理工作實(shí)施起來(lái)較為困難。

（二）忽視環(huán)境保護(hù)和資源的有效利用

受利益驅(qū)使，不少房地產(chǎn)公司更為注重經(jīng)濟(jì)利益，而一些建筑企業(yè)同樣也更重視自身在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力和項(xiàng)目建設(shè)的效率，未對(duì)自然環(huán)境、人文環(huán)境給予足夠關(guān)注，導(dǎo)致城市綠地面積減少，土地資源價(jià)值未被充分發(fā)揮，這種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背后其實(shí)與國(guó)家環(huán)保戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略嚴(yán)重背離，不僅會(huì)損害自然環(huán)境，影響房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也不利于現(xiàn)代化城市建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。我國(guó)是一個(gè)資源豐富的國(guó)家，但房地產(chǎn)行業(yè)傾向粗放型經(jīng)濟(jì)形式，缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃和明確、長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，忽視空間資源價(jià)值，其發(fā)展是以浪費(fèi)土地資源、水資源、能源等為代價(jià)的，導(dǎo)致的結(jié)果是資源利用率低，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得不到可持續(xù)發(fā)展，而且對(duì)其他產(chǎn)業(yè)也會(huì)帶來(lái)消極影響。

（三）金融基礎(chǔ)體系不健全

現(xiàn)階段，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有了更進(jìn)一步的發(fā)展，但由于我國(guó)住房信貸體系建設(shè)速度落后于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度，在信貸結(jié)構(gòu)、信用模式、補(bǔ)償機(jī)制等方面都存在一系列問(wèn)題，制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。比如房地產(chǎn)行業(yè)融資比較依賴于國(guó)有商業(yè)銀行的貸款融資，這種方式不僅資金比重較低，信貸比過(guò)高，融資失調(diào)問(wèn)題明顯存在，也給銀行資產(chǎn)安全增加了一定風(fēng)險(xiǎn)，某種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)較難獲得項(xiàng)目貸款，尤其是當(dāng)下受新冠肺炎疫情影響，部分地區(qū)土地交易短期內(nèi)暫時(shí)中止，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資下降比例增加，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增加，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大，高杠桿的企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)明顯上升，這不僅會(huì)直接或間接影響就業(yè)，還會(huì)拖累整體經(jīng)濟(jì)增速。

（四）房屋空置壓力增加

受住房剛性需求增加的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模也不斷增長(zhǎng)，導(dǎo)致空置房屋增多，壓力增大。一方面，住房供需不平衡，已進(jìn)入供大于求的局面；另一方面，部分房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)低、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，問(wèn)題房、爛尾樓較多，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售工作；此外，短期內(nèi)新冠肺炎疫情致使房地產(chǎn)銷售受到一定影響。以上直接、間接增加了房屋空置壓力，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的策略

（一）制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)

針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不明確的問(wèn)題，政府和相關(guān)管理部門有必要深入分析區(qū)域現(xiàn)狀，了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)情況和未來(lái)發(fā)展方向，根據(jù)市場(chǎng)需求制定符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展要求的政策，并確保政策的長(zhǎng)遠(yuǎn)性和時(shí)效性，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的高效率、高利用率開發(fā)，這樣才能在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)滿足居民對(duì)住房的需求，進(jìn)而保障民生，為社會(huì)的發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。同時(shí)，政府的職能作用要進(jìn)一步加強(qiáng)，為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的運(yùn)行，地方政府有必要建立完善的住房保障機(jī)制，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展提供支持。

（二）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位不可小覷，即使短期內(nèi)出現(xiàn)了一些問(wèn)題，但就長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)持續(xù)保持一定規(guī)模和容量，因此，有必要根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)制定針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)期規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的合理配置和利用。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)基于可持續(xù)發(fā)展的理念，結(jié)合當(dāng)?shù)丨h(huán)境、土地資源等實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，以環(huán)保為本，協(xié)調(diào)好與各方的關(guān)系，同時(shí)注重利用新能源、新技術(shù)和新材料，在營(yíng)造適宜環(huán)境的同時(shí)確保人與自然的有機(jī)結(jié)合，比如在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工中，強(qiáng)化環(huán)保管理，加強(qiáng)設(shè)施建設(shè)，對(duì)于施工產(chǎn)生的建筑垃圾和施工材料，做好分類管理和妥善處理工作，必要情況下對(duì)一些廢舊物品進(jìn)行科學(xué)轉(zhuǎn)換后再利用，以防止施工過(guò)程中出現(xiàn)環(huán)境污染和資源浪費(fèi)現(xiàn)象。總之，只有實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)劃，做好環(huán)境保護(hù)，有效利用資源，才能使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持久的發(fā)展。

（三）建立健全房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系

房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健全與其金融基礎(chǔ)體系的統(tǒng)一性、靈活性有關(guān)。新形勢(shì)下，有必要在房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系中嵌入信貸機(jī)制，建立信貸體系，明確信貸消費(fèi)目標(biāo)，監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)中存在的信用行為，以有效規(guī)避資金流動(dòng)隱患，保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)公平公正。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言如果投資性和投機(jī)性購(gòu)房過(guò)多或過(guò)少，都會(huì)加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在我國(guó)貸款和抵押市場(chǎng)日趨成熟的今天，相關(guān)部門應(yīng)深入分析居民具體要求，加快土地二級(jí)市場(chǎng)的重組，明確規(guī)定二手地使用年限和價(jià)格參照，規(guī)范土地二級(jí)流轉(zhuǎn)，切實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。以往房地產(chǎn)企業(yè)融資多依賴于銀行的貸款融資，投資結(jié)構(gòu)明顯不合理，有必要建立多元化的融資渠道，進(jìn)一步開辟債券市場(chǎng)和民間融資通道，以豐富資金結(jié)構(gòu)，分散融資風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致資金斷裂引發(fā)的企業(yè)破產(chǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)新冠肺炎疫情短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)給予受影響較重的企業(yè)和買家適當(dāng)?shù)男刨J政策支持，事實(shí)上，面對(duì)疫情，政府和相關(guān)部門在公積金繳存比例、提取時(shí)間、還貸時(shí)間等方面，都做了合適的調(diào)整，并在合法合規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)受控的情況下適當(dāng)增加了企業(yè)的融資渠道，有效緩解了銷售萎縮對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資基本已回復(fù)正常水平。

（四）強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理和宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展離不開政府的監(jiān)督管理和宏觀調(diào)控，針對(duì)房屋空置問(wèn)題，若在管理和調(diào)控政策上不做出改變，預(yù)計(jì)2021 年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)依然不容樂(lè)觀。第一，完善監(jiān)督管理機(jī)制，規(guī)范各方主體行為，防止貪污腐敗和暗箱操作，對(duì)于違法亂紀(jì)行為，堅(jiān)決懲處。第二，積極建立信用檔案，對(duì)于有不良信用和有違法交易的企業(yè)，加大整頓力度；第三，營(yíng)造透明的市場(chǎng)環(huán)境，可采用信息系統(tǒng)建立房地產(chǎn)資源、數(shù)據(jù)、信息共享平臺(tái)，協(xié)調(diào)好企業(yè)與購(gòu)買者之間的關(guān)系，保護(hù)購(gòu)買者合法權(quán)益。第四，因城施策，適當(dāng)調(diào)整限價(jià)政策，增加市場(chǎng)調(diào)節(jié)力度。第五，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，穩(wěn)房?jī)r(jià)仍是重點(diǎn)，因此要強(qiáng)化供需相結(jié)合的調(diào)控手段，保證地價(jià)穩(wěn)定，比如適當(dāng)增加一線和核心城市土地供應(yīng)、適當(dāng)降低土地競(jìng)買保證金比例、適當(dāng)延長(zhǎng)出讓金繳納時(shí)間等，全面防控房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵要素，新形勢(shì)下，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，就必須深入分析行業(yè)環(huán)境和實(shí)際發(fā)展情況，把握阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素，采取有針對(duì)性的策略，比如明確經(jīng)濟(jì)管理長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)、健全房金融基礎(chǔ)體系、有意識(shí)的進(jìn)行市場(chǎng)管理和戰(zhàn)略規(guī)劃等，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供保障。相信不久的將來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)步入更加健康良性的發(fā)展軌道。