老舊小區(qū)空間特征分析及規(guī)劃響應(yīng)策略研究

段雯雯 信建國(guó)

(石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院，河北 石家莊 050000)

0 引言

老舊小區(qū)是指城市或縣城(城關(guān)鎮(zhèn))建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)，涉及居民超過4 200萬戶，建筑面積約為40億m2，因此，老舊小區(qū)量大面廣，老舊小區(qū)改造作為民生工程意義重大，有利于提高群眾幸福感、擴(kuò)大內(nèi)需、提升空間品質(zhì)等。依據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(國(guó)辦發(fā)〔2020〕23號(hào))，老舊小區(qū)重點(diǎn)改造范圍為“2000年底前建成的老舊小區(qū)”，從需求內(nèi)容角度講老舊小區(qū)改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類，工作目標(biāo)為“十四五末期，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)”。自此，老舊小區(qū)改造時(shí)間點(diǎn)與路線基本確定。

老舊小區(qū)改造是實(shí)現(xiàn)從空間、功能、經(jīng)濟(jì)等物質(zhì)層面到人文、歷史、風(fēng)俗等非物質(zhì)層面的系統(tǒng)更新，涉及改造內(nèi)容異常龐雜，從物質(zhì)空間與非物質(zhì)空間要素角度，對(duì)老舊小區(qū)空間自相關(guān)分析，判斷老舊小區(qū)空間分布特征規(guī)律，有利于宏觀把握城區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)集聚特征及生成機(jī)制并提出規(guī)劃響應(yīng)策略。

1 老舊小區(qū)研究綜述

老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組成部分，當(dāng)前學(xué)界的研究主要側(cè)重三個(gè)方面：一是改造模式研究，老舊小區(qū)改造主體作用關(guān)系復(fù)雜，改造資金來源存在政府、居民與社會(huì)力量三種，依據(jù)作用主體不同將改造模式分為政府主導(dǎo)、居住主導(dǎo)與社會(huì)力量主導(dǎo)三種[3-5]。二是改造策略研究，老舊小區(qū)改造內(nèi)容主要包括建筑性能、公共配套、道路交通、公共空間、安全管理與社區(qū)文化等，改造方式一般采用重建與整治，根據(jù)不同小區(qū)面臨改造急迫程度提出不同改造方式與策略，如微改造[2]、適老化[6]、海綿化[7]、綠色化[8]等。三是改造后評(píng)價(jià)研究，為科學(xué)合理評(píng)價(jià)老舊小區(qū)改造后實(shí)施效果，并通過評(píng)估及時(shí)發(fā)現(xiàn)小區(qū)改造提升中存在問題，學(xué)界開展大量研究，肖屹等[9]從居住功能提升工程、設(shè)施完善工程、基本物業(yè)管理和長(zhǎng)效管理機(jī)制三個(gè)方面構(gòu)建老舊小區(qū)更新提升實(shí)施效果評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并基于區(qū)間值猶豫模糊集構(gòu)建評(píng)價(jià)模型，為老舊小區(qū)更新提升效果評(píng)價(jià)提供參考。

綜上，學(xué)界對(duì)老舊小區(qū)改造研究雖然起步較晚，改造模式、改造措施以及改造后評(píng)價(jià)等研究?jī)?nèi)容已經(jīng)基本完善。關(guān)于后評(píng)價(jià)研究基本采用層次分析法、模糊綜合評(píng)價(jià)方法等定量分析方法，其他研究多數(shù)從定性角度分析。從空間格局角度對(duì)老舊小區(qū)改造的研究尚缺乏探討。本文對(duì)老舊小區(qū)的現(xiàn)狀調(diào)查問題進(jìn)行空間計(jì)量化分析，利用空間自相關(guān)宏觀分析老舊小區(qū)空間分布特征及規(guī)律，精準(zhǔn)提出老舊小區(qū)改造的規(guī)劃響應(yīng)策略。

2 研究區(qū)域及數(shù)據(jù)來源

2.1 研究區(qū)域狀況

三河市位于河北省核心部位，廊坊市北部，鑲嵌在京津兩市之間，分為東西兩市區(qū)，東區(qū)為三河市區(qū)、西區(qū)為燕郊。老舊小區(qū)約已建成20年～50年，以3層～6層的板房為主。主要是政府機(jī)關(guān)、省(市)直單位、國(guó)企等建造的集資房、福利房，還有少量的商品房。因建設(shè)年代較早，設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，多年來缺乏維護(hù)和管理，小區(qū)出現(xiàn)不同程度的建筑破損，失養(yǎng)失修失管問題。多數(shù)小區(qū)的市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全。隨著小區(qū)居民老齡化程度增高，適老化、公共服務(wù)設(shè)施和消防安防方面的短板越發(fā)明顯，居民改造意愿強(qiáng)烈。

2.2 研究方法和數(shù)據(jù)

1)研究方法。

空間自相關(guān)方法作為研究處于不同空間位置事物直接關(guān)聯(lián)性的方法，分為正相關(guān)和負(fù)相關(guān)。正相關(guān)代表鄰近事物之間存在相似趨勢(shì)，負(fù)相關(guān)代表鄰近事物具有相反趨勢(shì)?？臻g自相關(guān)包括全局空間自相關(guān)和局部空間自相關(guān)，全局空間自相關(guān)主要判斷空間整體上是否存在集聚現(xiàn)象，局部空間自相關(guān)主要判斷局部空間高低間集聚現(xiàn)象。

全局空間自相關(guān)采用Moran’s I指數(shù)(莫蘭指數(shù))：

局部空間自相關(guān)采用局部Moran’s I指數(shù)(又稱LISA)：

2)研究數(shù)據(jù)。

通過摸底調(diào)查，三河市城區(qū)共有99處老舊小區(qū)，三河49處，燕郊50處。從物質(zhì)空間到非物質(zhì)空間改造要素考慮，結(jié)合國(guó)家河北省相關(guān)政策文件要求，將老舊小區(qū)改造要素分為基礎(chǔ)類、完善類以及提升類三大項(xiàng)內(nèi)容，并具體劃分為25小項(xiàng)，每一項(xiàng)按照0～5進(jìn)行賦值，各指標(biāo)權(quán)重相同。

3 空間特征分析

3.1 基礎(chǔ)類小區(qū)空間分布特征

基礎(chǔ)類問題包括水、電、氣、暖、道路與消防安全等市政基礎(chǔ)設(shè)施，以及屋頂放水、外墻保溫等建筑本身的問題，根據(jù)賦值分析，三河市老舊小區(qū)基礎(chǔ)類分布具有一定的空間自相關(guān)性，現(xiàn)狀情況較好的小區(qū)集聚在地稅局家屬樓、工商局小區(qū)、康居小區(qū)、供電局小區(qū)、桃園小區(qū)、育博苑、海洋小區(qū)、華英樓、東方御景、燕靈小區(qū)、燕隆樓等?，F(xiàn)狀情況較差的小區(qū)集聚在鐵三局小區(qū)、雷捷小區(qū)、中交一公局五公司、石油機(jī)械廠家屬樓。

3.2 完善類小區(qū)空間分布特征

完善類問題主要集中在小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與停車、文化、體育物業(yè)管理等公共設(shè)施方面。根據(jù)賦值分析，三河市老舊小區(qū)完善類分布具有一定的空間自相關(guān)性，現(xiàn)狀情況較好的小區(qū)集聚在地稅局家屬樓、工商局小區(qū)、華美小區(qū)、安居家園、康居小區(qū)、桃園小區(qū)、中隆小區(qū)、中燕小區(qū)、45所一區(qū)、育博苑、海洋小區(qū)北區(qū)、東方御景、海潮家屬院?，F(xiàn)狀情況較差的小區(qū)集聚在食品樓、農(nóng)機(jī)家屬樓、武裝部家屬樓、實(shí)驗(yàn)中學(xué)家屬樓。

3.3 提升類小區(qū)空間分布特征

提升類問題主要集中在老舊小區(qū)所在的5 min生活圈內(nèi)公服配套設(shè)施缺乏方面，三河市老舊小區(qū)提升類分布具有一定的空間自相關(guān)性，現(xiàn)狀情況較好的小區(qū)集聚在地稅局家屬樓、工商局小區(qū)、安居家園、康居小區(qū)、富士小區(qū)、保險(xiǎn)公司家屬樓、中燕小區(qū)、燕潮家屬院、燕靈小區(qū)、華英樓。現(xiàn)狀情況較差的小區(qū)集聚在交警大隊(duì)家屬院、市醫(yī)院家屬院、匯福小區(qū)、奇麗小區(qū)、華冠小區(qū)、經(jīng)研院家屬樓、天線設(shè)計(jì)研究所家屬樓、中交一公局五公司、簡(jiǎn)艾小區(qū)。

3.4 老舊小區(qū)整體空間分布特征

三河老舊小區(qū)的莫蘭指數(shù)為0.298，為正數(shù)，Z得分5.41，P值為0，說明三河市區(qū)老舊小區(qū)空間分布具有比較顯著的空間相關(guān)性，利用LISA分析，存在H/H集聚與L/L集聚，現(xiàn)狀情況較好的小區(qū)集聚在地稅局家屬樓、工商局小區(qū)、安居家園、康居小區(qū)、供電局小區(qū)、桃園小區(qū)、保險(xiǎn)公司家屬樓、富士小區(qū)?，F(xiàn)狀情況較差的小區(qū)集聚在食品樓、市醫(yī)院家屬樓(見圖1)。

燕郊老舊小區(qū)的莫蘭指數(shù)為0.188，為正數(shù)，Z得分2.45，P值為0.01，說明燕郊市區(qū)老舊小區(qū)空間分布具有比較顯著的空間相關(guān)性，利用LISA分析，存在H/H集聚與L/L集聚，燕郊老舊小區(qū)現(xiàn)狀情況分布具有一定的空間自相關(guān)性，現(xiàn)狀情況較好的小區(qū)集聚在中燕小區(qū)、中隧小區(qū)、45所一區(qū)、育博苑、燕潮家屬院、東方御景、燕靈小區(qū)。現(xiàn)狀情況較差的小區(qū)為中公一公局五公司(見圖2)。

4 規(guī)劃響應(yīng)策略

4.1 規(guī)劃價(jià)值轉(zhuǎn)變

1)由物本向人本價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變：以人的需求為根本導(dǎo)向，滿足不同階段年齡的人群空間品質(zhì)生活體驗(yàn)，關(guān)注社區(qū)中弱勢(shì)群體的生活訴求，進(jìn)行適老化、無障礙化改造設(shè)計(jì)。

2)由增量擴(kuò)展向存量提升轉(zhuǎn)變：隨著土地建設(shè)指標(biāo)緊缺，城區(qū)開發(fā)建設(shè)由增量擴(kuò)展轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪刻嵘?，本次?guī)劃主要采取小規(guī)模、分步驟、多樣化、創(chuàng)新性的微改造模式。

4.2 技術(shù)方法轉(zhuǎn)變

1)由精英主導(dǎo)向多元治理轉(zhuǎn)變。

老舊小區(qū)改造涉及多個(gè)參與主體，改變以往以政府、規(guī)劃師為主導(dǎo)的規(guī)劃方式，貫徹“以人民為中心”思想，以社區(qū)居民為主體，引入治理理念，形成居民、政府、其他利益相關(guān)者多元共治模式。

2)由微觀個(gè)體向區(qū)域治理轉(zhuǎn)變。

秉持共享理念，在推進(jìn)老舊小區(qū)改造過程中，采用單個(gè)小區(qū)改造與連片小區(qū)改造多種不同改造形式，單個(gè)社區(qū)解決不了的問題由多個(gè)社區(qū)統(tǒng)籌共享，規(guī)劃建議統(tǒng)一由街道辦統(tǒng)籌，按照“實(shí)施單元—共享單元”雙單元方式推進(jìn)，以居委會(huì)為實(shí)施單元，5 min生活圈為共享單位。

4.3 規(guī)劃內(nèi)容轉(zhuǎn)變

1)由微觀拆建向宏微兼顧轉(zhuǎn)變：當(dāng)前國(guó)土空間規(guī)劃背景下，老舊小區(qū)規(guī)劃作為五級(jí)三類中的專項(xiàng)規(guī)劃，一方面需要與土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、市政設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃、教育設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃、福利設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃相銜接，另一方面需要與正在編制的國(guó)土空間總體規(guī)劃進(jìn)行銜接，同時(shí)與下一步的詳細(xì)規(guī)劃銜接。宏觀層面與城區(qū)結(jié)構(gòu)相契合，微觀層面實(shí)現(xiàn)共享設(shè)施全覆蓋。

2)由單一建設(shè)向建管同步轉(zhuǎn)變：為避免老舊小區(qū)建設(shè)難以及長(zhǎng)推效維護(hù)問題，本次規(guī)劃建議老舊小區(qū)建管同步推進(jìn)，從產(chǎn)權(quán)權(quán)益、配套政策、資金機(jī)制、增值機(jī)制、金融機(jī)制、稅收機(jī)制、管理機(jī)制、群眾參與機(jī)制等全方面實(shí)施機(jī)制構(gòu)建，形成和諧共治局面。

5 結(jié)語

現(xiàn)階段老舊小區(qū)改造實(shí)現(xiàn)住區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，空間自相關(guān)可以科學(xué)合理宏觀分析老舊小區(qū)空間分布特征及規(guī)律，并精準(zhǔn)提出老舊小區(qū)改造的規(guī)劃響應(yīng)策略。通過空間自相關(guān)分析結(jié)果表明，老舊小區(qū)在基礎(chǔ)類、完善類以及提升類設(shè)施上具有空間集聚特征，高高集聚的老舊小區(qū)相對(duì)設(shè)施配置水平較高，需要與國(guó)土空間規(guī)劃相對(duì)接，在宏觀城區(qū)層面落位，避免因規(guī)劃實(shí)施對(duì)高高集聚老舊小區(qū)進(jìn)行拆建。低低集聚的老舊小區(qū)設(shè)施配置水平較低，在下一步可以考慮進(jìn)行拆建，近期考慮基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。